COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 MAI 2026

N° RG 23/04332 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN3L

Madame [R] [U] [Z]

S.A. LES MOTOCYCLES [U] [Z] ET CIE

c/

S.A.R.L. PHARMACIE DUBO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 18 mai 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 janvier 2023 (R.G. 19/05576) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 septembre 2023

APPELANTES :

Madame [R] [U] [Z], née le 09 Juillet 1945 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

S.A. LES MOTOCYCLES [U] [Z] ET CIE, agissant en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentées par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. PHARMACIE DUBO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SA Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie, dont le siège est à [Localité 2], est une société holding.

La SARL Pharmacie Dubo, dont le siège est à [Localité 1] (Gironde), exploite une officine de pharmacie.

Par acte notarié du 26 septembre 2006, les membres de l’indivision [U] [Z] ont donné en location à la société Pharmacie Dubo des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2006 jusqu’au 30 septembre 2015.

Le bail a fait l’objet d’un avenant le 27 avril 2009 sur la modification de charges en raison de la suppression du chauffage collectif et sur la correction de l’indice applicable (ILC au lieu de IRL).

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2015, Mme [B] [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie (ci-après les bailleurs), venant aux droits des bailleurs mentionnés dans le bail commercial du 26 septembre 2006, ont donné congé au preneur pour le 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement sous la condition nouvelle d’un loyer fixé à 48 800 euros HT et hors charges soit 4 066 euros HT mensuel. Les parties n’ont pas trouvé d’accord.

2. Les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, lequel a, par jugement du 4 juillet 2018, fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 29 500 euros HT et HC.

3. Par arrêt du 8 juin 2021, sur appel des bailleurs, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement sur le montant du loyer du bail renouvelé, mais l’a infirmé en ce qu’il a dit que ce prix était fixé à effet au 1er octobre 2015, et a précisé que le montant du loyer du bail renouvelé dû par la société Phamacie Dubo était fixé à :

— la somme annuelle de 22 417,43 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2015,

— la somme annuelle de 24 659,17 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2016,

— la somme annuelle de 27 125,09 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2017,

— la somme annuelle de 29 500 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2018.

Les parties n’ont pu trouver d’accord sur les modalités d’application de la clause d’indexation contractuelle du loyer, au regard des dispositions de l’arrêt précité.

Par acte d’huissier du 6 mai 2019, visant la clause résolutoire, Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie ont fait délivrer à la société Pharmacie Dubo un commandement de payer la somme en principal de 8 898,99 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges et de 184,81 euros au titre du coût de l’acte avec rappel de la clause résolutoire.

Par courrier recommandé du 20 mai 2019, la société Pharmacie Dubo a mis en demeure les bailleurs d’avoir à renoncer à se prévaloir du commandement de payer et de lui régler la somme de 7 124,58 euros.

4. Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2019, la société Pharmacie Dubo a assigné Mme [U] [Z] et la société Motocycles [U] [Z] et Compagnie devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire et pour les voir condamner à lui restituer le trop perçu de loyers et autres sommes.

Mme [U] [Z] et la société Motocycles [U] [Z] et Compagnie ont formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 16 238,06 euros, au titre d’un arriéré de loyers et charges.

5. Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet ;

— constaté l’accord des parties pour dire que les loyers réglés l’année précédant le renouvellement du bail s’élevaient à la somme de 20 593,80 euros (1 716,15 euros x12) de sorte que :

le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22 653,18 euros (20 593,80 + 10%),

qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%),

qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27 410,34 euros (24 918,49 euros + 10%),

qu’il s’établit au 1er octobre 2018 au montant de la valeur locative annuelle HT et HC fixée définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 juin 2021, soit 29 500 euros.

— dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet conjugué du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pour la période courant du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018 et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019, sur la base de la variation des indices des loyers commerciaux respectifs pour des quatrièmes trimestre de 2018 et de 2019 ;

— dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire ;

— dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement exprès » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire ;

— constaté que les parties sont défaillantes à démontrer les montants des sommes dues tant au titre du solde du compte des charges locatives, que des montants de remboursement des taxes foncières, que du complément de dépôt de garantie ainsi que des sommes versées par le preneur tant à ces titres qu’à celui des loyers effectivement payés au bailleur ;

en conséquence

— condamné la SARL Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus ;

— débouté les parties de leurs demandes réciproques de condamnations reposant sur le solde de sommes dues au titre des loyers dus, de la régularisation du compte des charges locatives, de remboursement des taxes foncières et de régularisation du dépôt de garantie

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

6. Par arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé par voie de retranchement sans renvoi la disposition de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 juin 2021 ayant fixé l’échéancier au titre du lissage, au motif que la fixation de l’étalement de la hausse du loyer déplafonné n’entrait pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, de sorte que la cour, statuant en appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne pouvait statuer que dans les limites des pouvoirs de celui-ci.

7. Par déclaration au greffe du 20 septembre 2023, Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie ont relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Pharmacie Dubo.

La société Pharmacie Dubo a formé appel incident.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

8. Par arrêt avant dire droit du 17 juillet 2025, la quatrième chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux a :

— sursis à statuer,

— ordonné la réouverture des débats, et le renvoi de l’affaire devant le conseiller de la mise en état, à l’audience du 28 octobre 2025,

— invité les parties à conclure au vu du mode de calcul du loyer annuel exigible, tel que proposé par la cour dans les motifs précédents,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

9. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 mars 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Motocycles [U] [Z] et Mme [U] [Z] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

constaté l’accord des parties pour dire que les loyers réglés l’année précédant le renouvellement du bail s’élevaient à la somme de 20 593,80 euros (1 716,15 euros x 12) de sorte que :

— le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22 653,18 euros (20 593,80 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27.410,34 euros (24 918,49 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2018 au montant de la valeur locative annuelle HT et HC fixée définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8/06/2021, soit

29 500 euros.

dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet conjugué du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pour la période courant du 1/10/2015 au 1/10/2018 et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019, sur la base de la variation des indices des loyers commerciaux respectifs pour des quatrièmes trimestres de 2018 et de 2019,

dit que le commandement du 6/05/2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire,

dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement express » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire,

constaté que les parties sont défaillantes à démontrer le montant des sommes dues tant au titre du solde du compte des charges locatives, que des montants de remboursement des taxes foncières, que du complément du dépôt de garantie ainsi que des sommes versées par le preneur tant à ces titres qu’à celui des loyers effectivement payés au bailleur,

condamné la société Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus,

débouté les parties de leurs demande réciproques de condamnations reposant sur le solde de sommes dues au titre des loyers dus, de la régularisation du compte des charges locatives, de remboursement des taxes foncières et de régularisation du dépôt de garantie,

condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer lissé comme suit :

au 1er octobre 2015 : 20 593,80 euros +10% = 22 653,18 euros

au 1er octobre 2016 : (22 653,18 euros x 10%) + 5,44 euros (montant de l’indexation) = 24 923,94 euros

au 1er octobre 2017 : (24 923,94 euros x 10%) + 435,50 euros (montant de l’indexation) = 27 851,83 euros

et subsidiairement, comme suit :

au 1er octobre 2015 : 20 593,80 euros +10% = 22 653,18 euros

au 1er octobre 2016 : (22 653,18 euros x 108,40/108,38) + (22 653,18 euros x 10%) = 24 922,68 euros

au 1er octobre 2017 : (24 922,68 euros x 110/108,40) + (24 922,68 euros x 10%) = 27 782,81 euros,

— fixer le loyer non lissé comme suit :

au 1er octobre 2018 à 30 645,92 euros (29 500 euros x 112,59 / 108,38)

au 1er octobre 2019 à 31 359,06 euros (30 645,92 euros x 115,21 / 112,59)

au 1er octobre 2020 à 31 416,22 euros (31 359,06 euros + 0,18%)

au 1er octobre 2021 à 32 230,07 euros (31 416,22 euros + 2,59%)

au 1er octobre 2022 à 33 358,12 euros (32 230,07 euros + 3,50%)

au 1er octobre 2023 à 34 525,65 euros (33 358,12 euros + 3,50%)

au 1er octobre 2024 à 35 813,46 euros (34 525,65 euros + 3,73%)

au 1er octobre 2025 à 35 837,04 euros (35 813,46 euros + 0,07%)

En conséquence,

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie et à Mme [U] [Z] la somme de 27 223,71 euros au titre des loyers dus jusqu’au mois de mars 2026, déduction faite des versements de 17 194,31 euros intervenus auprès de l’huissier instrumentaire et du paiement volontaire de 5 536,26 euros du 4 avril 2024, sauf à parfaire au plus proche de l’audience,

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie et à Mme [U] [Z] la somme de 3 810,36 euros en paiement du complément du dépôt de garantie dû au 1er octobre 2025, sauf à parfaire au plus proche de l’audience,

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie et à Mme [U] [Z] la somme de 10 912,84 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété et des taxes foncières au 30 septembre 2025, sauf à parfaire au plus proche de l’audience,

— débouter la société Pharmacie Dubo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie et à Mme [U] [Z] une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Pharmacie Dubo aux entiers dépens de première instance et d’appel.

10. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 15 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Pharmacie Dubo demande à la cour de :

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-34, L. 145-40, L. 145-40-2, L. 145-15 et R. 145-36 du code de commerce,

Vu l’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier,

Vu la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022,

— déclarer Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie recevables en leur appel,

Au fond,

— les en débouter,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

constaté que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet,

constaté l’accord des parties pour dire que les loyers réglés l’année précédant le renouvellement du bail s’élevaient à la somme de 20 593,80 euros (1 716,15 euros x 12) de sorte que :

— le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22 653,18 euros (20 593,80 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27 410,34 euros (24 918,49 euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2018 au montant de la valeur locative annuelle HT et HC fixée définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8/06/2021, soit 29 500 euros,

dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet conjugué du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pour la période courant du 1/10/2015 au 1/10/2018 et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019, sur la base de la variation des indices des loyers commerciaux respectifs pour des quatrièmes trimestres de 2018 et de 2019,

dit que le commandement du 6/05/2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire,

dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement express » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

constaté que les parties sont défaillantes à démontrer le montant des sommes dues tant au titre du solde du compte des charges locatives, que des montants de remboursement des taxes foncières, que du complément du dépôt de garantie ainsi que des sommes versées par le preneur tant à ces titres qu’à celui des loyers effectivement payés au bailleur,

condamné la société Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus,

débouté les parties de leurs demande réciproques de condamnations reposant sur le solde de sommes dues au titre des loyers dus, de la régularisation du compte des charges locatives, de remboursement des taxes foncières et de régularisation du dépôt de garantie,

condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens,

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Statuant à nouveau,

— constater l’extinction de la créance alléguée au titre de la taxe foncière de 2015 à 2022,

— constater l’extinction de la créance alléguée au titre des charges de copropriété de 2015 à 2022,

— débouter Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que l’absence de régularisation annuelle n’interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes au titre de la liquidation et de la régularisation des comptes de charges,

— constater l’application de la prescription quinquennale de la créance alléguée au titre de la taxe foncière,

— constater que la quote-part de la taxe foncière pouvant être mise à la charge de la société Pharmacie Dubo est de 35 %,

— constater l’application de la prescription quinquennale de la créance alléguée au titre des charges de copropriété,

— condamner in solidum Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie au paiement de la somme de 10 000 euros dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la société Pharmacie Dubo du fait du manquement à leur obligation annuelle de communication de l’état récapitulatif de charges,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Cie au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 16 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’incidence de la clause d’indexation contractuelle sur le mécanisme du lissage du déplafonnement du loyer, et sur l’arriéré locatif

Moyens des parties

11. Les appelants proposent de calculer l’indexation, à titre principal, à partir du loyer fixé, à savoir la valeur locative, à titre subsidiaire, à partir du loyer acquitté après application du lissage, précisant s’en remettre à la sagesse de la cour quant à la méthode de calcul à retenir.

Ils contestent toutefois la proposition de la cour de fixer le loyer applicable au 1er octobre 2018 à 29 500 euros HT, lequel est le loyer de renouvellement à effet du 1er octobre 2015 tel qu’il a été définitivement fixé par l’arrêt du 8 juin 2021 de la cour d’appel de Bordeaux, faisant valoir qu’une telle solution reviendrait à dénier l’indexation contractuelle sur la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018 alors que la cour elle-même, dans sa décision de réouverture, relève que le lissage n’exclut pas l’application de la clause contractuelle d’indexation.

Ils en déduisent que lorsque la règle du lissage de 10% par an ne trouve plus à s’appliquer, la clause d’échelle mobile doit recouvrer sa pleine application, de sorte que le loyer applicable au 1er octobre 2018 ne doit pas être de 29 500 euro, qui est la valeur locative au 1er octobre 2015, mais doit correspondre au loyer du 1er octobre 2015 fixé judiciairement à 29 500 euros majoré de l’indexation depuis la date d’effet du renouvellement.

Compte tenu de ces éléments, ils affirment que l’arriéré locatif s’élève, loyer de mars 2026 inclus, à la somme de 49 954,28 euros, dont il convient de déduire les versements effectués par le preneur à hauteur de 22 730,57 euros, de sorte que celle-ci reste redevable de la somme de 27 223,71 euros.

12. La société Pharmacie Dubo, qui n’a pas conclu postérieurement à l’arrêt de réouverture des débats du 17 juillet 2025, reprend son argumentation précédente et sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pendant la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018, et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019.

Elle fait valoir que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, si l’indexation commence à partir du 1er octobre 2019, il n’y aura aucune distorsion entre le loyer indexé et le loyer plafonné, ajoutant que la méthode de calcul du loyer indexé 'théorique’ préconisée par les appelants, consistant à appliquer une indexation triennale, est contraire aux dispositions du bail qui prévoient une indexation annuelle.

Elle conteste par ailleurs la méthode de calcul des loyers indexés 'réels’ effectuée par les bailleurs.

Affirmant que le montant total des loyers HT et HC qui auraient dû être payés par elle du 1er janvier 2015 au 1er mai 2023 (somme à parfaire) est de 260 810,50 euros TTC et qu’elle a versé entre les mains du bailleur la somme de 238 079,93 euros entre le 1er octobre 2015 et le 1er mai 2023, outre celles de 15 393,23 euros en novembre 2018 et de 2 712,81 euros en mars 2019, la société Pharmacie Dubo estime être débitrice de la seule somme de 5 536,26 euros au titre des loyers dus du 1er janvier 2015 au 1er mai 2023.

Réponse de la cour

13. Aux termes de l’article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

14. En l’espèce, par arrêt définitif du 08 juin 2021, la cour d’appel de Bordeaux a, confirmant la décision du juge des loyers commerciaux sur ce point, déplafonné le loyer du bail renouvelé compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé la valeur locative des locaux à compter du 1er octobre 2015 à la somme HT et HC de 29 500 euros.

15. Il est constant que le loyer réglé l’année précédant le renouvellement du bail était de 20 593,80 euros.

16. Il est tout aussi constant que le contrat de bail liant les parties comprend une clause de révision du loyer selon laquelle l’indice servant de base au calcul de chaque modification périodique sera celui du même trimestre de chaque année et que l’avenant du 27 avril 2009 a corrigé l’indice applicable (ILC au lieu de IRL), précisant que la substitution d’indice sera effective au 1er octobre 2008 et que l’indice de base sur lequel s’effectuera la révision au titre de cette année sera l’ILC du 2ème trimestre 2007.

17. S’agissant de l’articulation entre le mécanisme de lissage du déplafonnement prévu à l’article L. 145-34 précité et l’indexation contractuelle du loyer renouvelé, il convient de relever que les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne prévoient aucune exclusion de l’application de l’indexation contractuelle, en ce qui concerne le loyer renouvelé, jusqu’à ce que le lissage légal permette d’atteindre la valeur locative.

18. Compte tenu de ces éléments et des indices ILC des 2ème trimestre 2015 (108,38), 2ème trimestre 2016 (108,40), 2ème trimestre 2017 (110) et 2ème trimestre 2018 (112,59), la méthode de calcul retenue par la cour pour déterminer le loyer annuel exigible consistera à calculer l’indexation sur le loyer acquitté après application du lissage, soit :

Calcul du loyer au 1er octobre 2015 : 20 593,80 + 10% = 22 653,18 euros

Calcul du loyer au 1er octobre 2016 : (22 653,18 x 108,40/108,38) + (22 653,18 x 10%) = 24 922,68 euros

Calcul du loyer au 1er octobre 2017 : (24 922,68 x 110/108,40) + (24 922,68 x 10%) = 27 782,81 euros

Calcul du loyer au 1er octobre 2018 : (27 782,81 x 112,59/110) + (27 782,81 x 10%) = 31 215,25 euros.

