AFFAIRE :N° RG 23/01519 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HHMR

ARRÊT N°

AB

ORIGINE : DECISION en date du 15 Mai 2023 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1]

RG n° 19/00943

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. CAFE-CINEMA DU GRAND BALCON

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN'

Assistée de M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIMEE :

VILLE DE, [Localité 1] représentée par son Maire en exercice

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Prise en la personne de son représentant

Représentée et assistée par M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e Marie MAC GRATH, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 04 décembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 12 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date des 14 et 16 novembre 1981 M., [W] a donné à bail commercial à la SNC, [A], [Y] et compagnie le hall d’entrée, la salle de cinéma et l’appartement 'à la suite', situés au rez-de-chaussée et au fond d’un immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 3] et s’accédant par un couloir situé à gauche de l’immeuble.

Par acte authentique en date des 16 et 23 décembre 1982, M., [W] a donné à bail commercial à la SA Le grand balcon les autres locaux dépendant du même immeuble aux fins notamment d’exploitation de son fonds de commerce de café restaurant hôtel sous l’enseigne ,'[Adresse 3]'.

Par acte authentique en date du 6 janvier 1984, M., [W] a vendu le dit immeuble à la SCI du val de Saire.

Aux termes d’un acte notarié du 29 mai 1984, un avenant au contrat de bail a été conclu entre la SCI du Val de Saire et la SA Le grand balcon dont M., [Y] était le représentant légal.

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 1985 la SNC, [A], [Y] et C^ie Eden cinémas a cédé à la société nouvelle du central cinéma (SNCC) son fonds de commerce de cinéma.

Par acte authentique en date du 15 juillet 1986 la SCI du val de Saire a consenti à la SNCC un bail à construction portant sur l’ensemble immobilier sis, [Adresse 4] à Cherbourg en vue d’y créer un complexe de cinq salles de cinéma, les parties s’obligeant à consentir conjointement une sous location à titre commercial à la SARL Café cinéma du grand balcon d’une surface de 15 m².

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 1986, la SARL Café cinéma du grand balcon a donné en location gérance à la SNCC son fonds de commerce de café limonadier exploité à, [Localité 3], [Adresse 5].

Par jugement en date du 4 août 1989 le tribunal de commerce de Cherbourg a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SNCC et l’a étendue à la SCI du val de Saire par jugement en date du 15 février 1991. Par jugement en date du 30 juillet 1991 le même tribunal a arrêté le plan de cession totale de l’entreprise dépendant du redressement judiciaire de la SNCC au profit de la société rennaise de diffusion cinématographie (SOREDIC). La vente a été régularisée par acte authentique du 2 septembre 1991 portant notamment cession par la SCI du val de Saire à la société SOREDIC de l’immeuble situé, [Adresse 6] dans lequel se trouvait le fonds de commerce de café limonadier.

Par jugement en date du 5 février 1993 le tribunal de commerce de Cherbourg a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location gérance du fonds de commerce de café limonadier du 4 décembre 1986 et ordonné l’expulsion de la SNCC.

Au début de l’année 2001, la société SOREDIC a fait édifier une cloison séparative entre l’espace bar situé au numéro, [Adresse 7] et le hall du cinéma situé au, [Adresse 8].

Par jugement en date du 22 mars 2002 confirmé dans ces dispositions par un arrêt de la cour d’appel de Caen en date du 23 octobre 2003, le tribunal de commerce de Cherbourg a notamment condamné la société SOREDIC à payer à la SARL Café cinéma du grand balcon la somme de 57.645 euros pour l’occupation illégale des lieux loués jusqu’à la date de l’assignation et une indemnité d’occupation mensuelle de 915 euros jusqu’à libération totale des lieux.

Par acte authentique en date du 22 décembre 2005 la société SOREDIC a vendu l’immeuble sis, [Adresse 4] à la ville de, [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 24 février 2006, la ville de, [Localité 4] a consenti un bail commercial portant sur le même immeuble à la SAS objectif cinémascope.

Par jugement en date du 24 avril 2006 confirmé dans ces dispositions par un arrêt de cette même cour en date du 3 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Cherbourg, retenant l’existence d’une voie de fait, a ordonné à la SOREDIC de démolir le mur construit séparant le local réservé à l’exploitation du snack bar du hall des cinémas et de remettre les lieux en leur état initial sous astreinte.

Le pourvoi formé contre l’arrêt du 3 juillet 2008 a été rejeté par arrêt du 5 septembre 2012.

Par jugement du 28 février 2014, le tribunal de commerce de Cherbourg a déclaré irrecevable l’action diligentée par la SARL Café du grand balcon contre la SAS objectif cinémascope en paiement d’une indemnité au titre de son occupation illégale sans droit ni titre des locaux et l’en a déboutée.

Par arrêt du 26 novembre 2015, la cour d’appel de Caen a confirmé pour l’essentiel ce jugement et, par décision du 24 mai 2017, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé à son encontre par la société Café cinéma du grand balcon.

Par exploit d’huissier délivré le 28 mars 2017, la ville de, [Localité 5] a signifié à la société café cinéma du grand balcon un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2017.

La ville de, [Localité 5] a refusé de faire droit à la demande en paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 150.000 euros qui lui a été présentée en réponse par la société Café cinéma du grand balcon.

C’est dans ces circonstances que par exploit d’huissier délivré le 27 septembre 2019, la société Café cinéma du grand balcon (ci-après désignée CCGB) a fait assigner la ville de Cherbourg-en-Cotentin devant le tribunal judiciaire de la dite ville aux fins de la voir condamner à lui verser cette indemnité.

La société SOREDIC est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal a :

— rejeté la demande d’indemnité d’éviction de la société Café cinéma du grand balcon,

— rejeté la demande en paiement de la société SOREDIC,

— rejeté la demande de la ville de, [Localité 5] au titre du caractère abusif de la procédure,

— fait masse des dépens et dit que les sociétés SOREDIC et Café cinéma du grand balcon sont condamnées à payer chacune la moitié de la totalité desdits dépens, dont distraction au profit de Maître, [X] sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Café cinéma du grand balcon à payer à la ville de, [Localité 5] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 23 juin 2023, la société Café cinéma du grand balcon a interjeté appel de cette décision, intimant la ville de, [Localité 5] et demandant la réformation dudit jugement en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnité d’éviction, l’a condamnée au paiement de la moitié des dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la ville de, [Localité 5] et a rejeté ses plus amples demandes.

Par ordonnance d’incident du 26 mars 2025, le conseiller de la mise en état, saisi par la société Café cinéma du grand balcon, a :

— déclaré irrecevable l’appel provoqué formé par la société Soredic,

— déclaré recevable la demande d’expertise formée par la société Café cinéma du grand balcon,

— rejeté la demande d’expertise formée par la société Café cinéma du grand balcon,

— condamné la société Soredic aux entiers dépens de l’incident avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL, [X] et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Soredic à payer à la société Café cinéma du grand balcon la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande d’indemnité de procédure formée par la ville de, [Localité 5].

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, la société Café cinéma du grand balcon demande à la cour de :

Réformant la décision entreprise,

— déclarer la Ville de Cherbourg-en-Cotentin irrecevable en sa demande tendant à voir « dire et juger inopposable à la Ville de Cherbourg-en-Cotentin le bail commercial dont se prévaut la SARL Café cinéma du grand balcon » pour se heurter à l’autorité de la chose jugée résultant des arrêts rendus par la cour d’appel de Caen les 3 juillet 2008 et 26 novembre 2015,

Subsidiairement,

— rejeter l’appel incident formé par la Ville de, [Localité 5],

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté la Ville de, [Localité 5] de sa demande tendant à voir " dire et juger inopposable à la Ville de, [Localité 5] le bail commercial dont se prévaut la SARL Café cinéma du grand balcon ",

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la Ville de, [Localité 1] de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande d’indemnité d’éviction de la société Café cinéma du grand balcon,

* dit que la société Café cinéma du grand balcon est condamnée à payer la moitié de la totalité des dépens, dont distraction au profit de Maître, [X], sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* condamé la Société Café cinéma du grand balcon à payer à la Ville de, [Localité 5] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes de la société Café cinéma du grand balcon,

Statuant à nouveau,

A titre principal

— condamner la Ville de, [Localité 5] à payer à la SARL Café cinéma du grand balcon une indemnité d’éviction de 150.000 euros augmentée d’une indemnité d’un minimum de 10 % et des frais de déménagement et réinstallation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

— condamner la Ville de, [Localité 5] à payer à la SARL Café cinéma du grand balcon une indemnité d’éviction de la somme de 54.186 euros augmentée d’une indemnité de remploi d’un minimum de 10 % et des frais de déménagement et de réinstallation et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— le cas échéant, avant-dire droit, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour afin de permettre à la cour de céans de disposer de tous les éléments permettant de déterminer :

* l’indemnité d’éviction qui sera due à la SARL Café cinéma du grand balcon, le montant de ladite indemnité devant être évalué au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire à la date de la décision de justice à intervenir qui liquidera l’indemnité d’éviction,

* ainsi que la valeur du droit au bail des locaux commerciaux sis, [Adresse 5] à, [Localité 6] objet du congé avec refus de renouvellement qui a été délivré le 28 mars 2017 à la requête de la Ville de, [Localité 5] à la SARL Café cinéma du grand balcon, en tenant compte du fait que le bail commercial est un bail « tous commerces », de la situation et de l’état des locaux,

En tout état de cause,

— débouter la Ville de, [Localité 5] de ses fins de non-recevoir et demandes,

— condamner la Ville de, [Localité 5] à payer à la SARL Café cinéma du grand balcon la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Ville de, [Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, la Ville de, [Localité 5] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande d’indemnité d’éviction de la société Café cinéma du grand balcon,

* fait masse des dépens et dit que les sociétés Soredic et Café cinéma du grand balcon sont condamnées à payer chacune la moitié de la totalité desdits dépens, dont distraction au profit de Maître, [X] sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* condamné la société Café cinéma du grand balcon à payer à la ville de, [Localité 5] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer ledit jugement dans les chefs de jugements suivants :

* rejeté les demandes de la Ville de, [Localité 5] au titre du caractère abusif de la procédure,

* rejeté les plus amples demandes de la Ville de, [Localité 5],

Statuant à nouveau,

— dire et juger la ville de, [Localité 5] recevable et bien fondée en son argumentation,

— dire et juger inopposable à la Ville de, [Localité 5] le bail commercial dont se prévaut la SARL Café cinéma du grand balcon,

— rejeter la demande de la SARL Café cinéma du grand balcon tendant au versement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 150.000 euros, outre les indemnités accessoires sollicitées,

Subsidiairement,

— constater que la SARL Café cinéma du grand balcon n’exploite plus le fonds de commerce depuis 1986 et qu’elle ne peut plus se prévaloir du statut des baux commerciaux,

— dire et juger que la SARL Café cinéma du grand balcon est défaillante dans l’administration de la preuve de ses prétentions ;

— rejeter la demande de la SARL Café cinéma du grand balcon tendant au versement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 150.000 euros, outre les indemnités accessoires sollicitées, ces demandes étant infondées,

— déclarer irrecevable la demande d’expertise avant-dire droit,

A titre subsidiaire, sur cette demande,

— la rejeter

En toute hypothèse,

— rejeter l’ensemble des moyens, demandes, fins et conclusions présentées par la SARL Café cinéma du grand balcon dans le cadre de la présente instance,

— condamner la SARL Café cinéma du grand balcon à verser à la Ville de, [Localité 5] une indemnité de 15.000 euros au titre de la procédure abusive engagée par la demanderesse à son encontre,

— condamner la SARL Café cinéma du grand balcon à verser à la Ville de, [Localité 5] une somme de 7.000 euros appréciée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accorder à la SELARL, [X] et associés représentée par Me, [X] le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur l’opposabilité du bail à la ville de, [Localité 3]

En l’espèce, la ville de, [Localité 3] s’oppose au paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL Café cinéma du grand balcon au motif qu’elle a acquis l’immeuble libre de droit et d’occupation, que le bail commercial dont se prévaut l’appelante n’a pas date certaine et qu’il lui est donc inopposable en application de l’article 1743 du code civil.

La SARL Café cinéma du grand balcon soulève l’irrecevabilité de la demande de l’intimée tendant à voir dire et juger que le bail commercial invoqué lui est inopposable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée résultant des arrêts de la cour d’appel de Caen des 3 juillet 2008 et 26 novembre 2015 et demande subsidiairement de rejeter cette demande qu’elle considère comme non fondée.

* sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du même code dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans le dispositif.

En l’espèce, si les arrêts de la cour d’appel de Caen des 3 juillet 2008 et 26 novembre 2015 ont bien reconnu dans leurs motifs l’existence d’un bail commercial au profit de la SARL CCGB, force est toutefois de relever que son existence n’a pas été expressément consacrée dans leur dispositif et qu’en tout état de cause, la question de l’opposabilité de ce bail à la ville de Cherbourg, qui a acheté l’immeuble antérieurement aux décisons en cause, n’a, dans le cadre de ces instances, ni été posée à la cour ni dès lors été tranchée par elle.

Ainsi, il ne peut être considéré que les arrêts en cause ont autorité de la chose jugée sur ce point.

Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la SARL CCBG doit être rejetée et la demande de la ville de, [Localité 3] aux fins d’inopposabilité du bail déclarée recevable.

* Sur le fond

L’article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

L’article 1328 ancien du code civil dans sa version applicable au litige énonce que les actes sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire.

Toutefois, même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un des trois procédés énumérés dans l’article 1328, il est opposable à l’acquéreur de l’immeuble dans le cas où ce dernier connaissait, lors de son acquisition, l’existence de ce bail.

Aux termes de l’acte de vente de l’immeuble au profit de la ville de, [Localité 3] en date du 22 décembre 2005, il est mentionné au paragraphe 'situation locative’ que le bien fait l’objet d’un bail précaire au profit de la société Objectif Cinémascope qui a pris fin le 31 mars 2005 et d’un bail d’habitation au profit de M., [Y].

En revanche, il n’est fait aucune référence à l’existence d’un bail commercial au profit de la SARL CCGB.

Or, la lecture de l’acte de cession montre que la ville de, [Localité 3] avait connaissance de l’existence d’un tel bail puisque d’une part, il est fait mention page 5 d’une lettre de sa part en date du 25 novembre 2004 adressée à la société SOREDIC dans laquelle:

— elle évoque les 'multiples contentieux qui existent entre d’une part la SOREDIC, et d’autre part Monsieur, [Y], et la société Café du grand balcon',

— elle demande à la société SOREDIC de lui confirmer son accord pour prendre en charge le coût des travaux de démolition du mur séparant le local réservé à l’exploitation du snack-bar du hall des cinémas (…) dans l’hypothèse où cette démolition serait ordonnée judiciairement,

et que d’autre part, il est précisé page 6 que la SARL CCGB a fait assigner la SOREDIC devant le tribunal de grande instance de Cherbourg par acte d’huissier du 5 octobre 2001 aux fins de lui voir ordonner de mettre fin à la voie de fait commise par la construction du mur, de démolir ledit mur et de lui remettre les clés de l’entrée commerciale principale de l’Odéon, l’assignation et les conclusions étant au surplus annexées à l’acte.

Il ressort de ces énonciations que la ville de, [Localité 3] savait parfaitement que la SARL CCGB détenait ou à tout le moins revendiquait un titre locatif tiré du bail originaire des 16 et 23 décembre 1982 dans l’immeuble pour l’exploitation d’un snack-bar et que l’édification du mur par la propriétaire du local était de nature à faire obstacle à l’exercice de cette activité.

La connaissance par l’intimée des ' multiples contentieux’ antérieurs permet de déduire qu’elle était manifestement au courant du jugement du tribunal de commerce de Cherbourg du 22 mars 2002, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Caen du 23 octobre 2003, qui a notamment condamné la société SOREDIC à payer à la SARL Café du grand balcon une indemnité pour l’occupation illégale des lieux loués.

En outre, il convient de rappeler que le litige introduit par la SARL CCGB le 5 octobre 2001a été tranché par la cour d’appel de Caen dans un arrêt du 3 juillet 2008, qui a jugé que le bail initial n’avait pas disparu du fait du bail à construction consenti par acte du 15 juillet 1986 et de la modification de l’assiette du bail d’origine et que l’acte du 15 juillet 1986 comportait la commune intention des parties de poursuivre l’exécution du bail de 1982 modifié par avenant du 29 mai 1984.

Cette décision est certes postérieure à l’acquisition de l’immeuble par la ville de, [Localité 3] mais elle corrobore sa connaissance des éléments du litige puisque l’assignation et les conclusions des protagonistes, comportant l’exposé de leurs moyens, étaient annexées au contrat de vente.

Il s’évince de ces observations que le bail commercial dont est titulaire la SARL CCGB, à supposer qu’il soit considéré comme dépourvu de date certaine avant la vente, est opposable à la ville de, [Localité 3], qui en a eu connaissance avant l’acquisition.

II. Sur le bien-fondé de la demande d’indemnité d’éviction

L’article L 145-8 du code de commerce dispose:

'Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.'

L’article 145-14 du même code énonce:

'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

Il résulte de ces textes que pour bénéficier d’une indemnité d’éviction, le locataire doit en premier lieu réunir les mêmes conditions que celles requises pour bénéficier du droit au renouvellement. Il doit notamment être immatriculé au RCS, être propriétaire d’un fonds de commerce et l’exploiter.

Le fonds doit faire l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. Il peut s’agir du même fonds ou d’un fonds régulièrement transformé. Il n’y a pas de condition d’exploitation personnelle. Le preneur conserve donc le droit au renouvellement de son bail même si le fonds de commerce dont il est propriétaire est exploité par un locataire-gérant.

Ce délai de trois ans se calcule à rebours en partant de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement.

L’alinéa 2 de l’article L 145-8 prévoit une exception à l’exigence d’une exploitation effective au cours des trois dernières années en cas de motifs légitimes.

En dehors des deux motifs prévus par les articles L 145-43 (stage de conversion ou de promotion professionnel) et L 621-29 du code de commerce (défaut d’exploitation pendant la période d’observation), l’appréciation de ces motifs est laissée au juge du fond et leur preuve incombe au preneur qui les invoque.

Les conditions d’application du droit au renouvellement s’apprécient à la date de signification du congé par le bailleur ou de la demande de renouvellement par le preneur et à la date d’expiration du bail, sauf en ce qui concerne la condition tenant à la durée d’exploitation laquelle s’apprécie à la date d’expiration du bail.

Par ailleurs, excepté pour le défaut d’immatriculation, les conditions doivent être maintenues pendant toute la durée de la procédure.

Il a été reconnu plus haut que la SARL CCGB était titulaire d’un bail commercial sur une partie des locaux acquis par la ville de, [Localité 3] et que ce bail était opposable à cette dernière.

D’autre part, l’appelante justifie de son immatriculation au RCS par la production de son extrait Kbis.

Pour s’opposer au paiement d’une indemnité d’occupation, l’intimée fait notamment valoir que l’absence d’exploitation du fonds depuis plus de 30 ans a fait perdre à l’appelante le droit au renouvellement du bail.

La SARL CCGB se prévaut de motifs légitimes de non-exploitation.

Le congé avec refus de renouvellement a été signifié à la SARL Café cinéma du grand balcon le 28 mars 2017 à effet au 30 septembre 2017.

En application de l’article L 145-8 susvisé, l’appelante doit justifier d’une exploitation effective au cours des trois dernières années ayant précédé la date d’effet du congé délivré par la bailleresse, soit sur la période du 30 septembre 2014 au 30 septembre 2017.

Il résulte de l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 23 octobre 2003 que la SNCC, locataire-gérante du fonds depuis le 4 décembre 1986 et placée en redressement judiciaire le 4 août 1989, en a abandonné l’exploitation le 1er avril 1990, date à laquelle elle a cessé de régler les loyers.

Il est constant que depuis lors, l’exploitation n’a jamais repris.

Cependant, la SARL CCGB justifie que malgré les multiples démarches et procédures qu’elles a initiées, témoignant de sa volonté constante de reprendre son activité commerciale, elle n’a jamais pu réintégrer les lieux en raison des obstacles mis par la société SOREDIC, cessionnaire de l’immeuble depuis le 2 septembre 1991.

En effet, il est établi par les différentes décisions de justice versées aux débats que:

— la SARL CCGB a poursuivi et obtenu, par jugement du 5 février 1993, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location-gérance et l’expulsion de la SNCC;

— la SARL CCGB a poursuivi et obtenu, par arrêt du 23 octobre 2003, l’indemnisation par la SNCC des dépenses nécessaires à la reconstitution des éléments de son fonds de commerce (enseignes, matériels, mobilier, réfection…) dont l’exploitation avait été abandonnée;

— dès septembre 1991, la société SOREDIC a fait couper l’alimentation électrique du local commercial, a partiellement occupé le local réservé au snack-bar en y installant un 'point-phone', des distributeurs de boissons et des panneaux d’affichage et a changé les serrures de la porte d’accès principale en conservant les nouvelles clés malgré les réclamations de la SARL CCGB , empêchant ainsi le libre accès à son commerce;

— entre janvier et mars 2001, la société SOREDIC a fait édifier un mur séparatif entre le hall du cinéma et l’espace réservé à l’exploitation du snack-bar 'pour mettre obstacle à toute possibilité d’exploitation’ par la SARL CCGB , 'le snack-bar étant désormais privé de tout accès au public', comme rappelé par l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 3 juillet 2008;

— ces voies de fait et cette occupation illégale ont conduit les juridictions à condamner la société SOREDIC à démolir le mur, à remettre les clés de l’entrée commerciale et à payer à la SARL CCGB des indemnités pour dépréciation du fonds et perte d’exploitation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, l’arrêt du 3 juillet 2008 a alloué à la SARL CCGB une indemnité pour résistance abusive en relevant que 'depuis septembre 1991 et malgré les diverses décisions de justice rejetant son argumentation, la société SOREDIC multiplie les agissements malveillants et les voies de fait dans le seul but de nuire à la société Café du grand balcon et de l’empêcher d’exploiter un fonds qui lui appartient'.

Il résulte de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 avril 2012 et du jugement du tribunal judiciaire de Cherbourg du 6 janvier 2016 que la société SOREDIC n’a pas été en mesure d’exécuter les condamnations prononcées contre elle (démolition du mur et rétablissement de l’accès de la SARL CCGB au local commercial) compte tenu du refus de la ville de Cherbourg de la laisser pénétrer dans ses locaux.

