AFFAIRE :N° RG 20/00710 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GQQC

Code Aff. :

ARRET N° JB.

ORIGINE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de ROUEN en date

du 15 Décembre 2016 – RG n° 51-15-0007

Arrêt de la Cour d’Appel de ROUEN en date du 20 Septembre 2018

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 27 Février 2020

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

RENVOI DE CASSATION

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

76360 Pissy-Poville

S.C.E.A. X

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

Tous représentés par M^e Delphine TOUBIANAH, avocat au barreau de CAEN,

Tous assistés de M^e Emmanuel GUILLINI, substitué par M^e OUARGLI, avocats au barreau de PARIS

INTIMEES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

[…]

[…]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Sabrina JOUTET, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Michel BARON, avocat au barreau D’EURE

SA SAFER DE NORMANDIEvenant aux droits de la SA SAFER DE HAUTE NORMANDIE

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, assistée de M^e Pascal COSSE, avocat au barreau D’EURE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me COURTADE, Conseillère, faisant fonction de Présidente,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2021

GREFFIER : M^me ANCEL, Greffier

ARRET prononcé publiquement le 12 novembre 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, faisant fonction de présidente, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Conformément à un arrêté de déclaration d’utilité publique du 31 janvier 1975, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN) a acquis des parcelles de terre en vue de la constitution d’une réserve foncière destinée à la création d’une zone d’aménagement différé.

Ces parcelles ont été mises à la disposition de plusieurs exploitants agricoles, dont M. Y X, son fils Z X et la SCEA X (les consorts X), par voie de concessions d’occupation précaire conclues chaque année, en application des dispositions de l’article L 221-2 du code de l’urbanisme.

Par lettre du 10 juillet 2014, l’EPFN a informé les consorts X qu’il projetait de céder les terrains à

la SAFER et qu’ils devaient les libérer à la fin de la saison.

Par lettre du 10 décembre 2014, les consorts X ont informé l’EPFN et la SAFER qu’ils entendaient exercer un droit de préemption, estimant qu’ils étaient titulaires d’un bail soumis au statut du fermage sur les parcelles concernées.

Par acte du 15 décembre 2014, l’EPFN a vendu les parcelles à la SAFER DE NORMANDIE.

Les consorts X ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen afin d’obtenir la reconnaissance à leur profit d’un bail rural.

Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal paritaire a :

— déclaré recevable la demande de Y X, Z X et la SCEA X ;

— rejeté l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts X in solidum aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 13 janvier 2017, MM. Y et Z X et la SCEA X ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 20 septembre 2018, la cour d’appel de Rouen a :

— confirmé le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de la vente des parcelles par l’EPFN à la SAFER du 15 décembre 2014, formée par les consorts X.

— débouté ces derniers de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les consorts X à payer à l’EPFN la somme de 1500' et à la SAFER la somme de 1000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les consorts X aux dépens de l’appel.

Par arrêt du 27 février 2020, la cour de cassation, statuant sur le pourvoi formé par les consorts X, a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d’appel de Rouen, et renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Caen.

Les consorts X ont saisi la cour d’appel de Caen par déclaration du 9 avril 2020.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 septembre 2021 et valablement soutenues à l’audience, les consorts X demandent à la cour de :

A titre liminaire,

— Rejeter le moyen d’irrecevabilité des demandes de substitution et de dommages intérêts

soulevé par l’EPF DE NORMANDIE et la SAFER DE NORMANDIE,

— Déclarer recevables leurs demandes de substitution aux droits de la SAFER DE

NORMANDIE en qualité de propriétaires des parcelles litigieuses, de consécration de la décision à intervenir comme acte authentique et de dommages intérêts;

Sur le fond,

— Infirmer Le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Rouen du 15 décembre 2016 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Ordonner la requalification des conventions signées entre Monsieur Y X, Monsieur Z X, et la SCEA X et l’EPFN (entre 1993 et 2014) en baux ruraux soumis au statut d’ordre public du fermage,

— Prononcer la nullité de l’acte de vente, signé entre l’EPFN et la SAFER de Haute-Normandie le 15 décembre 2014 portant sur les parcelles cadastrées section AR 85, AR 88 et AR 384 sises sur la commune de Barentin ainsi que sur les parcelles cadastrées section […], […] et AN 59 sises sur la commune de Pissy-Pôville ;

— Ordonner la substitution de Monsieur Y X, Monsieur Z X, et la SCEA X aux droits de la SAFER DE NORMANDIE en qualité de propriétaires des parcelles susvisées ;

— Dire et juger que la décision à intervenir vaudra acte authentique de vente et sera publiée au service de la publicité foncière comme tel ;

— Condamner solidairement l’EPFN et la SAFER DE NORMANDIE à leur payer la somme totale de 100.000 'uros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par l’EPF DE NORMANDIE et de la SAFER DE NORMANDIE,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement l’EPFN et la SAFER de Normandie à leur payer la somme de 20.000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’EPFN et la SAFER DE NORMANDIE aux entiers dépens de la présente instance, ceux de première instance et ceux supportés devant la Cour d’appel de Rouen.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 août 2021 et valablement soutenues à l’audience, l’EPFN demande à la cour de :

— Déclarer irrecevables les prétentions des consorts X de substitution aux droits de la SAFER DE NORMANDIE en qualité de propriétaires, de consécration de la décision à intervenir comme acte authentique et de dommages intérêts ;

— Confirmer le jugement entrepris,

— Juger en conséquence valide la vente intervenue ;

— Débouter les consorts X de toutes leurs demandes ;

— Les condamner au versement d’une indemnité de 8.000' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2021 et valablement soutenues à l’audience, la SAFER DE NORMANDIE demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris ;

— Ordonner l’irrecevabilité de la demande de substitution à la vente et de la demande indemnitaire formulées par les appelants ;

— Débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes ;

— Juger valide la vente intervenue le 15 décembre 2014 entre l’EPFN et la SAFER ;

— Condamner solidairement Monsieur Z X, Monsieur Y X et la SCEA X au versement d’une somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Il convient de se référer aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient en application de l’article 445 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la pièce n°22 produite par M^e TOUBIANAH, avocate des consorts X, en cours de délibéré, en dehors de toute autorisation de la présidente.

I. Sur la demande de requalification des conventions d’occupation précaire en baux ruraux

Selon l’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, constitue un bail rural soumis au statut d’ordre public du fermage, toute mise à disposition d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole.

Toutefois, il résulte des dispositions combinées des articles L 411-2 du même code et L 221-2 du code de l’urbanisme que le statut des baux ruraux est exclu pour les immeubles acquis par une personne publique pour la constitution d’une réserve foncière, lesquels ne peuvent faire l’objet que de concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive.

Il est de principe qu’en cas d’abandon du projet d’urbanisme justifiant la constitution de la réserve foncière, le statut impératif des baux ruraux doit être rétabli.

Les consorts X prétendent que le projet de ZAD pour lequel la réserve foncière a été créé, a été abandonné depuis plusieurs décennies en raison de la caducité de la déclaration d’utilité publique du 31 janvier 1975 acquise depuis 1985, de sorte que les conventions d’occupation précaires, qui ont été successivement signées de 1993 jusqu’en 2014, doivent être requalifiées rétroactivement de baux ruraux.

Ils se prévalent de l’article L 11-5 ancien du code de l’expropriation (devenu L 121-4 du même code) qui dispose que l’acte déclarant l’utilité publique précise le délai accordé pour réaliser l’expropriation, qu’il ne peut excéder cinq ans si la déclaration d’utilité publique est prononcée par arrêté, que toutefois, ce délai est porté à dix ans pour les opérations prévues aux projets d’aménagement approuvés, aux plans d’urbanisme approuvés et aux plans d’occupation des sols approuvés.

En l’espèce, l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 31 janvier 1975 prévoit un délai de cinq ans pour l’acquisition des immeubles, soit à l’amiable soit par voie d’expropriation.

Il résulte de l’acte de vente au profit de la SAFER du 15 décembre 2014 que ce délai a bien été respecté par l’EPFN qui a acquis les parcelles litigieuses dans les cinq ans à compter de la DUP, à l’amiable et/ou par expropriation.

Enfin, contrairement à ce qu’allèguent les appelants, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose à l’expropriant d’affecter les immeubles acquis à l’opération pour laquelle la réserve foncière a été constituée dans un délai déterminé.

Dès lors aucune caducité de la déclaration d’utilité publique n’est encourue.

Il est constant que le projet d’aménagement n’a jamais été mis en oeuvre. L’EPFN reconnaît dans ses écritures que l’opération a été abandonnée, ce qui l’a conduit à procéder à la revente des parcelles.

En l’absence de décision administrative matérialisant l’abandon, la cour considère que celui-ci se situe au jour de la promesse unilatérale de vente consentie à la SAFER, soit le 22 août 2014, aucun élément ne permettant de le fixer à une date antérieure (cf acte de vente du 15 décembre 2014 page 23- pièce n°20 de l’EPFN).

Il s’ensuit que les immeubles n’ayant pas été repris par l’EPFN en vue de leur utilisation définitive, les exploitants sont bien fondés à revendiquer le statut du fermage à compter du 22 août 2014.

La requalification des conventions d’occupation précaires en bail rural ne peut jouer pour la période antérieure à cette date puisque tant que le projet n’était pas abandonné, seules des concessions temporaires pouvaient être conclues en vertu de l’article L 221-2 du code de l’urbanisme. La demande présentée de ce chef est donc rejetée.

Sur la qualité du preneur, il résulte des pièces produites, en particulier des contrats d’occupation précaire annuels et avis d’échéances de l’EPFN, que les concessions portant sur les parcelles litigieuses, AR 85, AR 88 et AR 384 issue de la division de la parcelle AR 32 situées à Barentin et AN 59, […] et […] sises à Pissy-Poville, ont été consenties initialement, en 1993 et 1995, à M. Y X (sauf la parcelle […] qui a été atribuée à la SCEA X le 27 octobre 2008) puis à compter de 2007 (2009 pour la parcelle […]) à la SCEA X, constituée le 31 janvier 2007 entre MM. Y et Z X.

Ces conventions ont été renouvelées au profit de la SCEA jusqu’en 2014.

Celle-ci justifie en outre, par la communication des relevés d’exploitation de la MSA en date des 1^er janvier 2007 et 4 décembre 2014 (pièces n°20 et 21), d’une exploitation des terres depuis 2007.

Au vu de ces observations, seule la SCEA, à l’exclusion de ses associés, peut se prévaloir de la qualité de preneur rural.

Enfin, le fait que cette dernière n’ait pas sollicité d’autorisation d’exploiter en vertu de l’article L 331-2 du code rural est indifférent, car si un tel défaut est une cause de nullité du bail, l’obligation est néanmoins susceptible d’être régularisée administrativement.

En conclusion, la demande de requalification de la convention en bail rural est accueillie au profit de la SCEA X à effet du 22 août 2014.

Le jugement est infirmé de ce chef.

II. Sur la demande de nullité de la vente conclue entre l’EPFN et la SAFER

A l’appui de leur demande de nullité de la cession litigieuse, les appelants invoquent deux fondements juridiques distincts: d’une part la violation de l’article L 221-2 du code de l’urbanisme au motif que la vente ne pouvait intervenir qu’au profit d’une personne publique, à l’exclusion de la SAFER qui est une société de droit privé, d’autre part la violation du droit de préemption attaché au statut du fermage.

En vertu des articles L 412-1 et L 412-5 du code rural, le preneur bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du terrain par le propriétaire bailleur, à la condition notamment qu’il soit exploitant du fonds et qu’il ne soit pas déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L 312-1.

L’article L 143-6 du même code dispose que le droit de préemption de la SAFER ne peut primer celui du preneur en place, sauf si ce dernier exploite le bien concerné depuis moins de trois ans.

L’article L 412-10 dispose que 'dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais prévus à l’article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.'

Par ailleurs, l’article L 412-12 énonce: 'Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L. 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.'

Il résulte de ces dispositions que la vente conclue en violation du droit de préemption du preneur est nulle, le code rural distinguant deux hypothèses :

— une nullité avec substitution du preneur à l’acquéreur lorsque le propriétaire vend le fonds à un tiers sans respecter le délai ou à un prix ou des conditions différents de ceux indiqués au preneur (article L 412-10),

— une nullité sans substitution dans tous les autres cas (article L 412-12).

Il découle de ce qui a été jugé plus haut que la SCEA était titulaire d’un bail rural au moment de la vente des immeubles à la SAFER.

En outre, la SCEA remplissait les conditions requises pour bénéficier du droit de préemption attaché au statut du fermage, lequel primait sur celui de la SAFER, dès lors qu’elle exploitait les parcelles en cause depuis plus de trois ans et qu’il n’est pas démontré qu’elle est propriétaire de terres d’une surface supérieure à celle visée à l’article L 412-5.

Or, la vente incriminée est intervenue sans que l’EPFN ait mis la SCEA en mesure de faire valoir son droit de préemption.

Ce droit ayant été purement et simplement ignoré par le bailleur, la seule sanction de sa violation est la nullité de la cession du 15 décembre 2014 en application de l’article L 412-12.

Le jugement entrepris est infirmé sur ce point.

La prétention de l’appelante étant accueillie sur ce fondement, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande de nullité fondée sur la violation de l’article L 221-2 du code de l’urbanisme.

III. Sur les demandes de substitution et de dommages et intérêts

L’article 564 du code de procédure civile pose le principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel.

Les appelants demandent pour la première fois devant la cour à être substitués dans les droits de la SAFER en qualité de propriétaires des parcelles et qu’il soit dit que la présente décision vaudra acte authentique de vente et sera publiée.

Comme il a été dit plus haut, la substitution dans les droits de l’acquéreur est une sanction qui accompagne la nullité de la vente prononcée seulement dans l’un des trois cas prévus à l’article L 412-10.

L’article L 412-12, appliqué en l’espèce, prévoit une nullité sans substitution.

Par suite, la demande litigieuse ne peut être considérée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de nullité pour défaut de mise en oeuvre du droit de préemption.

Elle est donc irrecevable en application des articles 564 et 566 du code de procédure civile.

De même, la demande indemnitaire des appelants à hauteur de 100 000', présentée pour la première fois en appel et tendant à la réparation des préjudices d’exploitation et moral du fait de la vente illégale des parcelles agricoles, ne peut être considérée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de nullité de ladite cession.

Il convient donc de déclarer cette prétention nouvelle irrecevable.

IV. Sur les demandes accessoires

L’EPFN et la SAFER succombant, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCEA X la somme de 8000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande fondée sur ce texte est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la pièce n°22 produite en cours de délibéré par le conseil des consorts X ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par les consorts X tendant à voir ordonner leur substitution aux droits de la SAFER, dire que la présente décision vaudra acte authentique de vente et sera publiée et obtenir des dommages et intérêts ;

INFIRME le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ORDONNE la requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre la SCEA X et l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE en bail rural à effet du 22 août 2014 ;

PRONONCE la nullité de l’acte de vente reçu par M^e PREVOST-LEFRANCOIS, notaire, signé entre l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE et la SAFER DE NORMANDIE le 15 décembre 2014 portant sur les parcelles cadastrées section AR 85, AR 88 et AR 384 sises sur la commune de Barentin ainsi que sur les parcelles cadastrées section […], […] et AN 59 sises sur la commune de Pissy-Poville ;

CONDAMNE in solidum l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE et la SAFER DE NORMANDIE à payer à la SCEA X la somme de 8000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leur demande fondée sur ce texte ;

CONDAMNE in solidum l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE et la SAFER DE NORMANDIE aux dépens de première instance et d’appel, y compris ceux supportés devant la cour d’appel de Rouen ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

N. LE GALL L. COURTADE