COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 22 MARS 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 20/02955 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LUT3

S.C.I. D

c/

B X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/014890 du 15/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 22/03/2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 12-19-001499) suivant déclaration d’appel du 06 août 2020

APPELANTE :

S.C.I. D agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentée par Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

B X

né le […] à MAROC

de nationalité Marocaine

demeurant […]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Jean-Philippe SERVIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Suivant acte sous seing privé du 23 février 2001, à effet du 1^er mars 2001, la Sci D a consenti à M. X un bail d’habitation concernant un logement sis […].

Par acte d’huissier du 16 juillet 2018, la Sci D a fait délivrer à M. B X un congé pour vendre pour le 28 février 2019.

M. B X s’est maintenu dans les lieux.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2019, la Sci D a fait assigner M. X devant le juge des référés près du tribunal d’instance de Bordeaux aux fins essentiellement de validation du congé, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 10 juillet 2020, le juge du contentieux de la protection a essentiellement :

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes émanant de la Sci D ;

— Débouté la Sci D de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société civile immobilière D qui seront recouvrés par le Trésor Public conformément à l’article 124 du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que M^me Y, cogérante de la Sci D, ne justifiait pas de l’existence d’un accord à la majorité des associés pour vendre l’immeuble et a dit qu’en conséquence le congé était nul comme entaché d’une irrégularité de fond.

La Sci D a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 août 2020 et par conclusions du 19 octobre 2020, elle demande à la cour de :

— Juger la Sci D recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

— Réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2020 ;

Statuant à nouveau,

— Valider purement et simplement les termes du congé avec offre de vente du 16 juillet 2018 ;

— Juger que le locataire est sans droit ni titre depuis le 28 février 2019 ;

— Ordonner son expulsion ;

— Le condamner à payer la somme de 866,10 euros au titre d’indemnité d’occupation, la somme de 1.000 euros au titre du préjudice subi par la bailleresse et la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 12 novembre 2020, M. X demande à la cour de :

In limine litis :

— Juger que M^me D Y née Z n’a pas qualité ni capacité pour agir à la présente instance ;

— Juger que l’appel interjeté par M^me Y es qualité de co-gérante de la Sci D est irrecevable ;

— Déclarer l’acte d’appel du 6 août 2020 nul ;

— Juger que M^me Y D née Z n’a pas qualité ni capacité pour agir en délivrance du congé vente signifié le 16 juillet 2018 ;

— Confirmer l’ordonnance dont appel dans toutes ses dispositions ;

Au fond:

— Juger M. X recevable et bien fondé ;

— Juger que le congé pour vente délivré le 16 juillet 2018 est frauduleux ;

En conséquence:

— Juger que le congé pour vente délivré le 16 juillet 2018 à M. X est nul ;

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la Sci D ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à M. X la faculté de se maintenir dans les lieux jusqu’à la vente effective du bien ;

En tout état de cause:

— Condamner la Sci D au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que la somme de 2.500 euros sera versée directement entre les mains de M^e Bérengère Pageot, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 37 relative à l’aide juridictionnelle, si elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 16 septembre 2020 d’une ordonnance de fixation à bref délai à l’audience du 8 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner de l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande du bailleur tendant à voir ordonner l’expulsion d’un locataire qui s’est maintenu dans les lieux loués malgré la délivrance d’un congé.

En application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

L’arrêté du du 13 décembre 2017 du ministre chargé du logement, pris après avis de la commission nationale de concertation, prévoit qu’à compter du 1^er janvier 2018, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur.

Selon son article 1.2, lorsque le congé est délivré par une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité.

L’article 3.1 de ce même arrêté énonce que le congé peut notamment être contesté lorsqu’il n’a pas été délivré par une personne habilitée pour ce faire.

Le délai de préavis applicable au congé lorsqu’il émane du bailleur est de 6 mois.

L’article 15-II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Si dans sa réponse d’acceptation de l’offre de vente, le locataire mentionne son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

A l’expiration du délai de préavis, si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Ces deux dispositions sont reproduites à peine de nullité sur le congé.

Il est constant que la nullité n’est encourue qu’en cas de grief.

Sur la qualité et la capacité à agir de M^me Y

La Sci D fait valoir pour l’essentiel que l’assemblée générale de la société civile immobilière a donné pouvoir à M^me Y, cogérante, pour vendre l’immeuble de même que celui de réaliser tout acte nécessaire à la libération de l’immeuble dont celui d’ester en justice.

M. B X réplique pour l’essentiel que la Sci D ne justifie pas que le société civile immobilière a donné pouvoir à M^me Y d’ester en justice, qu’il n’est en effet pas produit les convocations datant d’au moins 15 jours avant l’assemblée générale, ni la feuille de présence pour vérifier que les deux associés étaient effectivement présents non plus que la formalité de publication du procès-verbal d’assemblée générale pour rendre ce dernier opposable aux tiers, que de la même façon et pour les mêmes motifs, elle ne justifie pas que M^me Y a reçu l’autorisation de vendre.

Il est produit au dossier les statuts de la Sci D en date du 16 mars 1993.

Il en ressort que la société comprend deux associés en la personne de M. et M^me Y, cette dernière étant la première co-gérante.

L’article 15-II précise que toute aliénation exige l’accord préalable de la collectivité des associés et qu’il s’agit d’une décision extraordinaire qui nécessite une décision prise en commun par les deux associés.

Il est également versé au dossier en cause d’appel le procès-verbal d’assemblée générale de la société civile immobilière en date du 10 juillet 2018 selon lequel les deux associés ont donné l’autorisation de vendre les lots numérotés 1, 3 , 10 et 11.

Le lot numéro 1 correspond à un logement situé au rez-de-chaussée dont M. B X ne conteste pas qu’il s’agit du sien ainsi que le numéro 3 correspondant au cumulus du même appartement situé dans les parties communes alors que les numéros 10 et 11 correspondent à deux caves dont l’appelante indique qu’elles ont été attribuées à cet appartement à la suite d’une division par lots avant leur vente.

Enfin, il résulte de ce procès-verbal que l’assemblée générale a conféré tous pouvoirs à M^me Y de signer toutes pièces et actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise et d’une manière générale d’effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat.

Il est ajouté que « le mandataire sera bien et valablement déchargé de tout ce qu’il aura effectué en vertu du présent mandat et des déclarations du constituant par le seul fait de l’accomplissement de l’opération, sans qu’il soit besoin à cet égard d’un écrit spécial ».

Il est donc suffisamment justifié que M^me Y était dûment habilitée à délivrer le congé, mettre en vente le bien et ester en justice pour expulser le locataire s’étant maintenu dans le logement à l’expiration de la date donnée pour le quitter.

M. B X ne justifie pas d’un grief qui aurait résulté de l’absence de production des convocations, l’envoi de celles-ci au moins 15 jours avant la date de la tenue de l’assemblée générale étant mentionné dans ledit procès-verbal, de l’absence de production de la feuille de présence alors que les deux associés ont signé le procès-verbal et d’un défaut de publication de ce procès-verbal qui n’est pas une formalité exigée pour rapporter la preuve de l’habilitation du signataire du congé ou de celui a qui donné mandat à l’huissier pour le délivrer.

Le congé est donc régulier sur ce point et M^me Y a bien qualité pour agir au nom de la société civile immobilière, bailleresse.

L’ordonnance entreprise qui a dit que le congé était irrégulier pour défaut de pouvoir de M^me Y sera réformée.

Sur la régularité du congé

La Sci D fait valoir pour l’essentiel que le congé est régulier, expliquant la différence de contenu entre le bail et le congé, à savoir une cave qui n’était pas louée à M. B X, par une division en lots.

M. B X réplique pour l’essentiel que le congé est irrégulier car il n’a pas été accompagné de la notice d’information, qu’il a été délivré pour la vente d’une cave avec l’appartement alors que son bail ne prévoit pas la location d’une cave et ne précise pas qu’il bénéficie d’un délai de 4 mois en cas de recours à un prêt immobilier, ni les modalités de la vente (prise en charge des frais de notaire, condition suspensive ou résolutoire).

En l’espèce, le congé mentionne expressément et conformément au texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que si le locataire accepte l’offre et fait connaître son intention de recourir à un prêt immobilier, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois de même qu’il précise que le prix de 91 000 euros est net vendeur, payable comptant le jour de la signature de la vente et que les frais de notaire seront à la charge de l’acquéreur.

Force est de constater qu’il n’a pas été joint au congé la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Cependant, l’arrêté du 13 décembre 2017 ne prévoit pas de sanction lorsque cette notice n’est pas annexée au congé.

D’autre part, il n’est pas démontré en quoi M. B X aurait subi un grief du fait de l’absence de cette notice d’autant que l’ensemble des autres mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige y figurent et que M. B X, qui a indiqué avoir en moyenne 480 euros de revenus mensuels, a précisé qu’il n’avait pas les moyens financiers d’acheter l’appartement qu’il occupe.

Il en est de même s’agissant de la différence de contenu entre le bail, dans lequel n’était comprise aucune cave et le congé dans lequel figure une offre de vente pour le prix de 91 000 euros non seulement pour son appartement mais aussi pour une cave, peu important que le procès-verbal d’assemblée générale donnant autorisation de vendre l’ait fait pour deux caves, de sorte qu’il était parfaitement informé du contenu de l’offre qu’en tout état de cause, il n’était pas en mesure d’accepter.

Le congé est donc régulier.

Sur le caractère frauduleux du congé

La Sci D fait valoir pour l’essentiel que s’il est vrai que certaines nouveaux propriétaires des appartements de l’immeuble les utilisent en AirBnb, sa volonté de vendre ne fait aucun doute et qu’elle ne possède plus que le lot constitué par l’appartement occupé par M. B X puisqu’il s’y maintient sans droit ni titre et fait ainsi obstacle à la concrétisation de sa vente.

M. B X réplique pour l’essentiel que le congé est frauduleux car il n’est pas démontré une réelle volonté de vendre, avec un mandat exclusif versé au débat donné à l’agence immobilière gérée par l’époux de M^me Y en 2014, soit avant la délivrance du congé et seulement valable 15 mois.

La fraude ne se présume pas et le contrôle du bien-fondé du congé ne peut se faire qu’à postériori.

Or, en l’espèce, ce contrôle est impossible puisque M. B X est resté dans les lieux et que le bailleur ne peut donc vendre le bien libre de tout occupant comme il le souhaitait et au prix espéré.

Ce moyen sera rejeté.

Sur les conséquences du congé

Le congé étant régulier et valide et M. B X s’étant maintenu sans titre depuis le 28 février 2019, il sera ordonné son expulsion.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Sci D sollicite la condamnation de M. B X à lui payer la somme de 866,10 euros à titre d’indemnité d’occupation, égale au double du montant actuel du loyer et charges.

M. B X n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

Aucun motif ne justifie que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur à celui égal au montant mensuel du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non rupture du bail.

La Sci D sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de délais

La Sci D conclut au débouté de cette demande, faisant valoir pour l’essentiel que M. X a refusé une demande de relogement.

M. B X réplique qu’il est bien fondé à solliciter subsidiairement un délai pour quitter les lieux jusqu’à la vente effective du bien qu’il occupe depuis 28 ans et alors qu’il a toujours réglé son loyer puis l’indemnité d’occupation mais que toutes ses démarches de relogement ont échoué.

S’il ne résulte d’aucune pièce du dossier que M. B X a refusé une offre de relogement et qu’il n’est pas contesté qu’il est à jour de ses indemnités d’occupation, il a déjà bénéficié de très larges délais de fait, puisque deux ans se sont écoulés depuis que le délai de préavis pour quitter les lieux a expiré.

M. B X sera débouté de sa demande de délais.

Sur la demande en dommages et intérêts

La Sci D fait valoir qu’elle a subi un préjudice en ce qu’elle a manqué une vente.

M. B X ne formule pas d’observations particulières sur cette demande se bornant à en demander le débouté.

Le mail produit par la Sci D émanant de M^e Rouzert, notaire, en date du 27 mars 2019 qui indique « Maître A-Le Bail m’adresse un mail m’indiquant que son client souhaite constater la caducité du compromis de vente car le locataire n’a à ce jour pas quitté les lieux » n’est pas suffisant à démontrer le principe et le montant d’un préjudice qu’aurait subi la société civile immobilière, alors que d’une part, il n’est pas avéré que cette correspondance concerne la vente du bien occupé par M.

B X et que d’autre part, il n’est donné aucun élément permettant de chiffrer un préjudice.

La Sci D sera déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. B X qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 10 juillet 2020,

Statuant à nouveau,

Dit que M^me D Y née Z avait qualité en tant que représentant légal de la Sci D pour délivrer un congé à M. B X le 16 juillet 2018 et pour ester en justice contre lui,

Déclare le congé délivré par la Sci D à M. B X le 16 juillet 2018 régulier et valide,

Dit que M. B X est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé 11, rue Dabadie, rez-de-chaussée à Bordeaux,

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de M. B X et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. B X à une somme égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait payée s’il n’y avait pas eu rupture du contrat de bail et condamne M.

B X à la payer à la Sci D jusqu’à sa parfaite libération des lieux,

Déboute la Sci D de sa demande en dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne M. B X aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,