COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 24/02975 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N23O

[M] [N] [C]

c/

[U], [O], [K] [S] veuve [T]

[H] [Y]

S.A.S.U. RENNÉE COSTES IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bergerac (RG : 21/00765) suivant déclaration d’appel du 26 juin 2024

APPELANT :

[M] [N] [C]

né le 14 Décembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christophe LAFAYE, avocat au barreau de BERGERAC

et assisté de M^e Jean-Bernard SEGHIER-LEROY, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par M^e Dominique BOQUET

INTIMÉES :

[U], [O], [K] [S] veuve [T]

née le 22 Juin 1925 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

[H] [Y]

née le 13 Août 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BOULLET

S.A.S.U. RENNÉE COSTES IMMOBILIER

société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 481 431 666, dont le siège social est situé [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux

Représentée par M^e Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC

et assistée de M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Le 17 février 2020, Madame [U] [S] veuve [T], née le 22 juin 1925, (Mme [T] ci après) a donné mandat exclusif à la société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu ci après) Renee Costes Immobilier afin de vendre en viager le bien immobilier dont elle était propriétaire, [Adresse 2].

Par acte notarié du 21 août 2020, Maître [H] [Y], notaire à [Localité 6] a reçu la vente par Mme [T] à Monsieur [M] [C] de ce bien immobilier pour sa totalité en pleine propriété.

L’acte a prévu que le prix de vente serait payé comptant pour la somme de 90 000 euros, le solde étant converti en une rente viagère annuelle de 8 928 euros et payable par mensualités constantes de 744 euros chacune.

Le 16 août 2021, le conseil de M. [C] a averti par courriers Mme [T], Maître [Y] et la Sasu Renee Costes immobilier que l’immeuble présenterait un vice caché.

2. Par acte des 18 août 2022 et 23 novembre 2022 , M. [C] a assigné Mme [T], Maître [Y] et la Sasu Renee Costes immobilier devant le tribunal judiciaire de Bergerac.

Par jugement du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— jugé M. [C] recevable en son action en garantie des vices cachés,

— débouté M. [C] de son action en garantie des vices cachés et de l’ensemble de ses demandes à ce titre à l’encontre de Mme [T], Mme [Y] et de la Sas Renee Costes Immobilier,

— débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [T],

— débouté M. [C] de ses demandes subsidiaires de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [Y] et de la Sas Renee Costes Immobilier,

— débouté M. [C] de ses demandes à titre plus subsidiaire pour dol à l’encontre Mme [T], de Mme [Y] et de Sasu Renee Costes Immobilier

— condamné M. [C] à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. [C] à payer à chacun de Mme [T] et de la Sasu Renee Costes Immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux entiers dépens de l’instance,

— jugé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

3. M.[C] a relevé appel de ce jugement, le 26 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mars 2025, M. [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 699, 700 et 901 du code de procédure civile, 1641, 1648, 1138 et 1240 du code civil :

— de rejeter la demande de nullité de sa déclaration d’appel mal fondée,

— de rejeter la demande de Mme [T] d’écarter l’enregistrement téléphonique du 16 juin 2021 versé aux débats parfaitement autorisé,

— de rejeter les demandes de Mme [T] et de l’agence Renee Costes Immobilier mal fondées,

en conséquence,

— de recevoir son appel,

— de le juger bien fondé,

— d’infirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 du tribunal judiciaire de Bergerac,

et statuant à nouveau,

— de le déclarer recevable en son action rédhibitoire à l’encontre de Mme [T], l’action n’étant pas prescrite,

— de faire droit à l’action en garantie pour vice cache, ainsi introduite par lui à l’encontre de Mme [T], en raison des manquements de cette dernière, à son devoir d’information sur l’état de la maison dont elle a été propriétaire, au [Adresse 2], en lui ayant occulté, lors de la vente, l’existence de la fragilité des fondations du bien immobilier, à la suite de deux catastrophes naturelles liées a la sécheresse du sol et celle des travaux lourds de confortation entrepris non dévoilés lors de la vente,

— de constater la connivence de la Société Renee Costes Immobilier et sa participation au manquement du devoir d’information qui lui ait du, au moment de la vente, du bien précité,

— de constater le manquement de la Société Renee Costes Immobilier à son devoir de conseil et d’information,

— de prononcer la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de Maître [Y], notaire instrumentaire a la vente, membre de la Selarl [Y] et Associés, notaires à [Adresse 7] ,sur le fondement de l’article 1240 du code civil, celle-ci n’ayant rempli sa mission d’information et de conseil, au détriment de l’efficacité juridique de l’acte de vente qu’elle a reçu, celui-ci emportant de fausses mentions qui lui ont porté préjudice,

en conséquence,

— de condamner Mme [T] à le rembourser de la somme de 79 000 euros :

—  50 000 euros , part du bouquet à hauteur de 90 000 euros qui lui a été versé,

—  12 000 euros somme actuellement détenue par le notaire instrumentaire, incombant à la venderesse d’en faire la demande auprès de ce dernier,

—  17 000 euros versés à la Société Renee Costes Immobilier, incombant à la venderesse d’en faire la demande auprès d’elle, pour le cas,

— de réduire la rente mensuelle stipulée au contrat de vente à 375, 6 euros mensuels,

— de réduire le délai de libération des lieux à un mois,

— d’ordonner la modification de l’acte de vente, dans le sens présentement indiqué pour le cas,

dans tous les cas,

— de condamner ensemble Mme [T], Maître [Y] notaire associé et la société Renee Costes Immobilier au paiement d’une somme de 110 000 euros a titre de dommages intérêts( cent dix mille euros) pour leur comportement fautif en lien direct avec le préjudice subi par lui, dans l’acquisition du bien immobilier précité, selon une proportion qu’il plaira au tribunal de bien vouloir fixer pour chacun des intimés,

plus subsidiaire,

— de constater que Mme [T], Maitre [Y] et la société Renee Costes Immobilier se sont rendus coupables de dol vis-à-vis de lui, sur le fondement de l’article 1137 du code civil,

— d’entendre condamner ces derniers, aux mêmes sommes que celles précédemment détaillées à l’encontre de chacun d’entre eux,

— de condamner Mme [T] Maitre [Y] et la société Renee Costes Immobilier à lui payer la somme de 12 000 euros in solidum, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp d’avocats Moneger Assier Belaud, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 9, 562 et 901 du code de procédure civil, 1644 et suivants, 1992 et 1240 du code civil :

à titre principal,

— de constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel,

— de juger que la cour n’est saisie d’aucun chef du jugement en date du 16 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac,

— de confirmer ainsi le jugement rendu le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Bergerac dans son intégralité,

— de débouter M. [C] de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner M. [C] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— de débouter M. [C] de ses demandes, fins et conclusions et, confirmer ainsi le jugement rendu le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Bergerac dans son intégralité,

— de confirmer M. [C] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

à titre plus subsidiaire,

— de condamner la Sasu Renee Costes Immobilier à la relever indemne de l’ensemble des condamnations mise à sa charge,

— de confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu’il a condamné à M. [C] à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’instance et des dépens,

— de condamner la Sasu Renee Costes Immobilier à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mars 2025, Mme [Y] demande à la cour, sur le fondement des articles 562 et 901 du code de procédure civile et 1240 du code civil :

à titre principal,

— de juger que la cour n’est saisie d’aucun appel à l’encontre de l’un quelconque des chefs du jugement en date du 16 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac,

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu 16 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac,

— de débouter M. [C] de toutes ses demandes,

— de condamner M. [C] à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [C] aux entiers dépens,

subsidiairement,

— de juger que les demandes de M. [C] de toutes ses demandes à son encontre sont mal fondées,

— de débouter M. [C] de toutes demandes à son encontre,

— de rejeter toutes autres demandes qui seraient dirigées par l’une quelconque des parties à son encontre,

— de condamner M. [C] à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mars 2025, la Sasu Rennes Costes Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 9, 951, 562 du code de procédure civile, 1240 et 1641 du code civil:

à titre principal,

— de constater que la déclaration d’appel de M. [C] ne précise pas les chefs du jugement du tribunal judiciaire de Bergerac en date du 16 mai 2024 qu’il critique,

en conséquence,

— de dire que l’appel interjeté par M. [C] est dépourvu de tout effet dévolutif,

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 16 mai 2024,

à titre subsidiaire,

— de débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes,

— de rejeter l’ensemble des demandes présentées à son encontre et notamment les demandes de Mme [T],

— de confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bergerac le 16 mai 2024,

— de condamner M. [C] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [C] au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

4. Mme [T] et Me [Y] exposent que la cour d’appel n’est pas saisie d’un appel faute pour l’appelant d’avoir précisé dans sa déclaration d’appel les chefs du jugement critiqués.

M. [C] réplique que la déclaration d’appel adressé à la cour par RPVA énonce les chefs de jugement critiqués.

Sur ce

5. L’article 562 du code de procédure civile indique': « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible»

6. La déclaration d’appel de M. [C] a été inscrite le 26 juin 2024, si bien que les règles à observer étaient celles applicables entre le 27 février 2022 et le 1er septembre 2024.

Or, les dispositions de l’article 901 du code de procédure civile dans sa version en vigueur lors de cette période dispose: «' La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article'54'et par le cinquième alinéa de’l'article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués imité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle.'»

7. La cour d’appel constate que la déclaration d’appel qui lui a été adressée contenait expressément les chefs du jugement critigués outre les autres mentions prévues à l’article 901 du code de procédure.

Dans ces conditions, elle ne peut que constater que l’appel régularisé par M. [M] [C] est recevable.

Sur le fond

Le tribunal a jugé que si M. [C] démontrait que le bien qu’il avait acheté était affecté d’un vice caché il ne prouvait pas en revanche que ce vice était caché, ni davantage qu’il atteignait un degré suffisant de gravité pour rendre la chose impropre à son usage. Le premier juge a ajouté que M. [C] ne démontrait pas plus la mauvaise foi de son vendeur ou encore de son dol, ni de la faute du notaire ou de l’agent immobilier.

M. [C] fait valoir que l’immeuble qu’il a acheté serait affecté d’un vice caché, constitué par les travaux réalisés en sous 'uvre pour le stabiliser et qui lui avaient été cachés. Il ajoute que Mme [T] ou encore l’agent immobilier lui aurait caché l’existence de ces importants travaux pour l’inciter à acheter l’immeuble si bien que ceux-ci auraient commis un dol à son détriment.

Mme [T] soutient que l’immeuble vendu ne possédait pas de vice caché alors qu’il n’existe aucun désordre. En outre, l’appelant avait eu connaissance des travaux de reprise en sous-'uvre sur l’immeuble. Elle fait en outre valoir sa bonne foi alors qu’elle a remis à M. [C] l’ensemble des travaux qui ont été réalisés et que si elle a omis d’indiquer au notaire que de tels travaux, connus de l’acheteur avaient été réalisés, c’est simplement en raison de la rapidité de la vente, de son grand âge et du fait que ledit notaire ne l’avait pas interrogée sur ce point précis.

La SASU Renée Costes expose qu’il n’existe en l’espèce aucun vice caché et qu’en outre M. [C] est tiers au contrat de mandat passé entre Mme [T] et elle-même si bien qu’il ne peut rechercher sa responsabilité extracontractuelle. Or, il ne démontre ni une faute alors qu’il ne démontre pas qu’elle aurait connu les travaux de reprise entrepris, ni le moindre dommage ni davantage un lien de causalité entre les deux. Il ne démontre pas plus les man’uvres qu’elle aurait réalisées pour obtenir son acquiescement à la vente.

Me [H] [Y] conteste également l’existence d’un vice caché. Le notaire ajoute qu’il ne peut lui être fait aucun reproche alors qu’elle ne pouvait faire référence dans son acte à des travaux antérieurs à la vente dont elle n’avait pas eu connaissance.

Sur ce

Au jour de la vente de l’immeuble litigieux, si des travaux en sous-'uvre avaient, par le passé, étaient réalisés, sur ses fondations, pour remédier aux désordres consécutifs à des mouvements de terrain différentiels dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle dans la commune de [Localité 6], il ne subsistait aucun désordre en lien avec cet événement si bien que le défaut allégué était inexistant et ne pouvait par voie de conséquence rendre l’immeuble impropre à son usage.

L’appelant ne démontre pas en outre la persistance du moindre défaut qui permettrait de suspecter une impropriété à l’usage de l’immeuble ou une diminution de cet usage.

Aussi, l’expertise judiciaire qu’il sollicite n’est pas justifiée puisque l’existence des travaux de reprise en sous-'uvre n’est pas contestée par les parties et M. [C] ne démontre pas que les reprises seraient insuffisantes, occasionneraient un quelconque désordre ou encore une moins-value.

En l’espèce, l’appelant développe son raisonnement sur la base d’un défaut persistant alors qu’il n’en existe aucun puisque si l’immeuble vendu qui avait été rendu fragile par les mouvements différentiels du terrain a bénéficié de travaux de reprise, ceux-ci lui ont apporté une stabilité certaine puisqu’aucun désordre actuel n’est allégué.

Ainsi, si cet immeuble, du fait de ces travaux confortatifs, ne bénéficie pas d’une plus-value, il profite désormais d’une situation équivalente à celle d’ un immeuble qui ne serait pas affecté de mouvements de sol.

En outre, les travaux entrepris litigieux doivent prémunir l’immeuble de nouveaux désordres en cas de nouveaux mouvements de terrain différentiels.

En conséquence, M. [C] sera débouté de ses demandes sur le fondement d’un vice caché.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Toutefois, en l’espèce, l’appelant ne démontre pas que la réalisation des travaux confortatifs litigieux présentaient pour lui un caractère déterminant, alors qu’ils n’impliquaient aucune dépense complémentaire.

En outre, M. [C] soutient qu’il n’aurait pas été informé oralement de la réalisation des travaux litigieux par Mme [T] alors que celle-ci affirme qu’elle les lui avait révélés. Or, il résulte du courriel adressé par M. [C] à celle-ci, le 3 octobre 2020 qu’il était bien informé des travaux de renforcement.( courriel de M. [C] du 3 octobre 2020).

En toute hypothèse, il ne rapporte pas la preuve de man’uvres qui auraient été entreprises par sa vendeuse, le notaire ou encore par l’agent immobilier pour lui cacher la réalisation de travaux litigieux.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

M. [C] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable que les intimés supportent les frais irrépétibles qu’ils ont exposés devant la cour d’appel.

En conséquence, l’appelant sera condamné à verser à chacun d’eux la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu, y ajoutant':

Condamne M. [M] [C] aux dépens d’appel,

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [U] [S] veuve [T], d’une part à Me [H] [Y], d’autre part et à la SASU Rennée Costes Immobilier, de dernière part, la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,