Cour d'appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 6 novembre 2024, n° 24/02906

TJ Bordeaux 10 juin 2024

CA Bordeaux
Confirmation 6 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Existence d'un protocole d'accord
La cour a jugé que le protocole d'accord était clair et stipulait que la renonciation aux effets de la clause résolutoire était conditionnée au respect de l'échéancier de paiement, ce qui n'a pas été respecté par la S.A.R.L. LFT.
Rejeté
Situation économique de la locataire
La cour a estimé que la S.A.R.L. LFT ne justifiait pas de sa situation économique et que la demande de délais était infondée compte tenu de son incapacité à respecter les délais amiablement consentis.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la S.A.R.L. LFT devait rembourser les frais d'avocat de la S.C.I. en raison de la décision de la cour d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 4e ch. com., 6 nov. 2024, n° 24/02906
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/02906
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 10 juin 2024, N° 23//02323
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric BIAISBaptiste MAIXANT
Cabinet(s) :	SELARL BIAIS ET ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. LFT c/ S.C.I. LOPEZ CITY

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02906 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N2UF

S.A.R.L. LFT

S.C.I. LOPEZ CITY

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 10 juin 2024 (R.G. 23//02323) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 juin 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LFT, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Juliette MORET substituant Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. LOPEZ CITY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

Par acte authentique reçu le 27 décembre 2012 par Maître [L] [T], notaire à [Localité 3], la société civile immobilière City a donné en location à la société à responsabilité limitée Imagil un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2], en rez-de-chaussée d’un immeuble à usage mixte, ce pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013.

Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme, indexée, de 10.200 euros hors charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Maître [H] [F], notaire à [Localité 2], a reçu le 5 juin 2018 la vente par la société Imagil à la société LFT du fonds de commerce de restauration exploité au sein des locaux donnés à bail par la société City.

Le bail a été tacitement reconduit depuis le 31 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer l’ensemble des loyers et charges restés impayés, ainsi décomptés :

— loyer et charges de juillet 2021 : 1013,91 euros

— loyer et charges d’août 2021 : 1013,91 euros

— loyer et charges de septembre : 2021 1013,91 euros

— loyer et charges d’octobre 2021 : 1013,91 euros

— loyer et charges de novembre 2021 : 1013,91 euros

— loyer et charges de décembre 2021 : 1013,91 euros

— loyer et charges de janvier 2022 : 1013,91 euros

Sous-total 7097,37 euros.

Un protocole d’accord a été conclu le 20 février 2023 par les parties.

Par acte du 23 octobre 2023, la société City a assigné la société LFT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et paiement de diverses sommes.

Par ordonnance prononcée le 10 juin 2024, le juge des référés a statué ainsi qu’il suit :

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société City et la société LFT ;

— prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 13 février 2022 ;

— dit qu’à compter du 13 février 2022, la société LFT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.107,31 euros ;

— ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LFT, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne la société LFT à payer à la société City :

1°) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 octobre 2023, la somme provisionnelle de 7.834,80 euros ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1.107,31 euros par mois à compter de novembre 2023 ;

— déboute la société LFT de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne la société LFT aux dépens et la condamne à payer à la société City la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La société LFT a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 22 juin 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 4 juillet 2024.

***

Par dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la société LFT demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L.145-15 et L.145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1101 et suivants, 1343-5 et 2044 du code civil,

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 10 juin 2024 en ce qu’elle :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société City et la société LFT,

— prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 13 février 2022,

— dit qu’à compter du 13 février 2022, la société LFT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 107,31 euros,

— ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société LFT, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— condamne la société LFT à payer à la société City :

1°) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 octobre 2023, la somme provisionnelle de 7 834,80 euros,

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 107,31 euros par mois à compter de novembre 2023,

— déboute la société LFT de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la société LFT aux dépens et la condamne à payer à la société City la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau à titre principal,

— débouter la société City de toutes ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et excèdent les pouvoirs conférés par le législateur à la juridiction des référés ;

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société City à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— octroyer à la société LFT des délais de paiement dans les conditions fixées dans le dispositif de l’ordonnance à intervenir et selon un échéancier ne pouvant pas excéder 24 mois ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce plan d’apurement et dire les conditions dans lesquelles elle ne jouera plus ;

En tout état de cause,

— condamner la société City à verser à la société LFT la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

Par dernières écritures notifiées le 1er octobre 2024, la société City demande à la cour de :

Vu les articles 1134 du code civil, L.145-41 et L.143-2 et suivants du code de commerce

Vu les articles 1343-5 et 1342-10 du code civil,

— confirmer la décision de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 10 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

— débouter la société LFT de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société LFT au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

2. Au visa de ces textes, la société LFT fait grief à l’ordonnance déférée d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’en avoir tiré la conséquence de son expulsion à défaut de départ volontaire et du paiement de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation.

L’appelante fait valoir qu’il existe un protocole d’accord conclu avec la société City pour l’apurement de la dette de sa locataire, qui comporte une renonciation du bailleur à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, la seule sanction prévue à la charge de la locataire en cas de non respect de ce protocole étant l’exigibilité de la totalité des impayés.

La société LFT estime que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en interprétant ce protocole transactionnel en défaveur de la locataire et que l’existence de ce protocole est une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

3. La société City répond que le protocole d’accord du 20 février 2023 prévoit au contraire la résurgence des effets de la clause résolutoire en cas de non-respect de l’échéancier de paiement ; que la locataire a d’ailleurs explicitement admis cinq mois après la signature du protocole qu’elle n’en avait pas respecté l’échéancier de paiement.

L’intimée estime que le premier juge n’a donc pas interprété le contrat, qui était parfaitement clair et soutient que la société LFT est toujours débitrice de loyers.

Sur ce,

4. Il est constant que la société City a, le 12 janvier 2022, fait délivrer à la société LFT un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur une somme totale de 7.097,37 euros au titre du défaut de paiement des loyers des mois de juillet à décembre 2021 et du loyer du mois de janvier 2022 ; que la locataire n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les effets de la clause résolutoire du bail étaient donc acquis au 12 février 2022.

5. Les parties ont toutefois conclu un protocole d’accord le 20 février 2023 qui stipule les éléments suivants :

«Article 1 ' Règlement des arriérés de loyers et charges

Par les présentes, le preneur reconnaît qu’il est redevable envers son bailleur de la somme de 7097,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés suivants (')

Une proposition de règlement échelonné a été acceptée par le bailleur comme il sera dit à l’article 3 ci-après.

Article 3 ' Modalités de versement des sommes dues

Au terme des présentes, une somme globale de 10'216,72 euros est due par le preneur à son bailleur (')

Les parties sont convenues d’un échéancier de paiement accordé à la société LFT selon les modalités suivantes : règlement en douze échéances de 851,39 euros, en plus du loyer mensuel, actuellement fixé à la somme de 1107,31 euros, soit un virement mensuel de 1958,70 euros.

Le premier versement interviendra avant le 31 janvier 2023. (…)

Les sommes ci-dessus indiquées seront exigibles de plein droit par anticipation, si bon semble au bailleur, dans l’un des cas suivants : (…)

— inexécution par la société LFT d’une obligation résultant des présentes ;

— à défaut de paiement à bonne date par la société LFT d’une somme due.

(…) Si l’une des hypothèses se réalisait, le bailleur pourrait exiger le paiement de toutes les sommes dues au titre des présentes, et ce huit jours après un simple avis par lettre recommandée adressée à la société LFT au domicile élu. Le bailleur mentionnerait dans cet avis son intention de se prévaloir de la présente clause. Il n’aurait à remplir aucune autre formalité, ni à faire prononcer en justice la déchéance du terme. Les paiements ou les régularisations postérieures à cet avis ne feraient pas obstacle à cette exigibilité.

Article cinq ' Renonciation du bailleur aux effets de la clause résolutoire

En contrepartie du règlement de la somme de 9.948,72 euros dans les modalités évoquées à l’article trois, le bailleur renonce expressément aux effets de la clause résolutoire à la suite du commandement qu’il a fait délivrer à son preneur le 12 janvier 2022.

Article six ' Clause d’indivisibilité

Il est expressément rappelé que l’ensemble des opérations organisées par le présent protocole s’inscrit dans le cadre d’une opération globale et indivisible. De convention expresse, les parties déclarent que ces opérations forment un tout indivisible de telle sorte qu’elles ne peuvent être analysées ou exécutées séparément.»

6. Le 17 juillet 2023, le conseil de la société City a adressé une mise en demeure à la société LFT portant sur le défaut de paiement des arriérés faisant l’objet du protocole d’accord mais également du loyer courant depuis le mois d’avril 2023.

La société LFT lui a répondu le 25 juillet suivant en faisant valoir qu’elle était à jour des loyers courants et de la quote-part de paiement mensuel des arriérés, à l’exception des mois de juin et juillet 2023 (loyer courant et quote-part mensuelle des arriérés), soit une somme de 3.946,64 euros.

Les attestations de l’expert comptable de la bailleresse, en date du 11 octobre 2023 et du 26 mars 2024, mettent en évidence le retard permanent de la locataire à exécuter son obligation contractuelle de paiement du loyer courant ainsi qu’à exécuter ses engagements au titre du protocole d’accord. Ainsi, le loyer du mois de juin 2023 et la quote-part mensuelle des arriérés n’ont été payés que le 8 août suivant ; il s’agit des derniers règlements de la société LFT, qui n’a plus versé aucune somme à son bailleur depuis le mois de juillet 2023, ce qui n’est pas discuté par l’appelante.

Or, en vertu du protocole d’accord du 20 février 2023, la société LFT s’est engagée à payer douze échéances de 851,39 euros au titre des arriérés et son loyer courant de 1.107,31 euros, sous peine d’exigibilité anticipée de la totalité des sommes dues. De plus, l’article 5 de ce protocole énonce expressément que la renonciation du bailleur aux effets de la clause résolutoire est la contrepartie du règlement des sommes dues selon l’échéancier défini à son article 3.

7. C’est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a fait application du protocole, cela sans l’interpréter contrairement à ce que soutient l’appelante puisque ce protocole est parfaitement clair, et a tiré les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

8. La société LFT ne peut sérieusement réclamer, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement alors, d’une part, qu’elle ne produit aucun élément relatif à sa situation économique et comptable et que, d’autre part, le présent procès est le fruit de son incapacité à respecter des délais amiablement consentis par son bailleur.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée et la société LFT, tenue au paiement des dépens de l’appel, sera condamnée à payer à la société City une somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance prononcée le 10 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société LFT à payer à la société City la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société LFT à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président