COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 JANVIER 2022

N° RG 19/04010 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEO4

Monsieur [K] [C]

c/

Monsieur [V] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juin 2019 (R.G. 16/12400) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 juillet 2019

APPELANT :

Monsieur [K] [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Brunelle FESSARD de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Monsieur [V] [S], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par Maître Pierre BARRIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie PIGNON, Présidente,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 16 mars 2001, M. [V] [S] a consenti à M. [K] [C] un bail portant sur un local commercial sis [Adresse 2]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2001, pour un loyer mensuel de 2 500 euros hors taxes et hors charges.

Le 31 décembre 2009, le bail a été tacitement reconduit.

Par exploit d’huissier du 1er février 2016, M. [S] a fait délivrer un commandement de payer à M. [C] avec rappel de la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 26 juillet 2016, M. [S] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir condamner M. [C] au paiement de la somme de 68 667,42 euros à titre provisionnel, constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

Par ordonnance du 13 février 2017 juge des référés a constaté que M. [C] a soulevé une contestation sérieuse sur le rythme et l’indice de référence de la révision des loyers et l’a débouté de toutes ses demandes.

Par exploit d’huissier en date du 6 décembre 2017, M. [C] a fait assigner M. [S] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de contester l’indexation pratiquée.

Par jugement contradictoire du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté M. [C] de ses demandes dirigées contre M. [S],

— constaté la résiliation du bail commercial à la date du 1er mars 2016,

— en conséquence, ordonné l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 2] de M. [C] ainsi que tous occupants de son chef,

— condamné M. [C] à payer à M. [S] la somme de 34 396,11 euros au titre des loyers arrêtés au 1er février 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2016,

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 27 juin 2017,

— fixé à une somme équivalente au montant du loyer l’indemnité d’occupation due par M. [C], à compter du 1er mars 2016,

— débouté M. [S] du surplus de sa demande,

— condamné M. [C] à payer à M. [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 1er février 2016.

Par déclaration du 17 juillet 2019, M. [C] a interjeté appel de cette décision à l’encontre de certains des chefs de la décision qu’il a expressément énumérés, intimant M. [S].

PRETENTIONS ET MOYENS :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 septembre 2019, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [C] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 6 juin 2019 (RG 16/12400) en ce qu’il l’a débouté de ses demandes dirigées contre M. [S], constaté la résiliation du bail commercial à la date du 1er mars 2016, en conséquence, ordonné son expulsion des lieux loués situés [Adresse 2] ainsi que tous occupants de son chef, l’a condamné à payer à M. [S] la somme de 34.396,11 euros au titre des loyers arrêtés au 1er février 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2016, ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 27 juin 2017, fixé à une somme équivalente au montant du loyer l’indemnité d’occupation due par lui, à compter du 1er mars 2016, l’a condamné à payer à M. [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamné aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 1er février 2016,

— en conséquence et statuant à nouveau,

— dire et juger qu’il existe un doute quant au sens et à la portée des clauses du bail intitulées 'Clause d’indexation’ et 'Révision du loyer',

— dire et juger qu’en application de l’article 1190 du Code civil, le bail doit être interprété en sa faveur,

— dire et juger en conséquence que le loyer ne peut faire l’objet d’une indexation automatique et annuelle par référence à l’indice INSEE du coût de la construction en l’absence de clause claire et précise,

— dire et juger consécutivement qu’en l’absence de mise en 'uvre de la faculté de révision triennale, le loyer ne pouvait excéder la somme de 2.500 euros hors taxe et hors charges par mois sur la période comprise entre le mois de janvier 2011 jusqu’à ce jour,

— dire et juger en conséquence qu’il n’existe aucun arriéré de loyers sur la période comprise entre le 1er janvier 2011 et le 30 octobre 2016,

— dire et juger que le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire signifiée à la requête de M. [S] le 1er février 2016 est sans objet et qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence de droit quant à la résiliation du bail,

— débouter M. [S] de toutes ses demandes reconventionnelles,

— condamner M. [S] au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

M. [C] fait notamment valoir que l’indexation des loyers pratiquée est illicite ; que le bail contient une clause qui renvoie aux dispositions légales en vigueur, sans définir l’indice de référence et la méthode de révision ; que la clause n’apporte aucune précision sur l’automaticité et la périodicité de l’indexation ; que les clauses du contrat portant sur la révision du loyer ne peuvent être appliquées car elles imposent des modes distincts de révision ; que les loyers payés depuis 2002 excèdent ce qui était dû et qu’il n’existe donc aucun arriéré de loyer ; que les demandes reconventionnelles de M. [S] sont injustifiées.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 20 décembre 2019, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [S] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 6 juin 2019,

— y ajouter la condamnation de M. [C] à 2 000 euros supplémentaires au titre de l’article 700 du code du code de procédure civile, devant la cour,

— condamner le même aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de ses suites.

M. [S] fait notamment valoir que le bail stipule clairement qu’une révision du loyer sera appliquée chaque année selon l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE ; que le bail stipule par erreur que le premier indice est celui de 1999, mais qu’il a utilisé le bon indice pour son calcul ; que les arriérés de loyers demandés ont été calculés sur la même base que ceux précédemment acceptés et réglés ; que M. [C] admet que les causes du commandement n’ont pas été réglées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2021 et le dossier a été fixé à l’audience du 29 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le bail conclu entre les parties comporte deux clauses relatives à la révision et à l’indexation des loyers, dont l’interprétation conditionne la licéité et l’application au loyer des augmentations sollicitées par le bailleur.

La première clause intitulée 'Révision du loyer’ mentionne : ' Le loyer sera révisé en plus ou en moins tous les ans.

La date de révision est fixée au 1er janvier de chaque période.

Par conséquent, la première révision interviendra le 1er janvier 2002.

La révision se fera dans les conditions prévues par la législation en vigueur.

Jusqu’à la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur continuera à être exigible, sauf compte à faire par la suite.'

La seconde, intitulée 'Clause d’indexation', est rédigée de la façon suivante :

stipule quant à elle : 'Le loyer sera révisé dans les formes énoncées par le Décret-Loi n°960 du 30 septembre 1953 et d’une façon générale par la législation en cours.

Il est indexé en conséquence sur l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

L’indice utilisé est l’indice trimestriel normal.

Le dernier indice connu servira de base (indice du second trimestre 1999).

Dans le cas de modification ou de remplacement d’indice par un nouveau, le nouvel indice sera substitué de plein droit à l’ancien dans les conditions et selon les éléments de raccordement indiqués par l’INSEE.'

De la lecture de la première clause, il ressort que les parties ont, de manière claire et sans ambiguïté, convenu d’une révision annuelle du loyer, au 1er janvier de chaque année, le renvoi aux 'conditions prévues par la législation en vigueur’ pour le calcul de l’indice étant explicité dans la clause d’indexation, qui fixe les modalités de la révision, telles qu’énoncées par le Décret-Loi n°960 du 30 septembre 1953 et l’indice de référence, à savoir l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

A aucun moment, la clause d’indexation litigieuse n’évoque un indice de base fixe et un indice de base variable. Il n’y est employé que les termes d’indice de référence.

Par ailleurs, l’article L.112-1 du Code monétaire et financier n’interdit pas la prise en considération d’un indice de base fixe, mais prohibe seulement, lors du choix de cet indice, l’organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions.

L’indice de référence à prendre chaque année en considération pour le calcul du loyer révisé est donc le dernier indice connu .

Si la référence au dernier indice connu comme étant celui du second trimestre 1999 est inexacte, comme le soutient à juste titre M. [C], il convient de relever que l’indexation appliquée par M. [S], telle que le révèle le tableau des indices, ce que ne conteste pas le locataire, a été initialement calculée sur l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2000.

Il en résulte que, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, la formule utilisée par le propriétaire pour appliquer l’indexation est licite dès lors que l’écart retenu entre les deux indices est d’une année et qu’il n’y a pas de distorsion entre la variation de l’indice et la durée entre chaque révision de loyer, ce qui est compatible avec les dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier qui prévoit que, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La clause d’indexation a en conséquence été jugée licite à juste titre par le tribunal de grande instance de Bordeaux dont la décision sera confirmée sur ce point.

Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de M. [C].

Il est équitable d’allouer à M. [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, que M. [C] sera condamné à lui payer.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX en date du en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [C] à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros en application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] aux entiers dépens, et autorise leur recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.