COUR D’APPEL DE CAYENNE

[…]

CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 20/

N° RG 19/00359

Société SIMKO

C/

X

ARRET DU 12 OCTOBRE 2020

APPELANTE :

Société SIMKO

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle A, avocat au barreau de GUYANE

INTIME :

Monsieur G J X exerçant sous l’enseigne GUYANE F

[…]

[…]

représenté par M^e Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE substitué par M^e Maurice CHOW CHINE, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS:

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2020 en audience publique et mise en délibéré au 13 Novembre 2020, avancé au 12 octobre 2020 les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

P Q, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

P Q, Présidente de chambre

Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre

Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me K-France VASSEAUX, Greffière, présente lors des débats

Madame N O, Greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique des 24 et 30 mars 2016, Madame B Z épouse de Monsieur C D-Y vendait à la SA d’économie mixte locale dénomée SOCIETE IMMOBILIERE de KOUROU ( SIMKO ) un terrain nu situé à MATOURY, lieu dit […]

Estimant que Monsieur G J X occupait sans droit ni titre sa parcelle, la société d’économie mixte SIMKO l’assignait par acte du 08 janvier 2019 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cayenne, lequel en raison d’une contestation sérieuse et de l’absence de trouble manifestement illicite renvoyait les parties à se pourvoir au fond.

Par acte du 24 mai 2019, la société d’économie mixte SIMKO relevait appel de l’ordonnance.

Selon avis du 13 juin 2020, l’affaire était fixée à bref délai conformément aux articles 905, 905-1et 905-2 du Code de procédure civile.

Dans les 10 jours de la notification de l’avis à bref délai, l’appelant signifiait le 21 juin 2020 la déclaration d’appel et l’avis à bref délai.

Dans le délai d’un mois de l’avis à bref délai, l’appelant déposait le 1^er juillet 2019 ses prémières conclusions. Par dernières écritures du 16 juillet 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SIMKO conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande au visa de l’article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile de :

— Dire que l’occupation de la parcelle constitue un trouble manifestement illicite

— Ordonner l’expulsion de Monsieur G J X et de tout occupant de son chef,

— Ordonner la remise en état des lieux, sous astreinte de 100 € par jour de retard dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— Condamner Monsieur X à lui rembourser les frais de démolition et d’enlèvement qu’elle aura dû exposer,

— Le condamner à une indemnité d’occupation de 200 euros.

par mois jusqu’à libération effective des lieux

— Lui allouer une indemnité de procédure de 3 000 euros.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle a découvert que Monsieur G J X entreposait un camion et sous-louait cette parcelle à des tiers sans disposer d’aucun droit sur ce terrain ni d’autorisation du propriétaire de la parcelle,

— que si la société GUYANE F a pu bénéficier d’un bail commercial signé avec l’ancien propriétaire, pour autant cette société a été radié du greffe du tribunal de commerce le 17 novembre 2010 et a été clôturé pour insuffisance d’actif en 2012,

— qu’elle entend viabiliser l’accès du terrain sur la RN2 pour y construire 15 logements,

— que Monsieur G J X ne justifie d’aucune activité professionnelle si ce n’est la sous-location du terrain à des tiers, qu’il n’existe dès lors aucune occupation continuer ininterrompue,

— que la clôture pour insuffisance d’actif de la société a entraîné sa disparition légale de la société,

— qu’il n’existe ni bail verbal ni bail commercial.

Dans le délai d’un mois des premières conclusions de l’appelante, Monsieur G J X déposait le 10 juillet 2019 ses écritures. Par dernières conclusions du 14 avril 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il conclut à titre principal à la confirmation de l’ordonnance et à titre subsidiaire il sollicite des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil

À l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’il exerce depuis plus de 20 ans une activité de collecte d’ordures ménagères exploitées sous l’enseigne GUYANE F,

— qu’il a signé un bail commercial le 10 décembre 2001 pour un terrain qui n’était à l’origine qu’un simple marécage,

— que le bail commercial contenait une clause expresse permettant de faire bénéficier du droit au bail toute nouvelle structure juridique créée de son chef,

— que suite à la liquidation judiciaire de la société GUYANE F, il a continué son activité en son nom personnel,

— que l’acquéreur ne pouvait ignorer sa présence sur le terrain, que le vendeur a caché l’existence du bail commercial ce qui ne saurait lui être reproché,

— qu’il existe une contestation sérieuse quant aux droits de propriété de la SIMKO,

— que le vendeur est devenu propriétaire du terrain que par le biais d’un acte de notoriété qui ne saurait faire foi,

— qu’il dispose d’un bail commercial par substitution, que cette clause est opposable à la SIMKO,

SUR CE, LA COUR,

Aux termes de l’article 809 du Code de procédure civile :

' le président peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.'

Sur l’origine de propriété

La vente de la parcelle litigieuse a été passée devant Maître K-L M, notaire à Cayenne les 24 et 30 mars 2016. L’acte rappelle que le vendeur détient la propriété du bien suivant acte de notoriété acquisitive reçue par devant le même notaire le 5 mai 2014, publiés au service de la publicité foncière de Cayenne le 19 mai 2014,

Le juge des référés est le juge de l’évidence, de sorte qu’au stade des référés ce document est suffisant pour prouver la propriété de Madame Z.

Sur la réalité de l’existance d’un bail

L’acte notarié ne porte mention d’aucun bail commercial opposable à l’acquéreur.

Monsieur G J X se prévaut d’un bail commercial, puis de la continuation de son activité exercée à son nom personnel

L’existence d’un bail commercial signé le 10 décembre 2001 entre Madame Z, venderesse du terrain et Monsieur X n’est pas contesté.

La SARL GUYANE F a fait l’objet par jugement du tribunal mixte commercial de Cayenne en date du 23 mars 2011 d’une liquidation judiciaire, puis par celui du 28 mars 2012 d’une clôture pour insuffisance d’actif.

Un jugement de liquidation judicaire n’entraine pas forcément la résilaition du bail commercial, il appartiendra au liquidateur de prendre la décision de le poursuivre en payant les loyers, de le céder ou de le résilier. En revanche lors de la clôture l’ensemble des actifs auront dû être être réalisés, et il est mis fin au bail, de sorte qu’au plus tard à la clôture de la procédure de liquidation juiciaire , M. X n’est plus titulaire du bail et ne peut plus se prévaloir de quelques clauses qui aient pu être convenues au bail.

Quant à l’existence d’un bail verbal qui aurait été convenu avec Madame Z pour la poursuite d’une activité en son nom personnel,

Monsieur G J X produit un extrait KBIS du 8 février 2019, sur lequel figure une activité de ramassage d’ordures et collectes d’objets ménagers à compter du 15 septembre 2014.

Il produit aussi pour en convaincre quatre 'quittances de loyer’ d’un montant de 300 euros chacune établies au nom de E F ( G J X ), le 7 janvier 2011, le 5 janvier 2012 et le 10 janvier 2013 soit à une date antérieure à la déclaration de son activité en nom personnel.

Quant à la quatrième d’un montant de 600 euros établie le 19 octobre 2014 au nom de G X, ce seul document, corroboré par aucun autre élément, ne peut matérialiser à lui seule la réalité de l’existence d’un bail verbal.

Par suite, il convient de constater que Monsieur G J X dépourvu de titre et dès lors occupant sans droit ni titre de la parcelle querellée, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illisite, aussi il convient d’ordonner son expulsion.

Sur la demande d’avoir à libérer, sous astreinte, les lieux de tous biens appartenant à Monsieur G J X ou de son chef ou à supporter le coût des démolistion

S’il n’est pas contestable qu’il appartient à l’occupant de quitter les lieux avec tous biens lui appartenant ou détenus de son chef, toutefois il n’en est pas de même de la question des constructions qui se trouvent sur le terrain.

En l’occurence, il est dit à l’acte de vente au titre du paragraphe : identification du bien – désignation – que le bien est vendu ' tel que le bien existe, s’entend, se poursuit, servitudes, mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception, ni réserve'

Au chapitre 'etat du bien’ on lit : l’acquéreur prend le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance du bien'.

Les procès verbaux de constat en date des 25 et 26 février 2019 dressés par Maître H I, huissier à Cayenne ( 973 ) montrent un terrain à l’état d’abandon, jonché de vieux véhicules pour certains envahis par la végération, de vieux baraquements non entretenus, inoccupés manifestement depuis longtemps de sorte la question de la condamnation de Monsieur G J X d’avoir à remettre en état le terrain relève d’une contestation sérieuse donc la compétence échappe au juge des référés.

En conséquence, il conveint de constater que Monsieur G J X qui ne peut justifier d’aucun titre, est occupant sans droit ni titre, qu’il convient d’ordonner son explusion, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au visa de l’article L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera laissé à Monsieur G J X un délai de 6 mois pour quitter les lieux et les débarasser des objets de son chef à compter de la signification du présent arrêt.

Monsieur G J X est en outre condamné à une indemnité d’occupation de 200 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux, en l’absence de remise de clè, Monsieur G J X devra signifier au propriétaire son départ par lettre recommandée avec acccusé de réception.

Succombant, Monsieur G J X est condamné à une indemnité de procédure de 1 500 euros et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe.

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Constate que Monsieur G J X est occupant sans droit ni titre.

Vu l’existence d’un trouble manifetement illicite,

Ordonne la libération des lieux situés […], PK1, RN1 lieu dit DIROCHAMBEAU EST, […] par Monsieur G J X et de tous occupants de son chef, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Ordonne à l’issue dudit délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef par application des articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique si besoin est, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur.

Condamne Monsieur G J X à une immennité d’occupation de 200 euros à compter du présent arrêt jusqu’à la libération des lieux qui sera effective par l’envoi d’un courrier recommandée avec accusé de récpetion adressé au propriétaire, ou du fait de son explusion.

Déboute la société SIMKO SAEM de sa demande d’astreinte.

Constate l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de condamnation aux frais de démolition et d’enlèvement , renvoie les parties sur ce point au fond.

Condamne Monsieur G J X à payer à la société SIMKO SAEM la somme de 1.500 euros en application des dispostions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur G J X aux entiers dépens et autorise Maître A à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier.

Le Greffier La Présidente de chambre

N O P Q