AFFAIRE : N° RG 20/00510 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GQDN

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 28 Novembre 2019

RG n° 1118001175

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2021

APPELANTE :

Madame F G épouse X

née le […] à […]

1 Rue du X Quesney

[…]

représentée et assistée de M^e Gaël BALAVOINE, substitué par M^e BENNETT, avocats au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022020000289 du 30/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMES :

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Sophie CONDAMINE, substituée par M^e BROTELANDE, avocats au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022020002196 du 11/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Madame I Z

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Sophie CONDAMINE, substituée par M^e BROTELANDE, avocats au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019008195 du 13/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur J X

né le […] à […]

[…]

[…]

non représenté, bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 06 septembre 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAHAYE, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M^me COURTADE, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 16 décembre 2021 à 14h00

par prorogations du délibéré initialement

fixé au 4 novembre 2021, 8 novembre 2021, puis 2 décembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Par acte sous seing privé du 21/12/2013, M. J X et M^me F G épouse X ont donné à bail à M. H Y et M^me I Z une maison à usage d’habitation située à ESTREE LA CAMPAGNE (14190) 1 rue du X Quesnay, moyennant un loyer mensuel de 800 €.

Le bail précise que 'le loyer initial étant de 900 €, il a été négocié entre les parties à 800 € en échange de la finition des travaux de décoration par les locataires (réonovation peinture et parquets) et des travaux de la salle de bains, pose d’une clôture par les bailleurs’ ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 1er avril 2014.

Se plaignant de l’installation électrique, de chauffage et d’une fuite d’eau dans la salle de bains et sollicitant leur remise en état sous astreinte, M. Y et M^me Z ont, par acte d’huissier du 9 mai 2014, fait assigner M. et M^me X devant le juge des référés du tribunal d’instance de CAEN, lequel, par ordonnance du 14 août 2014, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. A, remplacé par M. BIBET le 29 août suivant ;

L’expert a déposé son rapport le 2 mars 2015.

Entre temps, M. Y et M^me Z ont saisi à nouveau le juge des référés des mêmes demandes outre une provision pour l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et le remboursement des loyers versés.

Par ordonnance du 5 mai 2015, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives à la résiliation du bail, aux manquements des bailleurs, au préjudice de jouissance et à la mise en oeuvre de la garantie de la SA MGARD

— ordonné aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, à savoir la réalisation des travaux de remise en état de conformité et de sécurité de l’installation électrique, qui comprendront en outre la dépose des branchements alimentant les locaux voisins non loués ; la réalisation des travaux de réparation de fuites d’eau affectant les salles de bain de l’étage ainsi que la remise en état du plafond du séjour endommagé par les fuites, les travaux de remise en état de la chaudière et du système de chauffage ;

— ordonné la suspension du paiement des loyers mensuels jusqu’à complet achèvement des travaux et délivrance d’un logement conforme aux exigences posées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonné aux bailleurs de produire un diagnostic de performance énergétique conforme aux installations existant dans l’immeuble loué ;

— condamné solidairement et provisoirement les bailleurs à rembourser aux locataires la somme de 1600 € à titre de dépôt de garantie

— condamné solidairement et provisoirement les bailleurs à prendre en charge la somme de 138.60 € au titre de la facture de la société NMS 14 ;

— débouté les locataires du surplus de leurs demandes relatives au remboursement des loyers, à l’astreinte, à la prise en charge du coût de l’expertise judiciaire et du procès verbal de constat du 3 avril 2014 ;

— débouté les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes

 ;

Cette ordonnance a été partiellement réformée par la cour d’appel le 19 mai 2016 qui a :

— constaté que les demandes tendant à voir condamner les bailleurs à réaliser des travaux et à remettre aux locataires un diagnostic de perfermance étaient sans objet, les locataires ayant quitté les lieux le 11 juillet 2015 ;

— réformé l’ordonnance sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives à la résiliation du bail, en ce qu’elle a condamné solidairement les bailleurs à rembourser aux locataires la somme de 1600 € au titre du dépôt de garantie et à leur payer celle de 500 € sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile ;

— déclaré recevable la demande reconventionnelle des bailleurs

— condamné après compensation les bailleurs à payer à titre provisionnel aux locataires la somme de 1053 € ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné les bailleurs à payer une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile

— condamné les bailleurs aux dépens dans lesquels seront inclus les frais d’expertise ;

Estimant que les locataires avaient laissé les lieux dans un état déplorable et qu’ils étaient redevables des loyers impayés entre le 1er novembre 2014 et le 11 juillet 2015, M. et M^me X, par acte d’huissier du 11 juillet 2018, ont fait assigner M. Y et M^me Z devant le tribunal d’instance de CAEN, lequel, par jugement du 28 novembre 2019, a :

— débouté M. et M^me X de leur demande en paiement des loyers,

— débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. et M^me X à rembourser à M. H Y et M^me I Z la somme de 5.600 € au titre des loyers perçus pendant la période comprise entre avril 2014 et octobre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. H Y et M^me I Z la somme de 2.400 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. Y et M^me Z de leur demande en remboursement de la facture NMS 14 et de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. et M^me X à payer à M. H Y et M^me I Z la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X au paiement des dépens de l’instance, comprenant le coût du constat du 3 avril 2014.

— ordonné l’exécution provisoire ;

Par déclaration au greffe du 28 février 2020, M^me X a formé appel de cette décision, critiquant l’ensemble de ses dispositions lui étant défavorables ;

Par conclusions n°3 enregistrées au greffe le 15 juin 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M^me X demande à la cour de :

— recevant M^me F G épouse X en son appel, le dire bien fondé,

— réformer le jugement rendu le 28 novembre 2019 en ce qu’il a :

* débouté M. et M^me X de leur demande en paiement des loyers,

* débouté M. J X et M^me F G épouse X de leur demande de dommages et intérêts,

* condamné solidairement M. et M^me X à rembourser à M. Y et M^me Z la somme de 5.600 € au titre des loyers perçus pendant la période comprise entre avril 2014 et octobre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 2.400 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes,

* condamné in solidum M. et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné M. et M^me X au paiement des dépens de l’instance, comprenant le coût du constat du 3 avril 2014.

Statuant à nouveau dans cette limite,

— déclarer irrecevable comme prescrite la demande reconventionnelle de M. H Y et M^me I Z tendant au remboursement des loyers versés à compter de l’entrée dans le logement loué,

— condamner solidairement M. H Y et M^me I Z à payer à M^me F G épouse X la somme de 10.321,43 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 11 juillet 2018,

— dans l’hypothèse où la demande reconventionnelle de remboursement des loyers versés serait déclarée recevable, la rejeter,

— en toute hypothèse, débouter M. H Y et M^me I Z de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer M. H Y et M^me I Z irrecevables en leurs demandes relatives au remboursement de la facture NMS 14, à la réparation de leur préjudice de jouissance et aux frais d’expertise faute d’avoir formé appel incident du jugement de ces chefs et de solliciter l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. H Y et M^me I Z de leur demande de remboursement de la facture NMS 14 et de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du surplus de leurs demandes,

— subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. H Y et M^me I Z de leur demande en remboursement de la facture NMS 14, de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et du surplus de leurs demandes,

— condamner in solidum M. H Y et M^me I Z à payer à la SELARL Inter-barreaux BALAVOINE et DAVID Avocats – BMP & Associés représentée par Maître Gaël BALAVOINE, Avocat au Barreau de CAEN, la somme de 1.500,00 € en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner in solidum M. H Y et M^me I Z aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter M. H Y et M^me I Z de leurs demandes au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et des dépens.

Par conclusions n°3 enregistrées au greffe le 24 août 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M. Y et M^me Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes,

— Et statuant à nouveau,

— constater le mal fondé des demandes formées par M. et M^me X et dirigées à l’encontre de M. Y et M^me Z ;

— en conséquence,

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— A titre reconventionnel,

— dire et juger M. Y et M^me Z recevables et bien fondés en leurs demandes

— constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2013 aux torts des bailleurs, et ce compte tenu des nombreux manquements commis à l’encontre des locataires et de l’inexécution des travaux de remise en état du logement judiciairement ordonnés ;

— confirmer la suspension du paiement des loyers mensuels telle qu’ordonnée dans l’ordonnance de référé en date du 5 mai 2015 ;

— condamner solidairement M. et M^me X à rembourser à M. Y et M^me Z les loyers indûment versés à compter de leur entrée dans le logement loué ;

— condamner solidairement M. et M^me X à rembourser à M. Y et M^me Z la somme de 1.600 € indûment versée au titre d’un dépôt de garantie contrevenant aux dispositions de l’article 22 de la loi n°89.462 du 6 juillet 1989 ;

— condamner solidairement M. et M^me X à restituer à M. Y et M^me Z le solde du dépôt de garantie à hauteur de 800 € ;

— condamner solidairement M. X et M^me X au versement de la somme de 9.987,25 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. Y et M^me Z sur la période courant du 1er avril 2014 au 11 juillet 2015 ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la facture n°286 de la société NMS 14 en date du 22 avril 2014 d’un montant de 126 € H.T., soit 138,60 € T.T.C ;

— condamner solidairement M. et M^me X à la prise en charge des frais d’expertise arrêtés à la somme de 5.306,14 € H.T., soit 6.367,37 € T.T.C ;

— condamner solidairement M. et M^me X au versement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du Code de Procédure Civile (au titre des frais de dépense exposés en première instance et en cause d’appel), ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

M. X, qui s’est vu signifier par actes d’huissier des 24 juin 2020, 19 août 2020 et 8 mars 2021, et 14 juin 2021 délivrés à sa personne pour certains d’entre eux, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante, et les conclusions des intimés, n’a pas constitué avocat ;

MOTIFS

I – Sur la demande de résiliation du bail

M. Y et M^me Z estiment que compte tenu des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance, ils sont bien fondés à demander la résiliation du bail à leurs torts, et ce dès l’origine du contrat, puisqu’ils n’ont pas réalisé les travaux mis à leur charge dans le contrat de bail, pas davantage qu’ils n’ont respecté l’ordonnance de référé leur enjoignant l’exécution des travaux nécessaires ;

Ils s’opposent à l’irrecevabilité de leur demande de résiliation, indiquant que le dispositif de leurs écritures visent bien les prétentions critiquées. Ils soutiennent en tout état de cause que la régle invoquée par M^me X résulte de l’interpétation faite par la cour de cassation dans son arrêt du 17 septembre 2020, qui ne concernent que les instances initiées par une déclaration d’appel postérieure à l’arrêt, ce qui n’est pas le cas en

l’espèce ;

M^me X fait valoir que les intimés ne demandent pas l’infirmation du jugement et ne visent aucun chef du jugement dont ils solliciteraient l’infirmation, et considère que l’effet dévolutif n’a pas joué sur la demande ayant rejeté la résiliation du bail et que la cour n’est pas saisi d’une prétention en ce sens. Elle considère que l’application de la solution dégagée par la cour de cassation dans l’arrêt du 17 septembre 2020 aux procédures initiées par une déclaration d’appel postérieure ne concerne pas le présent litige où est en cause l’appel incident de l’intimé. En effet, l’appel incident est formé par voie de conclusions et c’est donc la date des conclusions qui importe,en l’espèce postérieures au 17 septembre 2020, et non la date de la déclaration d’appel ;

Sur le fond, cette demande est dépourvue d’objet puisque le bail est déjà résilié par le congé donné par les locataires ;

******

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 542 du code de procédure civile dispose que 'l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel’ ;

L’article 562 dispose que 'l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressement ou implicitement et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel n’est pas limité à certains chefs, lorsqu’il tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible’ ;

L’article 954 par.3 dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ ;

Le dispositif des conclusions des intimés est rédigé comme suit :

'- confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes,

- Et statuant à nouveau,

- (….)

- A titre reconventionnel,

- dire et juger Monsieur H Y et Madame I Z recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2013 aux torts des bailleurs, et ce compte tenu des nombreux manquements commis à l’encontre des locataires et de l’inexécution des travaux de remise en état du logement judiciairement ordonnés ' ;

Or, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement ;

Si cette interprétation affirmée par la cour de cassation dans un arrêt du 17 septembre 2020 concerne la régularité des conclusions d’un appelant principal, cette régle est nécessairement applicable aux conclusions de l’intimé lorsqu’il forme appel incident ;

Le dispositif des conclusions de M. Y et de M^me Z ne contient aucune demande d’infirmation de la disposition du jugement ayant rejeté leur demande de résiliation du bail. Celle ci ne pouvant en effet clairement se déduire de la formulation générale et imprécise de 'confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes'.

Toutefois, comme le soulignent justement les intimés, cette interprétation issue de l’arrêt du 17 septembre 2020, ne s’applique pas, selon les termes mêmes de cet arrêt, dans les instances introduites par une déclaration d’appel antérieure à celui-ci. Or, l’appel incident se greffe sur l’appel principal et est donc formé à l’occasion de la même instance. Dès lors, peu important que ses conclusions soient postérieures à l’arrêt du 17 septembre 2020, l’instance ayant été introduite par une déclaration d’appel du 28 février 2020 antérieure à celui-ci ;

Dès lors, l’absence de demande d’infirmation dans le dispositif des conclusions des intimés ne peut conduire à l’interprétation des articles 542 et 954 du code de procédure civile dégagée par l’arrêt du 17 septembre 2020 ;

Par ailleurs, le dispositif de ces conclusions saisit bien la cour d’une demande de constat de la résiliation judiciaire du bail ;

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non recevoir soulevée par l’appelante ;

— sur son bien fondé

Les intimés ont, par l’intermédiaire de leur avocat, informé celui des bailleurs de leur intention de quitter les lieux, par lettre du 19 juin 2015, ont libéré les lieux et restitué les clés le 21 juillet 2015 ;

Le bail a d’ores et déjà été résilié à leur initiative, ce qui rend sans objet une nouvelle demande de résiliation du bail. C’est à juste titre que le premier juge l’a rejetée et sa décision sera confirmée ;

II – Sur la demande en remboursement des loyers versés entre avril et octobre 2014 ;

Il n’est pas discuté que les intimés ont réglé leur loyer durant cette période, le contrat de bail prévoyant qu’il prenait effet à compter du 1er avril 2014 ;

— Sur la recevabilité de cette demande

L’appelante estime la demande en remboursement prescrite, la prescription de 3 ans s’appliquant, et les intimés devaient donc former leur demande entre le mois d’avril 2017 et le mois d’octobre 2017, or ils ont sollicité le remboursement des loyers devant le premier juge par des conclusions du 8 décembre 2018 ;

Les intimés s’y opposent considérant que les dispositions de la loi ALLUR ayant réduit la prescription de 5 ans à 3 ans ne s’appliquent pas, le bail étant résilié lors de l’entrée en vigueur de l’article 82 II de la loi du 6 août 2015 ;

*****

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit’ ;

Cette disposition est issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Or, l’article 14 de cette loi précise que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, hormis les articles 7,17-1, 20-1, 21 et 23, immédiatement applicables ainsi que l’article 11-1 applicables aux congés délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Dès lors, l’article 7-1 n’étant pas expressement visé, la prescription triennale n’est pas en l’espèce applicable ;

Elle n’est pas davantage applicable suite à l’article 82-II de la loi du 6 août 2015 qui a notamment prévu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil.

En effet, le bail conclu entre les parties a été résilié le 21 juillet 2015 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Il s’en déduit que la prescription quiquennale s’applique au présent litige ;

Dès lors, à la date à laquelle cette demande a été formée, soit par conclusions du 8 décembre 2018, la prescription n’était pas acquise, la demande en remboursement du loyer le plus ancien pouvant être formée jusqu’au 1er avril 2019 ;

L’appelante sera déboutée de sa fin de non recevoir ;

— Sur le bien fondé de la demande

Les intimés estiment que compte tenu de l’inexécution fautive des bailleurs de leur obligation de délivrer un logement répondant aux normes d’un logement décent, leur obligation de payer le loyer est devenue sans cause ;

L’appelante fait valoir que le logement donné à bail n’était pas inhabitable puisque les locataires ont continué à vivre dedans, alors qu’il leur a été proposé en décembre 2014 de quitter les lieux sans préavis, qu’il y a donc aucune impossibilité absolue d’utiliser les lieux ;

*****

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du bail susvisé, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, qu’il est également tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un logement décent doit répondre aux caractéristiques définis par le décret du 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel, aux termes de son article 2 dispose que : un logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

2- Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3- La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et réglements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5- Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6- Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre’ ;

En l’espèce, le contrat de bail précise que 'le loyer initial étant de 900 €, il a été négocié entre les parties à 800 € en échange de la finition des travaux de décoration par les locataires (réonovation peinture et parquets) et des travaux de la salle de bains, poste d’une clôture par les bailleurs'. Il mentionne également qu’il prend effet à la date d’emménagement des locataires, à savoir au 1er avril 2014 ;

Il résulte des écritures des parties que les locataires ont eu accès à la maison louée entre le 1er janvier et le 1er avril 2014 afin d’effectuer des travaux de décoration ;

L’état des lieux contradictoire a été réalisé le 1er avril 2011, il mentionne les travaux de peinture des locataires sur les murs et relève concernant le chaudière que la cuve à fioul n’est pas raccordée, concernant l’électricité il est noté 'mise en conformité du tableau électrique en attente de RDV consuel’ ;

Il résulte du rapport d’expertise que le logement ne satisfait pas au décret du 30 janvier 2002 ;

L’expert conclut ainsi que :

— l’installation de production de chauffage n’est pas conforme aux normes en vigueur, elle n’est pas en état de fonctionner et ne peut justifier d’un entretien régulier ;

— l’installation électrique n’est pas conforme et dangereuse, et un branchement électrique alimente en électricité un tiers ;

— l’origine du dégât des eaux constaté provient d’un défaut de raccordement de la cuvette de WC au réseau d’évacuation des eaux usées. Les non conformités constatées dans la salle de bain (normes de sécurité et travaux de plomberie-sanitaires non conformes aux régles de l’art) ne permettent pas de considérer la salle de bains ' comme utilisable en l’état ;

L’expert a par ailleurs constaté que les locataires ont partiellement satisfait à leur obligation de travaux de décoration (rénovation peinture et parquet) ;

Les intimés ne peuvent utilement demander la 'confirmation de la suspension du paiement des loyers telle qu’ordonnée par l’ordonnance de référé du 5 mai 2015", cette suspension étant en lien avec l’exécution par les bailleurs des travaux nécessaires pour rendre le logement décent. Or, l’exécution de ces travaux ne se pose plus compte tenu du départ des locataires. En outre, cette disposition de l’ordonnance ayant été infirmée par l’arrêt du 19 mai 2016, elle ne peut plus être considérée comme une autorisation valable pour les locataires de ne plus régler leur loyer ;

Il convient ainsi de vérifier si le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance est d’une telle gravité qu’il peut conduire les locataires à se soustraire à leur obligation de payer leur loyer ;

En ce qui concerne l’absence de chauffage, c’est en vain que l’appelante soutient que les locataires en sont responsables pour avoir installé une cuve à fioul plus grande qui n’a pas été correctement raccordée, et qu’ils n’ont formé aucune observation alors qu’ils ont pu accèder au logement pour effectuer des travaux ;

En effet, s’il est vrai que les locataires ont acheté en février et mars 2014 une nouvelle cuve à fioul, aucun élément n’indique qu’ils ont effectué le raccordement et l’expert ne le relève pas. Au contraire, l’état des lieux d’entrée indique que la cuve à fioul n’est pas raccordée et mentionne à côté 'voir avec le propriétaire', et que le constat d’huissier du 3 avril 2014 fait à la demande des locataires mentionne que la pompe de la chaudière n’est pas fixée, et le logement est dépourvue de chauffage. De même si les locataires après avoir fait intervenir un plombier le 22 avril 2014 qui a effectué la reprise du raccordement, ont pu faire fonctionner le chauffage, il

résulte néanmoins des constatations de l’expert que l’installation de chauffage ne répond pas aux régles de l’art et de sécurité et que l’expert n’a pu faire fonctionner la chaudière ;

En ce qui concerne la salle de bains, c’est également en vain que l’appelante soutient que les locataires ont pu continuer à utiliser la salle de bains de la suite parentale.

En effet, l’expert a relevé qu’une 'fuite d’eau à l’origine de la cuvette des WC a dégradé le plancher bois et la poutre qui s’est affaissée ayant entraîné l’affaissement de la baignoire et la désolidarisation des joints d’étanchéité entre la baignoire et le mur'. Si les locataires ont confirmé à l’expert, durant les opérations d’expertise, utiliser la baignoire pour faire la toilette de leur enfant, cette utilisation compte tenu des dégâts occasionnés au niveau du plafond du salon du fait de la fuite non réparé, ne pouvait permettre en tout état de cause une utilisation normale. L’expert ayant également relevé que la salle de bain parentale, incluant la baignoire balnéo, n’était pas, compte tenu des normes de construction et de sécurité électrique, utilisable.Il a fait les mêmes observations pour la seconde salle de bains de la maison.

Les locataires ne pouvaient donc utiliser normalement leur salle de bains, et d’ailleurs, ils produisent aux débats une attestation de M. et M^me C, leurs voisins, indiquant qu’ils venaient deux fois par semaine utiliser leur douche ;

Compte tenu de ces éléments, le logement ne répondait pas dès l’origine aux normes de décence telles qu’elles résultent du décret du 30 janvier 2002. Par ailleurs, comme l’a justement rappelé le premier juge, la diminution du loyer de 100 € n’avait pas pour objet de dédommager les locataires du mauvais état de logement mais de leur permettre de réaliser des travaux de décoration. Dès lors, compte tenu de la gravité des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance, c’est à juste titre que le premier juge les a condamné au remboursement des loyers versés par les locataires, soit une somme de 5600 €. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

II – Sur la demande de l’appelante en paiement des loyers et charges du 1er novembre 2014 au 11 juillet 2015

Au vu de l’état du logement loué, et des motifs retenus ci-avant, les bailleurs ne peuvent réclamer le paiement du loyer pour la période du 1er novembre 2014 au 11 juillet 2015. Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande ;

III- Sur la demande de 5901.40 € au titre des réparations locatives

L’appelante considère que les travaux mises à la charge des locataires par la clause du bail n’ont pas été achevés et sont de très mauvaise qualité, et qu’il résulte du constat d’état des lieux de sortie que les lieux ont été restitués en mauvais état ;

Les intimés s’y opposent, les demandes ne sont pas justifiées, en particulier sur le poncage et la vitrification des parquets, au vu des constatations de l’expert.

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Le bail précise que 'le loyer initial étant de 900 €, il a été négocié entre les parties à 800 € en échange de la finition des travaux de décoration par les locataires (réonovation peinture et parquets) et des travaux de la salle de bains, pose d’une clôture par les bailleurs’ ;

Au vu de la lecture de cette clause, seuls des travaux de renovation peintures et parquets étaient à la charge des locataires.

L’expert a constaté sur ce point que :

— la finition des travaux de renovation de peinture sont en cours (non réalisés totalement à l’étage et en partie

dans l’escalier)

— les travaux de rénovation des parquets ont été réalisés par les locataires entre le 14/01/2014 date de la facture d’achat du vitrificateur et ce jour 8 octobre 2017 ;

— les travaux de finition de peinture déjà réalisés ne sont pas de très bonne qualité

— les parquets sont marqués par un ponçage excessif en certaines zones puis ils ont été vitrifiés ;

Le constat d’état des lieux de sortie établi par huissier le 21 juillet 2015 en l’absence de M^me Z et Y pourtant dûment convoqués démontrent que les peintures effectuées par les locataires débordent sur les plinthes (dans le séjour et salon et 4ème chambre) ou sur l’encadrement d’une porte (dans l’entrée). De même, l’huissier relève que le parquet comporte 'd’importants défauts de ponçage formant des vaguelettes et des creux et laissant apparaître des différences de ton', et ce dans les quatre chambres de la maison ;

Toutefois, comme le souligent les intimés, aucun délai de réalisation des travaux n’était prévu dans le contrat de bail, et ils ont dû quitté les lieux un peu plus d’un an après la date d’effet du bail, et ce en raison de la carence des bailleurs de délivrer un logement décent. Il ne peut dès lors être reproché aux intimés de n’avoir pas terminé les travaux de décoration ou de n’avoir pas pu en corriger les défauts.

Par ailleurs, les bailleurs devaient eux même prendre à leur charge les travaux au vu de cette clause, la rénovation de la salle de bains, qu’ils n’ont jamais fait, et la pose d’une clôture qui a en réalité été faite par les locataires ;

M^me X ne peut qu’être déboutée, par confirmation du jugement, de sa demande d’indemnisation des travaux de reprise des parquets ;

En ce qui concerne les réparations locatives, l’article 7(c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement’ ;

Il convient également de rappeler que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ;

Il résulte du constat d’huissier :

— que les lieux ont été restitués sales et que le jardin n’a pas été entretenu (mauvaises herbes, pelouse non tondue, lierres grimpant sur le mur de la maison. Les factures de nettoyage (130 €) et d’entretien du jardin (490 €) soit une somme totale de 620 € sont justifiées ;

— que le carreau de la porte d’entrée est cassé, que la porte de la cuisine donnant sur l’extérieure a une vitre félée. Or, l’état des lieux d’entrée mentionne le carreau cassé de la porte d’entrée, seul le remplacement de celui de la porte de la cuisine doit être mise à la charge des locataires, soit une somme de 60 € ;

— que les locataires ont, sans autorisation, installé un dressing et enlevé le bidet (dans le cabinet d’aisance) qui sera indemnisé par une somme de 100 € ;

— que le penne de la serrure du portail est cassé et manquant. Aucune constatation ne figure dans l’état des lieux d’entrée, la réparation doit être mise à la charge des locataires soit 70 € ;

— que la palissade séparant la propriété avec celle de M. D a été endommagée. L’état des lieux d’entrée mentionne que cette palissade a été posée par ce voisin, et que ce dernier a attesté que M. Y lui a dit avoir arraché cette palissade pour se venger. Une somme de 516 € sera mise à la charge des locataires

pour sa remise en état ;

Par ailleurs l’état des lieux d’entrée mentionne que les tuiles cassées de la toiture de 'la pièce à chaudière’ doivent être refaites par les locataires. Le constat d’huissier constate un tuile cassée dans la chaufferie démontrant que cette réparation n’a pas été faite. Une somme de 71 € sera mise à la charge des locataires ;

M^me X réclame également la prise en charge par les locataires de la réparation du trou dans le plafond du séjour et la mise en sécurité des conducteurs électriques. Toutefois au vu des conclusions de l’expert judiciaire sur l’installation électrique de la maison et sur le fait que le trou dans le plafond résulte d’une fuite non traitée par les bailleurs, ces sommes ne peuvent être mises à la charge des locataires. Il en est de même de la mise en place de la ligne Numéris entre la maison et les dépendances, relevant de l’insallation électrique de la maison ;

Concernant le remplacement d’un érable pourpre coupé par les locataires, le constat d’huissier et aucune autre pièce ne permet pas d’établir qu’un tel arbre existait, l’état des lieux d’entrée ne contenant aucune indication en ce sens. Aucune indemnisation ne sera en conséquence allouée ;

En conséquence, le montant des réparations locatives à la charge de M. Y et M^me Z sera fixé à la somme de 1437 € ;

Enfin, au vu des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être fait amiablement et contradictoirement entre les parties, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le coût du constat d’huissier (272.36 €) doit donc être partagé par moitié, soit 136.18 €.

IV – Sur le dépôt de garantie et les sommes dues au titre des réparations locatives

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer ;

Il résulte du contrat de bail et n’est pas discuté que M. Y et M^me Z ont versé une somme de 2400 € correspondant à trois mois de loyer ;

Une somme de 1600 € doit leur être remboursée. Les bailleurs, déjà condamnés au remboursement de cette somme par le juge des référés, ne justifient pas qu’elle ait été effectivement réglée ;

Après déduction de la somme de 800 €, M^me Z et M. Y sont redevables d’une somme de 773.18 € au titre des réparations locatives incluant la moitié du coût du constat d’huissier ;

En définitive, M. et M^me X sont redevables au titre de la restitution du dépôt de garantie, d’une somme de 826.92 €. Le jugement sera infirmé sur ce point ;

V – Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Mmr Z et M. Y fondent leur demande dommages et intérêts sur le mauvais état du logement, étant privés d’installations sanitaires, électriques ou de chauffage décentes ou en état de fonctionnement correct et/ou sécurisé ;

M^me X invoque l’irrecevabilité de cette demande, et subsidiairement son rejet ;

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L’appelante invoque au soutien de l’irrecevabilité de la demande les mêmes moyens que ceux fondant l’irrecevabilité soulevée pour la demande en résiliation du bail ;

Au vu de ce qui a été jugé ci-avant pour cette dernière, notamment de l’absence d’application de l’arrêt de la cour de cassation du 17 septembre 2020 compte tenu de la date de la déclaration d’appel, et également du fait en l’espèce que le dispositif des conclusions des intimés contient une demande de dommages et intérêts pour réparer le préjudice de jouissance, cette irrecevabilité sera rejetée ;

Sur le fond, il convient de relever que le préjudice en lien avec le manquement des bailleurs à leur obligation de louer un logement décent a déjà été indemnisé ci-avant. Les locataires ont été en effet dispensés du paiement de la totalité des loyers.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande ;

VI – Sur les autres demandes

— Sur la demande de remboursement de la facture NMS 14 d’un montant de 138.60 €

M^me Z et M. Y font valoir qu’ils ont fait intervenir un plombier pour le dépannage de la chaudière, cette somme devant être réglée par les bailleurs ;

M^me X invoque l’irrecevabilité de cette demande, et subsidiairement son rejet ;

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L’appelante invoque au soutien de l’irrecevabilité de la demande les mêmes moyens que ceux fondant l’irrecevabilité soulevée pour la demande en résiliation du bail ;

Au vu de ce qui a été jugé ci-avant pour cette dernière, notamment de l’absence d’application de l’arrêt de la cour de cassation du 17 septembre 2020 compte tenu de la date de la déclaration d’appel, et également du fait en l’espèce que le dispositif des conclusions des intimés contient une demande en paiement de cette facture, cette irrecevabilité sera rejetée ;

Sur le fond, la demande en remboursement sera rejetée faute pour M^me Z et M. Y de justifier du paiement effectif de cette somme. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

— Sur la demande de paiement des frais d’expertise

L’appelante invoque au soutien de l’irrecevabilité de la demande les mêmes moyens que ceux fondant l’irrecevabilité soulevée pour la demande en résiliation du bail ;

Au vu de ce qui a été jugé ci-avant pour cette dernière, notamment de l’absence d’application de l’arrêt de la cour de cassation du 17 septembre 2020 compte tenu de la date de la déclaration d’appel, et également du fait en l’espèce que le dispositif des conclusions des intimés contient une demande en paiement des frais d’expertise, cette irrecevabilité sera rejetée ;

Pour rejeter la demande, le premier juge a relevé que l’arrêt de la cour d’appel du 19 mai 2016 a condamné les bailleurs à prendre en charge les frais d’expertise. Dès lors, disposant déjà d’un titre, les intimés ne peuvent qu’être déboutés de leur demande. Le jugement sera confirmé ;

— Sur les dépens et les indemnités de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées ;

En cause d’appel, M^me X qui pour l’essentiel perd le procès sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle réglera, sur le fondement de l’article 700-2°, une somme de 1800 € à Maître CONDAMINE, avocate au barreau de CAEN ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire

Rejette l’exception d’irrecevabilité formée par M^me X des demandes de M. Y et M^me Z tendant à la résiliation du bail, au remboursement de la facture NMS 14, au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et au paiement des frais d’expertise ;

Rejette la fin de non recevoir fondée sur la prescription de la demande en remboursement des loyers

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 28 novembre 2019 sauf en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande au titre des réparations locatives et en ses dispositions relatives au dépôt de garantie

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant

Fixe le montant des réparations locatives incluant la moitié du coût du constat d’huissier à la charge de M. Y et M^me Z à la somme de 773.18 €;

Fixe à la somme de 1600 € le montant du dépôt de garantie devant être remboursé par M. et M^me X

Condamne ainsi solidairement M. et M^me X à payer à M. Y et M^me Z la somme de 826.82 €

Condamne M^me X à payer à Maître CONDAMINE, avocate au barreau de CAEN, sur le fondement de l’article 700-2°du code de procédure civile, une somme de 1800 € ;

La déboute de sa demande formée sur le même fondement.

Condamne M^me X aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE