SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP AVOCATS CENTRE

— la SCP SOREL & ASSOCIES

Expédition TJ/TC

LE : 02 MAI 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MAI 2025

N° RG 24/00940 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DV46

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Commerce de CHATEAUROUX en date du 11 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [X] [P]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 12]

[Adresse 18]

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2024-002853 du 08/10/2024

APPELANTE suivant déclaration du 18/10/2024

II – S.C.P. [R] [U] es-qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [X] [P]

[Adresse 2]

N° SIRET : 439 439 076

Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

III – M. [G] [Z]

[Adresse 16]

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 06/11/2024 et 09/01/2025 remis à domicile,

— BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

Domicile élu : Office Notarial – [Adresse 11]

[Localité 6]

N° SIRET : 549 800 373

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 06/11/2024 remis à personne habilitée et 30/12/2024 remis à étude

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : rendu par défaut

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement en date du 4 mai 2022, le tribunal de commerce de Châteauroux a étendu la procédure de liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land à sa présidente, Mme [X] [P].

Cette extension a été confirmée par arrêt rendu le 2 mars 2023 par la cour d’appel de Bourges.

La SCP [R] [U] a saisi le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land d’une requête reçue au greffe de la juridiction le 6 février 2024, visant à se voir autoriser à procéder à la vente aux enchères publiques d’un bien immobilier dépendant de l’actif de la procédure.

Lors de l’audience tenue le 3 juillet 2024, la SCP [R] [U] a sollicité l’autorisation de vendre le bien immobilier appartenant à Mme [P] à M. [G] [Z], au prix de 25.000 '.

En réplique, Mme [P] a demandé au juge commissaire de :

débouter la SCP [R] [U] de sa demande d’adjudication judiciaire ou de vente de gré à gré des biens lui appartenant, l’immeuble d’habitation en cause étant insaisissable,

condamner la SCP [R] [U] au paiement des dépens et d’une indemnité de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land, relevant du tribunal de commerce de Châteauroux a autorisé la SCP [R] [U], représentée par son gérant Me [R] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [X] [P] sur extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land, à céder de gré à gré à M. [G] [Z], demeurant à [Adresse 21], avec faculté de substitution au profit d’une personne morale, moyennant le prix net vendeur de 25.000 ', payable comptant, l’ensemble immobilier, en l’état, situé sur la commune de [Localité 14], comprenant :

une maison à usage d’habitation comprenant :

— Au RDC : cuisine, couloir, pièce à vivre, chambre, salle de bains, wc ;

— A l’étage : dégagement, deux chambres, débarras ;

Une petite maison anciennement à usage d’habitation composée de deux pièces, grenier au-dessus. Bâtiment à usage de cave, grange et étable. Bâtiment en parpaing à usage de garage. Cour avec puits et terrain attenant ;

cadastré comme suit :

BE [Cadastre 3] [Adresse 17] pour 6 a 87 ca

BE [Cadastre 8] [Adresse 17] pour 78 a 58 ca

BE [Cadastre 9] [Adresse 17] pour 11 a 15 ca

BE [Cadastre 10] [Adresse 17] pour 37 a 81 ca

— dit que l’acte authentique serait régularisé dans les 90 jours à réception de l’ordonnance et que passé ce délai, tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seraient à la charge exclusive de l’acquéreur ;

— dit que le prix de vente serait remis à la SCP [R] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire, par le notaire chargé d’établir l’acte de vente ;

— rappelé que le cas échéant, la procédure de purge incomberait au cessionnaire, en application des dispositions de l’article R643-3 du code de commerce ;

— ordonné la notification de l’ordonnance à l’ensemble des parties et à leurs conseils ;

— rappelé que les parties disposaient d’un délai de 10 jours pour former un recours devant la cour d’appel de Bourges à compter de la communication ou de la notification de la décision ;

— ordonné que les frais de procédure soient passés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Le juge-commissaire a notamment retenu que l’article L526-1 du code de commerce prévoyant l’insaisissabilité des droits d’une personne physique sur l’immeuble où était fixée sa résidence principale ne concernait que les personnes physiques immatriculées au registre national des entreprises et les créanciers dont les droits étaient nés à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne, que Mme [P] n’avait pas exercé d’activité professionnelle sous forme d’entrepreneur individuel et n’était pas personnellement inscrite au RNE, que l’activité avait été exercée par la SASU Barracuda Land, et que Mme [P] ne faisant l’objet d’une procédure collective que par extension de celle qui avait été ouverte à l’égard de la SASU, ses biens immobiliers se trouvaient de ce fait saisissables.

'

Mme [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 18 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, Mme [P] demande à la Cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé en son appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 11 septembre 2024 par le Juge-Commissaire du Tribunal de Commerce de Châteauroux

Y faisant droit,

— Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— autorisé la SCP [R] [U], es-qualités de liquidateur judiciaire de Mme [P] sur extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land, à céder de gré à gré à M. [G] [Z], demeurant à [Adresse 21], avec faculté de substitution au profit d’une personne morale, moyennant le prix net vendeur de 25.000 ', payable comptant, l’ensemble immobilier, en l’état, situé sur la commune de [Localité 15] [Adresse 17], comprenant une maison à usage d’habitation comportant au RDC : cuisine, couloir, pièce à vivre, chambre, salle de bains, WC ; à l’étage : dégagement, deux chambres, débarras ; ainsi qu’une petite maison anciennement à usage d’habitation composée de deux pièces, grenier au-dessus ; bâtiment à usage de cave, grange et étable ; bâtiment en parpaing à usage de garage ; cour avec puits et terrain attenant ; le tout cadastré section BE n°[Cadastre 3] pour 6 a 87 ca, BE n°[Cadastre 7] pour 78 a 58 ca, BE n°[Cadastre 9] pour 11 a 15 ca et BE n°[Cadastre 10] pour 37 a 81 ca .

— Dit que l’acte authentique serait régularisé dans les 90 jours à réception de la présente, et que passé ce délai, tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seront à la charge exclusive de l’acquéreur ;

— Dit que le prix de vente serait remis à la SCP [R] [U] ès qualités de liquidateur judiciaire, par le notaire chargé d’établir l’acte de vente ;

— Rappelé que, le cas échéant, la procédure de purge incombe au cessionnaire, en application des dispositions de l’article R. 643-3 du Code de Commerce ;

— Ordonné que les frais de la présente soient passés en frais privilégiés de le liquidation judiciaire.

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCP [R] [U] de sa demande tendant à être autorisée à céder le bien immobilier de gré à gré à M. [G] [Z] au prix net vendeur de 25 000 '.

— Ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 19], cadastré section BE n°[Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à l’audience des saisies immobilières du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Bourges,

— Fixer la mise à prix à la somme de 30 000 ', sans faculté de baisse de mise à prix.

— Déterminer les modalités de la vente et constituer l’avocat de la SCP [R] [U] à l’effet de poursuivre celle-ci.

— Affecter les dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

'

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 février 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCP [R] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SASU Barracuda Land et par extension de Mme [P], demande à la Cour à titre principal, de rejeter l’appel formé par Mme [P] et le déclarer irrecevable et infondé, et de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et en ce qu’elle a :

— autorisé la SCP [R] [U] es qualités de liquidateur judiciaire de Mme [P] sur extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARLU Barracuda Land à céder de gré à gré à M. [Z] avec faculté de substitution au profit d’une personne morale moyennant le prix net vendeur de 25.000 ' payable comptant l’ensemble immobilier en l’état situé sur la Commune de [Localité 14], les parcelles cadastrées BE [Cadastre 3] [Adresse 17] pour 6 a 87 ca, BE [Cadastre 8] [Adresse 17] pour 78 a 58 ca, BE [Cadastre 9] [Adresse 17] pour 11 a 15 ca, et BE [Cadastre 10] [Adresse 17] pour 37 a 81 ca,

— Dit que l’acte authentique sera régularisé dans les 90 jours à réception de la présente et que passé ce délai tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seront à la charge exclusive de l’acquéreur ;

— Dit que le prix de vente sera remis à la SCP [R] [U] es qualités de liquidateur judiciaire, par le notaire chargé d’établir l’acte de vente ;

— Rappelé que, le cas échéant, la procédure de purge incombe au cessionnaire en application des dispositions de l’article R.643-3 du Code de Commerce ;

— Ordonné que les frais de la présente soient passés en frais privilégiés de liquidation judiciaire ;

A titre subsidiaire,

— Autoriser la SCP [R] [U] es-qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [P] par jugement de liquidation judiciaire du 4 mai 2022 rendu par le Tribunal de Commerce de Châteauroux et arrêt de la Cour d’Appel de Bourges du 2 mars 2023, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège à faire procéder à la réalisation aux enchères publiques des biens désignés dans la requête qui précède sur une mise à prix de 25.000 '

Dire, en conséquence, qu’il sera procédé à la vente à l’audience des saisies immobilières du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Bourges des immeubles appartenant à Mme [X] [P], née le [Date naissance 1] 1957 à Bamendjou (Cameroun), de nationalité Française, mariée, domiciliée [Adresse 17] à [Localité 14] à savoir :

Sur la Commune de [Localité 13] : [Adresse 17]

Une propriété comprenant :

Une maison à usage d’habitation comprenant :

— Au RDC : cuisine, couloir, pièce à vivre, chambre, salle de bains, wc

— A l’étage : dégagement, deux chambres, débarras.

Une petite maison anciennement à usage d’habitation composée de deux pièces, grenier au-dessus. Bâtiment à usage de cave, grange et étable. Bâtiment en parpaing à usage de garage. Cour avec puits et terrain attenant.

Le tout cadastré comme suit :

BE [Cadastre 3] [Adresse 17] pour 6 a 87 ca

BE [Cadastre 8] [Adresse 17] pour 78 a 58 ca

BE [Cadastre 9] [Adresse 17] pour 11 a 15 ca

BE [Cadastre 10] [Adresse 17] pour 37 a 81 ca

Origine de propriété :

Ledit bien a été acquis suivant acte notarié du 19 février 2020 reçu de Maître [F] [O], notaire à [Localité 6] (Indre), de Mme [E] [A], née le 02.02.1960, de M. [Y] [A], né le 26.10.1961, de M. [V] [A], né le 24.10.1962 et de Mlle [S] [A], née le 18.08.1964.

Ledit acte a été publié et enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] le 10 mars 2020 sous les références Volume 2020 P n° 589.

Dire cette vente par voie d’adjudication judiciaire sera soumise aux dispositions des articles R 311-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution de prix d’un immeuble dans la mesure où il n’y est pas dérogé par les dispositions réglementaires du Livre VI du Code de Commerce.

Dire que la publicité se fera, eu égard à la valeur, la nature et la situation du bien, à l’initiative du mandataire liquidateur, dans les conditions définies aux articles R 322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution.

— Dire qu’un commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire visiter l’immeuble préalablement à la vente par les éventuels amateurs, la ou les date(s) de visite étant annoncée(s) dans les publicités.

— Constituer comme avocat la Société Civile Professionnelle Sorel & Associés agissant par Me [J] [T] [Adresse 5] à [Localité 4] à l’effet de poursuivre la vente, ladite constitution emportant élection de domicile de S.C.P [R] [U] pour les suites de la procédure de saisie immobilière.

— Dire que la somme à parvenir de cette réalisation sera remise entre les mains du liquidateur es qualité pour être utilisée comme de droit,

— Rejeter toute prétention plus amples et contraires ;

— Dire que les dépens de la présente instance seront passées en frais privilégiées de vente aux enchères.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel :

La SCP [R] [U] soulève, au dispositif de ses écritures, l’irrecevabilité de l’appel interjeté par Mme [P] mais ne développe aucune argumentation au soutien de cette prétention.

Il convient en conséquence de déclarer recevable l’appel interjeté par Mme [P] à l’encontre de l’ordonnance rendue le 11 septembre 2024 par le juge-commissaire aux opérations de la liquidation judiciaire de la SASU Barracuda Land.

Sur la demande principale d’autorisation de cession de gré à gré présentée par la SCP [R] [U] :

Aux termes de l’article L642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article R642-22 du même code dispose que le juge-commissaire qui ordonne, en application de l’article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire ou amiable détermine :

1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ;

2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ;

3° Les modalités de visite des biens.

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce, Mme [P] s’oppose à la vente amiable de son bien immobilier par le liquidateur dans les conditions retenues par la décision attaquée au motif que le prix proposé, soit 25.000 ', serait très inférieur à la valeur réelle du bien, qu’elle a elle-même acquis au prix de 47.000 ' en 2020. Elle considère que le montant de 25.000 ' ne correspond en réalité qu’à la valeur du terrain et non à celle du bien immobilier dans son ensemble, et que cette somme ne permettra en tout état de cause nullement d’apurer le passif de la procédure collective, déclaré à hauteur de 116.846,72 '.

Il doit tout d’abord être observé, s’agissant de la valeur de ce bien, que Mme [P] produit aux débats un « avis de valeur », établi le 9 mai 2023 par l’agence Transaxia [Localité 13], indiquant que la propriété litigieuse ne peut être estimée, du fait de sa situation dans une zone destinée à l’occupation d’équipements publics et d’ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt public ou général.

Mme [P] échoue donc d’ores et déjà à rapporter la preuve de l’inadéquation du prix retenu par le juge-commissaire au regard de la valeur réelle du bien en cause, étant observé que sa situation dans une zone qui n’est pas destinée à l’habitation porte nécessairement atteinte à celle-ci.

La SCP [R] [U] souligne par ailleurs à juste titre que ce prix tient également compte de la situation d’occupation du bien litigieux par Mme [P] elle-même, impliquant la prise en considération de la nécessité à laquelle l’acquéreur pourra se trouver confronté de mettre en 'uvre des mesures d’expulsion. Elle rappelle que ledit bien a été acquis par Mme [P] libre de toute occupation, justifiant un prix alors plus élevé que celui qui est actuellement proposé.

Il n’est enfin pas établi que la vente du bien au prix de 25.000 ' porte atteinte aux intérêts de la procédure collective et des créanciers, étant rappelé que la Banque populaire Val de France, seule créancière inscrit (hormis l’URSSAF, créancier privilégié), n’a pas indiqué s’opposer à la cession prévue.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée par Mme [P] tendant à voir ordonner la licitation du bien immobilier litigieux avec mise à prix fixée à 30.000 ' sans faculté de baisse de celle-ci.

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a autorisé la SCP [R] [U] à procéder à la cession de gré à gré du bien immobilier appartenant à Mme [P] à M. [G] [Z].

Il sera néanmoins précisé, afin de tenir compte de la présente instance d’appel, que l’acte authentique sera régularisé dans les 90 jours à compter de la signification du présent arrêt et que passé ce délai, tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seront à la charge exclusive de l’acquéreur.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Il y a lieu, au vu des circonstances de l’espèce, d’ordonner que les dépens de l’instance d’appel soient passés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

La décision entreprise sera par ailleurs confirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Déclare recevable l’appel interjeté par Mme [X] [P] ;

Au fond,

— Confirme l’ordonnance rendue le 11 septembre 2024 par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Châteauroux, sauf en ce qu’elle a dit que l’acte authentique serait régularisé dans les 90 jours à réception de l’ordonnance et que passé ce délai, tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seraient à la charge exclusive de l’acquéreur ;

Et statuant de nouveau du seul chef infirmé,

— Dit que l’acte authentique sera régularisé dans les 90 jours à compter de la signification du présent arrêt et que passé ce délai, tous les frais afférents à la conservation du bien (tels que notamment assurances, impôts locaux) seront à la charge exclusive de l’acquéreur ;

Et y ajoutant,

— Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

— Dit que les dépens de l’instance d’appel seront passés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS A. TESSIER-FLOHIC