ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 20 Janvier 2022

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 21/00947 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L6HO

Monsieur A X

Madame B C épouse X

c/

SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE

C O M M I S S A I R E D E G O U V E R N E M E N T D I R E C T I O N R E G I O N A L E D E S FINANCES PUBLIQUES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 20 Janvier 2022

Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

Monsieur A X, né le […] à […], demeurant […]

Madame B C épouse X, née le […] à […], demeurant […]

assistés de Maître Mathieu GIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelants d’un jugement rendu le 17 décembre 2020 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 16 février 2021,

à :

SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE […]

assistée de Maître Xavier HEYMANS de la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de BORDEAUX

C O M M I S S A I R E D E G O U V E R N E M E N T D I R E C T I O N R E G I O N A L E D E S FINANCES PUBLIQUES

Pôle d’évaluation domaniale – 24 rue G de Sourdis BP 908 – 33060 BORDEAUX CEDEX

Comparant en la personne de Monsieur D E, inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 24 novembre 2021 devant :

Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

Monsieur F-G H, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,

Madame Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : G CHARTAUD

en présence de Monsieur D E, inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DÉVELOPPÉS PAR LES PARTIES

Les époux X sont propriétaires au […], de la parcelle cadastrée section AP n°64 d’une contenance de 1.383 m². Cette parcelle est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté 'le Haillan coeur de ville', créée par délibération du 27 octobre 2017 de Bordeaux Métropole, dont la réalisation a été confiée, le 27 avril 2018, à la SPL La Fabrique de Bordeaux Métropole (La Fabrique, pour la suite de l’arrêt). La parcelle dont s’agit se présente comme un quasi rectangle très allongé supportant du côté de la rue Voltaire, en façade, une maison d’habitation édifiée en 1966 qui a fait l’objet d’agrandissements successifs, à l’arrière de la maison une piscine (4 x 8) couverte d’une véranda (verre aluminium et pvc), derrière la piscine un studio de 16 m² et un cabanon de piscine en bois avec toiture en tôle ; en fond de parcelle un garage en béton et toiture en fibro-ciment, fermé par une porte basculante, et un abri de jardin en acier galvanisé et toiture en 'onduline'. Le terrain est arboré. Un grand sapin, des arbres fruitiers, des palmiers et des plantes grasses. L’ensemble, dans un bon état d’entretien. Pour plus de détails, il est renvoyé au jugement et à l’avis domanial reproduit par le commissaire du gouvernement dans ses écritures devant la cour.

Les époux X entendent exercer leur droit de délaissement et mettent en demeure la ville du Haillan d’acquérir leur bien. En l’absence d’accord amiable, ils saisissent le juge de l’expropriation de la valorisation de leur indemnité de dépossession.
Après le transport sur les lieux, le juge de l’expropriation, par ordonnance du 7 mai 2020, ordonne une expertise, sur le fondement de l’article R 322-1 du code de l’expropriation, aux fins de procéder à l’examen de la maison d’habitation et du studio implanté à proximité de la piscine, d’établir un état détaillé de la surface habitable et de donner toutes les indications utiles à la fixation des indemnités dues aux propriétaires du bien litigieux.

*

Au vu du rapport d’expertise, les époux X demandent la fixation de leurs indemnités comme suit :

- indemnité principale, 1.230.600 €, sur la base d’un prix unitaire de 4.200 €/m² appliqué à une surface de 293 m² telle que déterminée par l’expert judiciaire,

- indemnité de remploi, 124.060 €,

- indemnité pour perte de revenus locatifs, 128.000 € (10 années de loyer pour les trois chambres louées 6 à 10 mois par an).

*

La Fabrique propose de fixer les indemnités comme suit :

- indemnité principale, 651.205 €, sous réserve de la certification par un expert assermenté de la surface habitable,

- indemnité de remploi, 66.121 €,

- rejet de la demande pour perte de revenus locatifs, faute pour les époux X de justifier que le départ des locataires est le résultat de la procédure d’expropriation, plus subsidiairement, limitation à un an de cette indemnité.

*

Le commissaire du gouvernement propose :

- indemnité principale, 782.768 € sur la base d’une surface de 279,56 m² habitable, telle que déterminée par l’expert, et d’un prix unitaire de 2.800€ /m² qui tient compte de la grande surface du bien, de son absence d’harmonie architecturale du fait d’agrandissements successifs,

- indemnité de remploi, 79.277 €,

- indemnité pour perte de loyer, 12.800 € (loyers perçus sur une période de 10 mois au vu des baux en vigueur à la date du jugement).

*

Le juge de l’expropriation prononce par jugement du 17 décembre 2020, adopte les propositions du commissaire du gouvernement et fixe les indemnités de dépossession dues aux époux comme suit :

- indemnité principale, 782.768 € sur la base d’une surface de 279,56 m² habitable telle que déterminée par l’expert et prix unitaire de 2.800€ /m²,
- indemnité de remploi, 79.277 €,

- indemnité pour perte de loyer, 12.800 €

*

Les époux X relèvent appel de cette décision. Leur recours porte sur la surface retenue pour le calcul de leur bien. Ils voudraient que cette surface soit celle calculée par leur expert et le cabinet immobilier qu’ils ont mandaté, 293 m². Ils reprochent également au premier juge d’avoir écarté les termes de comparaison qu’ils avaient proposés pour en retenir de moins pertinents et ils voudraient que le prix unitaire retenu soit de 4.200 € et non de 2.800 €. Enfin, ils sollicitent une perte de loyer calculée sur 10 ans.

Leurs demandes sont les suivantes :

- indemnité principale (293 m² x 4.200 €) = 1.230.600 €,

- indemnité de remploi, 124.060 €,

- indemnité pour perte de loyer sur 10 ans, 128.000€.

En réponse à l’appel incident de la Fabrique, les époux X maintiennent que la surface à prendre en considération est de 293 m² et non de 279,56 m² ; que les défauts et moins-values qui affecteraient leur immeuble ne sortent que de l’imagination débordante de La Fabrique, que les termes de comparaison de La Fabrique ne sont pas pertinents, soit parce qu’anciens, soit parce que trop éloignés de leur bien (Mérignac, Gradignan, Pessac et Saint Aubin du Médoc). Ils concluent au maintien de l’élément de comparaison de la parcelle Haillan AP 68 vendue le 13 septembre 2016 pour un prix bâti de 4.302 € qui est indispensable pour établir une moyenne. Enfin ils confirment leur demande indemnitaire pour perte de revenus locatifs au vu des baux en cours.

Le mémoire du commissaire du gouvernement appelle de leur part les commentaires suivants :

* les éléments de comparaison proposés sont trop éloignés de leur bien, la distance devant être appréciée non pas au regard du centre ville du Haillan mais de la localisation de leur bien.

* ils demandent au commissaire du gouvernement de justifier de sa référence au jugement du 24 septembre 2020 BM/Celerier. Ils proposent de retenir ce terme de comparaison. Ils reprennent de plus fort leurs demandes.

La Fabrique, intimée, forme un appel incident. Elle poursuit la confirmation de la décision déférée qui a retenu une surface habitable de 279,56 m² et un prix unitaire de 2.800€ /m², mais demande la réformation du jugement déféré qui a accordé une indemnité au titre de la perte de loyers alors qu’il n’est pas établi qu’il y a un lien de causalité entre la procédure de dépossession et le départ des locataires.

Le commissaire du gouvernement propose d’arrêter la surface habitable à celle déterminée contradictoirement par l’expert judiciaire à 279,56 m² après correction de l’erreur matérielle contenue dans le dit rapport.

Il propose de confirmer la décision déférée sur la sélection faite par le juge de l’expropriation des éléments de comparaison pertinents parmi ceux proposés par les parties. Il souligne que ces éléments, comme le bien de référence, possèdent des annexes et une piscine. Il fait observer que le prix unitaire des éléments de comparaison s’établit entre 3.260 € et 3.146 € et que si l’élément de moins-value retenu par le premier juge relatif au caractère hétéroclite de la construction implantée sur le bien de référence est indiscutable, ce critère est compensé par la plus-value que constitue sa plus grande surface. Enfin, il ajoute un élément de comparaison supplémentaire, l’acquisition par Bordeaux Métropole d’une maison d’habitation située à proximité du bien des époux X dont le prix a été judiciairement fixé à 805.356 € pour une surface habitable de 223,71 m² sur une parcelle de 1.461 m², soit un prix unitaire de 3.600 €/m². Il observe qu’il s’agit d’une construction récente et d’un standing manifestement supérieur à celui du bien de référence. Au terme de son étude, il propose de fixer le montant de l’indemnité de dépossession sur la base d’un prix unitaire de 3.000€ /m² enfin il suggère de confirmer l’année de perte de loyer, conforme à la jurisprudence habituelle notamment de la cour d’appel de Bordeaux.

En définitive les propositions du commissaire du gouvernement sont les suivantes :

- indemnité principale, 279,56 m² x 3.000 € = 836.680 €,

- indemnité de remploi selon le calcul habituel, 84.868 €,

- indemnité pour perte de revenus locatifs, sur un an, 12.800 €.

- indemnité totale, 936.348 €.

n° adresses Le Haillan date de mutation surface surface habitable prix prix/m² habita.

ref. cadas. terrain nombre pièces ppales année construc. distance du centre ville

[…]

10/10/2019 784 m² 517.K € 2.954 €

[…]

1982

[…]

10/05/2019 1.085 m² 658.K € 2.924 €

A 90/477 13

350 m 2011

[…]

28/09/2018 828 m² 612.K € 3.643 €

[…]

[…]

[…]

30/07/2018 711 m² 575.K€ 2.949 €

[…]

650 m 1991

[…]

27/06/2018 831 m² 534.K€ 3.338 €

[…] 850 m 1997

[…]

23/04/2018 848 m² 600.K € 3.750 €

[…]

[…]

MOTIFS DE LA DÉCISION

La situation du bien et sa consistance ne font pas débat, pas plus que le principe et les règles applicables au délaissement, la date de référence fixée au 24 février 2017, date d’opposabilité aux tiers du Plu 3.1 de Bordeaux Métropole approuvé le 16 décembre 2016, ou encore le classement de la parcelle en zone UP 55 du Plu (zone de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain) ainsi que le rappelle le commissaire du gouvernement.

En application des dispositions de l’article 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (17 décembre 2020) en considération de l’usage effectif de l’immeuble un an avant la date de référence, soit au 24 février 2016.

La cour est invitée à s’expliquer sur la surface à retenir pour le calcul de l’indemnité de dépossession, sur le prix unitaire à appliquer à la surface du bien et enfin sur la problématique des pertes de loyers.

Sur la surface utile

L’approche de la valeur unitaire sera appréciée par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles dont la valeur a été calculée sur la surface habitable. Pour permettre des comparaisons utiles, c’est bien cette surface qu’il convient de rechercher. Les époux X voudraient que soit retenue l’évaluation de leur expert 292,88 m² ou celle de la Bourse de l’immobilier 293,08 m² plutôt que celle de M. Z, l’expert désigné par le juge, dont le rapport est entaché d’une erreur manifeste de 2m². Ils reprochent au rapport judiciaire, indépendamment d’une mesure qui ne leur est pas favorable, de ne pas détailler la méthode et le matériel utilisé, comme si la Bourse de l’immobilier et leur expert avaient satisfaits à cette exigence. Les relevés de l’expert judiciaire ont l’avantage d’avoir été effectués au contradictoire des parties et, si d’aventure des mesures s’avéraient erronées, il appartenait aux époux X de préciser lesquelles et de justifier de leurs critiques, soit avant le dépôt du rapport, soit encore dans le cadre du débat devant la cour. A défaut, il ne peut-être jetée la suspicion sur le travail expertal au prétexte d’une erreur de plume qui a été corrigée. Aussi, la décision déférée sera-t-elle confirmée qui retient, pour le calcul de l’indemnité, une surface habitable de 279,56 m²

Le prix unitaire

Les époux X reprochent au premier juge d’avoir écarté quatre éléments de comparaison qu’ils jugent particulièrement pertinents.

n° identification surface prix commentaires unitaire date de la bâti transaction m² terrain

1 AP 65 230 m² 5.009 € dans le voisinage immédiat, certains des termes de comparaison retenus par le 1er juge ont également des tailles sensiblement différentes de celle de

4/08/2014 l’élément de référence, terrain et constructions +grange

152 m²

3.173 m²

2 AP 69 et 70 101 m² dans le voisinage immédiat, si la surface de la construction n’est pas

4.158,42 comparable, les surfaces des parcelles sont comparables

24/07/2014 1.047 m²

€

3 AP 68 172 m² 4.302,33 dans le voisinage immédiat, le prix élevé de la transaction n’empêche pas de

€ le retenir, les surfaces du terrain et de la construction sont voisines de celles

13/09/2016 1.595 m² de leur bien

4 AP 66 100 m² 4.050 € dans le voisinage immédiat, si la surface de la construction n’est pas comparable, les surface des parcelles sont comparables

29/06/2017 1.637m²

L’expropriant propose les éléments de comparaison suivants :

n° adresses date de mutation surface surface habitable prix prix/m² habita.

terrain m²

m²

5 Mérignac 12/10/2017 1.613 300 850.000 2.833

6 Mérignac 18/05/2016 1.598 300 730.000 2435

7 Gradignan 14/01/2019 1986 294 690.000 2347

8 Pessac 7/02/2017 1295 286 630.000 2203

[…] 15/02/2017 1805 291 725.000 2491

10 Saint Aubin 29/03/2019 1549 280 664.310 2373

11 Le Haillan 11/09/2014 1226 186 500.000 2688

12 Le Haillan 13/09/2016 1595 172 740.000 4302

13 Le Haillan 27/12/2018 4610 275 805.000 2981

La Fabrique verse aux débats également deux avis des domaines, l’un de 2017 et l’autre de 2019 qui fixe respectivement la valeur unitaire à 3.000 € et 3.300 €.

Le commissaire du gouvernement, outre le terme de comparaison du 10 A rue de las Heros qui porte sur un immeuble bien que proche difficilement comparable avec le bien de référence (construction plus récente 2007, architecture affirmée et standing manifestement supérieur à l’habitation X), recense les éléments de comparaison suivants :

n° adresses Le Haillan date de mutation surface surface habitable prix prix/m² habita.

ref. cadas. terrain nombre pièces ppales année construc. distance du centre ville

[…]

10/10/2019 784 m² 517.K € 2.954 €

[…]

1982

[…]

10/05/2019 1.085 m² 658.K € 2.924 €
A 90/477 13

350 m 2011

[…]

28/09/2018 828 m² 612.K € 3.643 €

[…]

[…]

[…]

30/07/2018 711 m² 575.K€ 2.949 €

[…]

650 m 1991

[…]

27/06/2018 831 m² 534.K€ 3.338 €

[…]

850 m 1997

[…]

23/04/2018 848 m² 600.K € 3.750 €

[…]

[…] moyenne 3.260 € médiane 3.146 €

Pour les motifs développés par le premier juge quant aux différences, de surface des bâtis, de surface des parcelles, d’équipements, ainsi que l’éloignement géographique de nombre d’éléments de comparaison, la décision déférée sera confirmée qui écarte ceux ci-avant numérotés 1,2,4, 5 à 13.

Seront retenus les éléments de comparaison 14 à 17 et le 3. En effet, dès lors qu’il n’est pas rapporté l’existence de circonstances exceptionnelles, l’ancienneté relative de la transaction et son prix n’apparaissent pas comme des considérations suffisantes pour l’ écarter de l’appréciation de la valeur unitaire du bien de référence, alors surtout qu’il s’agit d’un élément de comparaison particulièrement pertinent quant à sa situation géographique et sa composition.

Avec son intégration dans la liste des éléments de comparaison finalement retenus, la moyenne du prix unitaire est de 3.408 € et la médiane s’établit à 3.146 €. La moyenne de ces deux valeurs est 3.277 € arrondi à 3.300 €. Valeur qui correspond, soit-dit en passant, à celle calculée par les domaines en 2019.

Le montant de l’indemnité de dépossession sera de :

* indemnité principale, (279,56 m² x 3.300 €) 922.548 €,

* indemnité de remploi, 93.253 €

* total, 1.015.803 €

Sur la perte de loyers
La décision déférée sera confirmée à cet égard, les époux X justifiant suffisamment de la location habituelle de leur studio.

Sur les mesures accessoires

L’indemnité due aux époux X au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera arbitrée à 2.000 €. La Fabrique supportera la charge des dépens,

PAR CES MOTIFS

Déclare l’appel principal et les appels incidents recevables en la forme,

Confirme la décision déférée qui prononce sur la surface du bien des époux X sur l’indemnité pour perte de loyers, sur les frais irrépétibles et les dépens,

Réformant pour le surplus,

Fixe l’indemnité de dépossession due aux époux X à la somme de 1.015.803 €

* indemnité principale, (279,56 m² x 3.300 €) 922.548 €,

* indemnité de remploi, 93.253 €

Ajoutant, condamne La Fabrique à payer aux époux X la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne La Fabrique aux dépens de l’instance,

L’arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par G CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier La présidente