AFFAIRE : N° RG 17/00926 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-FZIH

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 02 Mars 2017 -

RG n° 15/00760

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 MAI 2021

APPELANT :

Monsieur F G B

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de la SCP MAST-BOYER, avocats au barreau de COUTANCES, substituée par M^e BOUTILLON, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Jean-Pierre GOUEDARD, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 11 mars 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 20 mai 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 5 mars 1998, M^me X a donné à bail à M. Z et à M^me A, aux droits desquels vient M. B, des locaux à usage de commerce et d’habitation situés au […] à Villedieu-les-Poêles pour une durée de 9 années à compter du 1^er mars 1998 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 25.500 francs (3.887 euros).

Par acte d’huissier du 7 mai 2010, M^me X a fait délivrer à M. B un congé avec offre de renouvellement du bail et déplafonnement du loyer porté à 9.600 euros par an.

Par acte d’huissier du 9 août 2010, M. B a accepté le principe du renouvellement du bail et contesté le montant du loyer réclamé.

Par acte du 29 mai 2013, M^me X a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer.

Par jugement du 27 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Coutances.

Par jugement du 2 mars 2017, le tribunal de grande instance de Coutances a :

— dit la demande principale en dénégation du statut recevable ;

— requalifié la convention du 1^er janvier 2012 en sous-location immobilière ;

— dit que M. B est déchu du bénéfice du statut à la date du 31 décembre 2013 ;

— dit en conséquence qu’il ne peut se prévaloir du renouvellement du bail commercial du 5 mars 1998 et qu’il se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 1^er janvier 2014 ;

Par déclaration en date du 8 mars 2017, M. B a relevé appel de cette décision.

Par arrêt rendu le 21 février 2019, la cour d’appel de Caen a :

— confirmé le jugement rendu le 2 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Coutances en ce qu’il a dit la demande principale en dénégation du statut recevable, débouté M^me X de sa demande de condamnation de M. B d’avoir à rétablir les locaux dans leur état antérieur sous astreinte et de sa demande de désignation d’un architecte à cette fin et débouté M. B de sa demande en paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— a réformé le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant

— débouté M^me X de sa demande de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux à M. B, de sa demande subsidiaire de résiliation du bail pour manquements graves du locataire et de ses demandes subséquentes d’expulsion de M. B sous astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— dit que M. B bénéficie du statut des baux commerciaux ;

— dit que le principe de renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2011 est acquis à M. B aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer ;

— déclaré recevable la demande de M^me X tendant à la fixation du loyer du bail à renouveler ;

— dit que le loyer du bail à renouveler doit être déplafonné et fixé à la valeur locative telle qu’elle est définie par les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— avant dire droit sur le montant du loyer du bail à renouveler, ordonné une expertise confiée à M. C aux frais avancés par M^me X ;

— déclaré irrecevable la demande de M^me X tendant au paiement par M. B de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit sans objet la demande d’exécution provisoire ;

— condamné M^me X aux dépens des procédures de première instance et d’appel ;

— condamné M^me X à verser à M. B la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M^me X de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’expert a déposé son rapport le 18 octobre 2019.

Par dernières conclusions reçues le 4 mai 2020, M^me X demande à la cour de :

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2011 à la somme de 8.195 euros hors taxes et hors charges par an, soit mensuellement la somme de 383 euros à compter du 1^er janvier 2011 ;

— condamner en conséquence M. B au paiement de la somme de 35.747,55 euros au titre de l’arriéré de loyers avec intérêts de droit à compter de la date d’échéance des loyers arriérés ainsi que la capitalisation des intérêts sur ceux-ci ;

— condamner M. B à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions reçues le 31 mars 2020, M. B demande à la cour de :

— fixer le loyer annuel à la somme de 4.892,40 euros hors taxes et hors charges ;

— débouter M^me X de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— débouter M^me X de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré ;

— dire et juger qu’il ne sera tenu des intérêts sur la différence entre le loyer payé et le loyer dû qu’à compter du 29 mai 2013 pour les loyers dus à cette date et à compter de l’exigibilité de chaque échéance pour les loyers postérieurs ;

En tout état de cause

— condamner M^me X à lui verser une somme supplémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er avril 2020.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De la situation de l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, le local objet du bail est situé au centre de Villedieu-les-Poêles dans une petite rue piétonne perpendiculaire à la place de la République principalement composée d’immeubles à usage d’habitation.

Il est constitué de la totalité d’un immeuble à usage de commerce et de logement, soit un rez-de-chaussée et deux étages.

La partie commerciale au rez-de-chaussée se compose d’une salle de restaurant sur rue de 33,54 m2, d’une cuisine de 15,01m2, d’une arrière-cuisine avec chambre froide de 10,45m2, soit une surface totale de 59 m2.

La partie habitation n’est accessible en l’état que par la salle de restaurant, l’accès sur rue ayant été condamné par les exploitants. Elle est composée au 1^er étage d’un bureau, d’une chambre et d’une salle de bains pour une surface de 30m2 et au 2^e étage mansardé d’un palier, d’une chambre et d’un bureau d’une surface habitable de

17m2.

L’expert indique que les commodités d’accès pour le public sont suffisantes pour le secteur concerné et qu’un stationnement réglementé est possible à proximité sur la voie de la Liberté et la rue du Docteur Havard.

M. B conteste la facilité d’accès au commerce qu’il exploite en faisant valoir que le restaurant est situé dans un recoin derrière l’église.

Si aucun stationnement n’est possible devant le commerce situé dans une rue piétonne, les stationnements existant à proximité immédiate sont de nature à permettre un accès facile aux lieux. La contestation élevée à ce titre doit en conséquence être écartée.

S’agissant de l’état d’entretien des locaux, l’expert indique que le gros oeuvre est en bon état et ne présente pas de désordres apparents, que le second oeuvre est dans l’ensemble normalement entretenu à l’exception du doublage en façade, de la fenêtre de la salle de bains et de la cheminée visible en façade. Il précise que les locaux d’exploitation sont en bon état d’entretien apparent et que les locaux d’habitation n’ont pas été entretenus depuis de nombreuses années, ont des prestations anciennes et sont dotés d’éléments de confort modestes.

Aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal.

En l’espèce, la clause de destination des lieux est ainsi libellée : 'tous commerces à l’exception de celui de débit de boissons, de ceux malodorants ou contraires aux bonnes moeurs et à l’exception d’un commerce de poissonnerie.'

La majoration de 10% de la valeur locative telle que retenue par l’expert est justifiée par la destination très large des lieux loués mais également par les clauses du bail permettant au preneur de céder librement son droit au bail et de sous-louer la partie habitation des locaux.

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en compte que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre des parties peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit principalement en pages 2 et 3 de l’acte authentique que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, qu’il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, qu’il aura à sa charge l’entretien complet et, s’il y a lieu, le remplacement de la devanture et la fermeture de la boutique, qu’il devra refaire les peintures extérieures chaque fois que ce sera nécessaire, qu’il pourra céder son droit au bail sans l’accord du bailleur et qu’il pourra sous-louer les pièces du 1^er et du 2^e étage.

Les clauses du bail ne comportent aucune restriction spécifique aux obligations du preneur de nature à justifier une minoration de la valeur locative.

Aux termes du bail, le bailleur conserve à sa charge le règlement de la taxe foncière, ce dont il résulte que preneur ne supporte aucune charge augmentative du prix.

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou

de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dès lors que le principe du déplafonnement est acquis, les débats ne portent pas sur l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité mais seulement sur la situation du commerce considéré à la date du renouvellement du bail, soit en 2011.

Villedieu-les-Poêles est le chef-lieu de canton du département de la Manche, canton qui compte 8.100 habitants. La ville est classée dans les 'villes et métiers d’art’ et présente un certain attrait touristique caractérisé par la tradition de travail du cuivre, la présence d’une église classée du 13^e siècle, de musées et de maisons anciennes et la proximité du zoo de Champrepus. Elle comprend des établissements d’enseignement, des structures médicales et des entreprises de taille modérée dont la fonderie de cloches Cornille Havard qui constitue également un atout touristique. Si M. B excipe d’un déclin industriel et commercial de la ville, il fait cependant principalement état d’événements survenus postérieurement à la date de renouvellement du bail qui ne sauraient être pris en compte pour évaluer le loyer dû au 1^er juillet 2011.

Les locaux ne sont pas situés dans la rue principale qui est l’avenue de la République mais dans une rue piétonne perpendiculaire à la place de la République, qui constitue le coeur de la ville.

Il en résulte que la situation du local commercial est favorable à l’activité de restauration exercée dans les lieux s’agissant tant de la clientèle habituelle constituée de la population locale que de la clientèle de passage constituée par les touristes.

Aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent les locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La surface pondérée des locaux commerciaux telle qu’elle résulte de l’évaluation de l’expert ne fait l’objet d’aucune contestation et doit en conséquence être déterminée ainsi qu’il suit :

— salle de restaurant : surface pondérée de 33,54 m2 après application d’un coefficient de pondération de 1 ;

— cuisine : surface pondérée de 6 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 à une surface réelle de 15,01 m2 ;

— arrière-cuisine : surface pondérée de 3,14 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,30 à une surface réelle de 10,45 m2 ;

Soit une surface pondérée de 42,68 m2 qu’il convient d’arrondir à 43m2.

S’agissant des valeurs de référence, l’expert précise que le prix du marché locatif dans le secteur concerné est compris entre 95 et 135e par m2. Après avoir analysé huit références de commerces situés dans le secteur, il conclut à une valeur locative de 125e/m2 tenant compte de la majoration de 10%.

Ainsi, pour le commerce situé au 11 place de la République dont la superficie est proche de celle du commerce considéré, le prix appliqué est de 106e/m2 avec un bail restrictif et une taxe foncière à la charge du preneur, pour le commerce Tendance Coiffure situé au 9 place de la République, le prix est de 96^e/m2 avec un bail restrictif et une taxe foncière à la charge du preneur, pour La Table Ronde située au […], soit dans la même rue que le commerce considéré, le prix est de 109e/m2 avec un bail restrictif, pour La Cour

du Paradis située au […], le prix est de 122e/m2 avec un bail restrictif, pour le commerce Impact Coiffure situé au […], le prix est de 117 e/m2 avec un bail restrictif et une taxe foncière à la charge du preneur, pour le commerce Confiez Nous situé au […] le prix est de 119e/m2 avec un bail restrictif et une taxe foncière à la charge du preneur et pour le commerce Chic Folie situé au 20 place des Chevaliers de Malte, le prix est de 135e/m2 pour un bail tous commerces. Il ne sera pas tenu compte du loyer du commerce Folliot situé au 13 place de la République qui n’existait pas en 2011.

La valeur locative fixée à 112e/m2 est donc conforme aux références relevées dans le voisinage et se situe dans la fourchette de 50 à 150 e/m2 telle qu’elle résulte du compte-rendu de la réunion des experts fonciers du 4 avril 2012 versé aux débats par M. B.

En tenant compte de la majoration de 10% liée à la clause de destination des lieux, à la possibilité de céder le droit au bail sans l’accord du bailleur et à l’autorisation de sous-location de la partie habitation, la valeur locative s’établit en conséquence à 125e/m2.

Pour contester cette estimation qui constitue une moyenne de plusieurs références, M. B se prévaut uniquement du loyer du bar-brasserie exploité au 21 place de la République de 1.360 euros pour une surface commerciale de 300m2, soit un prix de 4,53^e/m2. Cette référence n’est cependant pas pertinente dès lors que les conditions du bail sont ignorées et que la surface de la brasserie n’est pas comparable avec celle du commerce considéré, le prix au m2 d’une petite surface étant nécessairement plus élevé que celui d’une surface importante, ce que confirme l’expert judiciaire.

La valeur locative de la partie commerciale à la date du renouvellement doit dès lors être calculée en multipliant la surface pondérée de 43m2 par le prix moyen au m2 de 125 euros en tenant compte de la variation de l’ILC, soit la somme de 5.375 euros.

La valeur locative de la partie logement, d’une surface habitable de 47m2, a été fixée par l’expert à un montant mensuel de 235 euros compte-tenu de la possibilité d’accès indépendante du commerce et du confort modeste des lieux, soit un loyer annuel de 2.820 euros. Dès lors que l’accès séparé à la partie logement existe depuis la rue, la circonstance que l’exploitant actuel ait condamné cet accès et que la partie habitation ne soit en l’état accessible que depuis la salle de restaurant n’est pas de nature à justifier la valorisation du logement par l’application d’un coefficient de pondération, la modification effectuée ne présentant aucun caractère irréversible. L’état modeste voire vétuste de la partie habitation a été pris en compte par l’expert pour évaluer la valeur locative à hauteur de 5^e/m2/mois, qui tient notamment compte de l’absence de cuisine et de wc.

Il convient en conséquence de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 8.195 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2011.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

C’est à tort que M. B soutient que M^me X ne peut solliciter sa condamnation au paiement de l’arriéré au motif que le juge des loyers commerciaux ne peut que fixer le montant du bail dès lors que la cour n’est pas saisie de l’appel de la décision du juge des loyers commerciaux mais du jugement rendu par le tribunal de grande instance, dont la compétence pour statuer sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ne saurait être remise en cause.

M^me X est dès lors fondée à solliciter la condamnation de M. B au paiement de la différence entre le montant du loyer réglé depuis le 1^er janvier 2011 et le montant du loyer du bail renouvelé, soit la somme de 35.747,55 euros (322,05 euros x 111 mois), au paiement de laquelle M. B sera condamné.

Cette condamnation sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix le 29 mai 2013 pour les échéances échues à cette date et à compter de la date de chaque échéance pour les échéances postérieures conformément aux dispositions de l’article 1155 ancien du code

civil.

En application des dispositions de l’article 1154 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce, M^me X est également fondée à solliciter la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la demande formée à ce titre par conclusions signifiées le 16 mars 2020.

Sur les frais et dépens

L’arrêt du 21 février 2019 a statué sur le sort des frais et dépens, qui ont été mis à la charge de M^me X, en ce compris nécessairement le coût de l’expertise judiciaire de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau de ce chef.

Il n’y a pas lieu d’accorder à M. B une indemnité supplémentaire au titre des frais irrépétibles ni de faire droit à la demande de M^me X à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2011 à la somme de 8.195 euros par an hors taxes et hors charges ;

Condamne M. B à payer à M^me X la somme de 35.747,55 euros au titre de l’arriéré impayé au 1^er avril 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2013 pour les échéances échues à cette date et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures ;

Dit que les intérêts échus pour une année entière à compter du 16 mars 2020 seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil ;

Dit que les dépens mis à la charge de M^me X comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes complémentaires formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE