4^e Chambre

ARRÊT N° 11

R.G : 13/05630

LDH / FB Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 05 JANVIER 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Octobre 2016, devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2017, comme indiqué à l’issue des débats.

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APPELANTE :

SA B AVENIR IMMOBILIER (BAI) prise en sa qualité de Syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et 13, rue Boussingault à B

11 rue Colbert 29200 B

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de B

INTIMÉE :

Madame L X

XXX

29200 B

Représentée par M^e Gildas JANVIER de la SELARL SIAM CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de B

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 31 mai 2007, Madame D X a acquis de Madame H I épouse C, dans un ensemble immobilier sis XXX et XXX à B le lot n°23 constitué d’un parking tout véhicule et les 6/1000èmes des parties commune du volume n°1 de cet immeuble.

Dans cet acte est inséré une « Condition particulière » ainsi rédigée:

« Madame C informe Madame X, A susnommé de ce qui suit, savoir :

— Dans le cadre d’un projet de surélévation, par la société « IROQUOISE PROMOTION », de l’immeuble […], il est prévu d’installer différents poteaux, piliers, pieux et poutres afin de supporter les constructions futures ;

— A ce jour, les futurs piliers et poteaux sont matérialisés sur les plans demeurés annexés aux présentes (annexes 3) ;

— En fonction des impératifs de sécurité de la construction future, des décisions des architectes, ingénieurs et autres professionnels, il se peut que :

— les poteaux figurant sur les plans soient déplacés

— des poteaux et poutres supplémentaires soient installées.

Dans le cas où l’emplacement d’un nouveau poteau ou d’une gaine de ventilation et l’agrandissement d’une cage d’escalier, condamneraient le libre accès à un ou plusieurs parkings, faisant l’objet des présentes, le VENDEUR s’oblige, en contrepartie, et ce jusqu’au dépôt, par la société « IROQUOISE PROMOTION », de la déclaration d’achèvement des travaux, savoir :

— à céder gratuitement à l’A qui accepte, autant de nouveaux parkings pour remplacer ceux devenus inutilisables,

— à supporter le coût des frais notariés relatifs aux cessions éventuelles.

Madame X, A aux présentes, autorise, dès à présent, Monsieur J K, gérant de la société dénommée « IROQUOISE PROMOTION », à réaliser tous les travaux nécessaires et notamment faire installer les poteaux, piliers et pieux, tel que figurant sur les plans susvisés, ainsi que tout autre structure porteuse des volumes supérieurs, qui seraient jugés nécessaires par les professionnels, afin d’assurer la solidité et la sécurité des futures constructions et de l’immeuble en général.

L’A déclare faire son affaire personnelle des désagréments (bruit, poussière, non exploitation des parkings') occasionnés par les travaux de surélévation de l’immeuble […] et les travaux de mise en place ou de déplacement des poteaux, sans recours contre le VENDEUR et le notaire soussigné.

Cette condition particulière est essentielle et déterminante pour le VENDEUR, sans laquelle ce dernier n’aurait pas contracté. »

Suivant assemblée générale du 31 juillet 2009, les travaux consistant en l’implantation de piliers et poteaux dans le parking par la société IROISE PROMOTION ont été validés.

Par assemblée générale du 8 octobre 2010,un bureau d’études, la société ICC, a été nommé aux fins d’établir le projet de réhabilitation.

Le 11 juillet 2011 Monsieur Y, géomètre expert, a établi des plans représentant les parkings du volume 1 de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B a approuvé le XXX, les résolutions 2, 3 et 4.

La résolution 2 consistait en l’approbation des plans établis par Monsieur Y.

La résolution 3 consistait en l’approbation d’une nouvelle répartition des charges de copropriété et des provisions pour travaux.

La résolution 4 consistait en l’accord de la copropriété pour requérir Maître R Q, notaire à B, à l’effet de déposer au rang de ses minutes pour conservation les pièces relatives aux votes précédents.

Par acte d’huissier en date du 07 décembre 2001, Madame D X a fait assigner la société B AVENIR IMMOBILIER en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions 2,3 et 4 de l’assemblée générale de la copropriété en date du XXX.

Par jugement en date du 12 juin 2013 le tribunal de grande instance de B a :

— annulé les résolutions n°2, 3 et 4 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires des XXX et XXX à B, en date du XXX;

— condamné le syndicat des copropriétaires des XXX et XXX à B à payer à Madame X la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— dispensé Madame X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

La SA B AVENIR IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement le 24 juillet 2013. Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 octobre 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 octobre 2013 de la SA B AVENIR IMMOBILIER prise en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B qui demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le TGI de B le 12 juin 2013;

— dire et juger régulièrement adoptées les résolutions n° 2, 3 et 4 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires des XXX et XXX à B, en date du XXX;

— débouter Madame X de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions;

— condamner Madame X à payer à la société B AVENIR IMMOBILIER, prise en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B, la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Madame X aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL CHEVALLIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’argumentation de la SA B AVENIR IMMOBILIER est pour l’essentiel la suivante :

Sur l’adoption de la deuxième résolution

— elle a été valablement adoptée à la majorité absolue.

— les copropriétaires étaient informés du projet de réalisation des travaux par la société IROISE POMOTION.

— l’acte de vente du 31 mai 2007 prévoyait la cession gratuite par le vendeur, jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux, d’un nouveau parking pour remplacer celui devenu inutilisable.

— l’intimée pourrait se retourner contre Madame C afin qu’une autre place lui soit cédée gratuitement.

Sur l’adoption de la troisième résolution

— la nouvelle répartition des charges de copropriété n’est pas proportionnelle à la surface des places de stationnement mais à l’utilité de chacun d’eux.

— chaque emplacement de voiture est soumis à deux tantièmes de charges.

— les millièmes de copropriété sont inchangés.

— les travaux de réhabilitation du parking ont été réalisés pour assurer la sécurité des lieux et constituent une charge commune générale à l’ensemble des propriétaires. – En application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 la modification de la répartition des charges en résultant peut donc être décidée par l’assemblée générale statuant à la majorité.

Sur l’adoption de la quatrième résolution

— les deux précédentes résolutions étant valables, celle-ci l’est également.

Vu les conclusions en date du 19 novembre 2015 de Madame L X qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de B en date du 12/06/2013 et statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B, représenté par son syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— prononcer l’annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble sis XXX à B en date du XXX;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic à payer à Madame L X la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic aux entiers dépens, en autorisant au besoin la SELARL SIAM CONSEIL à procéder au recouvrement desdites sommes conformément aux dispositions de l’article 699 du même code;

— dispenser M^me X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame X soutient pour l’essentiel que :

— le projet de modification entraînant une nouvelle répartition des charges, il était impossible de prendre cette décision à la majorité alors qu’elle nécessite l’unanimité.

— le projet réduit la surface du parking de Madame X et modifie l’étendue de ses droits immobiliers sur ses parties privatives et sur les parties communes ; il remet donc en cause les principes d’organisation de la copropriété et la délibération de l’assemblée générale devait être votée à l’unanimité.

— l’appelante ne produit aucune pièce permettant de justifier que Madame X était au courant du projet de réalisation des travaux par la société IROISE PROMOTION, et qu’elle avait été informée dès le 31 mai 2007, date d’acquisition de son emplacement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d’annulation de la deuxième résolution

La résolution n°2 votée lors de l’assemblée générale du XXX concerne l’approbation des plans établis par Monsieur Y, géomètre expert à B, en date du 11 juillet 2011, représentant les parkings du volume 1 de l’immeuble sis à B, XXX, cadastré à la section XXX.

Au courrier de convocation à l’assemblée générale en date du 25 août 2011 étaient notamment joints les plans de Monsieur Y sur lesquels ne figurait aucune indication de surface concernant l’emplacement de parking n°23 appartenant à Madame X.

Madame X n’a pu prendre conscience de la réduction de la surface de sa place de parking de 17 m² à 14,64 m² hors pilier que par le courrier adressé le 9 novembre 2011 au syndic et transmis par ce dernier le 15 novembre suivant à une association de défense des consommateurs qu’elle avait alertée. Elle ne s’est vu remettre un plan détaillé qu’au cours d’une réunion tenue le 29 novembre 2011.

Ainsi, dûment informée à compter de cette date non seulement de la surface future de sa place de parking mais aussi du plan de circulation permettant de la desservir, Madame X, titulaire d’une carte de stationnement pour personnes handicapées, a ainsi pu faire constater par huissier le 2 décembre 2011 la difficulté qu’elle rencontrerait pour accéder ou sortir de sa place de parking compte tenu notamment de la création de places de parking supplémentaires sur une surface antérieurement dédiée à la sortie côté nord du niveau zéro.

Dans ces conditions, il n’est pas sérieusement contestable que les documents joints à la convocation ne permettaient pas aux copropriétaires d’appréhender les conséquences de l’approbation des plans sur la surface de leurs lots respectifs et donc sur leur droit de propriété, et de se prononcer en toute connaissance de cause sur les modifications soumises à leur approbation.

C’est donc à bon droit que le premier juge a conclu à l’annulation de cette résolution, faute d’information suffisante donnée aux copropriétaires.

En application de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1165 du Code civil, la société B AVENIR IMMOBILIER ès qualités de syndic représentant syndicat des copropriétaires ne peut utilement, pour tenter d’éviter cette annulation, contraindre Madame X à faire valoir auprès de Madame C la « Condition particulière » figurant à l’acte authentique du 31 mai 2007, étant observé au surplus que rien ne permet d’affirmer que cette clause serait applicable en l’espèce.

Sur la demande d’annulation de la troisième résolution

La résolution n°3 adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires est relative à l’approbation d’une nouvelle répartition des charges de copropriété et des provisions.

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, sous réserve des dispositions de l’article 12, que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

Le syndic soutient que la nouvelle répartition des charges de copropriété ayant été rendue nécessaire par les travaux, son approbation pouvait se faire à la majorité.

Outre qu’il apparaît que le changement du nombre de lots entraîne nécessairement une modification de la répartition des tantièmes, la société B AVENIR IMMOBILIER prise en sa qualité de syndic n’explique pas en quoi les travaux votés le 31 juillet 2009 ont rendu nécessaire la nouvelle répartition des charges et travaux soumise à l’assemblée générale du XXX alors que le courrier du notaire en date du 25 août 2011 joint à la convocation explique seulement qu’il paraît logique que chaque propriétaire supporte les mêmes charges de copropriété et travaux en fonction du type de parking détenu et qu’une nouvelle répartition des charges et travaux semble opportune.

En conséquence, adoptant les motifs pertinents des premiers juges, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°3 à défaut d’avoir été prise à l’unanimité.

Sur la demande d’annulation de la quatrième résolution

La résolution n°4 concerne l’accord pour requérir Maître P Q, notaire associé à B, XXX, à l’effet de déposer au rang de ses minutes, pour conservation, les pièces relatives aux votes précédents.

Au constat de l’annulation des résolutions n°2 et n°3 rendant sans objet cette résolution, le premier juge l’a, à bon droit, annulée.

Sur les autres demandes

Succombant en l’essentiel de ses demandes en cause d’appel, la SA B AVENIR IMMOBILIER en qualité de syndic sera condamnée aux dépens.

La SA B AVENIR IMMOBILIER sera également condamnée à payer à Madame Z la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de B en date du 12 juin 2013;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SA B AVENIR IMMOBILIER ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Madame L Z la somme de 2 000 € au titre de ses frais non répétibles de procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISPENSE Madame D X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance ;

CONDAMNE la SA B AVENIR IMMOBILIER ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX à B au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président