19. Le mécanisme de lissage cessant dès que la valeur locative fixée judiciairement à 29 500 euros est atteinte, soit au 1er octobre 2018, les appelantes font valoir à bon droit que le loyer exigible à cette date doit être indexé selon la variation de l’ILC entre le 1er octobre 2015 et le 1er octobre 2018, soit depuis la date d’effet du renouvellement.

Le loyer indexé au 1er octobre 2018 se calcule ainsi qu’il suit : 29 500 euros (loyer au 1er octobre 2015) x 112,59 (ILC 2ème T2018) / 108,38 (ILC 2ème T2015) = 30 645,92 euros.

20. Pour les années suivantes, le loyer se calcule selon la variation de l’indice ILC, étant relevé que celle-ci est limitée à 3,5% pour les PME pour les trimestres compris entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, en application de l’article 14 de la loi du 16 août 2022 modifié par la loi du 7 juillet 2023.

21. En définitive, sur la base des indices ILC suivants :

2015

T2

108,38

2016

T2

108,4

0,02%

2017

T2

110

1,48%

2018

T2

112,59

2,35%

2019

T2

115,21

2,33%

2020

T2

115,42

0,18%

2021

T2

118,41

2,59%

2022

T2

123,65

3,50%

2023

T2

131,81

3,50%

2024

T2

136,72

3,73%

2025

T2

136,81

0,07%

Le montant du loyer annuel exigible doit être fixé comme suit :

Echéance

Loyer indexé

Loyer N-1 x ILC 2° T (N) / ILC 2° T (N-1)

Loyer lissé

Loyer N-1 x 10%

Loyer exigible

Loyer au 1er octobre 2014

20 593,80 euros

Loyer au 1er octobre 2015

29 500 euros

22 653,18 euros

22 653,18 euros

Loyer au 1er octobre 2016

29 505,44 euros

24 922,68 euros

24 922,68 euros

Loyer au 1er octobre 2017

29 940,95 euros

27 782,81 euros

27 782,81 euros

Loyer au 1er octobre 2018

30 645,92 euros

31 215,25 euros

30 645,92 euros

Loyer au 1er octobre 2019

31 359,06 euros

31 359,06 euros

Loyer au 1er octobre 2020

31 416,22 euros

31 416,22 euros

Loyer au 1er octobre 2021

32 230,07 euros

32 230,07 euros

Loyer au 1er octobre 2022

33 358,12 euros

33 358,12 euros

Loyer au 1er octobre 2023

34 525,66 euros

34 525,66 euros

Loyer au 1er octobre 2024

35 813,46 euros

35 813,46 euros

Loyer au 1er octobre 2025

35 837,04 euros

35 837,04 euros

22. Le montant total des loyers TTC qui auraient dû être payés par la société Pharmacie Dubo au bailleur entre le 1er octobre 2015 jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse s’élève donc à la somme de 387 148,97 euros.

23. Il ressort des productions que la société Pharmacie Dubo a, sur cette période, versé entre les mains du bailleur la somme de 337 194,69 euros au titre des loyers ; qu’elle a également versé entre les mains de l’huissier instrumentaire les sommes de 15 393,23 euros en novembre 2018 et 2 712,81 euros en mars 2019, dont 911,82 euros au titre du remboursement des frais d’exécution ; qu’elle a également procédé à un paiement volontaire de 5 536,26 euros le 04 avril 2024.

24. Compte tenu de ces éléments, il apparaît que la société Pharmacie Dubo reste redevable, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2026 inclus, de la somme de 27 223, 71 euros.

25. Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement des appelantes.

26. Le jugement sera infirmé de ces chefs.

II- Sur le commandement de payer

27. Si les appelantes concluent à l’infirmation du jugement critiqué en ce qu’il a dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire, elles ne discutent pas, dans le corps de ses écritures, l’irrégularité dudit commandement et ne se prévalent pas de la clause résolutoire contenue dans ce dernier.

28. Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.

III- Sur le dépôt de garantie

Moyens des parties

29. Les appelantes font valoir, au visa de l’article 1103 du code civil, que le bail prévoit une clause d’ajustement en cas de variation du prix du loyer, portant le dépôt de garantie à la somme de trois mois de loyer. Exposant que le montant du dépôt de garantie exigible au 1er octobre 2025 est de 8 958,81 euros, elle soutient que le preneur reste débiteur de la somme de 3 810,36 euros dont elle réclame le paiement.

30. La société Pharmacie Dubo conteste la méthode de calcul des bailleurs, ajoutant que ceux-ci ne justifient pas du montant du dépôt de garantie initialement versé. Enfin, elle soutient que les sommes versées d’avance au bailleur, à savoir un terme de loyer et le dépôt de garantie, excèdent deux termes de loyers, de sorte qu’en application de l’article L. 145-40 du code de commerce, ces sommes portent intérêts au profit du locataire pour la partie excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes, de sorte qu’il est impossible de déterminer le montant des sommes dues au titre du complément du dépôt de garantie.

Réponse de la cour

31. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

32. En l’espèce, le contrat de bail du 26 septembre 2006 prévoit que : ' A la signature des présentes, le preneur versera la somme de 4 500 euros qui constituera un dépôt de garantie laissé entre les mains du bailleur et correspondant à trois mois de loyer (…)

En cas de variation du prix du loyer, le dépôt de garantie sera modifié en conséquence afin qu’il soit toujours égal à trois mois de loyer.'

33. Le montant du dépôt de garantie tel que fixé par le contrat de bail est de 4 500 euros dont le versement par le preneur lors de la prise d’effet du bail n’est pas contesté par le bailleur.

34. Conformément à ce que soutiennent les appelants, le loyer exigible au jour de leurs conclusions est celui indexé au 1er octobre 2025, soit la somme mensuelle de 2 986,27 euros HT, de sorte qu’en application de la clause contractuelle précitée, le montant du dépôt de garantie exigible à cette même date est de 2 986,27 x 3 = 8 958,81 euros.

35. Déduction faite de la somme de 4 500 euros versée au titre du dépôt de garantie initial et de celle de 648,45 euros versée par le preneur au titre des ajustements de dépôt de garantie réclamés de 2008 à 2014 (pièces 9 et 23 des appelantes), il reste dû au titre du complément de dépôt de garantie la somme de 8 958,81 – 4 500 – 648,45 euros = 3 810,36 euros au paiement de laquelle doit être condamnée la société Pharmacie Dubo.

36. L’article L145-40 du code de commerce prévoit que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

37. En l’espèce, le loyer exigible au 1er octobre 2025, payable mensuellement, est de 2 986,27 euros, de sorte que deux termes correspondent à 5 972,54 euros, soit un montant inférieur à celui du dépôt de garantie exigible à cette même date.

38. Le dépôt de garantie est donc passible des dispositions de l’article L. 145-40 précité et doit donner lieu, au profit du locataire, à intérêts au taux pratiqué par la Banque de France sur la somme dépassant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes, soit 8 958,81 – 5 972,54 = 2 986,30 euros.

39. Il conviendra donc de déduire lesdits intérêts de la somme due aux bailleurs.

IV- Sur les charges

A- Sur l’extinction des créances

Moyens des parties

40. La société Pharmacie Dubo soutient que les bailleurs ont manqué à l’obligation annuelle de communication de l’état récapitulatif de charges et que la créance au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété est éteinte.

41. Les appelantes font valoir qu’il n’est prévu aucune sanction en cas de régularisation tardive des charges.

Réponse de la cour

42. L’article R. 145-36 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ce qui est le cas en l’espèce, dispose :

'L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci'.

43. En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a manqué à son obligation de communiquer, dans le délai fixé à l’article précité ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes.

44. Cependant, comme le soutiennent justement les appelantes, les dispositions de l’article R. 145-36 précité ne prévoient pas de sanction.

45. Il s’ensuit que malgré leur régularisation tardive, postérieure aux délais contractuel et légal, les charges restent exigibles, dans la limite de la prescription quinquennale, dès lors qu’elles sont justifiées par les documents versés aux débats.

46. Le moyen tiré de l’extinction des créances sera par conséquent écarté.

B- Sur la prescription

Moyens des parties

47. La société Pharmacie Dubo fait valoir, à titre subsidiaire, que la demande en paiement du bailleur doit se faire dans la limite de la prescription quinquennale.

48. Les appelantes indiquent avoir sollicité en première instance le paiement de l’arriéré de loyers et de charges incluant les impôts fonciers et les charges de copropriété et que cette demande a interrompu la prescription.

Réponse de la cour

49. Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

50. Il ressort des productions que devant le tribunal de commerce, les bailleurs ont sollicité, dans leurs conclusions en date du 1er septembre 2021, le paiement d’une somme de 16 238,06 euros au titre d’une dette de régularisation de charges au 30 juin 2021.

51. Il s’ensuit que la demande en paiement au titre des charges dues postérieurement au 1er septembre 2016 sont recevables.

C- Sur les sommes dues au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété

Moyens des parties

52. Faisant valoir qu’ils sont, depuis 2012, propriétaires du seul lot de copropriété n°13 correspondant à l’intégralité de l’officine, les bailleurs soutiennent que les avis de taxes foncières de 2015 à 2025 correspondent à ce lot, de sorte que l’intégralité de l’avis d’imposition doit être répercutée au preneur, conformément à la commune intention des parties dans le bail initial.

Ils ajoutent que dès lors qu’ils ne sont propriétaires que du lot n°13 consistant uniquement aux locaux loués à la société Pharmacie Dubo, les charges générales de la copropriété leur incombant doivent être supportés intégralement par le preneur en application des dispositions du bail initial.

53. La société Pharmacie Dubo réplique que seule la quote-part de 35% de la taxe foncière peut être mise à sa charge. S’agissant des charges de copropriété, elle rappelle n’avoir jamais été destinataire, dans les délais légaux, de l’état récapitulatif annuel et ignorait si l’immeuble dans son intégralité était, ou non, en copropriété. Elle ajoute que le tableau récapitulatif des charges dues de 2017 à 2019 qui lui a été communiqué en mai 2019 fait apparaître des montants qui diffèrent considérablement des montants qui ressortent du tableau récapitulatif de charges produit dans le cadre de la procédure d’appel. Enfin, elle observe l’augmentation considérable et brutale des charges depuis 2015 alors que le montant de la provision quittancée n’a augmenté que légèrement, caractérisant le manquement du bailleur à son obligation de bonne foi.

Réponse de la cour

Sur la taxe foncière :

54. Le contrat du 26 septembre 2006 prévoit une prise en charge de l’impôt foncier par la société Pharmacie Dubo à hauteur de '35% de l’impôt global', soit de l’impôt grevant l’entier ensemble immobilier.

Ce taux de 35% a été fixé selon une clé de répartition établie par le bailleur dans un mémorendum annexé au bail exposant que 'l’ensemble immobilier dont s’agit est constitué de deux entités contigües et communicantes mais parfaitement distinctes. La première, l’immeuble du [Adresse 6], est détenue par son propriétaire en pleine propriété, la seconde, l’immeuble du [Adresse 7], est une copropriété (…)

Les locaux occupés par la pharmacie objet du présent bail sont constitués des lots n°2 et 4 de l’immeuble du [Adresse 7] et des lots a) et b) de l’immeuble du [Adresse 8]. Les charges générales qui peuvent être répercutées sur le locataire sont donc les 224/1000e de celles relatives au premier immeuble et les 464/1000e de celles du second.'

[Adresse 9] Il ressort des productions que dans le cadre de la liquidation- partage de l’indivision successorale avec leurs frères et soeurs, le lot n°20 correspondant à l’officine a, par acte notarié du 30 août 2012, été attribué à Mme [B] [U] [Z] et M. [D] [U] [Z].

Par acte authentique reçu le 30 août 2012, le lot n°22 comprenant l’ensemble des appartements dans les étages a quant à lui été vendu à la société Pierre et Stratégie, ledit acte précisant qu’à cette occasion, les deux copropriétés respectives des [Adresse 3] et du [Adresse 10] ont décidé en assemblée générale de réunir leurs copropriétés en une seule et de fixer les tantières de chacun des nouveaux lots.

A la suite du constat d’une erreur matérielle dans l’état descriptif de division dorigine, le notaire instrumentaire a, le 5 mars 2013, établi trois actes rectificatifs modifiant l’état descriptif de division d’origine et l’acte de partage initial du 19 décembre 1960, l’acte de vente à la société Pierre et Stratégie du 30 août 2012 et l’état descriptif de division actualisé, dont il ressort que le lot n°8 correspondant initialement au local commercial est réuni avec les lots n°10 et 12 en un seul lot n°13, constituant une unité d’exploitation commerciale, à savoir l’officine.

56. Ce lot n°13, correspondant à l’intégralité de l’officine, a été attribué à Mme [B] [U] [Z] et M. [D] [U] [Z] lequel a cédé ses droits indivis sur ledit lot à la société Motocycles [U] [Z].

57. Il ressort des différents actes produits que depuis 2012, les appelants sont propriétaires en indivision de ce seul lot de copropriété n°13, consistant uniquement aux locaux loués à la Pharmacie, et que le tantième attribué à ce lot est de 2 740/10000e.

58. Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les avis de taxes foncières des appelants de 2015 à 2025 ne correspondent qu’à ce lot n°13, soit au local loué, de sorte qu’en application de l’article 1188 du code civil, c’est l’intégralité de la taxe foncière qui doit être répercutée au preneur selon la commune intention des parties dans le bail initial.

Sur les charges de copropriété :

59. Dans la mesure où les bailleurs ne sont propriétaires que du lot n°13 consistant uniquement aux locaux loués à la pharmacie, c’est à bon droit que les appelants soutiennent que les charges générales de la copropriété incombant aux bailleurs doivent être supportés intégralement par le preneur en application des dispositions du bail initial.

Sur le montant de la créance:

60. Au regard des avis d’impôts, relevés de charges de copropriété et tableau récapitulatif des charges produits aux débats, il apparaît que les charges dues postérieurement au 1er septembre 2016 et jusqu’au 30 septembre 2025 incluant les charges de copropriété 2025, s’élèvent à la somme de 42 432,28 euros. Compte tenu des provisions versées par le preneur sur cette même période à hauteur de 33 180 euros, il reste dû par ce dernier la somme de 9 252,28 euros.

61. Il sera en conséquence fait droit à la demande en paiement des appelants à hauteur de ce montant, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société Pharmacie Dubo

62. La société Pharmacie Dubo, qui ne justifie pas du préjudice allégué, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du manquement du bailleur à son obligation annuelle de communication de l’état récapitulatif de charges.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

63. La société Pharmacie Dubo, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel et sera équitablement condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort :

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire et en ce qu’il a dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement exprès » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer annuel exigible comme suit :

Loyer au 1er octobre 2015 22 653,18 euros

Loyer au 1er octobre 2016 24 922,68 euros

Loyer au 1er octobre 2017 27 782,81 euros

Loyer au 1er octobre 2018 30 645,92 euros

Loyer au 1er octobre 2019 31 359,06 euros

Loyer au 1er octobre 2020 31 416,22 euros

Loyer au 1er octobre 2021 32 230,07 euros

Loyer au 1er octobre 2022 33 358,12 euros

Loyer au 1er octobre 2023 34 525,66 euros

Loyer au 1er octobre 2024 35 813,46 euros

Loyer au 1er octobre 2025 35 837,04 euros

Condamne en conséquence la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 27 223, 71 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2026 inclus,

Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 3 810,36 euros au titre du complément de dépôt de garantie dû au 1er octobre 2025, dont il conviendra de déduire les intérêts produits au profit du locataire sur la somme de 2 986,30 euros au taux pratiqué par la Banque de France,

Déclare irrecevable la demande en paiement formée par la société Les Motocycles [U] [Z] et Mme [U] [Z], au titre des charges dues antérieurement au 1er septembre 2016,

Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 9 252,28 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété et des taxes foncières au 30 septembre 2025,

Déboute la société Pharmacie Dubo de ses demandes,

Condamne la société Pharmacie Dubo aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.