VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Vincent BILLECOQ

— SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 07 NOVEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXFP

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 12 Février 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [X] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent BILLECOQ, avocat au barreau de NEVERS

Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2025/000770 du 20/03/2025

APPELANTE suivant déclaration du 19/03/2025

II – M. [B] [F]

né le 17 Décembre 1970 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, M. [B] [F] a conclu avec Mme [X] [T] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (Nièvre), moyennant versement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. [F] a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir, en l’état de ses dernières demandes,

constater l’application de la clause résolutoire,

résilier le bail, les causes du commandement de fournir une assurance logement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

ordonner l’expulsion de Mme [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du local situé [Adresse 3],

condamner solidairement Mme [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner solidairement Mme [T] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] n’a pas comparu ni été représentée lors de l’audience.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 12 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :

constaté à la date du 11 octobre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2020 entre M. [F], d’une part, et Mme [T], d’autre part, et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (Nièvre) ;

ordonné l’expulsion de Mme [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] [Adresse 7] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné à titre provisoire Mme [T] à payer à M. [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 11 octobre 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

condamné Mme [T] aux dépens, incluant le coût du commandement d’avoir à justifier de son assurance signifié le 10 septembre 2024 ;

condamné Mme [T] à payer à M. [F] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu que le contrat de bail comportait une clause résolutoire permettant au bailleur de faire constater son acquisition après expiration d’un délai d’un mois à la suite de la délivrance d’un commandement de justifier de son assurance logement demeuré infructueux, que M. [F] avait fait délivrer à Mme [T] un tel commandement conforme aux dispositions légales applicables, que la clause résolutoire était en conséquence acquise et que Mme [T] se trouvait ainsi être occupante sans droit ni titre du logement concerné.

Mme [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 19 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 août 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, Mme [T] demande à la Cour de:

dire recevable et bien fondée Mme [T] en son appel,

réformer les dispositifs suivants :

constate à la date du 11 octobre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2020 entre M. [F], d’une part, et Mme [T], d’autre part, et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (Nièvre) ;

ordonne l’expulsion de Mme [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamne à titre provisoire Mme [T] à payer à M. [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 11 octobre 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

condamne Mme [T] aux dépens, incluant le coût du commandement d’avoir à justifier de son assurance signifié le 10 septembre 2024 ;

condamne Mme [T] à payer à M. [F] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Statuant à nouveau :

débouter M. [F] de l’ensemble de ses prétentions,

condamner M. [F] aux entiers dépens, ainsi qu’au versement de la somme de 1.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de

convoquer les parties,

prendre connaissance de tous les documents contractuels et techniques,

se rendre sur le lieu du logement loué après y avoir convoqué les parties,

décrire les désordres affectant le logement,

préciser les travaux à réaliser pour résoudre les désordres,

chiffrer le coût des travaux nécessaires à la résolution des désordres,

plus généralement fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature directe ou indirecte, matériel ou immatériel résultant des désordres et notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter aussi des travaux de remise en état,

déposer un rapport intermédiaire et donner aux parties un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations,

faire toute observation utile au règlement du litige,

dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix puis sur la liste des experts établie près ce tribunal,

dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai d’un mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir, sauf en cas d’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. [F] demande à la Cour de

confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

condamner Mme [T] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire liée au défaut de justification de l’assurance du logement :

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er décembre 2020 par Mme [T] et le propriétaire d’alors comporte un article VIII intitulé « clause résolutoire », aux termes duquel le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs, ou de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d’un tiers.

Il n’est pas contesté que Mme [T] n’a pas justifié de l’assurance du logement pris à bail dans le délai d’un mois suivant la délivrance par commissaire de justice du commandement d’avoir à fournir une attestation d’assurance, le 10 septembre 2024.

Mme [T] justifie toutefois de la souscription, pour la période du 3 juin 2024 au 3 juin 2026, d’un contrat d’assurance risques locatifs pour le logement considéré, ainsi qu’il ressort de l’attestation établie le 19 mars 2025 par la compagnie ACM IARD SA. La réalité de cette souscription est confirmée par l’analyse des relevés de compte bancaire produits par Mme [T], qui laissent apparaître le règlement des cotisations d’assurance durant la période litigieuse, la référence du contrat d’assurance étant reportée par la banque sur les opérations correspondantes.

Selon l’article 7g précité, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour l’absence de production de justificatif dans le délai d’un mois imparti. Il ne saurait en conséquence être jugé que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ait pu jouer en l’espèce du seul fait du défaut de justification par Mme [T] de la souscription d’un contrat d’assurance locative dans le délai d’un mois imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a

constaté à la date du 11 octobre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2020 entre M. [F], d’une part, et Mme [T], d’autre part, et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (Nièvre) ;

ordonné l’expulsion de Mme [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à application des articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné à titre provisoire Mme [T] à payer à M. [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 11 octobre 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

et de débouter M. [F] de sa demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail conclu entre les parties.

Il sera par ailleurs observé que bien que M. [F] développe dans le corps de ses conclusions un moyen relatif à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement (et que Mme [T] y réponde), le dispositif de ses écritures ne comporte aucune demande en ce sens, étant surabondamment observé qu’une telle demande n’a à aucun moment été présentée au premier juge, et que M. [F] indique lui-même avoir délivré « parallèlement, par exploit en date du 11 décembre 2024, une assignation sollicitant le constat de la résolution judiciaire » faisant suite à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 septembre 2024, introduisant ainsi une instance judiciaire distincte de la présente. Le fait que cette instance « parallèle » ait été déclarée caduque du fait d’un défaut de comparution du demandeur lors de l’audience fixée ne saurait être valablement compensé par l’évocation de la demande qui en était l’objet pour la première fois devant la cour, en violation du principe de limitation de l’effet dévolutif de l’appel consacré par l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise présentée par Mme [T] :

L’article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code pose pour principe qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Enfin, si l’article 567 du même code énonce que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, elles ne le sont qu’à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, en application de l’article 70 dudit code.

En l’espèce, Mme [T], n’ayant pas comparu devant le premier juge, sollicite à hauteur d’appel, sur le fondement des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise visant à déterminer les désordres affectant le logement qu’elle occupait mais dont elle précise l’avoir quitté depuis le mois de mai 2025.

En réplique à M. [F] qui soulève l’irrecevabilité de cette demande nouvelle, Mme [T] soutient disposer d’un motif légitime, à savoir la nécessité d’obtenir des éléments de preuve d’un lien entre les désordres affectant le logement litigieux et ses difficultés de santé, lesdits désordres étant susceptibles selon ses écritures de fonder une action en responsabilité ou en indemnisation à l’encontre du bailleur.

Cette demande d’expertise aux fins de déterminer les désordres affectant éventuellement le bien immobilier en cause et d’évaluer les préjudices subis par Mme [T] ne peut être considérée comme tendant aux mêmes fins que les prétentions formulées en première instance, ni se rattachant par un lien suffisant à ces dernières, qui visaient exclusivement à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de Mme [T], fixer l’indemnité d’occupation et condamner l’appelante à payer ladite indemnité.

Dans ces conditions, l’objet et la finalité des demandes formulées en première instance sont, par définition, fondamentalement distincts de la demande reconventionnelle d’expertise formée en cause d’appel par Mme [T], dont il est indiqué qu’elle tendrait à obtenir des éléments susceptibles de fonder une éventuelle action indemnitaire à venir à l’encontre de M. [F].

La demande d’expertise portant sur les désordres affectant le bien loué et l’évaluation du préjudice de jouissance subi, formulée par l’appelante à titre reconventionnel, ne peut donc qu’être déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel et ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige telle qu’elle est déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes indemnitaires formulées au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel par M. [F], d’une part, et par Mme [T], d’autre part, qui succombent chacun partiellement en leurs prétentions, seront donc rejetées.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés en première instance et en cause d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME l’ordonnance de référé rendue le 12 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en l’intégralité de ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

DEBOUTE M. [B] [F] de sa demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail conclu entre les parties ;

DECLARE irrecevable la demande d’expertise judiciaire présentée par Mme [X] [T] ;

DEBOUTE l’ensemble des parties des demandes indemnitaires présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [B] [F] et Mme [X] [T] conserveront chacun la charge des dépens qu’ils auront respectivement exposés en première instance et en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par V.SERGEANT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,

V.SERGEANT O. CLEMENT