AFFAIRE : N° RG 24/02234

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 22 Août 2024

RG n° 24/00121

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [E] [G]

né le 24 Avril 1978 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté et assisté par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

INTIMES :

Madame [O] [B] [K] [S] [F] épouse [M]

née le 02 Octobre 1988 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-05969 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Monsieur [W] [Y] [M]

né le 16 Juillet 1975 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-05968 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Représentés et assistés par M^e Céline GASNIER, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 15 septembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 13 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée du 1er août 2020, M. [E] [G] a donné à bail à M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M], un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 580 euros hors charges.

Les relations entre le bailleur et les locataires, qui sont également voisins, s’étant fortement dégradées, M. [E] [G] a assigné M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, aux fins de voir pour l’essentiel constater la résiliation du contrat de location litigieux, d’ordonner en conséquence la libération des lieux et l’expulsion, et de voir condamner les locataires au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 22 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er août 2020 entre d’une part M. [E] [G] et d’autre part M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

— ordonné en conséquence à M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné solidairement M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 580 euros, à compter du 22 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— débouté M. [E] [G] de ses autres demandes ;

— débouté M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], de I’ensemble de leurs demandes formulées à titre reconventionnel ;

— condamné in solidum M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné in solidum M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], à verser à M. [E] [G] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 7 septembre 2024, M. [G] a interjeté appel limité de ce jugement uniquement en ce qu’il l’a débouté de ses autres demandes, et plus précisément en ce qu’il a rejeté la demande de voir condamner M. [W] [M] et Mme [O] [M] solidairement à lui payer la somme de 3.095,20 euros au titre des loyers suivant décompte au 10 mars 2024.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 avril 2025, l’appelant principal demande à la cour de :

Sur l’appel principal

— Infirmer le jugement en date du 22 août 2024 du tribunal judiciaire d’Alençon en ce qu’il a :

* débouté M. [E] [G] de ses autres demandes et plus précisément d’avoir rejeté la demande de voir "condamner M. [W] [M] et Mme [O] [M] solidairement à lui payer la somme de 3.095,20 euros au titre des loyers suivant le décompte au 10 mars 2024",

— Condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] à payer à M. [G] la somme de 2.338,59 euros due au titre des loyers suivant décompte actualisé au 22 août 2024,

Vu les dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] à payer à M. [G] la somme de 1.160 euros due au titre de l’indemnité d’occupation du 22 août 2024 au 28 octobre 2024,

— Condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] à payer à M. [G] la somme de 11.935,39 euros due au titre des frais de réparation des dégâts et absence d’entretien imputables aux locataires,

Sur l’appel incident

— Confirmer la décision des chefs d’appel incident,

— Débouter M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause

— Condamner in solidum M. [W] [M] et Mme [O] [F] épouse [M] au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation, du commandement de quitter les lieux, du constat du 28 octobre 2024, de la dénonciation du 27 novembre 2024 outre au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 6 juin 2025, les époux [M] demandent à la cour :

Sur les demandes nouvelles formées par M. [E] [G]

— Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes nouvelles formées par M. [E] [G] en cause d’appel (celle visant à voir condamner les époux [M] à lui verser la somme de 11.935,39 euros au titre des frais de réparation des dégâts et absence d’entretien ; et celle visant à voir condamner les époux [M] à lui verser la somme de 1.160 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 22 août au 28 octobre 2024),

A titre subsidiaire, au fond,

— Débouter M. [E] [G] de l’ensemble de ses demandes nouvelles formées en cause d’appel (celle visant à voir condamner les époux [M] à lui verser la somme de 11.935,39 euros au titre des frais de réparation des dégâts et absence d’entretien ; et celle visant à voir condamner les époux [M] à lui verser la somme de 1.160 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 22 août au 28 octobre 2024),

— Confirmer le jugement rendu le 22 août par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alençon en ce qu’il a :

* débouté M. [E] [G] de ses autres demandes,

et plus précisément, d’avoir rejeté la demande de voir 'condamner M. [W] [M] et Mme [O] [M] solidairement à lui payer la somme de 3.095,20 euros au titre des loyers suivant décompte au 10 mars 2024",

En conséquence,

— Débouter M. [E] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [E] [G] à restituer à Mme [O] [M] née [F] et à Monsieur [W] [M] la somme de 580 euros correspondant au dépôt de garantie,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er août 2020 entre, d’une part M. [E] [G] et, d’autre part, M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3],

* débouté M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], de l’ensemble de leurs demandes formulées à titre reconventionnel,

* condamné in solidum M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification en préfecture,

* condamné in solidum M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F] à régler la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— Constater la reprise du bien immobilier situé [Adresse 3] par M. [E] [G] à compter du 28 octobre 2024,

— Constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er août 2020 entre, d’une part M. [E] [G] et, d’autre part, M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], intervenue, de fait, en vertu de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alençon le 22 août 2024,

— Condamner M. [E] [G] à verser à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] la somme de 4.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner M. [E] [G] à verser à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] la somme de 240 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— Condamner M. [E] [G] à verser à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] la somme de 425,08 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— Condamner M. [E] [G] à payer à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] la somme de 271,15 euros à titre de remboursement des frais exposés pour le remplacement de la cabine de douche,

— Condamner M. [E] [G] à verser à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, les époux [M] étaient condamnés à payer une quelconque somme d’argent à M. [E] [G],

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

— Octroyer les plus larges délais de paiement à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] et ce, à hauteur de 50 euros par mois,

En tout état de cause,

— Condamner M. [E] [G] à verser à M. [W] [M] et à Mme [O] [M], née [F] :

* la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure de première instance,

* la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d’appel,

— Condamner M. [E] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— Débouter M. [E] [G] de sa demande visant à voir condamner M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F] aux dépens,

— Débouter M. [E] [G] de sa demande visant à voir condamner M. [W] [M] et Mme [O] [M], née [F] à la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des loyers restant dus au 22 août 2024 et des indemnités d’occupation dues jusqu’au 28 octobre 2024

Le premier juge a débouté Monsieur [E] [G] de sa demande en paiement des loyers dus au 10 mars 2024 à hauteur de 3.095,20 euros, outre la somme de 627,60 euros, aux motifs qu’il ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un défaut de paiement des loyers de la part des locataires, et que l’absence de réalisation des travaux de décence du logement étant imputable au locataire, il appartenait à Monsieur [E] [G] de se tourner vers l’organisme payeur en vue d’obtenir le déblocage des aides au logement.

Monsieur [G] conteste une telle appréciation et sollicite la condamnation solidaire des locataires à lui payer la somme de 2.338,59 euros au titre des loyers dus suivant décompte actualisé au 22 août 2024, outre la somme de 1.160 euros due au titre de l’indemnité d’occupation du 22 août au 28 octobre 2024, date de reprise du logement.

Il fait valoir à cet effet :

— qu’il appartient aux époux [M] d’établir qu’ils ont réglé cette somme, alors que la preuve des paiements ne peut intervenir que par des justificatifs bancaires remontant depuis l’origine du contrat de bail,

— que les locataires déduisent de leur dette les règlements que la CAF n’a pas transmis au propriétaire et produisent un décompte de la CAF dont les montants sont occultés qui établit au contraire qu’ils ont eux-mêmes perçus l’allocation logement,

— qu’ils sont dès lors défaillants dans la preuve de ce qu’ils se sont acquittés du montant des loyers requis,

— que les locataires ayant restitué les lieux le 28 octobre 2024, il y a lieu de liquider l’indemnité d’occupation.

À l’inverse, les époux [M] sollicitent la confirmation du rejet de ces demandes en paiement de Monsieur [G], relevant à cette fin :

— que la demande en paiement est formulée sur l’unique base d’un décompte que le bailleur a lui-même établi, alors qu’ils ont toujours réglé les loyers et ne sont débiteurs d’aucune dette à ce titre, ainsi que cela ressort de l’ensemble des justificatifs de leurs paiements et de ceux de la CAF,

— que Monsieur [G] a perçu la somme de 3.144 euros par la caisse d’allocations familiales au mois d’août 2024 outre la somme de 373 euros en septembre 2024, soit la somme totale de 3.517 euros, alors qu’il ne fait pas figurer ces sommes encaissées sur son décompte.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort d’un procès-verbal de constat établi par Me [U] [L], huissier de justice à [Localité 11], et il n’est pas contesté, que suite à la décision de première instance, les locataires ont restitué le logement le 28 octobre 2024, de sorte que leur obligation au paiement des loyers et éventuelles indemnités d’occupation cesse à cette date.

Monsieur [E] [G] produit un décompte manuscrit mentionnant les sommes qu’il estime dues au titre des loyers et charges et les sommes encaissées du locataire ou de la CAF à compter du mois d’août 2023 faisant apparaître un solde négatif de – 2.338,59 euros à la date du prononcé de la résiliation par le premier juge, soit le 22 août 2024. Il ajoute à cette somme les deux mois d’indemnité d’occupation du 22 août au 28 octobre 2024, soit la somme de 1.160 euros (2x580 euros).

La demande en paiement de cette somme de 1.160 euros est recevable en applicaion de l’article 564 du code de procédure civile au regard des dispositions du jugement déféré et de l’occupation du logement qui s’est prolongée jusqu’au 28 octobre 2024.

Néanmoins, les époux [M] produisent une attestation de paiement de la CAF en date du 04 juin 2025 mentionnant qu’ils ont perçu notamment deux rappels d’allocation de logement d’un montant de 3.144 euros au mois d’août 2024 et de 373 euros au mois de septembre 2024 qui ont été versés à M. [E] [G].

Or, ces deux sommes ne figurent pas sur le décompte manuscrit du bailleur qui ne comptabilise aucune somme versée au titre de l’APL au mois d’août 2024 et au mois de septembre 2024.

Les sommes réclamées par le bailleur au titre des loyers restant dus et/ou indemnités d’occupation étant inférieures à celles non comptabilisées versées par la CAF au titre de l’APL, M. [G] ne démontre pas que ses anciens locataires restent redevables d’une somme quelconque envers lui au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] de sa demande en paiement des loyers restant dus par les époux [M], sa demande au titre des indemnités d’occupation dues entre le 22 septembre et le 28 octobre 2024 étant également rejetée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

M. [G] sollicite la condamnation solidaire des époux [M] à lui payer la somme de 11.935,39 euros au titre des frais de réparation des dégâts et absence d’entretien imputables aux locataires.

Il soutient à cet effet que le départ des locataires des lieux loués depuis le jugement constitue un fait nouveau rendant recevable sa demande nouvelle en appel au titre des réparations locatives.

Sur le fond, il explique que le constat d’état des lieux de sortie a révélé la nécessité de travaux de reprise des désordres et des défauts d’entretien imputables au locataire qui ont été chiffrés à la somme sollicitée.

En réponse, les époux [M] soulèvent l’irrecevabilité de la demande nouvelle de Monsieur [G] au titre des réparations locatives, et en tout état de cause la considère mal fondée.

Ils expliquent en effet :

— que les prétendues dégradations ne sont pas établies et qu’ils n’en seraient en tout état de cause nullement responsables,

— que le montant des devis produits est exorbitant et disproportionné par rapport aux dégradations constatées,

— que les devis n’ont manifestement pas donné lieu à la réalisation des travaux mentionnés puisque la maison d’habitation a de nouveau été louée seulement un mois après le départ des époux [M].

Sur ce, la cour rappelle qu’en vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande nouvelle de M. [G] en réparation des dégradations locatives fait suite à la reprise du logement consécutive au départ des locataires des lieux anciennement loués, ce qui constitue un élément nouveau depuis le jugement dont appel rendant recevable cette demande qui se rapporte au même contrat de bail.

Sur le fond, la cour rappelle qu’en vertu de l’article 6 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En contrepartie, aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé notamment :

— d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est acquis que la demande en paiement des réparations locatives peut être justifiée par un simple devis, et n’est pas conditionnée à la production de factures attestant de la réalisation effective des travaux.

Par ailleurs, si les locataires évoquent la possibilité que le logement dont s’agit ait pu être reloué à peine un mois après sa reprise, ils ne produisent aucun élement en ce sens.

En l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er août 2020 et du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 28 octobre 2024 lors de la reprise des lieux loués, en présence de Monsieur [M] agissant pour lui-même et son épouse, lequel est toutefois parti très rapidement avant les constatations de l’huissier de justice, les éléments suivants :

— les constatations extérieures :

* à la sortie des locataires, le portillon n’a pas de serrure en état, la micro station est mentionnée 'pleine', et des taches aspect huileux sont visibles en trois endroits devant le portillon, alors qu’à leur entrée, aucune mention n’est portée sur l’état de la serrure du portillon et la présence de tâches huileuses, ce qui laisse présumer le bon état de ces éléments en l’absence de preuve contraire rapportée par les époux [M], et il est indiqué 'micro station [13]' ; la réparation de la serrure de la grille est chiffrée à la somme de 100,51 euros par devis du 18 décembre 2024 de l’entreprise Point P, et celle des taches huileuses à la somme de 1.000 euros HT (1.200 euros TTC) au titre de l’enlèvement des cailloux pollués par des tâches hydrocarbures sur environ 2 m³, étant observé que les époux [M] ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause ce chiffrage. La vétusté ne peut être invoquée après seulement quatre ans d’occupation pour écarter la responsabilité des locataires dans ces dégradations, et le coût de la réparation incombe donc à ces derniers. Quant aux travaux de vidange de la micro station, il n’y a pas lieu de les mettre à la charge des locataires, dès lors que par un écrit intitulé ' clauses particulières’ annexé au contrat de bail et signé des parties, il est convenu au 6° que la vidange et l’entretien la micro station sont compris dans les charges de 25 € par mois ;

— les constatations intérieures :

* la clenche extérieure de la porte d’entrée est mentionnée comme étant très abîmée à la sortie des lieux alors qu’à l’entrée, la porte est mentionnée en bon état ; la réparation chiffrée à la somme de 29,06 euros suivant devis du 18 décembre 2024 de l’entreprise Point P incombe au locataire dès lors que la vétusté ne peut justifier cette dégradation après seulement quatre ans d’occupation ;

* l’abattant et le couvercle des WC sont absents à la sortie des lieux alors que rien n’est mentionné à l’entrée de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de réparation de cet équipement à hauteur de 128,73 euros conformément au devis du 4 décembre 2024 de la société CEDEO qui n’est pas contredit ;

* Dans le palier/couloir, il était mentionné à l’entrée dans les lieux un sol en lino à l’état d’usage, des murs en peinture à l’état d’usage, un plafond en peinture à l’état d’usage avec une fissure au-dessus de la porte (2 placo) ; dans ces conditions, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des locataires les travaux de remise à l’état neuf du revêtement du sol et du placo autour du VELUX sollicités ;

* dans la chambre 1, le sol en lino était mentionné en bon état à l’entrée dans les lieux et la fenêtre avec un store également en bon état, alors qu’à la sortie des lieux, il a été constaté cinq trous dans le lino du sol, le placo VELUX abîmé, et un trou dans le rideau du VELUX très usé, ce qui ne peut se justifier par la seule vétusté durant le temps d’occupation de quatre ans ; néanmoins, le bailleur sur lequel pèse la charge de la preuve de l’imputabilité des dégradations locatives ne produit aucun élément démontrant que les dommages liés au placo abîmé sont imputables aux locataires ; en effet, ainsi que souligné par les locataires, il ressort du rapport diagnostic-constat décence établi par la société SOLIHA le 23 janvier 2023 que des moisissures sont présentes principalement dans la partie basse des vélux qui sont des zones de ponts thermiques, ce qui relève de la responsabilité du bailleur ; dans ces conditions, la demande en paiement des travaux de remplacement du lino apparaît justifiée à hauteur de la somme de 1.824,78 euros, après application d’un coefficient de vétusté de 30% lié au temps d’occupation de 4 ans, et à l’absence d’un état neuf à l’entrée, (2.606,83 euros suivant devis de la SARL ANDRIEU du 14 novembre 2024 – 30%) ; celle liée au remplacement du store qui a été dégradé l’est également à hauteur de la somme de 125,60 euros suivant devis de l’entreprise Point P du 07 décembre 2024 ;

* dans la salle de bain, la porte et la fenêtre avec un store étaient en bon état à l’entrée dans les lieux, alors qu’à la sortie, il a été constaté une porte avec des gonds détériorés et des fissures sur la porte ainsi qu’un placoplâtre abîmé autour du vélux, ce qui ne peut se justifier par la vétusté durant les quatre années d’occupation ; néanmoins, la même remarque que précédemment peut être formulée concernant le placo autour du vélux, de sorte que seule la demande de remplacement de la porte à hauteur de 163,42 euros sera accueillie suivant devis de l’entreprise Point P du 07 décembre 2024 ;

* dans la chambre 2, la fenêtre avec un store est mentionnée en bon état à l’entrée dans les lieux alors qu’à la sortie, il est constaté une peinture écaillée dans l’entourage du vélux et même un placoplâtre abîmé ainsi qu’un rideau hors d’usage avec ficelle coupée, mais compte tenu de la zone de ponts thermiques existante autour des vélux tel qu’indiqué précédemment, il ne sera pas fait droit à cette demande de prise en charge par les locataires des frais de réfection à ce titre ; concernant le rideau, il sera fait droit à la demande de remplacement à hauteur de la somme de 125,60 euros suivant devis de l’entreprise Point P du 07 décembre 2024 ;

* dans la chambre 3, les murs et le plafond en peinture étaient mentionnés à l’état d’usage, et le reste en bon état, alors qu’à la sortie des lieux, il est constaté un important enfoncement du placoplâtre, une peinture écaillée dans l’entourage du vélux et même un placoplâtre abîmé, des rideaux des vélux très encrassés, un rideau hors d’usage avec ficelle coupée, et une peinture très récente mal posée ; s’agissant d’une détérioration commise durant le temps d’occupation des locataires, le coût de la remise en état du trou dans le mur sera mis à la charge de ces derniers à hauteur de la somme de 82,50 euros suivant devis de l’entreprise ANDRIEU du 14 novembre 2024, alors que la demande concernant le vélux sera rejetée pour les mêmes motifs que précédemment ; concernant le rideau, il sera fait droit à la demande de remplacement à hauteur de la somme de 125,60 euros suivant devis de l’entreprise Point P du 07 décembre 2024 ;

* compte tenu de l’état d’usage des murs et du plafond en peinture dans l’ensemble du logement mentionné à l’entrée dans les lieux, la demande au titre de l’achat de peinture pour remplacer le revêtement de ces éléments sera rejetée ;

* concernant les frais de remise en sécurité de l’électricité facturés le 06 novembre 2024 à la somme de 323 euros, il a été constaté en présence de M. [M] lors de la sortie des lieux, que le logement n’était plus alimenté en électricité, et que dès que les disjoncteurs étaient réenclenchés, le système disjonctait, M. [M] s’énervant et refusant d’indiquer les raison de cette coupure ; cette dégradation du système électrique datant de la période d’occupation du logement par les locataires, le coût de ces travaux sera mis à leur charge.

Au regard de tout ce qui précède, il apparaît que les époux [M] sont redevables de la somme totale de 4.228,80 euros au titre des réparations locatives.

Le bail prévoit le paiement d’un dépôt de garantie de 580 euros, que le bailleur n’a pas déduit des sommes réclamées au titre des réparations locatives, alors qu’il ne conteste pas en avoir reçu le paiement par les locataires à l’entrée dans les lieux.

Les époux [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.648,80 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail au motif qu’en ne laissant pas l’accès au logement afin de procéder aux réparations nécessaires au maintien du logement dans un état de décence, les locataires manquent gravement à leurs obligations contractuelles, ce comportement ayant pour conséquence la dégradation de l’immeuble.

Les époux [M] demandent d’infirmer le prononcé de la résiliation du bail et en conséquence de constater, au vu de l’évolution du litige, la reprise du bien immobilier par M. [E] [G] à compter du 28 octobre 2024, ainsi que la résiliation du bail concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] intervenue, de fait, en vertu de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Alençon le 22 août 2024.

En effet, ils contestent avoir refusé l’accès au logement à M. [G] et avoir commis une faute grave justifiant le prononcé de la résiliation.

A l’inverse, M. [G] sollicite la confirmation du prononcé de la résiliation du bail, faisant valoir que le locataire a gravement manqué à ses obligations en adoptant un comportement déloyal à l’encontre de la Caisse d’Allocations Familiales et son bailleur, en opposant l’existence de désordres qualifiés d’indécents tout en refusant la réalisation des interventions de réparation, et en ne justifiant pas de déclaration de dégâts des eaux, cette opposition ayant pour conséquence, d’une part la dégradation de l’immeuble, et d’autre part la non perception par le bailleur des allocations familiales.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la cour relève au vu des pièces produites que :

— les dégradations invoquées, à supposer qu’elles soient établies, ne sont en tout état de cause pas de nature à caractériser un manquement suffisamment grave du locataire pour justifier la résiliation du bail ; qu’en effet, il s’agit :

* de l’absence d’entretien des bouches d’aération des VMC,

* de l’absence de déclaration de dégât des eaux concernant la douche alors qu’une fuite importante est relevée par la société SOLIHA seulement au niveau du robinet de la douche, ce qui ne relève pas d’une déclaration à l’assurance,

* de l’absence de serrure à la grille,

* de traces d’hydrocarbures sur une zone limitée du parking,

ce qui n’entraîne pas de conséquences importantes quant à la préservation du bien loué ;

— les témoignages de proches et photographies non datées prises par les parties versés aux débats sont insuffisants à démontrer que les époux [M] se stationnaient illégitimement à un endroit obstruant le libre passage de M. [G] avec ses tracteurs, étant observé que le contrat de bail ne prévoit aucun droit de passage du bailleur sur le terrain loué aux époux [M] ;

— quant à l’accès au bien loué laissé par les locataires au bailleur, notamment pour procéder aux travaux de remise en état préconisés par la société Soliha après son contrôle de décence, force est de constater que les relations entre les parties se sont progressivement détériorées sans que la cour soit en mesure d’en déterminer le ou les responsables, que M. [G] a pu accéder au logement le 09 mars 2023 pour effectuer des travaux de reprise suite à la visite de la société Soliha, qu’un désaccord s’est alors installé entre les parties concernant la nature des travaux à effectuer sur le volet roulant de la porte d’entrée, le bailleur souhaitant retirer la motorisation alors que les locataires sollicitaient l’installation d’une alternative manuelle pour des considérations de sécurité et de garantie par leur assurance, que le bailleur a pu de nouveau accéder au logement le 26 octobre 2023, date à laquelle le diagnostic DPE a pu être réalisé, et que l’indisponibilité des locataires le 16 octobre 2023 alors qu’ils avaient été informés par le bailleur le 10 octobre 2023 de son intention de venir avec un électricien plombier à cette date précise, sans autre proposition, ne peut leur être reprochée.

L’ensemble de ces éléments ne caractérise pas des manquements suffisamment graves des locataires à leurs obligations contractuelles ou à leur obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail de nature à justifier de prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Néanmoins, conformément à l’évolution du litige et aux demandes des époux [M], il convient de constater la reprise du bien immobilier par M. [G] le 28 octobre 2024 ainsi que la résiliation du bail à cette date.

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [M]

Les époux [M] réitèrent en appel leurs demandes de dommages et intérêts, faisant état de la non décence du logement et du comportement harcelant et menaçant de M. [G], ayant engendré pour eux divers préjudices.

Au contraire, M. [G] demande de confirmer le rejet de l’intégralité de ces demandes, contestant le caractère indécent du logement, et soutenant que les locataires se sont opposés à l’intervention des entreprises mandatées pour réparer les prétendus désordres. Il ajoute que l’indexation du loyer qui a été appliquée est légale, qu’il n’a pas consenti au remplacement de la cabine de douche et ne saurait donc en supporter le coût, et que l’esprit belliqueux ainsi que la volonté de nuire émanent bien des locataires qui le narguent continuellement.

Sur ce, la cour rappelle qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil précise que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 2 du décret du 20 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise :

'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.'

Si le bailleur manque à ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat, le juge saisi détermine, le cas échéant, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

* Sur le préjudice de jouissance

Il ressort du rapport de diagnostic-constat décence rédigé par la société SOLIHA (Solidaires pour l’Habitat) le 23 janvier 2023 :

— que des désordres relevant de l’indécence affectent les sanitaires et l’aération, l’humidité ;

— que les travaux indispensables pour lever la suspicion de non décence consistent à :

¿ supprimer la motorisation du volet de l’unique porte d’entrée,

¿ rétablir l’extraction d’air des bouches VMC des pièces d’eau,

¿ remplacer le robinet de la cabine de douche,

¿ remplacer la poignée extérieure de la porte d’entrée pour permettre le passage du volet roulant,

¿ placer une grille ou un drain avec raccordement au réseau d’eaux pluviales afin de limiter la stagnation d’eau devant la porte d’entrée,

— qu’il incombe aux locataires de reposer les détecteurs de fumée ;

— qu’au titre des travaux souhaitables pour améliorer le logement, est mentionnée la reprise de l’isolation au pourtour des vélux ;

— que les désordres sont imputables au locataire et au bailleur.

Ainsi, l’importante fuite du robinet de la douche qui est rendu inutilisable, obligeant une coupure d’eau de celle-ci, peut être retenue comme limitant la jouissance des lieux par ses occupants. Si M. [G] soutient ne pas avoir pu accéder au logement pour procéder à la réparation, force est de constater qu’il est entré dans les lieux le 09 mars 2023 et le 26 octobre 2023, qu’il a simplement invité les locataires à déclarer un dégât des eaux à leur assureur alors qu’il lui appartenait de remplacer le mitigeur défectueux, et que finalement la cabine de douche a été remplacée par les locataires en avril 2024. Ainsi, alors qu’il a été informé des conclusions du rapport de la Soliha mentionnant la nécessité de remplacer le robinet de la cabine de douche en janvier 2023, il ne démontre pas avoir agi en vue de mettre fin à ce trouble, lequel a causé un préjudice toutefois limité aux locataires durant 15 mois (janvier 2023 à mars 2024) qui doit être évalué à 50 euros par mois, soit 750 euros au total.

Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas que la moisissure affectant une zone de ponts thermiques (autour des vélux) est imputable au locataire, alors que ce désordre a occasionné un trouble de jouissance sur la période d’avril 2022 (mise en demeure des locataires en date du 26 mars 2022 adressée au bailleur évoquant la présence de moisissures sur les vélux et le placo) à octobre 2024 (date de la reprise des lieux) qui doit être indemnisé à hauteur de 50 euros durant 31 mois, soit 1.550 euros.

Le préjudice de jouissance est donc indemnisé à hauteur d’une somme totale de 2.300 euros.

* Sur le préjudice matériel lié à la facture de débouchage

Les époux [M] produisent une facture de la société Débouchage 61 d’un montant de 240 euros en date du 08 février 2024 portant mention d’un débouchage mécanique en partant des toilettes, la canalisation étant obstruée en pied de fosse septique.

