AFFAIRE : N° RG 25/00558 -

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION en date du 06 Février 2025 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

RG n° 1124000106

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MARS 2026

APPELANTE :

Madame [Q] [B] [C] [T] épouse [O]

née le 02 Mai 1953 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Anne-victoire MARCHAND, avocat au barreau D’ARGENTAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-14118-2025-02188 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMES :

Madame [W] [N] [E] épouse [J]

née le 20 Juin 1976 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [P] [L] [J]

né le 11 Mars 1975 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés et assistés de M^e Lori HELLOCO, avocat au barreau D’ARGENTAN

DEBATS : A l’audience publique du 19 janvier 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 19 mars 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

A compter du 1er septembre 2020, M. [Z] [J] et Mme [W] [E] épouse [J] (ci-après « les époux [J] ») ont donné à bail à Mme [Q] [T] épouse [O] une maison d’habitation située '[Adresse 3]' à [Localité 8], moyennant un loyer initial mensuel de 500 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 31 août 2020.

Invoquant une absence de chauffage dans le logement à la suite d’un défaut d’entretien, Mme [T] a donné congé dans le délai d’un mois aux époux [J], par courrier recommandé avec avis de réception du 17 janvier 2024, réceptionné le 23 janvier suivant.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024, remis à personne à M. [J] et à domicile à Mme [E] épouse [J], Mme [T] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers afin de les voir condamner à l’indemniser à hauteur de 6.765 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre septembre 2020 et février 2024.

Par jugement contradictoire du 6 février, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Mme [T] épouse [O] de sa demande de condamnation des époux [J] à lui restituer une partie des loyers de septembre 2020 à février 2024 du fait d’un préjudice de jouissance ;

— condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre du solde du loyer du mois de janvier 2024 ;

— condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre du délai de préavis de départ non respecté ;

— condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] épouse [O], aux dépens de la présente instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 10 mars 2025, Mme [T] épouse [O] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, Mme [T] épouse [O] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers le 6 février 2025 en ce qu’il a :

* débouté Mme [T] épouse [O] de sa demande de condamnation des époux [J] à lui restituer une partie des loyers de septembre 2020 à février 2024 du fait d’un préjudice de jouissance,

* condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 200 euros au titre du solde du loyer du mois de janvier 2024,

* condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 1.000 euros au titre du délai de préavis de départ non respecté,

* condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté Mme [T] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [T] épouse [O] aux dépens de l’instance,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner les époux [J] à verser à Mme [T] épouse [O] une somme totale de 6.765 euros de dommages et intérêts, soit 165 euros par mois, en réparation de son préjudice de jouissance de septembre 2020 à février 2024,

— débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [J] à verser à Mme [T] épouse [O] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [J] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [J] aux dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, les époux [J] demandent à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondée Mme [T] épouse [O] en son appel,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [T] épouse [O] de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner Mme [T] épouse [O] à une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner Mme [T] épouse [O] aux entiers dépens,

Subsidiairement, en cas de condamnation des époux [J] aux dépens, dire qu’ils seront dispensés de rembourser la part exposée par l’État au titre de l’admission à l’aide juridictionnelle partielle de Mme [T] épouse [O] conformément à l’article 43 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Mme [O] soutient que le système de chauffage au gaz du logement que les époux [J] lui ont loué n’a jamais fonctionné depuis son entrée dans les lieux, la contraignant à acheter des radiateurs électriques et un insert. Elle soutient que la température était de 11 degrés dans la salle de bains et que le chauffagiste intervenu à son domicile a attesté de la vétusté de la chaudière et d’un problème de boue présente dans le circuit de chauffage. Elle affirme avoir respecté son obligation d’entretien et explique que les ramoneurs, en décembre 2023, ont refusé de ramoner la cheminée car la gaine était cassée. Elle précise avoir adressé un courrier aux bailleurs le 22 janvier 2023 pour leur faire part des problèmes rencontrés, avant que son conseil, le 21 juillet 2023, leur adresse une mise en demeure de remplacer le système de chauffage, à laquelle M. [J] a répondu en confirmant que le changement était prévu. Elle ajoute que les huisseries et la véranda étaient affectées d’un défaut d’étanchéité qui n’a jamais été résolu malgré l’intervention de M. [J] et d’un artisan de sorte que l’eau pénétrait dans le logement. Enfin, elle indique que divers équipements du logement (la hotte de la cuisine, la VMC, certains interrupteurs, certains volets) ne fonctionnaient pas.

Les époux [J] contestent l’absence de chauffage et répondent que Mme [O] n’a pas satisfait à son obligation d’entretien des radiateurs. Ils se prévalent d’une attestation des locataires suivants qui indiquent que le système de chauffage était fonctionnel. Ils contestent également le défaut d’étanchéité des huisseries et la véranda, ainsi que le dysfonctionnement des équipements, considérant qu’ils ne sont pas justifiés.

Sur ce,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application des dispositions de l’article 1231-1 et de l’article 1353 du code civil, il appartient à la partie qui se prévaut d’une inexécution contractuelle, de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant.

Dans ce cas, le débiteur de l’obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il incombe à chacune d’elles de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, c’est par des motifs détaillés et pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté tout manquement des bailleurs.

En effet, les pièces produites par Mme [O] ne permettent pas de démontrer l’absence de chauffage. Les factures d’acquisition de radiateurs datant de plus d’un an après l’entrée dans les lieux, l’installation d’un insert dans le foyer de la cheminée qui serait intervenue plus de deux ans après la prise de possession, tout comme les deux photographies non datées et non circonstanciées d’un thermomètre et d’un thermostat affichant respectivement 11 et 14,8 degrés sont insuffisants à démontrer que le système de chauffage de l’habitation ne fonctionnait pas.

Le premier juge a pertinemment relevé que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement du 30 août 2020 ne fait mention d’aucun problème de chauffage et que Mme [O] n’a pas demandé au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans les 10 jours de son établissement ou durant le premier mois de chauffe comme le permettent pourtant les alinéas 4 et 5 de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le courrier du 22 janvier 2023 étant dépourvu d’accusé de réception, Mme [O] ne justifie pas avoir interpelé le bailleur sur la difficulté liée à l’absence totale de chauffage avant le 21 juillet 2023, soit presque trois ans après l’entrée dans les lieux et il ne ressort nullement du courrier de réponse de M. [J] du 1er août 2023 qu’il a reconnu l’absence de chauffage et s’est engagé à remplacer le système de chauffage. Il a au contraire répondu que le logement était équipé d’un système de chauffage au gaz opérationnel et qu’il suffisait à Mme [O] de remettre le gaz. Il a précisé avoir entrepris des démarches pour obtenir une aide au financement du remplacement du système de chauffage, tout en soulignant que ces travaux n’étaient, en l’état du système existant, pas obligatoire.

Comme l’a justement relevé le premier juge, si M. [P], gérant de la société SP Gaz, aux termes de son attestation relève un état vétuste de la chaudière et la nécessité de désambouer le circuit de chauffage, il n’évoque pas un niveau de chauffe insuffisant dans le logement loué par Mme [O].

L’attestation nouvelle produite en appel de M. [D], président de la société Gautier-[D], du 7 mars 2025, indiquant ne pas avoir pu effectuer le ramonage du conduit d’insert ne fournit pas davantage d’élément concernant le défaut de fonctionnement du système distinct de chauffage au gaz du logement.

En outre, les époux [J] communiquent une attestation de M. [A] et Mme [Y], locataires de la maison depuis le 15 mars 2024, qui attestent de ce que le système de chauffage est fonctionnel.

Enfin, en appel, Mme [O] ne fournit pas plus d’élément probant concernant le défaut d’étanchéité des huisseries et de la véranda et le dysfonctionnement des équipements qui résultent de ses seules affirmations.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1134 ancien alinéas 1 et 3 devenu articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, il appartient, d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation, d’en rapporter la preuve, d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de sa dette.

Aucun élément ne permet de remettre en cause, en appel, le défaut de paiement du loyer du mois de janvier 2024 à concurrence de 200 euros constaté par le premier juge sur le relevé bancaire des bailleurs du 2 février 2024 qui mentionne un virement de 300 euros de la part de la preneuse alors que le montant du loyer, aux termes du bail, est de 500 euros par mois.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] au paiement de ladite somme de 200 euros.

Sur la demande au titre du préavis

Le premier juge a justement rappelé qu’en application de l’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public, « (') Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3º Pour le locataire dont l’état de santé, constaté pour un certificat médical justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ".

Aux termes de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public.

Les parties au bail n’avaient par conséquent pas la possibilité de déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixant à 3 mois le délai de préavis du locataire.

Le congé délivré par Mme [O] a été notifié par courrier recommandé reçu le 23 janvier 2024 par les bailleurs. Le délai de 3 mois a donc commencé à courir à cette date pour expirer le 23 avril 2024.

Si Mme [O] se prévaut de la valeur de 200 euros de l’insert laissé dans le logement, aucun élément de preuve ne permet de corroborer cette évaluation.

Toutefois, comme le souligne l’appelante, il ressort du bail conclu par les époux [J] avec M. [A] et Mme [Y], postérieurement à la libération par Mme [O], que les nouveaux locataires ont pris possession de la maison le 15 mars 2024. Dans ces conditions, le montant du loyer du par Mme [O] au titre du préavis doit être limitée à la somme de 750 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile doivent être confirmés.

Par ailleurs, Mme [O] qui succombe majoritairement en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Elle sera condamnée à payer aux époux [J] une somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [T] épouse [O] à payer aux époux [J] la somme de 1.000 euros au titre du délai de préavis de départ non respecté ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [Q] [T] épouse [O] à payer M. [Z] [J] et Mme [W] [E] épouse [J] la somme de 750 euros au titre du délai de préavis de départ non respecté ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [T] épouse [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [Q] [T] épouse [O] à payer M. [Z] [J] et Mme [W] [E] épouse [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Q] [T] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT