COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00031 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OC2V

S.A. ENEAL

c/

[P] [S]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 20 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] (RG : 24/01293) suivant déclaration d’appel du 02 janvier 2025

APPELANTE :

S.A. ENEAL

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[P] [S]

né le 09 Avril 1956 à [Localité 7]

de nationalité Centrafricaine,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Axelle DUTEN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 8 avril 2015, la société Logevie, aujourd’hui SA Eneal, a donné à bail à M. [P] [S] un logement n°7, situé [Adresse 11].

2 – Par acte du 16 décembre 2022, la société Eneal a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme de 717,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

3 – Par ordonnance du 11 juillet 2023, le juge du pôle civil de protection du tribunal judiciaire de bordeaux lui a fait injonction de payer la somme de 728,86 euros au titre du solde locatif.

4 – Par acte de justice du 28 mai 2024, la société Eneal a fait assigner M. [S], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment de voir constater que la clause résolutoire est acquise, d’obtenir la résiliation du bail d’habitation, sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 157,98 euros et le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que son expulsion des lieux, sous astreinte.

5 – Par ordonnance de référé contradictoire du 20 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— débouté la société Eneal de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail du 8 avril 2015, relatif au logement n°7, situé [Adresse 11] ;

— constaté que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion de M. [S], à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’astreinte, n’ont plus d’objet ;

— condamné M. [S] à payer à la société Eneal la somme de 7 021,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives au 24 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— accordé à M. [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois au moyen de 23 mensualités successives de 125 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y à lieu ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

6 – La société Eneal a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 2 janvier 2025, en ce qu’elle a :

— débouté la société Eneal de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail du 8 avril 2015, relatif au logement n°7, situé [Adresse 10]) ;

— constaté que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion de M. [S], à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’astreinte, n’ont plus d’objet ;

— accordé à M. [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois au moyen de 23 mensualités successives de 125 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7 – Par dernières conclusions déposées le 20 juin 2025, la société Eneal demande à la cour de :

— déclarer la société Eneal recevable et bien fondée en son appel ;

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, en ce qu’elle a :

— débouté la société Eneal de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail du 8 avril 2015 relatif au logement n°7 situé [Adresse 9] à [Localité 3] [Adresse 8] ;

— constaté que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion de M. [S], à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’astreinte, n’ont plus d’objet ;

— accordé à M. [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois au moyen de 23 mensualités successives de 125 euros chacune, suivies d’une 24 ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer l’ordonnance du 20 décembre 2024 pour le surplus.

Et statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail du 8 avril 2015 au bénéfice de la société Eneal, au 16 février 2023, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et sous réserve du respect des dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [S] à payer à la société Eneal la somme de 553,44 euros en principal à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 16 février 2023;

— condamner M. [S] à payer, à compter du 16 février 2023, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisés, qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 468,84 euros par mois, à parfaire au jour de la libération effective des lieux, soit 8 992,28 euros arrêtée au 11 février 2025 ;

— condamner M. [S] à payer à la société Eneal, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de :

—  700 euros pour la procédure de première instance ;

—  1 500 euros pour la procédure d’appel ;

— condamner M. [S] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

8 – Par dernières conclusions déposées le 21 avril 2025, M. [S] demande à la cour de :

à titre principal :

— débouter la société Eneal de toutes ses demandes ;

— confirmer dans son entier dispositif l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 20 décembre 2024.

À titre subsidiaire :

si par extraordinaire, la Cour ordonnait l’expulsion du locataire :

— accorder à M. [S] les plus larges délais de paiements sur une durée de 36 mois, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail ;

— dire que si M. [S] respecte l’échéancier accordé, la clause résolutoire du bail sera réputée n’avoir jamais joué.

À titre infiniment subsidiaire :

— accorder à M. [S] un délai, sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui ne saurait être inférieur à 12 mois, afin de lui laisser le temps de trouver un nouveau logement.

En tout état de cause :

— débouter la société Eneal de sa demande formée au titre des frais de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre les dépens de la procédure d’appel à la charge de la société Eneal.

9 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 8 septembre 2025, avec clôture de la procédure au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10 – La cour est saisie de l’infirmation de l’ordonnance qui a débouté la bailleresse de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire attachée au bail en ce que les causes du commandement de payer avaient été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

11 – L’appelante soutient que si les paiements s’imputent sur la dette la plus ancienne, les versements de la CAF s’imputent sur les loyers correspondant aux périodes pour lesquelles elles ont été versées, laissant ainsi un solde négatif perdurer au-delà des deux mois de la délivrance du commandement de payer malgré les deux versements insuffisants effectués par le locataire.

Pour voir infirmer la décision sur l’octroi de délais de paiement, l’appelante fait valoir que la dette a augmenté et que le locataire ne peut certifier qu’il bénéficiera d’un rappel des APL ni de l’aide du FSL, n’ayant au demeurant pas repris le paiement régulier du loyer courant.

12 – L’intimé ne conteste pas le montant de la dette locative mais au soutien de la confirmation de l’ordonnance déférée fait état des versements de sa part et de la part de la CAF entre décembre 2022 et février 2023 apurant ainsi la dette locative dans les deux mois du commandement de payer.

Il sollicite des délais de paiement, ayant perdu le bénéfice de l'[Localité 5] pour solliciter sa mise à la retraite qui a pris du temps pour être effective. Percevant maintenant 459 euros par mois, il soutient que la CAF révisera le montant de l’APL et devrait lui verser rétroactivement une somme de 4.060 euros.

Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux.

Sur ce :

13 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

I – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

14 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

15 – En l’espèce, seule sont en cause les modalités de prise en compte des paiements effectués dans les deux mois du commandement de payer délivré le 16 décembre 2022 pour une dette de 717,34 euros échéance de novembre 2022 incluse.

16 – Les parties reconnaissent les deux versements effectués par l’intimé : 242,26 euros le 9 janvier 2023 et 170 euros le 13 février 2023.

17 – Sur cette même période, la bailleresse a perçu deux versements de la CAF de 236,48 euros correspondant aux APL.

18 – Toutefois, conformément à l’article 1342-10 du code civil, les sommes versées par le locataire s’imputent sur la dette la plus ancienne sans que les versements de la CAF, qui correspondent à une prise en charge du loyer ne puissent suivre la même règle d’imputation puisque doivent s’imputer sur les périodes pour lesquelles les aides ont été versées, soit en l’espèce les mois de décembre 2022 et janvier 2023.

19 – Le solde locatif laissait ainsi apparaître au 16 février 2023, échéance de janvier incluse, un débit de 553,44 euros correspondant au cumul des trois derniers loyers, sur lesquels les versements de la CAF avaient déjà été imputés sur chaque mois correspondant.

20 – En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée et de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois, rendant acquis les effets de la clause résolutoire.

II – Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement

21 – Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

22 – Dans l’assignation en référé, la bailleresse indiquait que la dette locative était de 3.157,98 euros. Le jour de l’audience en référé, la dette locative était de 7.021,98 euros, au 24 octobre 2024, échéance de septembre incluse.

23 – Devant la cour d’appel et au jour de l’audience, le relevé de compte actualisé était de 8.992,28 € arrêtée au 11 février 2025

24 – L’intimé justifie percevoir une pension de retraite de 459 euros le mensuel depuis le 1er mai 2024 après avoir perdu le bénéficie du RSA et de la CAF à partir de juillet 2023. Il produit le courrier de la CAF en date du 27 août 2024 attestant de ce qu’il pourrait recevoir un versement rétroactif de ses droits d’un montant de 4.060 euros, ce qui était déjà le cas devant le juge des référés.

25 – Il justifie avoir procédé au règlement de 170 euros par mois jusqu’en juillet 2023, date à partir de laquelle il a stoppé tout versement. Le loyer résiduel était de 173, 51 euros lorsque le locataire percevait le RSA.

26 – Toutefois, M. [S] ne justifie, ni de la reprise du loyer intégral, ni résiduel.

Ces versements n’ont d’ailleurs pas permis de faire diminuer la dette locative, malgré le maintien des APL jusqu’en juin 2023, la dette locative étant de 736,99 euros au 30 juin 2023, échéance de juin incluse. La cour relève en outre qu’il réside seul dans un logement composé de trois pièces sans avoir fait de demande d’un logement plus petit.

27 – De sorte que l’intimé ne justifiant pas des conditions d’octroi des délais de paiement, étant dans l’incapacité de verser la somme de 125 euros en sus du loyer résiduel comme il le propose et même après diminution de sa dette par le versement rétroactif de la CAF. La demande de délais de paiement sera rejetée et le jugement déféré infirmé.

III – Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

28 – Par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail, il convient de :

— constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 février 2022 conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

— ordonner l’expulsion de M. [S] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— autoriser la bailleresse à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire,

30 – Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 16 février 2022.

IV – Sur la demande de délai pour quitter les lieux

31 – L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, dispose :

'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

32 – L’article L. 412-4 du même code dispose : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

33 – En l’espèce, M. [S] justifie des difficultés financières ayant vu sa situation administrative régularisée tardivement et n’ayant pas encore pu chercher un nouveau logement adapté à ses besoins. Ces éléments militent en faveur de l’octroi de délais d’expulsion.

34 – De son côté, la bailleresse ne justifie pas de l’urgence à reprendre le logement, l’intimé ayant été condamné à lui régler une indemnité d’occupation pendant toute la durée d’occupation.

35 – Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à M. [S] un délai de 9 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant lequel l’expulsion ne pourra pas avoir lieu.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

36 – M. [S] partie perdante sera condamné aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 16 février 2022,

Dit qu’à défaut pour M. [S] d’avoir libéré les lieux situés logement n°7, [Adresse 9] à [Localité 4], de sa personne ou de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement d’avoir quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Dit qu’il sera procédé dans le même délai à l’enlèvement des meubles conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Accorde à M. [S] un délai de grâce de neuf mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant lequel son expulsion ne pourra pas avoir lieu,

Condamne M. [S] à verser à Enéal à compter du 16 février 2024 une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égale au montant du loyer en cours avec révision conformément au bail.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,