COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00243 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTBL

[K] [T]

c/

[D] [L]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 24 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/01003) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2024

APPELANT :

[K] [T]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT substituée par Maître Marine GARCIA de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[D] [L]

né le 26 Mai 1965 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Diane CAZAUBON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

Greffier lors du prononcé : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par un contrat du 11 novembre 2021, M. [D] [L] a donné à bail à M. [K] [T] un appartement sis [Adresse 2] avec un loyer mensuel de 1 020 euros, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte d’huissier du 9 mars 2023, M. [L] a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 2 200 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 février 2023.

Par assignation du 16 mai 2023, M. [L] a saisi le juge des référés du tribunal de Bordeaux d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [T].

Par ordonnance contradictoire de référé du 24 novembre 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que le bail liant les parties a été résilié à la date du 9 mai 2023,

— ordonné à M. [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables,

— condamné M. [T] à payer en deniers et quittances à M. [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [T] à payer à M. [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement

— constaté que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision.

M. [T] a relevé appel total de cette ordonnance par déclaration du 16 janvier 2024, et par dernières conclusions déposées le 29 mai 2024, il demande à la cour :

— déclaré recevable et bien-fondé M. [T],

— réformer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger qu’il n’y a pas lieu de faire jouer la clause résolutoire,

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— juger n’y avoir lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation,

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 5 mars 2024, M. [L] , demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 24 novembre 2023,

En tout état de cause,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [T] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les commandements de payer et de quitter les lieux.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 17 juin 2024, avec clôture de la procédure à la date du 3 juin 2024.

Le conseil de M. [L] a fait déposer des conclusions et pièces le 11 juin 2024.

Par message RPVA du 14 juin suivant, le conseil de l’appelant a sollicité le rejet de ces dernières écritures en raison de leur tardiveté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

In limine litis, il sera relevé en l’absence d’accord des parties, la cour, en application de l’article 800 du code de procédure civile, déclare irrecevables les dernières conclusions de la société intimées déposées au greffe le 11 juin 2024, en ce qu’elles sont postérieures à la clôture des débats.

I Sur la loi applicable à la location conclue le 11 novembre 2021.

M. [T] reproche au premier juge de ne pas avoir appliqué la loi du 6 juillet 1989, affirmant résider dans les lieux loués à [Localité 3] avec sa famille, que son fils est scolarisé à [Localité 3], travaille dans cette ville avec son épouse et donc que le logement constitue sa résidence principale.

Il indique que son ancien logement dans l’Orne a été vendu et qu’il existe un régime pour la location meublée depuis mars 2014 au sein de la loi du 6 juillet 1989, que le bail n’a pas été mis à jour et qu’il doit être fait une stricte application de la procédure de résiliation prévue par ce texte.

Il en déduit que la loi du 6 juillet 1989 s’applique et qu’il est bien fondé à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

* * *

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code ajoute 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que 'Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ;

4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.'

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code précise que 'La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. '

La cour constate en premier lieu que le contrat conclu entre les parties le 11 novembre 2021 stipule expressément en ses pages 2 et 3 que 'La présente location, qui n’est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage de choses, est consentie et acceptée aux charges, clauses et conditions suivantes, que les parties s’obligent à exécuter et accomplir.[…]

Destination des locaux :

Les lieux loués sont destinés à un usage résidence secondaire du locataire et de sa famille.'

Il a donc non seulement été spécifiquement prévu que la loi du 6 juillet 1989 était écartée des relations contractuelles, mais surtout que la destination des lieux n’en relevait pas, du fait d’un usage prévu en résidence secondaire.

Ainsi, si M. [T] souhaitait modifier la destination des lieux, il lui appartenait de signer un nouveau contrat, faute que celui conclu corresponde à l’usage qu’il envisageait.

De même, il n’établit en tout état de cause pas qu’il ait avisé le bailleur du changement de sa situation et de ce que les lieux étaient utilisés à titre de résidence principale, faute d’écrit de sa part en ce sens.

En outre, l’intéressé n’a pas davantage remis en cause lors de la signature du bail ou lors des mois suivant l’article relatif à la clause résolutoire.

Il n’est pas davantage remis en cause que les montants visés au commandement de payer en date du 9 mars 2023 n’étaient pas indus, ni comme l’a exactement relevé le premier juge, qu’ils n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois prévu audit commandement, comme exigé en page 6 du bail conclu entre les parties (pièces 1 et 2 de l’intimé).

Dès lors, le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail. La contestation à ce titre de M. [T] sera donc rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

II Sur la demande de délais de grâce

L’appelant invoque au soutien de cette prétention l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, disant avoir fait le nécessaire pour régler la dette et qu’il était à jour du règlement des loyers lors de l’audience devant le premier juge.

Il affirme avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire à son obligation de paiement et que le premier juge, en retenant que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable, a commis une erreur de droit.

Par ailleurs, il indique disposer des moyens financiers pour régler son loyer, son foyer disposant d’un revenu mensuel total de 7.388 € et que la dette de loyer était le reflet d’une difficulté financière passagère, ayant même proposé de verser une année entière de loyer en avance à titre amiable.

Il soutient enfin avoir consigné le montant des condamnations de première instance afin de démontrer sa bonne foi.

* * *

L’article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Il résulte des éléments retenus ci-avant que M. [T] n’établit pas que la location objet du présent litige relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée et donc de son article 24.

Par conséquent, il ne peut lui être alloué de délai de grâce suspendant la clause résolutoire.

Sa demande à ce titre sera rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

III Sur les demandes annexes

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que M. [T] soit condamné à verser à M. [L] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [T], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens, dont les commandements de payer et de quitter les lieux.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

CONFIRME la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 novembre 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [T] à régler à M. [L] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

CONDAMNE M. [T] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais des commandements de payer et de quitter les lieux.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Madame Séléna BONNET , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,