Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03060 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7IJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/08397

APPELANTS

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0268

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0268

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la SARL AGENCE DU GRAND PARIS & STATES, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 819 890 674

C/O SARL AGENCE DU GRAND PARIS & STATES

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, toque : G0234

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me Z A et son époux M. B X sont propriétaires des lots 3 et 12, correspondants à un appartement au 2ème étage et une cave, dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 17 février 2017 l’assemblée générale a refusé la suppression du poste de concierge en sa résolution n°11 et l4 et installation de boîtes aux lettres en sa résolution n°17.

Par acte d’huissier du 4 mai 2017 M. & M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ces deux résolutions.

Par jugement du 4 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M. & M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

- condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les

sommes suivantes :

2.000 € à titre de dommages et intérêts,•

3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,•
- condamné solidairement M. & M^me X aux dépens,

- autorisé la société Delattre & Hoang, avocat, à recouvrer directement contre ces derniers les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

- ordonné l’exécution provisoire.

M. & M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 février 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 octobre 2021 par lesquelles M^me Z A épouse X & M. B X, appelants, invitent la cour, à :

- infirmer le jugement,

- juger que les résolutions 11 et 17 n’ont pas été votées aux conditions de majorité requises,

- infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité des résolutions 11 et 17 de l’assemblée générale du 17 février 2017, et en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer la somme de 2.000 € de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires et 3.000 € au titre de l’article 700,

- dire que les résolutions 11 et 17 de l’assemblée générale du 17 février 2017 sont nulles et de nul effet,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les frais de tenue et de convocation de

l’assemblée générale des copropriétaires,

- dire qu’ils seront exonérés de leur quote-part des frais de convocation et de notification de l’assemblée générale du 17 février 2017 et des condamnations qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter le syndicat des copropriétaires toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 11 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- débouter M. & M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement M. & M^me X aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 17 février 2017

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité…' ;

En l’occurrence, la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 17 février 2017 est ainsi libellée :

'l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical, décide de supprimer le poste de gardien.

Ont voté pour : 3 copropriétaires représentant 360 tantièmes.

Ont voté contre : 6 copropriétaires représentant 640.tantièmes.

En vertu de quoi cette résolution est rejetée. La totalité des voix de tous les copropriétaires, soit 1.000 tantièmes n’a pas été atteinte’ ;

Le service de conciergerie a été prévu dans le règlement de copropriété d’origine du 27 décembre 1957 (pièce Zeah n° 5) ; le règlement stipulait cependant en son article 22 alinéa 2 que 'l’assemblée générale par une décision prise à la double majorité pourra supprimer le concierge’ ;

Le règlement de copropriété a été mis en harmonie avec la loi du 10 juillet 1965 le 29 juin 2006 (pièce X n° 15) ; il s’agit désormais du seul règlement applicable ;

Ce règlement de copropriété stipule en sa troisième partie intitulée 'Service de l’immeuble – conciergerie’ (pages 19 & 20):

A

Le service de l’immeuble sera assuré par un concierge qui sera choisi par le syndic.

Le concierge sera engagé, payé et congédié, selon les règles d’usage, par le syndic.

B. Le concierge sera logé, éclairé, chauffé, le tout gratuitement, dans les locaux affectés à cet effet.

Il ne pourra sous-louer aucun des locaux à son usage.
Il ne pourra non plus exercer aucune profession apportant une gêne à l’exercice de ses fonctions ou pouvant occasionner un encombrement dans la loge.

Il ne pourra apposer aucune plaque ou avis pour attirer ou renseigner sa clientèle.

Il sera rétribué conformément aux dispositions réglementaires en vigueur

C.

Le concierge :

- Montera le courrier et les menus paquets le matin, à midi et le soir.

- Assurera l’éclairage de l’entrée, du hall, des paliers, des escaliers, en principe il fermera l’électricité à 22 heures.

- Assurera également les services communs de chauffage central, d’eau chaude et d’enlèvement des ordures ménagères.

- Veillera à ne pas laisser pénétrer dans l’immeuble des personnes suspectes.

- Fermera la porte d’entrée à 22 heures au plus tard sauf les exceptions d’usage, répondra, conformément à l’usage, à la sonnerie demandant l’ouverture de la porte fermée.

- Sera dépositaire des clefs d’installation d’eau, de gaz, d’électricité, afin de pouvoir intervenir sans délai en cas d’accident, vider les eaux des colonnes montantes en cas de gelée, etc…

- Effectuera à chaque fois qu’il sera nécessaire le nettoyage de la cour.

- Veillera au bon usage de l’ascenseur.

- Entretiendra en parfait état de propreté et nettoiera les glaces, cuivres, tapis, escaliers, paliers et toutes les parties communes. S’il le faut, les occupants seront tenus de lui laisser traverser leurs locaux pour qu’il puisse procéder à ces entretiens et nettoyages.

- Devra satisfaire, aux lieu et place des propriétaires et occupants de l’immeuble, aux charges de balayage, éclairage et autres obligations de ville et de police auxquelles ces propriétaires et occupants pourraient être tenus mais seulement pour les parties communes de l’immeuble.

D’une façon générale, le service du concierge comportera tout ce qui est d’usage dans les maisons bien tenues. Il exécutera les ordres donnés par le syndic dans l’intérêt général. En cas d’urgence (accident, formalité, etc) il devra rendre compte au syndic et provoquer des ordres…' ;

La stipulation de l’ancien règlement selon laquelle 'l’assemblée générale par une décision prise à la double majorité pourra supprimer le concierge’ a disparu ; de fait, elle était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 26 précité ;

Ainsi, le service de conciergerie a été prévu dès la mise en copropriété de l’immeuble en 1957 et, de par les prestations confiées au gardien dans le règlement d’origine, reprises dans le règlement de 2006 en vigueur, il participe du standing de l’immeuble et donc de sa destination ;

En effet, comme l’ont exactement relevé les premier juges, le règlement de copropriété fixe les tâches du concierge dont celle de nettoyer les parties communes, de distribuer le courrier et les menus colis aux occupants de l’immeuble, prestation qui ne peut être remplacée par une entreprise de nettoyage des parties communes ou la distribution du courrier par la Poste, et dont la suppression porte atteinte à la jouissance des parties privatives ;

Il convient d’ajouter que les sociétés de service ne peuvent être aussi efficaces que ceux rendus par une concierge ou un gardien logeant sur place, notamment les tâches consistant à veiller à ne pas laisser pénétrer dans l’immeuble des personnes suspectes, à assurer les services communs de chauffage central, d’eau chaude et d’enlèvement des ordures ménagères et à être dépositaire des clefs des installations d’eau, de gaz et d’électricité afin de pouvoir intervenir sans délai en cas d’accident ;

Les premiers juges ont justement retenu que les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposent l’unanimité pour le service de conciergerie prévu par le règlement de copropriété et dont la suppression conduit à une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, ce qui est le cas ici compte tenu des prestations particulières que doit effectuer le concierge en application du règlement de copropriété ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 17 février 2017 pour l’adoption de laquelle l’unanimité était requis ; d’ailleurs, cette résolution n’a pas été adoptée à une majorité des deux tiers, mais, au contraire, elle a été refusée par 6 copropriétaires représentant 640 tantièmes sur 1.000 ;

Sur la nullité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 février 2017

L 'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

La résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 février 2017 est ainsi libellée :

' l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiée, pris connaissance de l’avis du conseil syndical, décide de faire poser une batterie de boites aux lettres.

Ont voté pour : 4 copropriétaires représentant 480 tantièmes.

Ont voté contre : 5 copropriétaires représentant 520 tantièmes.

En vertu de quoi cette résolution est rejetée. La majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, soit au moins 667/1000 tantièmes n’a pas été atteinte’ ;

Le règlement de copropriété stipule en page 11 au chapitre 'services collectifs et éléments d’équipements’ qu’en 'fonction de l’organisation du service de l’immeuble, il pourra être installé dans les entrées des boîtes aux lettres, en nombre égal au nombre de locaux d’habitation d’un modèle déterminé par le syndic’ ;

Mais le service de l’immeuble est assuré par un concierge chargé de distribuer le courrier et les menus paquets 3 fois par jour, de sorte que l’installation d’une batterie de boîtes aux lettres ne constitue nullement une amélioration, mais plutôt une baisse du standing de l’immeuble ;

Les premiers juges ont exactement relevé que, dans la mesure où l’installation de boîtes aux lettres conduit à supprimer le service effectué par le concierge de l’immeuble d’apporter aux propriétaires leur courrier à leur domicile, tel que prévu au règlement de copropriété, ces travaux portent atteinte aux modalités de jouissance contractuellement prévues par le règlement de copropriété ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X de leur demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 février 2017 pour l’adoption de laquelle la majorité des deux tiers était requise ; d’ailleurs, cette résolution n’a pas été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais, au contraire, elle a été refusée par 5 copropriétaires représentant 520 tantièmes sur 1.000 ;

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application des articles 6 de la Convention européenne des droits de l’homme faisant de l’accès à un tribunal un droit fondamental, 32-l du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

L’attitude de M^me X envers une ancienne concierge qui aurait démissionné de ce fait, n’est pas suffisamment démontré par le courrier de cette dernière dont les termes sont vagues ('Le comportement de M^me X est très excessif. Le fait que je sois aussi visée est loin de me rassurer, c’est pourquoi je me dirige vers un poste plus serein') ;

La contestation par M. & M^me X de 3 assemblées générales ne caractérise pas un abus du droit de contester les décisions des assemblées générales ;

La résiliation de la police d’assurance à l’initiative de la compagnie d’assurance suite à un courrier de M^me X à cette dernière n’est à l’origine d’aucun préjudice puisqu’un nouveau contrat a été souscrit après une visite du courtier et de la société Qualiconsult ; il n’est pas fautif pour un copropriétaire de s’inquiéter de l’effectivité de la mise en oeuvre des garanties de la police d’assurance souscrite par le syndicat ;

De même, le signalement auprès des services techniques de la ville de Paris relatif à d’éventuel problème de sécurité ou de péril, n’a causé aucun préjudice au syndicat ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. & M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & M^me X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. & M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16ème de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne solidairement M^me Z A épouse X & M. B X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16ème la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT