COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JANVIER 2026

N° RG 24/00707 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NULK

S.C.I. [Adresse 4]

c/

S.A.R.L. AASGARD [Localité 2]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 décembre 2023 (R.G. 22/00039) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 février 2024

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 4], inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 521 316 703, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Simon DUTHOIT, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE :

S.A.R.L. AASGARD [Localité 2], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 803 511 534, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Julien DERVILLIERS avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte du 1er mai 2010, la société [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société Sarcos le local n°3 de l’espace commercial [Adresse 3] à [Localité 7] situé dans un immeuble en copropriété dénommé 'LOT R', pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2010 jusqu’au 30 avril 2019, moyennant un loyer annuel de 54 000 euros HT.

Selon un avenant du 03 février 2012, les parties au bail ont convenu de ne pas appliquer la clause d’indexation du loyer entre le 1er mai 2012 et le 30 avril 2015.

Le 31 mai 2016, la société Sarcos a cédé son droit au bail à la société Aasgard [Localité 2].

Par avenant du 31 mai 2016, le bail a été modifié pour mentionner la cession du droit au bail intervenue entre la société Sarcos et la société Aasgard, ainsi que la destination des lieux loués au profit d’un commerce d’équipements de la maison et d’équipements de la personne.

2. Le 24 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture de l’espace commercial pour un montant total de 52 840,19 euros TTC.

Par courrier recommandé du 16 septembre 2019, la société [Adresse 4] a mis en demeure la société Aasgard [Localité 2] d’avoir à régler la somme de 8 805,27 euros au titre de l’appel de fonds reçu pour ces travaux.

Par courrier du 24 septembre 2019, la société Aasgard a répondu que ces travaux ne pouvaient être mis à sa charge dans la mesure où ils constituaient des dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, imputables au propriétaire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014.

Le 20 juillet 2020, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a voté l’annulation des travaux de réfection de l’étanchéité toiture décidée le 24 juin 2019 et approuvé des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture suivant devis Canopee Solutions pour un montant de 60.466,34 euros TTC outre des honoraires de travaux de 1.259,72 euros TTC.

Le 16 avril 2021, les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture ont été réceptionnés et le 03 mai 2021, la société [Adresse 4] a présenté à la société Aasgard [Localité 2] une seconde facture de 20 098 euros au titre d’un complément de celle émise au premier appel de fonds, non payée et non annulée, relative au coût de ces travaux, sur la base de 4.166/10.000 tantièmes.

Le preneur a, pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, refusé de payer cette somme.

3. Dans ce contexte, la société [Adresse 4] a, par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2021, fait assigner la société Aasgard Bordeaux devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation au paiement de la somme de 28 903,27 euros TTC avec intérêts légaux au titre des travaux et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4. Par jugement du 07 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Dit n’y avoir lieu à déclarer 'non écrite’ la clause résultant du paragraphe VI) de l’article 1 du bail commercial du 1er mai 2010,

— Constaté que cette clause ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture en litige,

— Débouté la SCI [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné la SCI Du Long Chemin aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI [Adresse 4] à payer à la SARL Aasgard la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— Rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d’abord rappelé que l’article 8 du décret d’application de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, distinguait les dispositions applicables aux contrats en cours de celles applicables aux contrats conclus ou renouvelés, au nombre desquelles figure l’article R. 145-35 du code de commerce. Il a ensuite considéré que dans la mesure où le contrat de bail liant les parties avait fait l’objet, à effet du 1er mai 2019, d’une prolongation tacite et non d’un nouveau contrat ou d’un renouvellement impliquant nécessairement une manifestation de volonté des parties, les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce selon lesquelles, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent être imputées au locataire, n’étaient pas applicables au cas d’espèce. Il en a déduit que la clause contractuelle litigieuse relative à l’obligation d’entretien était valable et n’était pas réputée non écrite.

Procédant ensuite à l’interprétation de ladite clause, le tribunal a estimé qu’elle n’autorisait nullement le bailleur à faire réaliser des travaux de grosses réparations aux frais du preneur sans son avis. Il a en conséquence débouté le bailleur de sa demande de prise en charge de ces travaux.

5. Par déclaration au greffe du 15 février 2024, la société [Adresse 4] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Aasgard [Localité 2].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 novembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Adresse 4] demande à la cour de :

Vu le jugement rendu par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 décembre 2023,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le bail commercial,

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu l’article L. 145-9 du code de commerce,

Vu l’article R. 145-35 du code de commerce,

Vu le décret 2014-1317 du 03 novembre 2014,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement rendu par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 décembre 2023 en ce qu’il a :

Constaté que la clause résultant du paragraphe VI) de l’article 1 du bail commercial du 1er mai 2010 ne met pas expréssément à la charge du preneur les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture, en litige,

Débouté la société Du Long Chemin de l’ensemble de ses demandes tendant à :

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer a la société [Adresse 4] la somme de 28 903,27 euros TTC (8 805,27 euros + 20 098 euros) avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 23 décembre 2021,

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,

— Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

Condamné la société Du Long Chemin aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné la société [Adresse 4] à payer à la société Aasgard la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société [Adresse 4].

En conséquence :

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 28 903,27 euros TTC (8 805,27 euros + 20 098 euros) avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 23 décembre 2021,

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,

— Débouter la société Aasgard [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

Sauf à y ajouter :

— Condamner la société Aasgard [Localité 2] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux pour le reste.

7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 novembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Aasgard [Localité 2] demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-9 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce résultant de la loi n°2014-626 du juin 2014 (publié au journal officiel le 19 juin 2014), relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dites loi « Pinel » et de son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 (publié au journal officiel le 5 novembre 2014) relatif au bail commercial,

Vu l’article 1720 du code civil,

Vu l’article 606 du code civil,

Vu les jurisprudences précédemment citées,

A titre principal :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 7 décembre 2023 (n°RG 22/00039),

A défaut :

— Juger que la clause litigieuse prévue à l’article 6 « entretien-réparations » insérée dans le bail commercial conclu entre la société [Adresse 4] et la société Aasgard est réputée non écrite,

Par conséquent :

— Débouter la société [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner la société Aasgard à la somme de 28 903,27 euros,

— Ordonner que ces travaux soient mis à la charge du bailleur,

A titre subsidiaire :

— Juger que la clause litigieuse prévue à l’article 6 « entretien-réparations » insérée dans le bail commercial conclu entre la société [Adresse 4] car vidant de sa substance l’obligation essentielle de délivrance à la charge du bailleur,

— Ordonner la prise en charge des travaux par le propriétaire-bailleur, la société Du Long Chemin, compte tenu de l’imprécision de la clause litigieuse,

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger le fait que les dispositions de la « loi Pinel » auraient du s’appliquer au moment de la rédaction de l’avenant en date du 31 mai 2016,

Par conséquent :

— Juger que la clause litigieuse prévue à l’article 6 « entretien-réparations » insérée dans le bail commercial conclu entre la société [Adresse 4] et la société Aasgard est réputée non écrite,

— Débouter la société [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner la société Aasgard à la somme de 28 903,27 euros,

— Ordonner que ces travaux soient mis à la charge du bailleur,

En tout état de cause :

— Débouter la société [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Débouter la société Du Long Chemin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner cette dernière à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et de procédure.

8. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 24 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

9. La cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du chef du jugement entrepris en ce qu’il a 'dit n’y avoir lieu à déclarer 'non écrite’ la clause résultant du paragraphe VI) de l’article 1 du bail commercial du 1er mai 2010".

10. Le débat devant la cour est limité à la seule question, opposant les parties, de la prise en charge des travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture au regard du paragraphe VI – 'Entretien-réparations’ du bail dont elles font une interprétation divergente.

Sur la demande principale en paiement de la société [Adresse 4]

Moyens des parties

11. La société Du Long Chemin reproche au tribunal d’avoir considéré que la clause litigieuse ne mettait pas à la charge du preneur les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture du bâtiment loué.

Rappelant que l’interprétation d’une clause suppose que le juge recherche la commune intention des parties, que ce qui est ambigu s’interprète par ce qui est l’usage dans le pays où le contrat est passé et que les clauses d’une convention s’interprètent les unes par rapport aux autres, l’appelante fait valoir :

— qu’à l’époque où le bail commercial a été conclu, la quasi-totalité des baux commerciaux prévoyaient expressément que les grosses réparations incombaient au preneur,

— que la clause litigieuse doit être appréciée à l’aune, non seulement de son article 1er qui prévoit que le preneur ne pourra exiger du bailleur de réparation de quelque importance que ce soit, y compris les grosses réparations, mais aussi de son article 2 qui met les travaux rendus nécessaires par la vétusté à la charge exclusive du preneur,

— que la réfection de l’étanchéité devenue vétuste rentre donc bien dans les prévisions des parties comme une charge incombant au locataire,

— que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le bail n’impose nullement au bailleur de mettre préalablement en demeure le preneur de réaliser les travaux et en cas de réticence d’obtenir du tribunal sa condamnation à y satisfaire ou l’autorisation de les réaliser aux frais du preneur,

— que quand bien même il en serait ainsi, la société Aasgard [Localité 2] a expressément demandé à son bailleur de réaliser les travaux d’étanchéité litigieux par courriels des 19 et 21 juillet 2018,

— qu’enfin, la réalisation de travaux sur les parties communes d’un immeuble divisé en lots dépend uniquement de la copropriété de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir imposé au preneur le choix de l’entreprise retenue par la copropriété,

— que la nécessité et l’importance des travaux sont justifiés par le rapport Sopra Assistance établi à l’initiative du syndic.

12. La société Aasgard [Localité 2] sollicite la confirmation du jugement entrepris, faisant valoir l’imprécision et le caractère trop général de la clause litigieuse qui ne contient aucune stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux de toiture alors qu’il est de jurisprudence constante que la clause qui décharge le bailleur de l’une de ses obligations doit être interprétée strictement. Elle ajoute que le contrat met l’ensemble des obligations de réparation et d’entretien des biens loués à la charge du preneur, ce qui vide de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur laquelle perdure tout au long du bail. Elle soutient qu’il est totalement illégitime de lui faire supporter le coût des travaux de réfection totale de la toiture ce, alors même que le bailleur ne lui a jamais demandé son avis sur la nature des travaux à prévoir, leur étendue et leur coût.

Réponse de la cour

13. L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auxquels ils sont destinés. Cette obligation est tout d’abord définie par l’article 1719 1° du code civil qui oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, obligation qui constitue l’essence même du bail et dont il n’est pas contesté qu’elle a été respectée par la mise à disposition des locaux à la société Aasgard [Localité 2] aux fins d’expoitation d’un commerce d’équipements de la maison et d’équipements de la personne.

De cette obligation de délivrance découle une obligation d’entretien qui concerne l’exécution du contrat et qui trouve son fondement dans deux textes, l’article 1719 2° et l’article 1720 du code civil.

Aux termes de l’article 1719 2° du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du code civil dispose :

' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.'

Il s’infère de ces dispositions que l’obligation de délivrance en bon état est une obligation continue et que le bailleur doit prendre en charge trois types de réparations : les réparations d’entretien (article 605 du code civil), les grosses réparations (article 606 du code civil), les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

Il est constant que les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger.

Toutefois, les clauses du bail dérogatoires au droit commun, notamment celles qui transfèrent au preneur la charge des grosses réparations, sont d’interprétation stricte.

14. En l’espèce, le paragraphe VI 'Entretiens – réparations’ du bail liant les parties prévoit que:

'Art. 1er – Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail. Il ne pourra exiger du bailleur pendant la durée du bail, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque importance que ce soit y compris les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil et ce par dérogation aux dispositions de cet article.

Art. 2 – La charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté sera exclusivement supportée par le locataire.

Art. 3 – Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l’apparition de taches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

Art. 4 – Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites si nécessaires.

Art. 5 – Le preneur devra prévenir immédiatement le bailleur de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il serait responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard.

Art. 6 – A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au locataire et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du locataire, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause.'

15. Les travaux litigieux concernent la réfection de l’étanchéité de la toiture de l’espace commercial où est situé le local donné à bail commercial à la société Aasgard [Localité 2].

Il s’agit donc de travaux sur les parties communes d’un immeuble en copropriété divisé en lots, lesdits travaux ayant été approuvés par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires pour un montant de 60.466,34 euros TTC.

Compte tenu de leur nature et de leur ampleur, ces travaux doivent être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, étant observé qu’il n’est nullement démontré que les désordres à l’origine de ces travaux (infiltrations) résultent d’un problème de vétusté.

16. En l’espèce, la clause contractuelle précitée, qui stipule que le preneur ne peut exiger du bailleur qu’il prenne à sa charge les grosses réparations (article 1er) et que la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté sera exclusivement supportée par le locataire (article 2), ne prévoit pas expressément que le preneur doit prendre à sa charge tous les frais des grosses réparations.

17. Cette clause, dont il est rappelé qu’elle doit s’interpréter strictement, ne précise en outre nullement que l’obligation d’entretien du preneur s’étend à la réfection totale de la toiture, a fortiori des parties communes de l’immeuble dont dépend le local exploité par l’intimé, étant observé à cet égard que le paragraphe VII du bail évoque, dans sa partie B – 'Travaux effectués par le bailleur', les 'travaux intéressant les parties communes rendus nécessaires pour leur amélioration ainsi que toutes réparations'.

18. C’est dès lors à bon droit que le tribunal a estimé que la clause litigieuse n’exonérait pas le bailleur de la réfection de l’étanchéité de la toiture et a, en conséquence, débouté la société [Adresse 4] de ses demandes.

19. Le jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

20. Compte tenu de l’issue du litige, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Du Long Chemin de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

21. Partie succombante, la société [Adresse 4] supportera les dépens d’appel et sera équitablement condamnée à payer à la société Aasgard [Localité 2] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 4] aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Du Long Chemin à payer à la SARL Aasgard [Localité 2] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président