COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 25/03386 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OK6A

[J] [S] [X]

c/

[F] [Y] [A]

[I] [R] [Z] [P] épouse [O] [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 7, RG : 21/07231) suivant déclaration d’appel du 09 janvier 2023

APPELANT :

[J] [S] [X]

né le 28 Avril 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F] [Y] [O] [E]

né le 24 Septembre 1968 à [Localité 4] (PORTUGAL)

de nationalité Française

Profession : [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

[I] [R] [Z] [P] épouse [O] [E]

née le 01 Avril 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par un compromis de vente reçu en la forme authentique le 21 octobre 2019 par Maître [W], notaire à [Localité 5], M. [F] [Y] [A] et Mme [I] [R] [M], son épouse, se sont engagés à vendre à M. [S] [X], et ce dernier à acquérir, une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (Gironde) moyennant un prix de 450 000 euros.

Ce compromis de vente a été conclu sous diverses charges et conditions parmi lesquelles figurait la condition suspensive d’obtention de deux prêts par M. [X] auprès de l’organisme prêteur de son choix.

Aux termes de cette clause, l’acquéreur s’est engagé à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans un délai de 30 jours à compter de la signature du compromis.

La réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt devait intervenir au plus tard dans un délai de 60 jours après la signature du compromis de vente.

Une clause pénale à hauteur de 45 000 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire alors que les conditions suspensives prévues dans son intérêt auraient été réalisées.

Par un avenant des 23 et 24 janvier 2020, la date limite de réitération de la vente par acte authentique, contractuellement fixée au 31 janvier 2020, a été reportée au 20 février 2020, puis au 18 mai 2020, suivant un second avenant conclu les 19 et 20 février 2020.

2. Reprochant à l’acquéreur de n’avoir pas tout mis en 'uvre pour permettre la réalisation de la condition suspensive stipulée dans son intérêt et de n’avoir pas déféré à la sommation de payer la somme de 45 000 euros délivrée par acte d’huissier le 21 septembre 2020, les vendeurs l’ont assigné par acte du 17 septembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le voir condamner au versement de cette somme au titre de la clause pénale et à la réparation de leur préjudice.

3. Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [X] à payer à M. [A] et Mme [Z] [P], ensemble, la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 21 octobre 2019,

— condamné M. [X] à payer à M. [A] et Mme [Z] [P], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné M. [X] aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

4. M. [X] a relevé appel du jugement le 9 janvier 2023.

5. Par ordonnance du 7 décembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a, sur le fondement des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile :

— ordonné la radiation du rôle de l’affaire inscrite au répertoire général sous le numéro 23/00126

— condamné M. [X] à payer à M. [A] et à Mme [Z] [P] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions en date du 7 juin 2025, M. [X] a demandé la réinscription au rôle de l’affaire devant la cour d’appel de Bordeaux, à la suite de son exécution du jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

6. Aux termes d’un avis d’attribution du 3 juillet 2025, l’affaire était réinscrite au rôle des affaires en cours de la deuxième chambre civile sous le numéro RG 25/03386.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2025, M. [X] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 du code civil, L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, 1304-4 et 1231-5du code civil de :

— le déclarer recevable de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le second avenant conclu entre les parties doit être qualifié de nouvelle vente et qu’à défaut de lui avoir été notifié en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, il est entaché de nullité,

— juger qu’en tout état de cause les conditions de demandes et d’obtentions de financement prévues par les parties dans le compromis signé en octobre 2019 ne sauraient lui être opposables du fait de la signature du second avenant qui les informe de la non obtention des financements requis pour la réalisation de la vente et de la durée de trois mois qui lui est à nouveau allouée pour y satisfaire,

— juger que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer en raison de la stipulation d’une indemnité d’immobilisation et d’autres conditions d’indemnisation dans le second avenant signé entre les parties et que, en tout état de cause, le montant de la clause pénale est manifestement excessif et doit être réduit à de plus justes proportions,

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les intimés d’une partie de leurs prétentions au titre de l’indemnisation d’une indemnité complémentaire en sus de la clause pénale,

y ajoutant,

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre de l’appelant,

à défaut,

— réduire le montant de la clause pénale à la somme de 3 000 euros ou, à tout le moins, à de plus justes proportions que celle de 45 000 euros à laquelle il a été condamné en première instance,

en tout état de cause,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

8. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, M. [O] [E] et Mme [Z] [P] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1304, 1304-3, 1356, 1231-5 du code civil de :

— déclarer M. [X] irrecevable t mal fondé en son appel et en ses demandes visant à la réformation du jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux notamment celles tendant à obtenir :

— l’annulation des avenants,

— l’inopposabilité des clauses du compromis signé en octobre 2019,

— l’inapplication de la clause pénale ou encore la réduction de son montant,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes et en leur appel incident de la décision rendue le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

en conséquence,

— confirmer le jugement du 29 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné M. [X] à leur payer la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale

— condamné M. [X] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] aux dépens,

— réformer le jugement du 29 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

et y ajoutant statuer à nouveau comme suit,

— condamner M. [X] à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

en tout état de cause,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— condamner M. [X] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.

MOTIFS

9. Le tribunal a jugé que les avenants n’avaient eu pour objet que de reporter la date de réitération de l’acte, outre la prise en charge des frais par l’acquéreur et le versement d’une indemnité d’immobilisation par ce dernier, lequel ne démontrait pas avoir déposé sa demande de prêt conformément aux stipulations qu’il avait acceptées si bien que la clause pénale devait jouer son plein et entier effet.

10. M. [X] fait valoir au soutien de son appel que les avenants au compromis doivent s’analyser en de nouvelles ventes, qui auraient dû donner lieu aux formalités de rétractation prévues par les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. En effet, les différentes prorogations du compromis initial, aux termes de deux avenants. Dès lors, le non respect du délai de rétractation entraîne la nullité de la seconde vente. En conséquence, les clauses relatives aux conditions de dépôt des demandes de financement lui sont devenues inopposables en raison de la caducité du compromis initial. Partant, le tribunal a violé les dispositions de l’article 1304-3 du code civil en jugeant qu’il avait fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive en empêchant prétendument leur accomplissement. A titre subsidiaire, il demande à la cour de réduire le montant de la clause pénale.

11. Les époux [O] [E] font notamment valoir que la demande de requalification et d’annulation de la prétendue seconde vente est irrecevable car nouvelle puisqu’elle est formulée pour la première fois en cause d’appel. Par ailleurs, la prorogation de la signature de l’acte définitif avec des précisions sans modification substantielle des termes du contrat n’impose pas une nouvelle notification dans les termes de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. En outre, le compromis de vente n’est pas devenu caduc puisque la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie en raison de la défaillance de M. [X]. Il a seulement été prorogé en vertu de l’article 1213 du code civil avant son expiration, de sorte que ses clauses sont parfaitement opposables à M. [X]. En outre la clause pénale n’a pas été substituée par l’indemnité d’immobilisation, laquelle visait juste à compenser le fait que le contrat n’ait pas été conclu entre la signature du compromis et le jour de la signature de l’avenant.

***

12. A titre liminaire, les nouveaux moyens soulevés par l’appelant devant la cour d’appel ne constituent pas des demandes nouvelles alors qu’ils tendent à voir écarter les prétentions des intimés.

Sur la clause pénale

13. L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : ' Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.'

14. La cour constate à la lecture du compromis de vente du 21 octobre 2019, du premier avenant des 23 et 24 janvier 2020 et du second avenant des 19 et 20 février 2020 que le compromis de vente initial n’est pas devenu caduc par la signature des avenants mais a simplement été prorogé sans que ses clauses litigieuses aient disparu.

Ainsi, la signature de l’acte authentique qui était prévue au plus tard le 31 janvier 2020 a été repoussée, par le premier avenant au 20 février 2020, ce qui ne conditionnait le versement du prix à cette date, toutes les autres clauses et conditions restaient inchangées.

15. Le second avenant a de nouveau repoussé la date de réitération de l’acte authentique au 18 mai 2020, sans modifier davantage les charges et obligations des parties.

16. La cour observe que le Covid n’a pas eu d’effet sur ces deux prorogations dès lors que la décision du premier confinement en France n’a été annoncée que le 16 mars 2020 par le président de la République.

Les parties ont donc prorogé le compromis de vente dans les termes de l’article 1213 du code civil, avant son expiration.

17. M. [X] soutient mais sans aucune démonstration que ces différentes prorogations du compromis initial comporteraient des modifications majeures des conditions de la vente initialement conclue.

La cour observe au contraire que les conditions essentielles du compromis ; soit la chose et le prix de celle-ci; n’ont pas été modifiées substantiellement si bien qu’il n’était pas nécessaire pour les vendeurs de notifier à leur acheteur une nouvelle offre de rétractation.

18. De même, chacun des avenants a fait expressément référence aux conditions suspensives stipulées dans le compromis du 21 octobre 2019, si bien que l’appelant ne peut considérer que les avenants au compromis du 21 octobre 2019 devraient s’analyser comme de nouvelles ventes, qui auraient dû donner lieu aux formalités de rétractation prévues par les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

19. Par ailleurs, ces avenants sont venus conforter le contrat passé entre les parties et notamment le second avenant qui portait préjudice aux vendeurs, puisque leur bien était immobilisé, a prévu à la charge de l’acquéreur que celui-ci verse une indemnité d’immobilisation qui est la contrepartie d’une telle immobilisation, et seulement cela.

20. En conséquence, la vente n’est nullement devenue caduque si bien que les parties sont restées débitrices des obligations qu’elles avaient souscrites dont pour M. [X], l’obligation de solliciter un prêt dans les conditions prévues dans le compromis de vente.

21. Or, ainsi que le premier juge l’a relevé, il est constant que M. [X] n’a pas satisfait à la condition suspensive de demande de prêt dans le délai prévu et selon les caractéristiques conformes à celles définies dans le compromis de vente, ce qui lui aurait permis de recouvrer le dépôt de garantie qu’il avait versé et échapper à sa condamnation à verser aux vendeurs la clause pénale contractuellement définie.

22. La cour constate en effet que l’appelant s’engageait à faire toutes démarches nécessaires à déposer deux demandes pour obtenir un prêt d’un montant maximum de 355 000 euros d’une durée maximale de remboursement de 25 ans et au taux nominal d’intérêt de 1,25 % l’an, à déposer son dossier de financement au plus tard dans un délai de trente jours à compter de la signature du compromis et à justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt à ses vendeurs.

23. En l’espèce, M. [X] ne justifie nullement avoir déposé deux demandes de prêt, conformément aux conditions fixées dans le compromis de vente.

La cour constate qu’il ne le soutient plus devant la cour.

24. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé que M. [X] n’ayant pas justifié avoir déposé deux demandes de prêts conformes, tant dans leurs caractéristiques que dans les délais de dépôts prévus et ayant ainsi empêché la condition suspensive, celle-ci est réputée accomplie et dans la mesure où il n’avait pas régularisé la vente, la clause pénale devait recevoir application.

Sur le montant de la clause pénale

25. M. [X] qui ne sollicitait pas expressément la réduction du montant de la clause pénale, devant le premier juge demande à titre subsidiaire la réduction de celle-ci.

26. L’article 1231-5 du code civil dispose : ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

27. L’appelant considère que la clause pénale serait disproportionnée par rapport au préjudice effectivement endurée par les vendeurs.

28. Toutefois, les intimés démontrent que la vente de leur bien a été retardée pendant deux ans et la vente est intervenue à un prix inférieur à celui que M.[X] s’était engagé à régler.

29. La cour d’appel considère que la clause pénale contractuelle qui a été fixée n’était ni excessive ni dérisoire au regard des éléments économiques du contrat.

En conséquence, M. [X] sera débouté de sa demande de réduction de la dite clause.

Sur les dommages et intérêts

30. Si les intimés sollicitent en outre des dommages et intérêts au titre de leur préjudice distinct constitué par une hausse considérable des matériaux qui leur étaient nécessaires pour bâtir leur future maison, ils ne justifient pas de l’achat de tels matériaux, de leur surcoût et ainsi d’un préjudice distinct de celui qui est indemnisé par le paiement de la clause pénale.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

31. M. [X] succombant devant la cour sera condamné aux dépens d’appel et à verser aux intimés la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [J] [X] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,