En l’absence d’élément permettant de déterminer l’origine de cette obstruction, il convient de considérer qu’elle relève d’une mauvaise utilisation des équipements par les locataires, et donc de rejeter la demande de ceux-ci en remboursement de cette facture.

* Sur le préjudice financier lié à la réévaluation du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.'

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoyant pas de révision du loyer, le bailleur ne peut pas appliquer une indexation.

Or, il est constant que M. [G] a réclamé une augmentation du loyer annuelle, dont les locataires sont donc en droit de réclamer le remboursement à hauteur de la somme non contestée de 425,08 euros.

* Sur le préjudice matériel lié au remplacement de la cabine de douche

Il ressort des pièces produites que les époux [M] ont informé M. [G] qu’ils ne pouvaient plus prendre de douche en raison d’un mitigeur hors service à force de fuir et qui ne pouvait pas être remplacé seul, et que la cabine de douche a donc été intégralement remplacée suivant factures de Brico Dépôt du 02 avril 2024 d’un montant de 259,70 et de Thermic Charpentier du 03 avril 2024 d’un montant de 11,45 euros, soit un total de 271,15 euros, dont la responsabilité incombe au bailleur au titre de son obligation d’entretien des lieux en état de servir à leur destination, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

* Sur le préjudice moral

Si M. [G] a pu délivrer à ses locataires un congé qui n’était finalement pas valable, et ne pas avertir les locataires d’importants travaux de réfection du réseau d’eau devant leur maison durant une semaine, ou projeter de l’herbe sur le terrain des époux [M] en tondant sans bac, ou grillager le parking et bloquer leurs voitures avec son tracteur, il n’est en tout état de cause pas démontré d’intention de nuire à ses locataires par ces agissements, alors que par ailleurs, il est produit de chaque côté des attestations de proches témoignant de comportements inadaptés de l’autre partie (la mère et une amie de M. [G], Mme [Z], témoignant d’insultes de la part des locataires, dénigrement de ces derniers par M. [G] auprès de M. [P], caution du bail).

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, au demeurant non démontré, lié au manquement de leur bailleur à son obligation de leur assurer la jouissance paisible des lieux.

Finalement, M. [G] sera condamné à payer aux époux [M] la somme de 2.996,23 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la compensation et les délais de paiement

La compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre sera ordonnée en application des articles 1347 et 1348 du code civil.

En l’absence d’éléments sur la situation financière des époux [M], ils seront déboutés de leur demande de délais présentée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens mis à la charge des époux [M], et aux frais irrépétibles au titre desquels ces derniers ont été condamnés in solidum à hauteur de 600 euros, sont infirmées.

Chacune des parties, succombant partiellement, conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que des dépens d’appel, alors que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes au titre des frais de réparation des dégâts et absence d’entretien et de l’indemnité d’occupation du 22 août au 28 octobre 2024 ;

Infirme le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant d’une part M. [E] [G] et d’autre part M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F], ordonné la libération des lieux et l’expulsion de ces derniers, en ce qu’il a débouté M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F] de leurs demandes de dommages et intérêts, et en ce qu’il a condamné M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F] aux dépens ainsi qu’à régler une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Vu l’évolution du litige,

Constate la reprise du bien immobilier situé [Adresse 2] par M. [E] [G] le 28 octobre 2024, et la résiliation à cette date du bail conclu entre d’une part M. [E] [G] et d’autre part M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2],

Constate que les demandes de libération des lieux, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et d’enlèvement des meubles sont devenues sans objet,

Condamne M. [E] [G] à payer à M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F] la somme de 2.996,23 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice matériel lié au remplacement de la douche et de leur préjudice financier lié à l’indexation du loyer,

Condamne solidairement M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F] à payer à M. [E] [G] la somme de 3.648,80 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre ;

Déboute M. [W] [M] et Mme [O] [M] née [F] de de leur demande de délais de paiement ;

Condamne chacune des parties à régler la moitié des dépens de première instance, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la notification à la sous-préfecture ;

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la procédure d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT