COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 JUIN 2025

N° RG 23/03904 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NM3P

S.C.I. RAG’TIME

c/

Madame [Y] [K] épouse [W] [O]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 septembre 2021 (R.G. 18/10651) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 août 2023

APPELANTE :

S.C.I. RAG’TIME, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Christa POULET-MEYNARD de la SELARL CPM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Stéphanie PERROT-BIELECKI de la SELARL VOXEL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE :

Madame [Y] [K] épouse [W] [O], exerçant à titre individuel sous l’enseigne NEW BLACK FASHION, née le 31 Octobre 1973 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Gnilane LOPY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1- Par acte sous seing-privé du 24 mai 2005, la société Locargonne a donné en location à Mme [Y] [K] des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée d’un immeuble au [Adresse 2] à [Localité 4] à effet au 1er juin 2005 pour une durée de 2 années, soit jusqu’au 31 mai 2007. Le loyer a été fixé initialement à la somme de 600 euros mensuels payable d’avance avec une provision pour charges de 45 euros.

Depuis le 1er juin 2007, Mme [K] a continué d’occuper les lieux, sans interruption et y exerce son activité à titre individuel sous l’enseigne New Black Fashion.

A la suite de son acquisition de l’immeuble le 30 avril 2009, la société Rag’Time est devenue bailleur des locaux occupés par Mme [K].

De janvier 2010 à mars 2018, le bailleur a fait signifier à sa locataire plusieurs commandements de payer.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18 octobre 2018 à Mme [K], au titre des loyers de septembre et octobre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2018, Mme [K] a fait assigner la société Rag’Time devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en opposition à ce commandement, en contestant devoir les sommes réclamées et sollicitant le remboursement de certains loyers.

2- Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que c’est à bon droit que Mme [Y] [K] a formé opposition au commandement de payer que lui a délivré le bailleur en date du 10 octobre 2018 ;

— fixé, à compter de la signification de ce jugement, le montant des charges locatives dues par Mme [Y] [K] à hauteur de 19,5% du montant total des charges dites récupérables, exception faite du poste eau qui devra quant à lui être fixé par la SCI Rag’time à hauteur du rapport existant entre le montant du loyer payé par Mme [Y] [K] et le montant total des loyers perçus par le bailleur au titre de cet immeuble ;

en conséquence,

— débouté Mme [Y] [K] de ses demandes relatives au remboursement du foyer de septembre 2018, des frais de signification du commandement du 27 mars 2018, de la taxe de ramassage des ordures ménagères, des charges sur parties communes

— condamné Mme [Y] [K] à payer à la SCI Rag’time la somme de 141,18 euros au titre des frais de signification du commandement de payer du 27 mars 2018 ;

— condamné la SCI Rag’time à payer à Mme [Y] [K] la somme de 10 euros au titre du remboursement de frais de relance ;

— ordonné au bailleur, la SCI Rag’time, d’appliquer à Mme [Y] [K], lors des comptes de régularisation, les taux de charges locatives mis à la charge du preneur, aux taux tels que fixés ci-dessus, sur toutes les sommes dues pour les périodes comprises à compter de la signification du jugement ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le jugement a été signifié à la société Rag’Time le 19 juillet 2023.

3- Par déclaration au greffe du 17 août 2023, la SCI Rag’Time a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant Mme [K].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

4- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 14 novembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Rag’Time demande à la cour de :

Vu les dispositions du contrat de bail,

Vu les anciennes dispositions de l’article 1134 du code civil antérieures à l’entrée en

vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016,

— juger que l’opposition au commandement de payer du 18 octobre 2018 formée par Madame [Y] [K] est infondée et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 septembre 2021 de ce chef ;

— fixer le montant des charges locatives au prorata des surfaces occupées par la locataire et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 septembre 2021 de ce chef ;

— juger que les frais de relance facturés au locataire sont parfaitement légitimes et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 septembre 2021 de ce chef ;

— confirmer le jugement dont appel sur les autres chefs de jugement ;

— condamner Madame [Y] [K], à payer à la SCI Rag’time la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [K], aux entiers dépens.

Mme [K] a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

5- La cour n’est saisie que de l’appel principal de la société Rag’time, et il n’y a donc pas lieu de confirmer les dispositions du jugement non contestées, portant condamnation de Mme [K] au paiement de certaines sommes, ou la déboutant de certaines demandes.

Concernant les modalités de fixation des charges locatives:

6- Le tribunal a fixé le montant des charges récupérables sur le locataire commercial en tenant compte de plusieurs facteurs:

— le rapport entre la surface louée (75 m²) et la surface totale des locaux donnés en location dans le même immeuble par le bailleur (257 m²), affecté d’un coefficient de 2/3, pour tenir compte du fait que l’activité commerciale de Mme [K] est moins consommatrice des services liés à ces frais,

— le poste eau étant lui fixé dans la proportion entre les montant du loyer payé par Mme [K] et le montant total des loyers perçus par le bailleur au titre de l’immeuble.

7- L’appelante conteste ces modalités,en soulignant que le tribunal a procédé de manière arbitraire et infondée à une correction pour le calcul des charges, en tenant compte de l’occupation des lieux à usage commercial.

Réponse de la cour:

8- Selon les dispositions de l’article 1135 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

9- Le bail dérogatoire de locaux commerciaux conclu le 24 mai 2005, à effet au 1er juin 2005, tacitement prolongé, et qui lie toujours les parties, n’est pas soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Le bail stipule qu’en plus du loyer, dont le montant était fixé initialement à 600 euros, le locataire devait payer une provision sur charges de 45 euros.

Il est en outre stipulé au paragraphe 6° que le preneur devra rembourser au bailleur, selon les modalités prévues à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 modifié par la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 les prestations, taxes locales et fournitures invididuelles énumérées dans le dit article, sans préjudice des autres taxes, ou prestations dues en vertu des stipulations du présent bail, en outre de celles découlant de l’article précité.

Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article.

10- L’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 modifié par la la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 énonce que les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article.

11- L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

12- Il est constant que l’immeuble n’est pas organisé en copropriété et appartient en totalité à la SCI Rag’Time qui doit donc répartir les charges récupérables telles que précédemment définies, sur justifications, entre les occupants des deux studios (30.15 m² et 10.25 m²) des trois appartements T1 (26.25 m², 43.9 m² et 42.25 m²) du T3 de 36.75 m² et du local commercial donné en location à Mme [K] (deux pièces en rez de chaussée pour 75 m²); étant au deureurant précisé que les parties au bail du 24 mai 2005 n’ont pas entendu convenir d’une détermination forfaitaire du montant des charges, ainsi que le tribunal l’a relevé à juste titre (l’emplacement prévu sur ce point au bail type étant demeuré vierge de toute mention).

13- L’article 6° du bail stipule expressément qu’à défaut de compteur divisionnaire, la dépense d’eau de l’immeuble doit être répartie proportionnellement au loyer du preneur.

Le jugement n’est pas utilement contesté en ce qu’il a retenu cette modalité de répartition, conformément au contrat; il sera confirmé sur ce point.

14- Le bailleur n’a pas communiqué devant la cour le détail des catégories de charges récupérables qui doivent être réparties entre locataires. Il n’est pas allégué qu’il existe des frais de conciergerie, qui elles aussi doivent être réparties au pro rata des loyers, selon les stipulations du bail-type (article 6° précité).

15- En l’absence de stipulation contraire, la répartition des charges autres que celle de consommation d’eau doit se faire au prorata de la surface louée et du total des surfaces louées (soit 75/257), sans qu’il y ait lieu de procéder, comme l’a retenu le tribunal, à une pondération tenant compte du type d’occupation, dès lors qu’aucune des pièces produites devant la cour ne permet de déterminer de manière objective que Mme [K], qui occupe dans le cadre de son activité commerciale (produits cosmétiques-institut de beauté) un rez de chaussée de deux pièces, serait moins consommatrice des services communs de l’immeuble que les occupants des appartements.

16- Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de dire que le montant des charges locatives autres que l’eau sont fixées au prorata des surfaces occupées.

Concernant les autres demandes:

17- Au sein de la clause résolutoire, le bail stipule que le preneur doit prendre en charge les frais et honoraires de recouvrement ainsi que les frais motivés par les infraction du locataire, ainsi que ceux de procédure et d’expulsion, et tous ceux qui en seraient la suite ou la conséquence.

18- Le 18 octobre 2018 a été notifié à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme 1878.64 euros, en ce compris la somme de 10 euros au titre de frais de relance AVANTIM (du nom de la société titulaire d’un mandat de gestion de la location).

Il en ressort que cette somme de 10 euros correspond selon les décomptes AVANTIM à une clause pénale, dont le montant fait l’objet de plusieurs imputations en débit du compte de Mme [K], pour un montant forfaitaire, soit de 10 euros, soit de 15 euros.

Il ne s’agit donc ni de frais ou honoraires réels de recouvrement, mais d’une pénalité forfaitaire mise à la charge du locataire par le mandataire en cas de retard de paiement, dont aucune clause du bail ne prévoit le principe ou le montant.

C’est donc à juste titre que le tribunal en a ordonné le remboursement. Le jugement sera confirmé de ce chef.

19- Le tribunal a pu, à juste titre, déclarer que l’opposition à commandement avait été formée à bon droit par Mme [K], dès lors que le décompte locatif mentionnait un débit de 988.31 euros à la date du 15 octobre 2018 (et non de 1878.64 euros) et que certaines des sommes réclamées n’étaient pas dues.

Il n’y a pas lieu à infirmation de ce chef.

Sur les demandes accessoires:

20- Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Mme [K] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement, en ce qu’il a fixé, à compter du jugement, le montant des charges locatives dues par Mme [Y] [K] à hauteur de 19,5% du montant total des charges dites récupérables, exception faite du poste eau qui devra quant à lui être fixé par la SCI Rag’time à hauteur du rapport existant entre le montant du loyer payé par Mme [Y] [K] et le montant total des loyers perçus par le bailleur au titre de cet immeuble,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe, à compter de la signification du jugement, le montant des charges locatives dues par Mme [Y] [K] :

— au prorata entre le montant de son loyer et le montant total des loyers perçus par le bailleur au titre de cet immeuble, en ce qui concerne le poste consommation d’eau,

— et, pour les autres charges récupérables, au prorata entre la surface occupée par Mme [Y] [K] et le total des surfaces louées dans l’immeuble,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions contestées,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [K] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président