COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05085 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQAO

S.A.R.L. AGENCE [Localité 10] LASCAUX

c/

Monsieur [C] [J]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 septembre 2023 (R.G. 2022.1278) par le Tribunal de Commerce de PERIGUEUX suivant déclaration d’appel du 10 novembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. AGENCE [Localité 10] LASCAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par Maître Cécile RIDE, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Pierre LE CHEVALIER avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée Agence [Localité 12] exploite une agence immobilière à [Localité 10] en Dordogne.

Par contrat du 9 février 2017, la société Agence [Localité 10] Lascaux a confié à Monsieur [C] [J] un mandat d’agent commercial immobilier à durée indéterminée prévoyant en particulier une rémunération des diligences de M. [J] à concurrence de 70 % des rémunérations perçues par la mandante.

Par acte d’huissier du 5 mai 2021, la société Agence [Localité 10] Lascaux a résilié pour faute le contrat de M. [J].

Par courriers électroniques des 20 et 31 août 2021 et du 27 septembre 2021, M. [J] a sollicité le règlement de différentes factures de commissions :

— facture [Immatriculation 2] d’un montant de 55,13 euros

— facture [Immatriculation 3] d’un montant de 47,25 euros

— facture [Immatriculation 4] d’un montant de 8166,67 euros

— facture [Immatriculation 5] d’un montant de 14 700 euros

— facture [Immatriculation 6] d’un montant de 1166,67 euros

Cette demande a été réitérée les 1er et 16 octobre 2021 par courriers recommandés avec accusés de réception.

2. Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2021, M. [J] a adressé à la société Agence [Localité 10] Lascaux une sommation de payer puis lui a fait signifier le 22 mars 2022 une requête en injonction de payer, à laquelle la société Agence [Localité 10] Lascaux a formé opposition.

Par jugement du 25 septembre 2023, le tribunal de commerce de Périgueux a statué ainsi qu’il suit :

— reçoit la société Agence [Localité 12] en son opposition, la déclare régulière en la forme, mais l’en déboute comme mal fondée ;

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

— déboute la société Agence [Localité 12] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamne la société Agence [Localité 12] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 24.135,72 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 décembre 2021 ;

— déboute Monsieur [C] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamne la société Agence [Localité 12] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Agence [Localité 12] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 10 novembre 2023, la société Agence [Localité 11] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant M. [J] [C].

Par conclusions d’incident du 23 février 2024, M. [J] a sollicité la radiation de l’appel pour défaut d’exécution de la décision frappée d’appel, puis s’est désisté de son incident, les sommes ayant été consignées.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la société Agence [Localité 10] Lascaux a fait assigner M. [J] en référé aux fins de voir, à titre principal, ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 16 mai 2024, la première présidente de chambre statuant en référé a déclaré irrecevable la demande de la société Agence [Localité 10] Lascaux tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire, et l’a autorisée à consigner la somme de 24.135,72 euros outre intérêts à compter du 16 décembre 2021 et 2.000 euros sur le compte CARPA de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 13].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées le 6 février 2024, la société Agence [Localité 10] Lascaux demande à la cour de :

Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 4 du code de procédure pénale,

Vu l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer de la société Agence [Localité 10] Lascaux

Vu la plainte avec constitution de partie civile déposée par la société Agence [Localité 11] à l’encontre de Monsieur [C] [J] et l’enquête pénale en cours

Vu le jugement rendu le 25 septembre 2023 par le tribunal de commerce de Périgueux

A titre principal :

— Réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions

— Surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive du juge pénal,

— Réserver les dépens

Subsidiairement au fond :

— Juger recevable et fondée l’opposition à ordonnance d’injonction de payer de la société

Agence [Localité 11]

— Débouter Monsieur [C] [J] de l’ensemble de ses demandes

— Le condamner au paiement d’une provision d’un montant 42 250 euros à valoir sur la

créance définitive de la société Agence [Localité 11]

— Le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens d’instance.

4. Par dernières écritures notifiées le 3 mai 2024, Monsieur [C] [J] demande à la cour de :

Vu notamment les articles L134-6, L134-7 et L 134-9 du code de commerce

Vu l’article 6 du code de procédure civile

Vu l’article 9 du code de procédure civile

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Périgueux le 25 septembre 2023

— Ainsi, débouter la société Agence [Localité 10] Lascaux de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Et y ajoutant,

— Condamner la société Agence [Localité 10] Lascaux à payer à Monsieur [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de la première instance

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de sursis à statuer

Moyens des parties

5. Au visa de l’article 4 du code de procédure pénale, la société Agence Montignac Lascaux fait grief au tribunal de commerce de Périgueux d’avoir rejeté sa demande de sursis à statuer et fait valoir qu’elle a déposé une plainte le 1er septembre 2021 pour abus de confiance et escroquerie contre M. [J] ainsi que contre un autre agent commercial dont le mandat a également été résilié.

L’appelante soutient que les sommes réclamées par M. [J] sont relatives à l’exécution de son mandat et se recoupent avec les faits objet de la plainte pénale ; que les comptes ne pourront être arrêtés entre les parties qu’après que leurs créances réciproques ont été compensées, ce qui impose d’attendre la décision du juge pénal ; que, dans une première approche, son expert comptable a chiffré à 42.250 euros le trop-perçu du seul [C] [J] en avril 2021 sans que soient pris en compte les éléments découverts postérieurement à la première plainte ; que ce montant est supérieur aux prétentions qu’il formulait dans la procédure devant le tribunal de commerce et le double du montant qui lui a été alloué en première instance ; que la plainte avec constitution de partie civile reprend une série de faits en lien direct avec l’exercice du mandat d’agent commercial et donc avec la procédure devant le tribunal de commerce ; que le total des recettes soustraites par l’intimé est bien supérieur à ses demandes et ne sera définitivement déterminé qu’à l’issue de la procédure pénale.

6. M. [J] répond qu’en l’espèce les demandes formées devant la juridiction civile ne tendent pas à obtenir l’indemnisation du préjudice qui découlerait de l’infraction, objet de la plainte avec constitution de partie civile de l’agence.

L’intimé ajoute que la cour est simplement saisie d’une demande en paiement de commissions et que l’issue de cette procédure ne dépend absolument pas de la décision pénale qui ne viserait éventuellement que des faits d’escroquerie ou d’abus de confiance.

Réponse de la cour

7. En vertu de l’article 2 du code de procédure pénale, l’action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction.

L’article 4 du code de procédure pénale dispose :

« L’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.»

8. Le jugement dont appel a été prononcé sur l’opposition de la société Agence [Localité 10] Lascaux à une injonction de payer précédemment obtenue par M. [J] au titre de commissions qui lui seraient dues en exécution de son contrat d’agent commercial.

Le présent procès ne relève donc pas de l’application de l’article 4 alinéa 1 et 2 du code de procédure pénale.

9. Il ne relève pas davantage de l’application du troisième alinéa de l’article 4 du code de procédure pénale dans la mesure où les éléments produits par l’appelante au soutien de sa plainte puis de sa plainte avec constitution de partie civile sont relatifs à des faits et des dossiers pour lesquels M. [J] ne réclame pas le paiement d’une commission, à l’exception du dossier [R]. Toutefois, l’étude des pièces versées par la société Agence [Localité 11] ne révèle que deux occurrences de ce dossier : tout d’abord une mention à la dernière ligne du tableau réalisé par l’appelante relatif au taux des commissions qui aurait été appliqué notamment par M. [J] contre les barèmes prévus par sa mandante ; ensuite une mention dans les captures d’écran 'One Drive’ pour un fichier daté du 17 mars 2021 intitulé 'courrier Véolia [R]'. Cette occurrence s’insère chronologiquement entre le mandat de vente confié le 15 janvier 2021 par M. [R] à la société Agence [Localité 11] et la vente de son bien le 9 août suivant, selon les termes de l’attestation de M. [R].

10. La seule mention de ce dossier n’est pas suffisante à justifier le prononcé d’un sursis à statuer puisque M. [J] tend au paiement de commissions pour des transactions et actes de gestion dans des dossiers qui ne sont pas visés par les deux plaintes de l’appelante.

11. Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande en paiement de commissions

Moyens des parties

12. La société Agence [Localité 11] reproche au tribunal de commerce de l’avoir condamnée à payer à M. [J] la somme de 24.135,72 euros et tend en appel au débouté de la demande principale en paiement de l’intimé.

L’appelante fait valoir que l’intimé n’a apporté au tribunal aucun élément de preuve des prestations qui pourraient justifier des commissions dont il demande le paiement ; qu’il n’a communiqué :

— aucun justificatif de sa présence à la vente [R] alors qu’il avait quitté l’agence depuis plusieurs mois lorsque l’acte a été passé et que c’est Monsieur [D] [U], gérant de la société appelante, qui était présent ;

— aucun justificatif ni aucune explication de sa prétendue présence à la vente de la société civile immobilière ULYSSE alors que ce n’est pas lui qui a amené le client mais M. [U] ;

— aucun justificatif de sa présence à la vente de la société civile immobilière Messoul puisque cette vente n’existe pas.

13. Au visa des articles L.134-6 et L.134-7 du code de commerce, M. [J] répond que l’agent a droit à ses commissions sur les opérations conclues pendant la durée du contrat mais également aux commissions découlant des opérations conclues après la cessation du contrat d’agence dès lors que ces commandes ont été provoquées par son démarchage ; que, dans ce dernier cas, les commissions dites de retour sur échantillonnage sont dues lorsque l’opération est principalement due à l’activité de l’agent au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat ou lorsque l’ordre du client a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence.

L’intimé soutient que l’appelante a perçu les commissions liées aux transactions litigieuses et doit donc rétrocéder à son agent sa propre commission.

Réponse de la cour

14. Selon l’article 3 du contrat d’agent commercial conclu le 9 février 2017 entre les parties, l’agent commercial procède à la recherche de vendeurs, d’acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l’agence et il s’efforce d’obtenir la signature des mandats de vente ou de recherche et des mandats de location.

L’article 4 du contrat rappelle que, conformément à la loi du 2 janvier 1970, l’agent commercial n’est pas autorisé à recueillir l’accord des parties et ne peut donc établir les compromis, les promesses de vente ou les baux. Il peut néanmoins rédiger et faire signer les mandats et les bons de visite par les acquéreurs ou locataires potentiels.

Selon l’article 9 du contrat, sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, Monsieur [J] qui perçoit un pourcentage de 70 % sur le montant des honoraires hors taxes effectivement perçues par l’agence, les commissions n’étant acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la signature de l’acte authentique ou du bail, lorsque l’agence a elle-même reçu sa propre rémunération.

L’article 10 de ce contrat stipule : « en cas de cessation du présent mandat et quelle qu’en soit la cause, l’agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l’article 9 ci-dessus sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de six mois suivant la date de la cessation définitive et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution de son mandat.»

15. M. [J] verse à son dossier les cinq factures, émises entre le 17 août et le 20 octobre 2021, dont il demande le paiement, relatives aux diligences accomplies dans les dossiers de vente [R], SCI Ulysse, Messoul, ainsi que dans le dossier de location [O] (commission locataire et commission bailleur).

L’intimé produit également :

— le mandat exclusif de vente confié par M. [R] le 15 janvier 2021, qui mentionne expressément l’intervention de M. [J] ;

— l’attestation de M. [R] qui confirme que la vente a bien été reçue le 9 août 2021 par Maître [F], notaire à [Localité 14] ;

— le mandat de recherche sans exclusivité confié le 6 novembre 2019 par M. [E], qui mentionne expressément l’intervention de M. [J] ;

— l’attestation de M. [E] qui confirme qu’il a acheté à la SCI Messoul un terrain à bâtir et que l’acte de vente a bien été reçu le 20 octobre 2021 par Maître [T], notaire à Montignac ;

— le mandat de location sans exclusivité confié le 8 septembre 2019 par Mme [O], qui mentionne expressément l’intervention de M. [J] ;

— les attestations de Mme [O] et de Mme [W], sa locataires, relatives au paiement des honoraires de location à la société Agence [Localité 10] Lascaux.

16. Il doit être relevé que l’intimé verse certes le mandat de vente sans exclusivité confié le 17 février 2018 par la société civile immobilière Ulysse portant sur des parcelles situées au lieudit '[Localité 8]' mais que les échanges électroniques avec le candidat acquéreur, M. [K], ne démontrent pas que la vente aurait été définitivement conclue, alors au contraire qu’il y est fait état de l’abandon du projet puis d’un projet de résidence au lieudit '[Localité 9]' dont aucun élément n’établit qu’il s’agirait également de parcelles dont la société Ulysse serait propriétaire.

17. Dès lors, il apparaît que la demande de M. [J] en paiement de ses commissions est fondée pour les factures A[Immatriculation 2], A[Immatriculation 3], A[Immatriculation 4] et A[Immatriculation 6], ce pour une somme totale de 9'435,72 euros.

18. Il convient donc de confirmer le principe de la condamnation de l’appelante à payer ses commissions à l’intimé mais de ramener le montant de cette condamnation à la somme de 9'435,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 décembre 2021.

19. Le jugement du 25 septembre 2023 sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société Agence Montignac Lascaux de sa demande en paiement d’une provision de 42.250 euros à valoir sur les condamnations qui seront prononcées par le tribunal correctionnel. En effet, cette prétention ne repose que sur les mentions d’un tableau réalisé par l’appelante elle-même, sans aucune validation de son expert comptable, et qui n’est soutenue par aucun autre élément probant.

20. Le jugement entrepris sera confirmé quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera la société Agence [Localité 11] à payer les dépens de l’appel et à verser à M. [J] une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement prononcé le 25 septembre 2023 par le tribunal de commerce de Périgueux, SAUF en ce qu’il a condamné la société Agence Montignac Lascaux à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 24.135,72 euros au titre de ses commissions.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Agence [Localité 10] Lascaux à payer à Monsieur [C] [J], au titre de ses commissions, la somme de 9'435,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021.

Y ajoutant,

Condamne la société Agence [Localité 11] à payer les dépens de l’appel.

Condamne la société Agence [Localité 11] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président