Le jugement du 6 janvier 2016 a débouté la société SOREDIC de sa demande contre la ville de, [Localité 3] en considérant que cette dernière n’avait jamais été partie aux instances judiciaires qui avaient abouti à la condamnation de la seule société SOREDIC, et qu’à défaut de toute condamnation de la commune de, [Localité 3] à ce titre, celle-ci ne pouvait être contrainte à autoriser la société SOREDIC à procéder aux travaux de destruction du mur litigieux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que depuis 1991, la SARL CCGB, qui n’a eu de cesse de revendiquer l’exercice de son droit d’exploitation et de multiplier les actions en ce sens, a été empêchée par la propriétaire des murs d’accéder aux locaux et d’y exercer son activité, ces éléments caractérisant des motifs légitimes de non-exploitation du fonds de commerce.

Le fait que le tribunal a rejeté la demande de la société SOREDIC tendant à être autorisée à démolir le mur au sein de l’immeuble appartenant à l’intimée ne fait pas disparaître le motif légitime de non-exploitation du fonds résultant de l’attitude fautive de la bailleresse, au droit de laquelle vient la ville de Cherbourg.

En outre, il ne peut être déduit du seul défaut d’exploitation pendant plus de 30 ans, imputable aux agissements du bailleur, la disparition définitive du fonds de snack-bar, ce alors que les décisions judiciaires antérieures ont toujours reconnu l’existence de ce fonds de commerce implanté dans le hall du complexe cinématographique, la propriété commerciale de la SARL CCGB, son droit au bail et l’opposabilité de ce bail à la ville de, [Localité 3].

Le moyen avancé par l’intimée, selon lequel la SARL CCGB aurait déjà été indemnisée de la perte de son fonds liée au refus de renouvellement, est également infondé.

En effet, les indemnités versées par la locataire-gérante et la SOREDIC en exécution de l’arrêt du 23 octobre 2003 au titre de la reconstitution des éléments du fonds de commerce, de sa dépréciation, des pertes d’exploitation et de l’occupation illicite des locaux ne réparent pas le même préjudice que celui causé au locataire évincé du fait du défaut de renouvellement du bail.

Au vu de l’ensemble de ces observations, l’appelante remplit les conditions pour prétendre au droit au renouvellement et donc à une indemnité d’éviction.

La SARL CCGB sollicite de ce chef la somme de 150.000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi d’un minimum de 10% et des frais de déménagement et de réinstallation, faisant valoir que son fonds de commerce a une valeur indéniable et que l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé.

A titre subsidiaire, elle demande de retenir l’évaluation du fonds proposée par l’expert judiciaire commis par le jugement du 5 février 1993 dans son rapport déposé le 14 avril 1997, représentant aujourd’hui la somme de 54.186 euros, et à titre encore plus subsidiaire une expertise avant dire droit.

La ville de, [Localité 3] réplique notamment que l’appelante ne fournit pas le moindre justificatif justifiant du montant de l’indemnité d’éviction sollicitée, que le fonds de commerce qui n’est plus exploité depuis 31 ans ne présente plus aucune valeur, que le rapport d’expertise susvisé est obsolète et que le droit au bail avait été valorisé 'en son temps’ à 17.500 euros par M., [G] expert, mandaté à titre amiable.

Elle conclut également à l’irrecevabilité de la demande d’expertise comme étant tardive au regard de l’article 915-2 al 2 du code de procédure civile qui dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Cette fin de non-recevoir mérite le rejet dès lors que le texte invoqué ne s’applique qu’aux prétentions sur le fond et non à la demande d’expertise qui constitue une mesure d’instruction.

Au surplus, cette mesure peut être ordonnée d’office par la cour et en tout état de cause sur le fondement des article 143 et 144 du code de procédure civile.

Au regard de l’insuffisance des éléments produits et de la technicité du litige, la cour estime nécessaire de recourir à l’avis d’un spécialiste à l’effet d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par la ville de, [Localité 3] à la SARL CCGB en application de l’article L 145-14 du code de commerce du fait du non-renouvellement du bail.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise avant dire droit sur le quantum de cette indemnité.

L’expert devra notamment se référer à l’acte du 15 juillet 1986 conclu entre la SCI du val de Saire et la SNCC et à l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 26 novembre 2015 qui a jugé que si le bail initial des 16 et 23 décembre 1982 s’est poursuivi entre la SARL CCGB et la SCI du Val de Saire aux droits de laquelle viennent la société SOREDIC et la ville de Cherbourg, c’est uniquement aux conditions prévues dans l’acte du 15 juillet 1986 c’est à dire sur une superficie de 15 m² et pour y exploiter l’activité de snak bar ou café limonadier.

Il convient également de rappeler que le montant de l’indemnité d’éviction est calculé, selon la méthode la plus appropriée, au moment où le préjudice est réalisé, soit au jour du départ effectif du locataire s’il quitte volontairement les lieux, ou à la date à laquelle le juge statue si l’éviction n’est pas réalisée. En revanche la consistance du fond doit être appréciée à la date du refus du renouvellement.

En l’espèce, la SARL CCGB a été empêchée de réintégrer les lieux depuis plus de 30 ans. Il ne s’agit pas d’un départ volontaire.

Dès lors, l’indemnité d’éviction devra être évaluée au jour le plus proche de l’éviction, c’est à dire à la date où le juge statue sur la liquidation de son montant.

III. Sur la demande indemnitaire de la ville de, [Localité 3] pour procédure abusive

L’action de la SARL CCGB étant accueillie, la ville de, [Localité 3] ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement est confirmé sur ce point.

IV. Sur les demandes accessoires

Il convient de réserver les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Café cinéma du grand balcon tirée de l’irrecevabilité de la demande de la ville de, [Localité 3] tendant à voir dire et juger que le bail commercial invoqué lui est inopposable ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la ville de, [Localité 3] tirée de l’irrecevabilité de la demande d’expertise ;

Infirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a débouté la ville de, [Localité 5] de sa demande visant à voir juger inopposable à son égard le bail commercial invoqué par la SARL Café cinéma du grand balcon et de sa demande indemnitaire pour procédure abusive et sauf en ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles qui sont réservés ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déclare la demande d’indemnité d’éviction formée par la SARL Café cinéma du grand balcon à l’encontre de la ville de, [Localité 3] bien fondée en son principe ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder M., [P], [J], expert près la cour d’appel de Caen, demeurant, [Adresse 9] 14280, [Adresse 10]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Port. : 06 80 72 13 84

Fax : 09 81 70 70 53

Mèl :, [Courriel 1]

lequel aura pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se faire remettre sans délai par les parties ou tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

afin de :

— visiter les lieux sis, [Adresse 1] à, [Localité 7] ;

— décrire le local objet du bail litigieux ainsi que les conditions d’exploitation ;

— fournir tous éléments permettant de fixer le montant du droit au bail du local commercial en cause ;

— fournir tous éléments permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la ville de, [Localité 3] à la SARL Café cinéma du grand balcon conformément à l’article L 145-14 du code de commerce ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en informer ;

Autorise l’expert, en tant que de besoin, pour lui permettre de remplir au mieux sa mission, à solliciter le service des Domaines afin de consulter les avis de mutations collectés par ce service dans le secteur géographique considéré,

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès qu’il aura été avisé du versement de la consignation à valoir sur la rémunération,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif,

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du Code de Procédure Civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

« Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge »,

« Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties »,

« L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées »,

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties,

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

Dit que les frais d’expertise seront avancés par la ville de, [Localité 3] qui devra consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour, avant le 27 mars 2026 étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Dit que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise,

Commet la présidente de la deuxième chambre civile et commerciale de la cour chargée du contrôle des opérations d’expertise pour surveiller les opérations d’expertise,

Réserve les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT