COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 31 Octobre 2013

XXX

RG : 12/02413

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’Y en date du 11 Octobre 2012, RG 11/12/277

Appelant

OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA SAVOIE – OPAC 73 dont le siège social est XXX prise en la personne de son représentant légal

assisté de la SCP GIRARD MADOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. C Z

né le XXX à XXX, n° 33 Les Grandes Pièces – 73220 X

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 01 octobre 2013 par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller, qui a procédé au rapport

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller

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FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2011, l’OPAC de la SAVOIE a donné à bail à C Z un appartement dans un immeuble 'Le Prairial C’ à 73220 X, à effet du 1^er février 2011.

Ayant reçu des plaintes dans le courant de l’été 2011, émanant de locataires voisins dénonçant plusieurs faits d’exhibitions sexuelles de ce dernier dans leur appartement ou dans les parties communes, elle a sommé C Z de cesser un tel comportement par lettre du 2 août 2011et elle a avisé les autorités de police.

C Z a été condamné par le tribunal correctionnel d’Y le 14 novembre 2011 à la peine d’un an d’emprisonnement dont huit mois assortis d’un sursis avec mise à l’épreuve pour exhibition sexuelle.

Par exploit d’huissier du 5 juin 2012, l’OPAC de la SAVOIE l’a fait assigner devant le tribunal d’instance d’Y aux fins de résiliation du bail et expulsion et aux fins de condamnation à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges et la somme de 700 € pour frais irrépétibles.

Par jugement du 11 octobre 2012, le tribunal d’instance d’Y a débouté l’OPAC de la SAVOIE de ses prétentions au motif qu’il ne rapportait pas la preuve que C Z avait réitéré ces faits après la sommation du 2 août 2011 alors qu’il avait été condamné pour des faits antérieurs à la sommation, puisque commis courant mars 2011 à X.

L’OPAC de la SAVOIE a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 novembre 2012.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 septembre 2013.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 5 février 2013 et signifiées à C Z qui n’a pas constitué avocat, par acte du 7 février 2013 remis à l’étude de l’huissier, l’OPAC de la Savoie demande à la Cour :

— de juger que Monsieur C Z ne respecte pas son obligation de jouissance paisible du logement qui lui est loué,

— de prononcer la résiliation du contrat de bail sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

— de dire que Monsieur C Z devra libérer des lieux, et ce sous astreinte, et à défaut d’ordonner son expulsion avec le concours de la force publique avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,

— de condamner Monsieur C Z à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,

— de lui allouer la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPAC de la SAVOIE fait valoir l’extrême gravité des manquements de C Z aux obligations découlant du contrat de bail, portant atteinte à la sécurité et à la moralité des autres occupants de l’immeuble et notamment des enfants.

Il reproche au tribunal d’instance de n’avoir pas pris la mesure de la gravité des faits sanctionnés par le tribunal correctionnel, alors que C Z a déjà réitéré ces faits à deux reprises envers des occupantes au sein de la résidence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués selon leur destination ;

Qu’aux termes de l’article 1729 du code civil, 'si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ;

Attendu que le contrat de bail du 24 janvier 2011 qui lie les parties dispose que 'en cas d’inexécution des conditions du présent contrat, et plus spécialement en cas de modification des lieux, de non occupation personnelle à titre de résidence principale et permanente comme en cas de cession, subrogation du droit au bail, sous-location totale ou partielle, troubles caractérisés de jouissance, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat, restée infructueuse, la présente location pourra être résiliée et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par l’office devant le juge du fond’ ;

Attendu qu’une telle clause subordonne la possibilité pour le bailleur d’obtenir la résiliation du bail à l’envoi d’une sommation préalable de se conformer au contrat ; que toutefois, cette exigence ne peut concerner que les situations ou des manquements répétés justifieraient la sanction de la résiliation, précisément à cause de leur caractère répété, malgré l’avertissement solennel du bailleur par voie de sommation ;

Qu’en revanche, elle n’exclut pas totalement qu’une résiliation judiciaire puisse être prononcée pour sanctionner une seule infraction au bail, irrégularisable, et dont la gravité est telle qu’elle justifierait la rupture du contrat ;

Qu’en l’espèce, la mise en demeure du 2 août 2011 visait un comportement exhibitionniste intolérable, sur la foi des seules informations communiquées par d’autres locataires et cette accusation ne permet pas de prononcer la résiliation du bail, à défaut de preuve de réitération de faits identiques, après sommation ;

Attendu que l’OPAC de la Savoie relève que la réalité et la gravité de faits imputables à ce locataire, commis dans l’immeuble, ont été postérieurement révélées par les termes du jugement public rendu par le tribunal correctionnel d’Y le 14 novembre 2011 ayant condamné C Z à la peine d’un an d’emprisonnement dont huit mois assortis d’une mise à l’épreuve durant trois ans, pour avoir 'courant mars 2011 à X, imposé à la vue de madame A B une exhibition sexuelle, dans un lieu accessible au regard du public, en l’espèce sans le consentement de la victime car elle dormait, dans la nuit, pénétré nu dans son appartement puis dans sa chambre, s’être assis sur un fauteuil à côté du lit, s’être masturbé’ ;

Mais attendu que ces faits, malgré leur gravité évidente, ne rendent pas impossible la poursuite du lien contractuel, dès lors que datant de plus de deux ans, ils n’ont pas été réitérés en l’état du dossier, qui n’a pas été complété sur le plan probatoire pour établir d’autres manquements malgré la motivation du premier juge.

Attendu que Monsieur Z a été pénalement sanctionné ;

Que l’OPAC ne justifie d’aucun dommage particulier ;

Qu’en conséquence, adoptant pour le surplus les motifs pertinents du jugement déféré, il y a lieu de le confirmer en toutes ses dispositions ;

Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’OPAC de la Savoie qui succombe doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Que sa demande d’indemnisation des frais irrépétibles n’est donc pas fondée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 octobre 2012 par le tribunal d’instance d’Y,

DEBOUTE l’OPAC de la Savoie de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles,

Laisse à sa charge les dépens.

Ainsi prononcé publiquement le 31 octobre 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.