Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 18 mai 2021, n° 18/02684

TGI Caen 21 août 2018

CA Caen
Infirmation 18 mai 2021

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les travaux d'étanchéité
La cour a jugé que la couverture litigieuse constitue une partie commune de la copropriété, et qu'il incombe donc au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux d'étanchéité.
Accepté
Autorisation judiciaire pour la réalisation des travaux
La cour a confirmé que la SCI DENAIN avait le droit de demander le remboursement des travaux, ayant été autorisée à les réaliser pour le compte de qui il appartiendra.
Accepté
Droit aux intérêts sur le remboursement
La cour a jugé que la SCI DENAIN a droit à des intérêts sur la somme remboursée à compter de la date de l'assignation.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer des frais irrépétibles à la SCI DENAIN.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 18 mai 2021, n° 18/02684
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	18/02684
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 21 août 2018, N° 16/01949
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	G. GUIGUESSON, président
Avocat(s) :	Jean-Jacques SALMONAlain LANIECE
Parties :	S.C.I. DENAIN c/ Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 4 PLACE SAINT SAUV EUR

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 18/02684 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GFEQ

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 21 Août 2018 – RG n° 16/01949

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 MAI 2021

APPELANTE :

La SCI DENAIN

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Alain LANIECE, substitué par M^e TEXIER, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires du 4 PLACE SAINT SAUVEUR représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE

[…]

pris en la personne de leur représentant légal

représenté et assisté de M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 18 mars 2021, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Mai 2021 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI DENAIN est propriétaire du lot n° 101 dépendant de la copropriété d’un immeuble sis 4 place Saint-Sauveur à Caen.

À la suite d’orages, des fuites importantes se sont révélées nécessitant des travaux de reprise de la couverture afférente au lot n° 101.

Prétendant que les travaux incombaient au syndicat des copropriétaires, la SCI DENAIN a obtenu du juge des référés la désignation de M. X avec notamment pour mission de décrire 'la véranda' et notamment son insertion dans la toiture de l’ensemble immobilier, et ce par ordonnance du 3 juillet 2014.

L’expert a déposé son rapport le 16 avril 2015.

Par ordonnance du 23 juillet 2015, le juge des référés a autorisé la SCI DENAIN à faire réaliser les travaux de reprise de la toiture préconisés par l’expert.

Ces travaux ont été réalisés pour un coût de 35 000,06 euros.

Selon acte du 26 mai 2016, la SCI DENAIN a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur afin de voir dire qu’il doit réaliser les travaux d’étanchéité relatifs à la toiture de l’ensemble de l’immeuble y compris d’une partie du lot n° 101 et condamner le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur à rembourser à la SCI DENAIN la somme de 35000,06 euros au titre des travaux qu’elle a fait réaliser pour le compte de qui il appartiendra.

Par jugement du 21 août 2018, le tribunal de grande instance de Caen a :

— débouté la SCI DENAIN de ses demandes

— condamné la SCI DENAIN à payer au syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles

— condamné la SCI DENAIN aux dépens.

La SCI DENAIN a formé appel de ce jugement par déclaration du 17 septembre 2018.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 décembre 2018, la SCI DENAIN demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions

— dire que le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur doit réaliser les travaux d’étanchéité relatifs à la toiture de l’ensemble de l’immeuble, y compris d’une partie du lot n° 101

— constater qu’après avoir été autorisée en justice à faire réaliser les travaux pour le compte de qui il appartiendra, la SCI DENAIN a supporté la somme de 35000,06 euros au titre de ces travaux

— condamner le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur à payer à la SCI DENAIN 35 000,06 euros (ou à titre subsidiaire déduire 17000 euros)

— dire que cette somme portera intérêts à compter de l’assignation

— condamner le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur à payer à la SCI DENAIN la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions écrites notifiées le 28 février 2019, le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— débouter la SCI DENAIN de ses demandes

y ajoutant,

— condamner la SCI DENAIN à lui payer 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI DENAIN aux dépens dont les dépens de référé et frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.'

L’article 3 ajoute que 'sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’intérêt de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées communes : (..) le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun ..'

Le règlement de copropriété peut déroger à ces dispositions. En effet, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne mentionne pas les articles 2 et 3 au titre de ceux auxquels il est interdit de déroger (toute clause contraire étant alors réputée non écrite).

Le litige porte sur la couverture du lot n° 101 appartenant à la SCI DENAIN qui soutient qu’elle relève des parties communes de la copropriété (et donc que le syndicat des copropriétaires doit contribuer à financer les travaux réalisés) au motif notamment qu’il s’agit d’une ' toiture en verre' et que le règlement de copropriété mentionne la toiture et d’une manière générale tout ce qui constitue l’ossature du bâtiment comme relevant des parties communes de la copropriété.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur prétend qu’il s’agit d’une partie privative se fondant sur le règlement de copropriété qui mentionne que le lot n°101 comprend la propriété exclusive et particulière au rez-de-chaussée de tous les locaux se trouvant à ce niveau en dehors des parties communes, dont la 'véranda'.

Il invoque aussi un modificatif de copropriété de 2006 divisant le lot n° 101 en trois lots (n° 107, 108 et 109) et mentionnant les 'vérandas’ comme relevant des parties privatives.

L’expert décrit la couverture litigieuse comme suit : 'il y a trois types de couverture sur les locaux :

- partie vitrée en verrière qui se situe sur la salle d’attente à l’intérieur des locaux (..)

- partie couverte en zinc terrasson. Couverture zinc à tasseaux sur solivage qui se situe sur les locaux du cabinet Denain (..)

- partie couverte en bac acier prélaqué sur charpente bois sur laquelle existent 2 chassis de toit type vélux (..)'

Il précise que la réception des eaux pluviales se fait au moyen d’un chéneau central encaissé sur toute la longueur des locaux et l’évacuation se fait par une descente EP sur façade arrière à l’extérieur des locaux.

Enfin, l’expert ajoute qu’à aucun endroit, les locaux de la SCI DENAIN sont en insertion dans la toiture de l’ensemble immobilier et que la toiture des locaux de la SCI DENAIN sont en rez-de-chaussée et sont en raccord en périphérie sur des murs.

Il résulte donc du rapport d’expertise que la couverture litigieuse qui constitue une toiture, est indépendante de la couverture de l’ensemble immobilier ce que confirment les photographies produites.

Le syndicat indique que la véranda aurait été réalisée sans autorisation de la copropriété ce qui démontre qu’il s’agit d’une partie privative.

Toutefois, il convient de se référer au règlement de copropriété qui définit les parties communes et les parties privatives plutôt que de s’arrêter au comportement des propriétaires des lots ou de celui du syndicat.

Le règlement de copropriété stipule que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. 'La toiture' est mentionnée au titre des éléments du bâtiment relevant des parties communes. Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque propriétaire dont les plafonds à l’exception du gros oeuvre.

Il résulte du rapport d’expertise que les trois pans qui composent la couverture litigieuse font partie du gros oeuvre (et non du second oeuvre). Cette couverture ne répond donc pas à la définition des parties privatives du règlement de copropriété même si elle est affectée à l’usage exclusif du propriétaire du lot n° 101.

L’intimé invoque une autre disposition du règlement de copropriété et du modificatif de copropriété de 2006 qui font état de la 'véranda' ou des 'vérandas' (pour le modificatif) comme constituant une partie privative appartenant à la SCI DENAIN.

Il convient de déterminer si cette disposition signifie que la toiture est aussi érigée en partie privative ou si le terme véranda a pour objet de désigner uniquement le volume qu’il contient.

Or, le règlement de copropriété définit la notion de parties privatives indiquant qu’il s’agit 'en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux privés'.

Le terme véranda doit donc s’interpréter comme désignant ce qui est inclus à l’intérieur de la véranda et non comme désignant les éléments de construction (dont la toiture) désignant la véranda.

La couverture correspondant aux trois pans décrits précédemment constitue donc une partie commune de la copropriété en vertu du règlement de copropriété s’agissant d’une toiture relevant du gros oeuvre.

La SCI DENAIN a saisi le juge des référés afin d’être autorisée à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert pour un coût de 35 000, 06 euros sur la base d’un devis qui a été soumis à ce juge.

Selon ordonnance du 23 juillet 2015, le juge des référés a fait droit à la demande et autorisé la SCI DENAIN à faire réaliser 'les travaux préconisés par l’expert pour le compte de qui il appartiendra' (la notion de 'travaux préconisés par l’expert' correspondant au devis fourni à ce juge).

Les travaux ont été réalisés conformément à ce devis de 35 000,06 euros et donc conformément à l’autorisation judiciaire donnée de telle sorte que la SCI DENAIN est en droit d’en solliciter le remboursement.

Le jugement sera donc infirmé et il sera dit qu’il incombe au syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur de faire réaliser les travaux d’étanchéité portant sur la toiture de l’ensemble de l’immeuble appartenant à la copropriété en ce inclus la couverture du lot n° 101 et ce syndicat sera condamné à rembourser en conséquence la somme de 35 000,06 euros réglée par la SCI DENAIN au titre de ces travaux avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2016 (date de l’assignation de première instance).

Succombant, le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur sera condamné aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en font la demande.

Il est équitable de le condamner à payer à la SCI DENAIN la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit qu’il incombe au syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur de faire réaliser les travaux d’étanchéité portant sur la toiture de l’ensemble de l’immeuble appartenant à la copropriété en ce inclus la couverture du lot n° 101 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur à rembourser à la SCI DENAIN la somme de 35 000,06 euros réglée par cette dernière au titre de ces travaux avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2016 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en font la demande ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur à payer à la SCI DENAIN la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du 4 place Saint-Sauveur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY G. GUIGUESSON