AFFAIRE : N° RG 19/02636 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GM3T

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 01 Août 2019 – RG n° 1118001483

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

APPELANT :

Monsieur J X agissant en qualité de représentant de Madame K Y veuve X, faisant l’objet d’une mesure d’habilitation familiale

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e DAVID,

avocat au barreau de PARIS,

INTIMES :

Monsieur M Z assisté de son curateur, l’ATMP du Calvados

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

ATMP DU CALVADOS curateur de M. M Z

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019008689 du 07/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

représentés et assistés de M^e Valérie CHEVRIER, avocat au barreau de CAEN

O P :

Madame Q X assistée de son curateur renforcé l’ASCEA service ATC, héritière de M^me R Y veuve X à concurrence de 1/3 de la succession

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur J X héritier de M^me R Y veuve X à concurrence de 1/3 de la succession

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame S X héritière de M^me R Y veuve X à concurrence de 1/3 de la succession

née le […] à […]

[…]

[…]

ACSEA Service ATC (ACCOMPAGNEMENT TUTELAIRE CALVADOSIEN)

[…]

[…]

Tous représentés et assistés de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e DAVID, avocat au barreau de PARIS,

DEBATS : A l’audience publique du 09 novembre 2020, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 28 janvier 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2012, M^me Y veuve X K a donné à bail à M. Z un logement situé au […] à Caen moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385 euros outre les charges.

Par acte d’huissier du 3 septembre 2018, M^me X K, représentée par M. X J au titre d’un jugement d’habilitation familiale du 30 mai 2018, a fait assigner M. Z et l’ATMP du Calvados, en sa qualité de curateur, afin de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement du 1^er août 2019, le tribunal d’instance de Caen a :

— débouté M^me X de sa demande de résiliation du bail ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M^me X aux dépens.

Par déclaration en date du 12 septembre 2019, M^me X K, représentée par M. X J, a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance à la suite du décès de M^me X K le 26 novembre 2019.

Par conclusions du 18 mai 2020, M^me X Q, assistée de l’ACSEA service ATC agissant en sa qualité de curateur, M. X J et M^me X S sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité d’héritiers de M^me X K.

Par ordonnance rendue le 15 juillet 2020 à la demande des ayants droit de M^me X, le président de la chambre a désigné la SELARL ACR afin de pénétrer dans l’appartement occupé par M. Z et de dresser procès-verbal de ses constatations quant à l’état du bien loué.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 14 août 2020 a été déposé à la cour le 27 août 2020.

Par dernières conclusions reçues le 23 septembre 2020, M^me X Q assistée de l’ACSEA service ATC en sa qualité de curateur, M. X J et M^me X S demandent à la cour de

— déclarer recevable leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de M^me X K ;

— réformer le jugement rendu dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté M. Z de ses demandes ;

Statuant à nouveau

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;

— dire que M. Z devra libérer les lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, faute de quoi il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. Z ;

— débouter M. Z de ses demandes ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires jusqu’à la libération totale des lieux et leur restitution incluant la remise des clés ;

— le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Balavoine.

Par dernières conclusions reçues le 18 août 2020, M. Z et l’ATMP, agissant en qualité de curateur, demandent à la cour de

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu ;

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2020.

MOTIFS

La recevabilité de l’intervention volontaire de M^me X Q, assistée de son curateur, de M. X J et de M^me X S en leur qualité d’ayants droit de la bailleresse décédée n’est pas contestée.

Sur la demande de résiliation du bail

Au visa des dispositions des articles 1741 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les appelants demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail consenti à M. Z.

M. Z fait valoir que les nuisances qui lui sont reprochées ne sont objectivées par aucune pièce ainsi que l’a retenu le premier juge et que l’association tutélaire veille à l’entretien courant du logement.

Il résulte cependant des messages adressés tant par le gestionnaire de la copropriété à M^me X que par le mandataire du bailleur à la curatrice de M. Z que ce dernier occasionne, par son comportement et ses fréquentations, d’importants troubles du voisinage.

La pétition rédigée par M. B et signée par 28 résidents de l’immeuble confirme l’existence d’importantes nuisances au sein de la copropriété.

Il n’est en outre pas utilement contesté que, par son impéritie, M. Z occasionne des dégâts des eaux dont le dernier date du 31 janvier 2020.

M. C, le plombier intervenu à cette occasion, dans des conditions difficiles eu égard au refus du locataire de laisser l’accès aux lieux, atteste avoir constaté que les sanitaires étaient bouchés et remplis d’eau stagnante et que le sol et les murs étaient jonchés d’ordures et d’excréments. Il précise

en outre avoir constaté la présence importante de mouches et autres insectes volants.

Il est également établi que, ses toilettes étant bouchées, le locataire a déversé ses excréments dans l’ascenseur et sur la pelouse de la copropriété au mois de décembre 2018.

Par une attestation établie le 29 janvier 2019, M^me D indique avoir vendu l’appartement dont elle était propriétaire au sein de l’immeuble occupé par M. Z et évoque notamment 'des odeurs insupportables sur le palier émanant de l’appartement de M. M Z’ et 'des allées et venues de personnes extérieures visitant M. Z et provoquant des troubles de jouissance dans les parties communes'.

M^me E, occupant l’appartement situé sur le même palier que M. Z, confirme l’existence de nuisances olfactives en provenance du logement occupé par l’intimé. Elle précise que les odeurs sont 'insupportables' et 'pestilentielles' et qu’elle a constaté la présence d’une multitude de petites mouches sur le mur du palier.

Les attestations de M. F, de M^me G, de M^me H et de M. I font en outre état des troubles occasionnés par le comportement inadapté de M. Z qui se caractérise notamment par des incivilités, des hurlements, des conduites agressives et par des nuisances sonores, y compris nocturnes.

Enfin, il résulte du procès-verbal établi le 14 août 2020 sur autorisation du président de la chambre, que l’huissier a constaté qu’il régnait une odeur nauséabonde dans l’escalier et sur le palier du deuxième étage et une odeur pestilentielle dans les lieux loués. Il a également constaté que le logement se trouvait 'à l’état de porcherie', qu’il était encombré d’ordures et d’immondices, que le sol de toutes les pièces était infect et jonché de papier toilette usage, que les murs et plafonds de toutes les pièces étaient encrassés, qu’un bac plastique était rempli de légumes pourris, que la salle de bains était dans un 'état particulièrement innommable', les dalles pvc du sol étant maculées d’excréments, la baignoire souillée d’excréments et remplie d’une eau infecte et la cuvette wc infecte et maculée d’excréments. Les photographies jointes au constat sont à cet égard particulièrement éloquentes quant à l’état de dégradation, de souillure et d’insalubrité du logement donné à bail à M. Z.

Si l’ATMP justifie faire procéder régulièrement au nettoyage des lieux par la SARL AOMD, force est de constater que la dernière facture de nettoyage date du 30 juillet 2020 et que le constat d’état des lieux a été établi moins de quinze jours plus tard.

Il résulte en conséquence tant des attestations des voisins que des constatations de l’huissier que M. Z manque à son obligation d’user paisiblement des locaux loués en multipliant les incivilités et les nuisances sonores troublant ainsi gravement l’occupation de l’immeuble par ses habitants et qu’il manque également à son obligation d’entretien des lieux, dont l’état d’insalubrité occasionne des nuisances olfactives importantes à ses voisins et engendre un risque sanitaire manifeste déjà caractérisé par la présence d’insectes.

Si les troubles du comportement de M. Z justifient la mesure de curatelle ordonnée, ils ne sont cependant pas de nature à l’exonérer de ses obligations. d’user paisiblement des locaux loués et d’en assurer l’entretien courant.

Dès lors, au regard de la gravité, du caractère répété et de l’importance des manquements de M. Z à ses obligations contractuelles, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, le jugement déféré devant être infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à ce titre.

Les circonstances de l’espèce ne justifient cependant pas de faire droit à la demande de réduction du

délai d’expulsion de l’intéressé, laquelle pourra intervenir à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.

Partie perdante, M. Z devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant des dépens d’appel, il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Balavoine qui en a fait la demande.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

Aussi M. Z sera-t-il condamné à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M^me X Q, assistée de l’ACSEA service ATC agissant en sa qualité de curateur, M. X J et M^me X S en leur qualité d’ayants droit de M^me X K décédée ;

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 1^er août 2019 ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Prononce la résiliation du bail d’habitation consenti le 26 juillet 2012 par M^me X K à M. Z aux torts de ce dernier ;

Dit que M. Z devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

A défaut de libération volontaire des lieux, ordonne l’expulsion de M. Z et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Rejette la demande de réduction du délai d’expulsion ;

Rappelle en conséquence que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Autorise le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant ;

Condamne M. Z, assisté par l’ATMP du Calvados agissant en sa qualité de curateur, à verser à M^me X Q, assistée de l’ACSEA service ATC agissant en sa qualité de curateur, M. X J et M^me X S une indemnité d’occupation à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés qui sera fixée au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

Condamne M. Z, assisté par l’ATMP du Calvados agissant en sa qualité de curateur, aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Balavoine s’agissant des dépens d’appel ;

Condamne M. Z, assisté par l’ATMP du Calvados agissant en sa qualité de curateur, à verser à M^me X Q, assistée de l’ACSEA service ATC agissant en sa qualité de curateur, M. X J et M^me X S, unis d’intérêt, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER L E PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE