COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)

F N° RG 20/01743 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQ7M

A B épouse X

c/

S.A.S. CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 26 Février 2020 (N°Pourvoi : 19-12.335) ) par la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 18 Octobre 2018 (RG : 16/3044 ) par la 2^e Chambre de la Cour d’Appel de BORDEAUX en suite d’un jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX du 30 Mars 2016 (RG : 15/00052 ), suivant déclaration de saisine en date du 07 mai 2020

DEMANDERESSE :

A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A.S. CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE

Agence immobilière, demeurant […]

Représentée par M^e Loïc PROVOST substituant M^e Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller et Madame Catherine LEQUES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de mandat de gérance avec démarchage en date du 21 janvier 2009, M^me A X a confié à la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne Square Habitat ( Square Habitat) la gérance d’une maison dont elle est usufruitière à Gradignan par contrat du 21 janvier 2009.

Le contrat, prévu pour une durée d’un an, a été tacitement reconduit.

En date du 18 février 2011, l’agence Square Habitat a donné à bail aux époux Y le bien appartenant à M^me X, avec établissement d’un état des lieux d’entrée le 22 février 2011.

Les locataires ont donné congé le 29 octobre 2013 à effet du 29 janvier 2014 ; un état des lieux de sortie a été dressé le 27 janvier 2014 .

Le 21 février 2014, ont été établies par la société CAH au nom de M^me X une facture de 818,40€ pour des travaux de traitement de la toiture du garage et de la cuisine et une facture de 1425 € pour des travaux d’isolation intérieure.

Par courrier du 26 février 2014, Square Habitat a transmis à M^me X un devis de reprise des plafonds et murs endommagés d’un montant de 4.751,96 euros.

Le 6 mars 2014, la société MV Elec a établi une facture de 75 € pour vérification d’extracteur et remplacement de la bouche.

Le 25 mars 2014, Square Habitat a dressé un arrêté de compte locataires faisant apparaître un solde de 1.666,96 € dû par les locataires comportant au crédit le dépôt de garantie de 880 €, et au débit la taxe des ordures ménagères, quatre devis pour des travaux de nettoyage de la chaudière, nettoyage de la cuisine, vérification de la climatisation et remise en peinture des murs et l’a envoyé aux locataires.

M^me X a fait établir divers devis :

— par la société Gardet un devis en date du 24 mars 2014 d’un montant de 1311,20 € pour ponçage et vitrification de la cage d’escalier, et dépose, évacuation, et fourniture et pose de plancher flottant dans le salon

— par la société TAB un devis en date du 25 mars 2014 d’un montant de 7970,60 € pour des travaux de détapissage et peinture des murs du salon, des deux chambres et de la cage d’escalier et dépose et remplacement du parquet flottant du salon

— par la société Intégral un devis en date du 17 mars 2014 de remplacement des roulettes d’une porte fenêtre pour un montant de 393,80 €.

Le 27 mars 2014, M^me X a fait dresser un constat d’huissier de l’état de la maison et a sollicité l’avis des services d’hygiène de la ville qui ont conclu le 29 avril 2014 à la nécessité de réfection de tous les revêtements de mur avant de relouer et d’installation d’ un dispositif de type ventilation mécanique plus efficace et fonctionnant en continu.

Par courrier du 3 mai 2014, M^me X a dénoncé à Square Habitat des manquements à ses obligations contractuelles en lui réclamant la somme de 3680 € correspondant à quatre mois de loyer du fait de la vacance locative.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2014, la société Crédit Agricole Aquitaine Agence a contesté ces griefs.

Le 8 juillet 2014, M^me X a mis en demeure Square Habitat de lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour ses manquements à ses devoirs de mandataire et lui a signifié la rupture du mandat.

Square Habitat a contesté les griefs et les conditions de la rupture du mandat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2014, le conseil de M^me X a maintenu ses demandes.

Par acte du 26 décembre 2014, M^me X a assigné la société Crédit Agricole Aquitaine Agence devant le tribunal de grande instance de Bordeaux sollicitant la condamnation de l’agence Square Habitat à lui verser la somme de 12.934,90 euros au titre des travaux de rénovation pris en charge par elle, la somme de 8.800 euros au titre de la perte de chance subie de relouer le bien et la somme de 1.666,96 euros au titre des sommes non recouvrées et lui restant dues.

Par jugement du 30 mars 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M^me X aux dépens de l’instance.

Par un arrêt en date du 18 octobre 2018, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, y ajoutant, a condamné M^me X à verser au Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière Square Habitat la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamnée aux dépens d’appel.

La cour a notamment retenu que Square Habitat devait obtenir un mandat spécial pour ester en justice.

Par arrêt en date du 26 février 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 18 octobre 2018 entre les parties par la cour d’appel de Bordeaux, a remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée, a condamné la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière aux dépens, et en application de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière et l’a condamnée à payer à M^me X la somme de 3000 €.

L’arrêt est ainsi motivé :

'vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis : pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que le mandat souscrit prévoyait qu’en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donnait mandat exprès au mandataire de diligenter toutes actions judiciaires le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et sous réserve d’obtenir un mandat spécial.

En statuant ainsi, alors que le contrat stipule qu’en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations à comparaître devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, de concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du mandat, a violé le principe susvisé'

M^me X a effectué le 7 mai 2020 une déclaration de saisine de la cour d’appel de Bordeaux après cassation.

Dans ses dernières écritures du 5 janvier 2021, elle demande, au visa des articles 1991 et suivants du code civil et 1134 et 1147 du code civil, d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :

— condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne Square Habitat à lui verser les sommes de :

* 12'934,90 €, non recouvrées par son mandataire auprès des locataires responsables, ni couverts par l’assurance, au titre des travaux de remise en état pris en charge par elle

*8800 € au titre de la perte de chance subie de relouer le bien

*1666,96 € au titre des retenues locatives non recouvrées et restant dûes par les époux Y.

*16'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne Square Habitat aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2021, Square Habitat demande de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu et en conséquence débouter M^me X de toutes ses demandes, et de condamner M^me X à lui payer la somme de 2500 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2021.

M^me X expose que le mandat de gérance qu’elle a confiée à Square Habitat est ainsi rédigé :

'en conséquence du présent mandat, le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir pour son propre compte, et en son nom, tous actes d’administration et notamment:

1 : encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d’occupation et assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré

6 : faire exécuter toutes menues réparations ou celle plus importantes mais urgentes et en aviser rapidement le mandant et prendre toutes mesures conservatoires

7 : rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du bien

9 : faire tout ce qu’il jugera utile pour parvenir à la location ou à la relocation, effectuer toute publicité à sa convenance ( photos, panonceaux), et plus généralement, mettre en 'uvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée et l’insertion dans tout fichier Internet, aux frais du mandataire

15 : faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant, et en régler les factures

16 : intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre.

De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations à comparaître devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, de concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance.

M^me X précise qu’elle a résilié le mandat le 3 juillet 2014, et que le mandataire a conservé les clefs du bien jusqu’au 19 janvier 2015.

Selon M^me X , son préjudice résultant des manquements de Square Habitat s’élève à la somme de 23'401,86 € ainsi composée :

-8800 € , soit 880€ x 10 mois, au titre du gain manqué relatif aux loyers depuis le départ des consorts Y jusqu’à la relocation effective du bien

-1666,96 € au titre des retenues locatives figurant sur les comptes-rendus de gestion,

-12'934,90 € au titre des frais de remise en état du bien non recouvrés auprès des locataires responsables ni pris en charge par l’assurance.

M^me X estime engagée la responsabilité du mandataire

— pour n’avoir pas pris de mesures d’exécution à l’encontre des locataires, en n’effectuant

aucune démarche à leur encontre pendant un an, ne serait-ce que pour récupérer les retenues locatives déjà très largement sous-évaluées à un montant de 1666, 96 €.

— pour n’avoir pas pris la mesure de l’ampleur des dégradations commises par les locataires Y, et avoir établi un état des lieux de sortie imprécis et insuffisant, en sous-estimant largement le coût des travaux nécessaires à leur remise en état du bien, et en lui faisant perdre la chance d’être indemnisée de son préjudice par l’assurance ; elle indique en effet que :

* les époux Y, locataires, ont transmis leur congé le 29 octobre 2013 avec effet au 29 janvier 2014, au mandataire immobilier, qui ne l’en a a informée que le 22 novembre 2013, un mois après

*l’état des lieux de sortie établi le 27 janvier 2014, témoigne d’une dégradation considérable de son bien ; cet état des lieux ne lui a été transmis que le 7 mars 2014 ; elle a aussitôt fait établir un constat d’ huissier le 27 mars 2014, et, le 29 avril 2014, a demandé au service d’hygiène et de santé de la commune de Gradignan son avis quant à l’insalubrité des lieux, duquel il résulte que la relocation ne peut pas être envisagée avant réfection de l’ensemble des revêtements muraux

* non seulement Square Habitat ne l’a pas informée de l’état d’insalubrité dans lequel avait été laissé le logement, et du fait que celui-ci ne pourrait pas être à nouveau proposé à la location en l’état, manquant ainsi à son obligation d’information et de conseil, mais encore Square Habitat n’a pas relevé dans l’état des lieux de sortie la nécessité de travaux de remise en état indispensables concernant les WC et le placard du hall d’entrée, les placards et les plinthes de la cuisine, la porte , la poignée , les plinthes et l’enduit de la véranda côté rue, ce qui lui a donc fait perdre une chance d’obtenir la réparation de ces dégradations.

*Square Habitat a effectué dans son compte de gestion, une retenue à la charge des locataires sortants limitée à la somme de 1666,96 euros, destinée à couvrir non seulement le coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien, mais encore les taxes impayées par eux, alors que des travaux de remise en état ont été réalisés pour un montant de 12'000 €, et que Square Habitat lui avait fait parvenir le 26 février 2014 un document estimatif chiffrant à la somme de 4751,96 euros la seule reprise des plafonds et des murs endommagés, cette somme étant déjà très largement supérieure au préjudice que Square Habitat a mis à la charge des locataires sortants.

*Square Habitat a loué le bien sans s’assurer de la solvabilité des locataires, ce qui lui a fait perdre la chance d’être indemnisée par l’assurance des travaux de remise en état : elle avait en effet souscrit un contrat d’assurance loyers impayés et détériorations immobilières, pour un montant pouvant aller jusqu’à 8000 € ; or, par courrier du 16 avril 2014, l’assurance a indiqué à Square Habitat qu’elle ne prendrait pas à sa charge le coût de reprise des dégradations, au motif que le mandataire ne s’était pas assuré de la solvabilité des preneurs.

M^me X reproche ensuite à Square Habitat n’avoir satisfait à aucune de ses obligations contractuelles en matière de travaux de remise en état du bien, faisant valoir que :

— Square Habitat avait été informé dès le 4 novembre 2013 de la présence de nombreuses tâches de moisissures visibles dans les deux chambres et la salle de bain au niveau des cloisons, par l’entreprise Lapluie, et a contacté seulement au mois de mars 2014 un artisan, qui, attestant du bon fonctionnement de la VMC a remplacé la bouche qui était obstruée : en tardant à faire effectuer cette menue réparation, Square Habitat a permis aux moisissures de continuer à se développer ; d’après l’entreprise , la présence de moisissures provenait d’une mauvaise aération et ventilation des chambres de la salle de bain par les locataires, et non

d’une fuite en toiture ou d’un mauvais fonctionnement de la VMC, et Square Habitat aurait dû dès novembre 2013 engager des travaux pour éradiquer ces moisissures, alors qu’il n’a pas entrepris la moindre démarche pour les traiter et les résorber.

— à la date du 3 juillet 2014 à laquelle M^me X a décidé de mettre fin au contrat de gérance, Square Habitat n’avait fait réaliser aucune des menues réparations nécessaires suite à l’état des lieux, ni fait établir le moindre devis, s’agissant du remplacement de la poignée de la porte du placard dans le séjour, du nettoyage de la hotte et du changement des filtres dans la cuisine, de la reprise de la fuite au niveau du plafond dans la véranda de la cuisine, de la réfection de la faïence et des joints de la baignoire dans la salle de bains, de l’entretien des éléments de chauffage et de climatisation, de la remise en état de la sonnette de la boîte aux lettres du portail à l’extérieur, de la reprise de traces et trous grossièrement bouchés dans les WC de l’entrée, et du remplacement de la poignée et du réglage de la porte vitrée dans la véranda côté rue : or en application du mandat, ces menues réparations qui ne nécessitaient pas l’accord du mandant auraient dû être immédiatement effectuées.

— entre l’état des lieux de sortie du 27 janvier 2014 et la rupture du contrat par le mandant le 3 juillet 2014, Square Habitat n’a pas initié les travaux plus importants nécessaires à la remise en état du bien : ces réparations étant nécessaires pour louer le bien, étaient donc urgentes, et Square Habitat était tenu de les faire exécuter sans avoir à solliciter l’autorisation préalable du mandant.

Or elle n’a pas fait parvenir à son mandant un seul devis en bonne et due forme, le seul devis transmis le 26 février 2014 ne concernant que la réfection des revêtements muraux, ce qui était très largement insuffisant vu l’ampleur réelle des travaux de remise en état nécessaires

— il ne peut lui être reproché, comme l’a fait le tribunal, d’avoir pris en main la reprise des dégradations en mars 2014, et donc de s’être préoccupée de la vacance locative de son logement deux mois après le départ des locataires et alors que le mandataire n’avait toujours entrepris aucune réparation même pas les plus menues d’entre elles.

M^me X reproche aussi à Square Habitat de n’avoir pas, contrairement à ses obligations, effectué de démarches suffisantes pour chercher un nouveau locataire, ce qui lui a fait perdre la chance de percevoir des loyers pendant 10 mois, puisque le bien n’a été reloué que le 12 novembre 2014 : Square Habitat n’a ainsi procédé à aucune publicité, ne s’est pas mis d’accord avec le locataire sortant sur des heures de visite, et n’a donc fait réaliser aucune visite entre le 29 octobre 2013, date de réception du congé et le 3 juillet 2014, date de résiliation du mandat.

Elle ajoute que contrairement aux allégations de Square Habitat selon lesquelles elle aurait profité des dégradations commises par ses locataires pour faire procéder à une rénovation complète du bien immobilier, elle s’est strictement limitée à faire reprendre les dégradations causées par le locataire sortant et à faire remettre les lieux en état d’être reloué.

Square Habitat objecte que M^me X ne rapporte pas la preuve de ce que les préjudices qu’elle prétend avoir subis ont été causés de manière certaine et directe par des manquements du mandataire dont il conteste la réalité, exposant que :

— le mandataire ne pouvait faire délivrer assignation au locataire avant de connaître le montant des réparations locatives afin de chiffrer le préjudice de M^me X : or, cette dernière, comme l’a retenu le tribunal, n’a jamais donné son accord sur le devis qui lui avait été transmis le 26 février 2014, et n’a jamais transmis à Square Habitat les devis qu’elle avait obtenus de son côté

— M^me X n’a jamais diligenté elle-même de procédure : la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie démontre que certaines dégradations sont dues à une absence de ventilation du logement et que le bien immobilier n’était pas en état neuf

— il n’existe aucune contradiction entre le constat d’ huissier effectué à la demande de M^me X deux mois après le départ des locataires, le constat réalisé par l’agence de salubrité et l’état des lieux de sortie

— les désordres dont M^me X déplore l’absence dans l’état des lieux existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux, ainsi qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée , dans lequel il était précisé que la poignée de la porte de la véranda était cassée, le panneau coulissant de la véranda était très difficile à fermer, il existait des trous grossièrement rebouchés dans le WC.

— suite à la dénonciation par les locataires d’infiltrations d’eau, Square Habitat a mandaté une entreprise aux fins de procéder à des vérifications qui n’ont révélé aucun dommage dans la toiture, mais la nécessité de faire contrôler la VMC ; M^me X a alors fait nettoyer la toiture, et fait réaliser quelques travaux d’isolation intérieure ; Square Habitat a fait vérifier le bon fonctionnement de la VMC :

— à peine un mois après le départ des locataires, les menues réparations suivantes ont été effectuées : entretien du changement de joints de la cuisine, nettoyage de la hotte, luminaire et plafonds de la cuisine, entretien du climatiseur, entretien de la chaudière ; Square Habitat a aussi attiré l’attention de M^me X par courrier du 7 février sur l’intérêt de de faire remplacer les huisseries et poser des grilles de ventilation ; or M^me X s’est adressée directement à la société Intégral, prenant ainsi en main la reprise des dégradations en mars 2014 sans solliciter Square Habitat qui avait pourtant engagé les diligences nécessaires

— aux termes du mandat seuls les travaux importants mais urgents c’est-à-dire destinés à éviter le péril de l’immeuble, peuvent être effectués sans aval du mandataire ; M^me X n’a jamais répondu à la transmission du devis qui lui a été faite moins de 15 jours après le départ des locataires, par Square Habitat qui n’a donc pu faire réaliser les travaux nécessaires avant une nouvelle location du bien : M^me X au lieu de répondre lors de la transmission de ce devis, s’est précipitée pour faire changer l’intégralité des sols au lieu de faire procéder auparavant à une reprise de peinture des murs, n’a pas suivi les préconisations de Square Habitat qui lui conseillait de résoudre les problèmes d’humidité, a contacté directement des entreprises.

Selon l’intimée, M^me X ne rapporte donc la preuve d’aucun manquement avéré de Square Habitat à ses missions au titre des réparations devant être effectuées sur le bien, mais est particulièrement mal fondée en ses demandes puisque seule son immixtion fautive a empêché Square Habitat d’accomplir sa mission jusqu’au bout.

Elle ajoute que :

— lors de leur départ, les locataires n’étaient redevables d’aucune somme au titre de loyers impayés

— Square Habitat n’a pu leur imputer que les frais de menues réparations puisque M^me X de l’informait pas des travaux plus importants qui devaient être réalisés

— l’assureur a précisé que même si la solvabilité des locataires avait été atteinte, il n’aurait pas pris en charge les réparations locatives car selon l’état des lieux d’entrée, les murs d’entrée étaient déjà dans un état moyen

— l’agence a mis en ligne une annonce le 26 novembre 2013, pendant la période de préavis des locataires

— l’ attitude de M^me X a empêché une relocation du bien dans les meilleurs délais

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a rejeté les demandes de Square Habitat et sera confirmé de ce chef.

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, et des fautes qu’il commet dans sa gestion.

M^me X demande en premier lieu la condamnation de Square Habitat à lui rembourser la totalité des travaux de réfection de l’immeuble, sur la base des devis qu’elle produit , portant sur :

— la réfection des murs du salon, des deux chambres et de la cage d’escalier

— la réfection du parquet de la cage d’escalier et du salon

— le remplacement de roulettes d’une porte fenêtre

— le traitement de la toiture et les travaux d’isolation

Deux de ces devis sont établis pour les mêmes prestations , le remplacement du parquet flottant du salon étant prévu à la fois dans le devis TAB et dans le devis Gardet.

Il y a donc lieu de rechercher si des carences de Square Habitat ont directement été à l’origine, soit des dégradations elles-mêmes, soit de la perte de chance de M^me X d’obtenir le paiement de ces travaux par les locataires sortants ou par l’assurance .

M^me X reproche à Square Habitat d’avoir, par son inaction, contribué à amplifier les dégats causés par l’humidité du logement.

Il ressort tant du procès-verbal de sortie, que du constat d’huissier et du constat du service communal d’hygiène, que de grandes tâches de moisissures affectaient les murs de la cage d’escalier, et des deux chambres, nécessitant la réfection des revêtements muraux.

Comme le fait valoir justement Square Habitat , celle-ci est dans l’impossibilité de contrôler l’état d’un logement pendant son occupation par les locataires, sauf en cas de réclamation de ces derniers ; d’après un courrier en 26 novembre 2013 de Square Habitat à M^me X, les locataires ayant signalé des infiltrations par la toiture, la société Lapluie sollicitée pour un contrôle du toit, n’a décelé aucune fuite mais conseillé un contrôle de la VMC, évoquant dans sa facture de nombreuses taches de moisissures dans les chambres et la salle de bains.

Ces réclamations des locataires et ce diagnostic de la société Lapluie datent de novembre 2013, deux mois avant le départ des locataires ; à cette date, les murs étaient déjà atteints de moisissure ce qui nécessitait leur réfection ; le fait que la vérification de VMC préconisée en novembre 2013 n’ait été commandée par Square Habitat que le 13 février 2014, comme le lui reproche M^me X, n’a en aucun cas contribué à la nécessité de refaire les revêtements muraux, qui étaient déjà dégradés par l’humidité en novembre 2013.

M^me X soutient ensuite avoir été privée de la chance d’être indemnisée de ces travaux par les locataires ou l’assurance.

Aucune action en paiement n’a en effet été introduite par Square Habitat envers les locataires sortants, en dépit du mandat qui lui avait été donné à cet effet.

Square Habitat a établi le 25 mars 2014 un arrêté de compte locataires faisant apparaître un solde de 1.666,96 € dû par les locataires comportant au crédit le dépôt de garantie de 880 €, et au débit la taxe des ordures ménagères, et le montant de quatre devis pour le nettoyage de la chaudière, le nettoyage de la cuisine, la vérification de la climatisation et la remise en peinture des murs dans l’entrée et de la cage d’escalier, dégradés par des chiens.

M^me X soutient que d’autres réparations auraient pu être mises à la charge des locataires.

Parmi les devis versés par elle aux débats, ni le nettoyage du toit , ni la mise en place d’une isolation n’incombaient aux locataires.

La prise en charge de la réfection des revêtements muraux des chambres par les locataires sortants n’aurait pu être obtenue qu’à la condition de démontrer que l’apparition de moisissures leur était imputable.

Or le contrôle de la VMC a révélé la nécessité de changer la bouche de l’extracteur, et le service d’hygiène a préconisé la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée fonctionnant en continu.

Le logement disposant manifestement d’un dispositif de ventilation et de renouvellement d’air insuffisant, les chances pour M^me X de faire reconnaître les responsabilité des locataires dans le survenue des moisissures pour défaut d’entretien et d’usage normal des lieux étaient inexistantes.

Selon le procès-verbal d’entrée dans les lieux, la tapisserie du séjour qualifiée par la lettre D, était en mauvais état , une poignée de porte était cassée, la panneau de la véranda s’ouvrait avec difficulté ; ni le changement de la tapisserie du salon ni la réparation de la poignée et des roulettes de la porte de la véranda ne pouvaient donc être mis à la charge des locataires sortants.

Il n’existait donc aucune chance pour M^me X d’obtenir de la part des locataires sortants le paiement des factures de réfection des revêtements des murs du séjour et des chambres, et de réparation des roulettes de la porte dont elle produit les devis.

Selon le procès-verbal d’entrée, tous les parquets étaient en très bon état.

Selon le procès-verbal de sortie, le parquet du séjour et les marches en bois de l’escalier étaient en mauvais état.

La remise en état du parquet des marches d’escalier et du séjour a fait l’objet d’un devis à la demande de M^me X d’un montant de 1311,20 €.

Square Habitat n’a pas fait évaluer la remise en état des parquets du logement avant d’établir l’arrêté de compte des locataires, alors que ces dégradations leur étaient imputables.

C’est donc la somme de 1311 € qui aurait dû être ajoutée par Square Habitat dans son arrêté de compte au titre des réparations locatives .

En ne faisant pas établir de devis de réfection des parquets avant d’arrêter le compte des locataires, Square Habitat a manqué à ses obligations.

C’est donc pour la somme totale de 2977,96 € (1311 + 1666,96) qu’une action en recouvrement aurait dû être intentée par Square Habitat .

Square Habitat soutient à tort qu’elle ne pouvait intenter cette action avant d’obtenir la réponse de M^me X quant au devis de réfection qu’elle lui avait transmis alors que, sans attendre sa réponse, elle avait imputé aux locataires dans l’arrêté de compte la réfection de l’entrée et de la cage d’escalier, et qu’il ressortait des états des lieux que les autres travaux ne pouvaient être mis à la charge des locataires.

C’est aussi à tort que pour justifier son inaction, elle fait valoir que les frais de procédure devaient être avancés par M^me X, puisqu’après l’échec de la mise en demeure envoyée aux locataires sortants, elle n’a pas fait à M^me X la moindre demande à ce sujet et ne s’est donc heurtée à aucun refus de la part de celle-ci.

M^me X a donc par la faute de Square Habitat perdu la chance d’intenter rapidement une action en paiement contre les locataires sortants.

La chance de M^me X d’obtenir à la fois une décision de condamnation et l’exécution de celle-ci doit être évaluée en tenant compte de l’aléa tenant à la solvabilité des débiteurs, et de celui tenant aux abattements pour vétusté appliqués habituellement par les juridictions , dont l’application aurait été d’autant plus justifiée en l’espèce que d’après le procès-verbal d’entrée, les murs de l’entrée étaient déjà tachés.

Sur cette base, il y a lieu de fixer à la somme de 1500 € le préjudice constitué par la perte de chance de recouvrer sur les locataires le montant des réparations locatives causée par l’inaction fautive de Square Habitat.

M^me X estime ensuite que par la faute de Square Habitat , elle n’a pu obtenir la prise en charge des réparations locatives par l’assurance souscrite à cet effet.

Il est indiqué dans le mandat de gestion qu’une somme égale à 2% des loyers est payée par M^me X au titre d’une assurance 'loyers impayés’ et 'détériorations immobilières'.

Square Habitat verse aux débats un courrier de refus par l’assurance de prise en charge du sinistre au motif d’une part que les documents produits par les locataires lors de l’entrée dans les lieux ne suffisaient pas à établir de façon suffisante la solvabilité des locataires, et d’autre part que compte tenu de l’état moyen des murs de l’entrée à l’arrivée des locataires, l’assurance ne prendrait pas en charge le montant des travaux.

Square Habitat ne disposait donc pas d’éléments suffisants quant à la solvabilité des locataires pour permettre la prise en charge par l’assurance des réparations locatives alors que M^me X C à cet effet des primes d’assurance ; la faute de Square Habitat dans la constitution du dossier est établie, peu important à cet égard que les loyers aient toujours été payés.

Si l’état initial de l’entrée a justifié un refus de prise en charge de la facture de réfection de l’entrée de 2059 €, M^me X a perdu une chance d’obtenir de l’assurance l’indemnisation de la réfection des parquets dégradés par les locataires, chiffrée à 1311€.

Le préjudice constitué par la perte de chance d’obtenir une indemnisation de ce chef par l’assurance doit être fixé à la somme de 1000€, compte tenu de l’abattement de vétusté

pouvant être opposé par l’assureur.

M^me X soutient le logement est resté vacant 10 mois par la faute de Square Habitat et demande à être indemnisée du montant de 10 loyers soit 8800 €.

C’est toutefois à tort qu’elle affirme que Square Habitat aurait tardé à l’informer de l’état du logement et à commencer les démarches pour effectuer des travaux alors que des factures de nettoyage de toiture et d’isolation ont été établies dès le 21 février 2014, moins d’un mois après l’état des lieux de sortie, et qu’un devis de réfection de tous les revêtements muraux lui a été transmis pour accord dès le 26 février 2014.

M^me X soutient vainement que s’agissant de travaux urgents, son accord n’était pas nécessaire, alors qu’aucun péril n’était encouru par l’immeuble, et que l’ampleur des travaux de réfection nécessitait l’aval du propriétaire, que M^me X n’a d’ailleurs pas donné, puisqu’elle a fait établir de son côté d’autres devis et , comme l’a constaté le premier juge, a pris en main la réparation des dégradations en mars 2014, sans plus solliciter Square Habitat .

M^me X reproche en outre à Square Habitat de n’avoir contrairement à ses obligations effectué aucune publicité du bien pour parvenir à sa relocation.

Elle reconnaît toutefois que Square Habitat a proposé le bien à la location sur internet entre le 26 novembre 2013 et le 21 janvier 2014.

Vu l’état du logement révélé lors de la sortie des locataires, c’est légitimement que Square Habitat a ensuite cessé ses recherches, un logement aussi dégradé ne pouvant être proposé à la visite et à la location avant la fin des travaux de remise en état, sur l’avancement desquels M^me X ne justifie pas l’avoir informé.

Square Habitat ne peut donc être tenue pour responsable de la perte de loyers subie par M^me X du fait de la vacance du bien.

Le seul préjudice directement causé à M^me X par les manquements de Square Habitat à ses obligations contractuelles est donc constitué à hauteur de 1500 € par la perte de chance de recouvrer sur les locataires le montant de certaines réparations locatives et à hauteur de 1000€ par la perte de chance d’obtenir une indemnisation de ce chef par l’assurance.

Square Habitat sera condamnée, par infirmation du jugement, à payer la somme totale de 2500€ à M^me X à titre d’indemnisation.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Square Habitat, partie perdante pour l’essentiel , sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M^me X la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière

Statuant à nouveau dans cette limite

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne

Square Habitat à payer à M^me X la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts

Y ajoutant

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne Square Habitat à payer à M^me X la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière exerçant sous l’enseigne Square Habitat aux dépens de première instance et d’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE