COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Janvier 2017 RG : 15/01158 (RG XXX5/1207 joint par mention le 06/06/2015)

ET/MN

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 27 Mars 2015, RG 14/1554

XXX

XXX, dont le siège social est sis XXX prise en la personne de son représentant légal

assistée de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et de M^e V NICOLAS, avocat plaidant au barreau de LYON

*******

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES CHALETS DE LA DY, dont le siège social est sis XXX représenté par son syndic en exercice la société SARL la Régie du Mont Blanc, sise XXX – XXX

assisté de M^e V FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE,

Intimés

M^me BT CZ DA DE O, née le XXX à XXX – XXX

assistée de M^e P FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et de la SCP CHANTELOT NOEL THURIN, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE,

*****

M. AO CU CV CW C, né le XXX à XXX

sans avocat constitué M^me AU T CG C épouse G, née le XXX à XXX

sans avocat constitué

M^me BG CB CC BH épouse C, née le XXX à XXX

sans avocat constitué

M^me R BR C, née le XXX à XXX – XXX

sans avocat constitué

M^me AM BW C épouse A, née le XXX à XXX

sans avocat constitué

M^me AQ AR, demeurant XXX – XXX

sans avocat constitué

M^me BC BD, demeurant XXX – XXX

sans avocat constitué

*****

M. V X, né le XXX à XXX

et

M^me CW-AY DE CB AZ épouse X, née le XXX à XXX,

demeurant ensemble XXX

assistés de M^e Laure SAUTHIER GROLEE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et de M^e Adrien VERCKEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

*****

M. BO CJ AO C, né le XXX à XXX

sans avocat constitué M. AK V CO C, né le XXX à , XXX – XXX

sans avocat constitué

M^me R AT CS DE QUINCY, demeurant XXX

sans avocat constitué

*****

M. AE L – intervenant volontaire -, né le XXX à XXX – XXX

assisté de la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE

*****

Société DEWTON PROPERTIES LIMITED prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis XXX

assistée de M^e Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et de la SCP WATSON FARLEY & WILLIAMS LPP, avocats plaidants au barreau de PARIS

*****

Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété LE PREMIER DECORDEE pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur AA AB, demeurant XXX – XXX

sans avocat constitué

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE TOBOGGAN, dont le siège social est sis XXX prise en la personne de son représentant légal

sans avocat constitué

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TOTEM, dont le siège social est sis XXX prise en la personne de son représentant légal

sans avocat constitué

*****

SARL LES CHALETS PREMIER DE CORDEE, dont le siège social set sis XXX prise en la personne de son représentant légal assistée de M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

et de la SCP LE SOLLEUZ-LORICHON, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE,

*****

Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété BM BN, dont le siège social est sis XXX prise en la personne de son représentant légal

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 11 octobre 2016 avec l’assistance de Madame AM DURAND, Greffier, en présence de Ludivine Becquet, assistante de justice,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui a procédé au rapport,

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame BT De O a saisi le tribunal de grande instance de Bonneville pour voir juger que les parcelles dont elle est propriétaire, situées à XXX, cadastrées section XXX, BZ, 2951, 2952, 1847, 1846 sont enclavées et sur le fondement de l’article 682 du Code civil obtenir leur désenclavement selon le projet numéro 2 de l’expert judiciaire Monsieur D et subsidiairement selon le projet numéro 4.

Cette juridiction, par un jugement en date du 27 mars 2015 a :

— dit que les parcelles cadastrées à XXX, section XXX -BZ-2951-2952-1847-1846 appartenant à Madame De O sont enclavées,

— dit que les dispositions de l’article 684 du Code Civil ne sont pas applicables et le chemin de desservitude doit être recherché par application des articles 682-683 du Code Civil,

— dit que le désenclavement des parcelles cadastrées XXX-BZ-2951-2952-1847-1846 s’effectuera depuis la voie publique (chemin de Moëttieux) selon le projet n° 4 de l’expert D par les parcelles 3716-3723-3725 (Dewton Properties-E) sur le chemin de la Dy puis par la parcelle 11° 5166 (Syndicat des copropriétaires de la copropriété Chalets de la Dy) et la parcelle XXX971 (SCI Les Moussoux) selon le plan établi en annexe 9 du rapport d’ expertise judiciaire annexé au jugement,

— dit que le passage des canalisations s’effectuera en limite de la propriété de la copropriété la Dy (n° 5166) et de la propriété BD-Dewton Properties (n° 3723-3716-3725),

— condamné Madame De O à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Chalets de la Dy la somme de 6 000 € (six mille euros) à titre d’indemnité compensatrice,

— condamné Madame De O à payer à la SCI Les Moussoux les sommes de :

* 16 000 € (seize mille euros) à titre d’indemnité pour la perte d’usage de superficie due à 1'emprise, sur la parcelle XXX971,

* 10 000 € (dix mille euros) en réparation du préjudice de jouissance,

— débouté la SCI Les Moussoux de sa demande d’indemnité au titre de la perte de valeur vénale du chalet sis sur la parcelle XXX,

— dit que les indemnités allouées à la SCI Les Moussoux et au Syndicat des copropriétaires de la copropriété La Dy devront être payées par Madame De O dans un délai de deux mois suivant la publication au Service de la Publicité Foncière de Bonneville du jugement aux frais de la demanderesse,

— débouté Madame De O et les défendeurs de toute demande de dommages et intérêts pour procédure ou résistance abusive,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné Madame De O aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de la SCP Ballaloud Aladel, de la Selarl FDA, de la SCP Le Solleuz-Lorichon et de Maître Perini.

XXX a fait appel de la décision par déclaration au greffe en date du 27mai 2015 (RG 15- 1158) de même que le syndicat des copropriétaires de la résidence ' Les Chalets de la Dy ' par déclaration du 3 juin 2015 (RG XXX5-1207). Les dossiers ont été joints au stade de la mise en état.

XXX, dans ses conclusions en date du 9 décembre 2015 demande à la Cour de :

— infirmer la décision et statuant à nouveau,

— constater que les parcelles de madame De O ne sont pas enclavées, qu’elle a elle même créé l’enclavement par recherche de profit et sans contester la décision administrative de refus du certificat d’urbanisme,

— débouter madame De O de l’ensemble de ses demandes, – condamner madame De O à payer une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement prendre acte de ce qu’elle ne s’oppose pas au projet n°2 de l’expert judiciaire qui lui parait être le meilleur, en raison d’une faible pente, bien que plus long par le chemin de la persévérance,

Très subsidiairement, si le tracé n°4 était retenu, ne suivre que partiellement le projet expertal pour en modifier le tracé en disant qu’il commence sur le chemin de la Dy et y continue pour se prolonger par le droit de passage et de servitude conventionnelle de madame O, passant sur la parcelle G 5166,

— déclarer la SCI Les Moussoux fondée en sa demande de réparation du préjudice subi, soit 32 000 € pour 40 m² retirés à la parcelle 1968, 20 000 € pour trouble du voisinage lié au passage, au bruit ou odeurs, 492 000 € pour dévaluation du chalet en raison de la mise en danger des occupants des deux chalets et risque d’endommagement de ceux-ci,

— déclarer la SCI Les Moussoux bien fondée en sa demande de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter madame De O de son offre de paiement des indemnités fixées en rejetant l’estimation de monsieur E de mars 2013,

— confirmer que les indemnités allouées devront être payées dans les deux mois de la publication au service de la publicité foncière de Bonneville,

— condamner madame De O aux entiers dépens de référé, expertise, première instance et appel, avec distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon.

Elle souligne la particularité du terrain, qui présente une déclivité importante et la nécessité du maintien de déviateurs en pierres, s’agissant d’un couloir d’avalanches et de coulées de pierres et de boue, avec présence d’un cours d’eau dont le tracé ne doit pas être modifié. Elle conteste l’enclavement dans la mesure où plusieurs parcelles de madame De O donnent directement sur la voie publique, le chemin du Bourselet, à savoir les XXX965, 1966, 2951 et 2952 et que l’enclave résulte de la seule volonté de la propriétaire de construire deux chalets au lieu d’un seul. Elle bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle G XXX, se prolongeant sur la parcelle 2487, vers la BZ de madame De O. Si le tracé n°2 est plus dommageable, il appartient tout de même à madame De O d’en assumer les conséquences financières. Il a l’avantage d’emprunter une partie carrossable de faible pente et de ne pas créer de trouble important puisqu’il passe en contrebas du chalet des époux X. Elle soutient le caractère difficilement réalisable du tracé n°4, en raison de la déclivité, du couloir d’avalanches ce qui serait contraire au principe de précaution et insiste sur les troubles du voisinage qu’elle subira. Il y aurait également une gêne apportée à l’écoulement naturel des eaux. La servitude de passage conçue en 1959 pour un usage piéton ou agricole ne serait pas adaptée pour la desserte d’une parcelle constructible. Pour l’indemnisation du terrain, elle sollicite une base d’évaluation à 800 € le m².

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 16 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalets de La Dy, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement, qui a retenu le tracé n°4, Statuant à nouveau,

— dire que la desservitude s’effectuera par le tracé n°2 ou mieux encore le tracé 2bis, proposé par le cabinet I,

— juger que la servitude de canalisations s’effectuera en limite de la propriété 5166 et des parcelles 3723, 3716 et 3725,

— condamner madame De O à lui payer une somme de 6 000 € à titre d’indemnité compensatrice pour le passage des canalisations enterrées,

A titre subsidiaire, en cas de tracé n°4,

— condamner madame De O à lui payer une somme de 131 645 € pour le droit de passage,

— condamner la même à lui payer une somme de 6 000 € sur l’indemnité pour canalisations et 15 000 € pour trouble de jouissance,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes adverses,

— condamner madame AD à lui payer ou qui mieux le devra, la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Fillard.

Il admet l’existence d’une servitude de passage concédée dans un acte de 1959, pour traverser jusqu’aux parcelles dont madame De O est propriétaire, mais dont le tracé ne peut être modifié, ce que fait à tort la proposition du tracé n°4. La distance à parcourir pour le tracé n°2 a été surestimée par l’expert, car la montée de Moëttieux est devenue publique sur les parcelles 3473 et 3471 et seule la longueur depuis la parcelle 3602, est à prendre en compte soit 80 mètres comparés à 90 mètres et si l’on tient compte de l’existant de seulement 30 mètres. Les aménagements à réaliser seraient réduits et la pente de l’ordre de 3 %. Le tracé 4 passe à proximité de garages, présente des risques de collision et serait un danger pour les personnes et les biens, avec entre autres, un manque de visibilité et un dommage visuel lié aux virages et talus qui seront indispensables à créer. S’il était tout de même retenu, l’indemnité chiffrée par l’expert à hauteur de 57 450 € serait insuffisante et il le chiffre à un montant total de 131 645 € outre 15 000 € pour trouble de jouissance.

La société des Chalets Premier de Cordée, ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 12 janvier 2016, demande à la Cour de :

— déclarer irrecevables les prétentions de monsieur L, intervenant volontaire, faut d’intérêt à agir, à défaut, rejeter ses demandes,

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré,

— dire que les parcelles de madame De O ne sont pas enclavées car bénéficiant d’une servitude de passage conventionnelle selon acte du 26 août 1959, – constater que l’enclave résulte de la division de la parcelle anciennement XXX,

— déclarer irrecevable la demande en désenclavement et la rejeter,

— condamner madame De O à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement,

A titre infiniment subsidiaire, si le tracé n° 2 était retenu,

— condamner madame De O à lui payer une somme de 101 077.52 € pour la réalisation de travaux de terrassement et d’un mur de soutènement, 8 000 € au titre du préjudice de vue, 7 500 € pour l’augmentation des passages de véhicules, et à participer aux frais d’entretien du chemin de la Persévérance, de déneigement et d’évacuation de la neige, au prorata de la surface construite sur la parcelle,

— dire que le passage des canalisations se fera en limite de la propriété 5166 et 3723, 3725 et 3716,

En tout état de cause,

— condamner madame De O ou qui mieux le devra à lui payer une somme de 10 000 € pour la première instance et de 5 000 € pour l’appel, sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner les mêmes aux dépens avec distraction au profit de M^e Dormeval, avec les frais d’huissier de justice, traduction et expertise.

La société expose qu’il n’y a pas enclave en raison de la servitude conventionnelle concédée en août 1959 et de l’engagement pris par les propriétaires à l’époque de la parcelle 1960, de concéder à monsieur Y et ses ayants droits un passage de 4 mètres en cas de partage ultérieur. S’il fallait l’admettre, le tracé n°4 est le moins dommageable, il ne coupe pas la propriété X en deux, il ne passe pas à proximité de lieux de vie mais seulement de garages et se situe en grande partie sur les parcelles ayant une origine commune avec le fonds à desservir. Le chemin de la Persévérance est un chemin privé, il n’est jamais devenu une voie publique, jamais il n’y a eu de délibération en ce sens du conseil municipal et le projet, évoqué dans la décision de 1979, n’a jamais abouti, aucune preuve en ce sens n’est d’ailleurs produite.

XXX, qui sert de stationnement aux parapentistes et manque de visibilité, serait dangereux. Pour le cas où la Cour retiendrait un désenclavement par sa propriété, la société des Chalets Premier de Cordée demande la prise en compte de l’absence de soubassement sur le chalet, sa fragilité afin de réaliser aux frais du fonds dominant, un mur de soutènement et divers travaux de consolidation. Elle présente aussi les éléments de ses préjudices quant au passage des véhicules, au déneigement, à la servitude de canalisation.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 12 mai 2016, la société Dewton Properties Limited demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu le tracé n°4 de l’expertise judiciaire, – statuant à nouveau, retenir le tracé n°2 pour desservir les parcelles de madame De O,

— dire que les canalisations seront enterrées en limite des parcelles 5166 et 3723, 3725 et 3716,

— condamner madame De O à lui payer une somme de 15 000 € pour l’indemniser du passage des canalisations, à parfaire selon expertise,

A titre subsidiaire, si le tracé n°4 était retenu,

— ordonner un complément d’expertise pour déterminer l’emprise exacte sur ses parcelles et l’indemnisation à fixer,

— condamner madame De O à lui payer une somme provisionnelle de 100 000 € au titre du droit de passage, et 15 000 € pour le passage des canalisations, ainsi que 15 000 € pour le trouble de jouissance,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes adverses,

— débouter la SARL Les Chalets Premier de Cordée, les époux X et monsieur L de leurs demandes contraires aux siennes,

— condamner madame De O ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Puig, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle est propriétaire des parcelles 3723, 3725 et 3716 depuis juin 2012, n’a pas participé à l’expertise dont les conclusions ont été déposées en mai 2012 et rappelle que selon un acte du 26 août 1959, la parcelle n°5166 (ex-1961) est grevée d’une servitude de passage conventionnelle qui traverse en ligne droite selon un plan annexé à l’acte. En application des articles 701 et 702 du code civil, elle conclut que l’assiette de cette servitude ne peut donc être modifiée sauf à l’initiative du propriétaire du fonds servant, ce qui exclut le tracé n°4. De plus, il doit être tenu compte pour le désenclavement, des règles d’urbanisme et de la sécurité des personnes et des biens. Le tracé n° 2 est le plus court compte tenu d’une décision prononcée le 24 avril 1985 par le tribunal de grande instance de Bonneville et compte tenu de l’existant, il ne reste que 30 mètres à aménager qui permettront de jouir correctement du terrain situé de part et d’autre de la servitude. Le chemin n°4 par manque de visibilité crée un danger pour les usagers et pose difficulté pour les manoeuvres, les croisements, avec une forte pente, déconseillée à de telles altitudes.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 7 mars 2016, monsieur V X et son épouse, AY AZ, demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a admis l’enclave alors qu’il existe une servitude conventionnelle et sanctionner la procédure abusive de madame De O par l’allocation d’une somme de 10 000 € à leur profit, outre 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeter les demandes infondées et tardives de monsieur L et de la société Dewton Properties Limited en vue d’une expertise complémentaire, A titre subsidiaire, en cas d’enclave admise,

— juger que cette enclave est volontaire,

— rejeter les demandes de désenclavement,

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré,

— faire droit aux mêmes demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et frais irrépétibles,

A titre plus infiniment subsidiaire, si le tracé n°2 était retenu,

— fixer leur préjudice à la somme de 150 400 € hors frais de création d’un nouvel emplacement de stationnement et de modification de l’emprise, et 300 000 € pour perte de valeur vénale en réparation du trouble subi,

En tout état de cause,

— condamner tous succombants à leur verser la somme de 4800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’huissier de justice pour la signification des conclusions aux parties non constituées, avec distraction au profit de M^e Sauthier Grolée.

Ils reprennent l’argumentation déjà développée par d’autres parties sur l’existence d’une servitude conventionnelle permettant d’exclure toute notion d’enclave et la négligence de madame De O, après un certificat d’urbanisme défavorable, à ne pas s’être défendue pour en attaquer la validité, préférant imposer des contraintes de passage aux propriétés voisines. Une décision de la cour d’appel de Chambéry, en date du 27 octobre 1987, a écarté ce passage sur la propriété X pour désenclaver des parcelles de madame De O, ils invoquent donc l’autorité de chose jugée de cette décision qui doit conduire à écarter le tracé n°2 qui diviserait leur propriété en deux morceaux. Le tracé numéro 4 reste le plus court et le moins dommageable pour passer à plus de 25 mètres des habitations. Ils soulignent les discordances dans le rapport d’expertise judiciaire sur la valeur du m², 400 € ou 800 € selon les cas, sans justification particulière. Ils soulignent que le tracé n°2 les priverait de 4 places de stationnement, dont ils ont besoin de sorte qu’une reconstruction avec mur de soutènement serait nécessaire.

Dans ses conclusions récapitulatives en date du 12 septembre 2016, monsieur AE L demande à la Cour de :

— le recevoir en son intervention volontaire,

— dire que le désenclavement devra se faire par le trajet n°2 et subsidiairement conformément à l’alternative préconisée par monsieur Z AH, géomètre expert, – le cas échéant, désigner un expert pour établir le tracé définitif de la servitude de passage selon ce projet alternatif,

— statuer ce que de droit sur les dépens qui comprendront les honoraires de M^e Z-AH avec distraction au profit de la Selarl FDA.

Il soutient son intérêt à agir dans la procédure en qualité d’usufruitier du lot XXX de la copropriété La Dy. Sur le fond, il affirme que le trajet n°2 qui n’a pas été retenu par le tribunal est le plus court et le moins dommageable et qu’il peut encore être amélioré. Il ne passerait qu’à 10 mètres de l’habitation des époux X, ne desservant qu’un seul chalet. Ce dernier aurait fait une grossière erreur en estimant à 203 mètres la longueur de ce passage alors qu’il n’est que de 87 mètres, correspondant essentiellement au chemin de la Persévérance qui existe déjà, avec seulement 29 mètres à créer sur la propriété X. Le déclassement en voie privée du chemin des Moëttieux a été annulé par le tribunal administratif de Grenoble le 21 juillet 1982 et ipso facto, la voie est donc redevenue publique sans que la commune n’ait à intervenir. Le tracé n°4 interdit l’usage du parking dépendant de la copropriété La Dy et l’emprise dessinée par monsieur D constitue une expropriation d’utilité privée illégale, en ce qu’elle empiète sur l’emplacement du garage à construire. La construction d’une voie de circulation en forte pente aurait un impact visuel et environnemental désastreux dans ce site exceptionnel outre le fait que monsieur B et monsieur E considèrent qu’il sera impossible avec une telle pente et en hiver à des véhicules légers ou engins de travaux publics de l’emprunter. L’article 684 du code civil n’est pas applicable alors que l’acte du 26 août 1959, loin de créer l’enclavement, le supprime au contraire par la création d’une servitude de passage de 4 mètres figurée au plan de monsieur N, géomètre, le 20 juillet 1959. L’arrêt du 27 octobre 1987 n’a pas autorité de chose jugée.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 26 février 2016, madame BT De O, demande à la Cour de :

Au principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

A titre subsidiaire,

— elle s’en rapporte à justice sur le projet n°2 avec fixation des indemnités conformément au rapport de monsieur E en date de mars 2013, si tant est que les bénéficiaires en fassent la demande,

— débouter les appelants et appelants incidents de leurs demandes autres et faramineuses,

En tout état de cause,

— condamner les appelants ou qui mieux appartiendra à lui payer une somme de 5 000 € en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’instance, de référé, d’expertise et d’appel, avec distraction au profit de M^e Forquin.

Elle explique qu’ayant le projet de construire sur les parcelles dont elle est propriétaire, elle s’est vu refuser le certificat d’urbanisme au motif d’une desserte insuffisante et d’une pente trop importante. Elle rappelle la longueur particulière des opérations d’expertise entre la désignation de monsieur D le 3 avril 2009 et le dépôt de son rapport définitif le 5 juin 2012, soit 3 ans plus tard, et le fait qu’elle a fait compléter cette expertise par un avis technique de monsieur E, géomètre expert, qui privilégie le projet 2 et propose des indemnités pour les fonds servants, en considérant que l’accès retenu par monsieur D n’est pas valide en raison de la pente. En revanche, sur les canalisations le passage devrait se faire sur la parcelle 5166 et 3723, 3716 et 3725. Madame De O s’étonne que l’on conteste l’état d’enclave de ses parcelles dont deux sont constructibles de sorte qu’elle est en droit de réclamer un accès suffisant alors que les servitudes conventionnelles concédées il y a 50 ans, ne lui donnent pas accès à la voie publique.

Monsieur AO C, madame BG BH, monsieur AK C, personnellement assignés, madame AU C épouse G, madame R C, madame AM C épouse A, madame AQ AR, madame BC BD, monsieur BO C, madame R AT CS de Quincy, la SCI le Tobogan, la SCI Totem, le syndicat des copropriétaires BM BN, régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2016.

Motivation de la décision :

* sur la recevabilité de certaines parties :

L’engagement pris en 1959 par les propriétaires de la parcelle cadastrée XXX, de concéder une servitude de passage de 4 mètres de large dans l’endroit le plus court et le moins dommageable de cette parcelle, en cas de partage ultérieur de cette dernière, ne s’est jamais concrétisé dans un acte authentique. Dès lors on ne peut constater autre chose que la réalité actuelle, le passage n’existe pas sur le plan juridique sur l’ancienne parcelle 1960 et madame De O conserve un intérêt à défendre l’accès à ses parcelles depuis la voie publique pour un projet de construction.

Monsieur L est copropriétaire dans la résidence ' Chalet de Dy ', il dispose d’un jardin privatif dont la jouissance pourrait être perturbée par la création d’un passage de véhicules plus important au profit des parcelles voisines, ce qui caractérise son intérêt à faire valoir ses droits et à s’opposer éventuellement à la demande, même si effectivement il n’y a pas d’emprise sur le terrain dont il a la jouissance privative. Il sera donc également déclaré recevable à faire valoir ses moyens dans l’instance.

* sur l’existence d’une enclave des parcelles de M^me De O :

L’article 682 du code civil consacre le droit pour chaque propriétaire dont le fonds est enclavé ou qui n’a pas une issue suffisante sur la voie publique, d’obtenir sur le fonds de ses voisins, un droit de passage nécessaire à lui assurer une desserte satisfaisante de son fonds à charge pour lui de verser en contrepartie, une indemnité correspondant au dommage subi par eux.

Comme l’a déjà relevé le tribunal de grande instance, la servitude conventionnelle établie par l’acte de partage Y du 26 août 1959, suivant un tracé A.B.C.D.E.F.G.H.I.K est insuffisante à la desserte des parcelles constructibles de madame De O qui exige une issue sur la voie publique, ce qui n’est actuellement pas le cas. On ne peut faire grief à madame De O de vouloir exploiter tous les attributs de son droit de propriété et de mettre en oeuvre la constructibilité de ses parcelles pour imposer à son voisinage un tracé de désenclavement. La commune de Chamonix est en effet très recherchée et profiter de telles opportunités ne constitue pas un abus de droit, tandis que plusieur sociétés civiles immobilières existent dans les environs avec la même recherche d’opportunités immobilières et sans doute de profit. La mise en oeuvre des articles 701 et 702 du code civil ne se pose pas dans le présent litige, car la servitude conventionnelle n’étant pas adaptée, son tracé n’est pas modifié, mais est instituée une servitude de passage d’origine légale, en raison de l’enclave qui doit être démontrée. Le fondement juridique est donc sensiblement différent.

L’article 684 du code civil dispose que lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, l’article 682 du code civil est alors applicable.

En l’espèce, l’acte de partage établi devant M^e Milan, notaire à Chamonix, le 26 août 1959, qui concerne Maurice Y et T Y veuve M énonce douze articles à partager entre eux, parmi lesquels ne figure pas la parcelle XXX, qui seule permettait l’accès à la voie publique. L’enclave ne résulte donc pas de la division faite dans cet acte de 1959 et les conditions de mise en oeuvre de l’article 684 du code civil ne sont pas remplies. Il convient toutefois de ne pas omettre le rappel des conditions particulières énoncées dans l’acte aux termes desquelles les parties ayant prévu la difficulté d’accès, ont inséré une clause par laquelle, madame M, propriétaire indivise avec sa soeur madame De O, de la parcelle voisine 1960, s’étaient obligées à concéder à monsieur Y, co-partageant ou à ses ayants droits, un droit de passage de 4 mètres de largeur dans l’endroit le plus court et le moins dommageable de cette parcelle, en cas de partage ultérieur de cette dernière.

* sur la recherche d’une solution de désenclavement :

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court, du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

* sur la portée de l’arrêt de la cour du 27 octobre 1987et la chose jugée :

Selon l’article 1351 du code civil ' l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elle et contre elles en la même qualité '.

L’arrêt prononcé le 27 octobre 1987 se rapportait à une demande de désenclavement des parcelles 3233 et 2603, propriétés de monsieur AI J, il n’y a donc à cet égard pas identité de demande, de cause, et de parties, prises en la même qualité. Monsieur J était alors demandeur au désenclavement à l’encontre de son voisinage, dont en particulier monsieur et madame X. La recherche d’un tracé de désenclavement pour les parcelles de madame De O n’est donc pas influencée par la solution donnée dans le précédent litige.

* sur les conclusions de l’expert judiciaire :

Monsieur D, cela a été rappelé ci dessus, a déposé ses conclusions après un délai particulièrement long, de plus de trois ans, qui a mis les parties à même de présenter observations et critiques et éventuellement de lui communiquer des avis techniques divergents en temps utile pour qu’il exprime ses réponses techniques. Malgré ce délai, plusieurs éléments ont été présentés postérieurement à ses conclusions. Monsieur I propose, en octobre 2015, un tracé 2 amélioré sans analyse de la constructibilité restante sur les parcelles concernées qui ne convainc pas outre le caractère non contradictoire des travaux menés dans l’intérêt de l’un ou l’autre des plaideurs, qui ne présente pas les mêmes garanties qu’une expertise judiciaire.

Au terme de ses opérations, monsieur D a envisagé quatre tracés différents, dont en particulier celui retenu en 1987 par la cour d’appel de Chambéry, au profit de monsieur J, dénommé le chemin des Chimères, accès XXX, qui présente un accès trop raide à la parcelle 1965 de madame De O, qui en cet endroit est la plus étroite, de sorte qu’il a été écarté. De plus les zones avalancheuses ont été délimitées depuis cette précédente décision de justice et cet accès ne peut être retenu.

Plusieurs plaideurs, en particulier les appelants, soutiennent le choix du tracé n°2 qui emprunte le chemin de Moëttieux puis le chemin de la Persévérance, pour rejoindre la parcelle n°BZ à désenclaver en affirmant qu’il est le plus court et le moins dommageable. Or, il ressort d’un courrier en date du 6 août 2015, d’un conseiller municipal chargé des affaires foncières et immobilières, monsieur P Q, que la partie terminale du chemin des Möettieux et le chemin de la Persévérance n’ont jamais été classés dans la voirie communale et restent toujours des voies privées qu’ils refusent d’équiper en éclairage public. Même à supposer que ce chemin soit le plus court, ce qui n’est pas établi en l’état du dossier, reste le second aspect juridique à prendre également en considération avant de privilégier une solution ou l’autre : qu’il soit le moins dommageable, non pour le fonds dominant et la dépense qu’il supposera pour lui, mais pour les fonds servants. Le tracé n° 2 a pour conséquence de cheminer sur une terre à bâtir et de couper en deux la propriété X, en passant selon les projets, qu’il s’agisse de celui de l’expert judiciaire ou de celui modificatif de monsieur I, à 10 mètres ou à 20 mètres d’un chalet d’habitation. L’avantage de passer à 20 mètres du chalet, avec le tracé modifié ' 2bis ' a pour inconvénient majeur de réduire encore davantage la superficie isolée de la partie sud, et donc son agrément.

Le tracé n°3 depuis la montée des Moëttieux sur les parcelles 2818, 2449 et 2639 emprunte la parcelle de la SCI Les Moussoux, parcelle 1969 en traversant son terrain d’agrément en face de la baie vitrée compte tenu de l’orientation de l’immeuble. De plus, la pente d’accès est depuis la route de 25 %. Ce chemin d’accès bien que de longueur réduite, est donc trop dommageable pour le fonds servant de la SCI Les Moussoux.

Reste la proposition n°4 qui utilise le chemin de La Dy, et se poursuit sur la parcelle 5166. Elle crée selon monsieur D, une pente d’environ 16 %, elle est la plus courte en terrassement à exécuter, et s’organise, en grande partie sur les parcelles ayant fait l’objet du partage en 1959. Cet accès principal par la parcelle 5166 et accessoirement par la parcelle 1971, mais à l’arrière du bâtiment, pour desservir la parcelle de madame De O BZ, a le mérite de ne pas passer à proximité d’habitations mais des garages de la copropriété La Dy, ce qui est assurément moins dommageable. Il ne s’agit pas là d’une expropriation privée comme le soutiennent certains, le droit de propriété étant conservé sur le fonds servant, mais d’une restriction autorisée par le législateur lorsqu’un fonds voisin est enclavé. Par courrier du 9 octobre 2012, monsieur BE B, exprimait ses réticences à voir le tracé numéro 4 admis, en raison de la pente présente en certains endroits allant selon lui jusqu’à 20 % sur quelques mètres, mais il concédait tout de même que du point de vue réglementaire, cette déclivité était admise par le PLU de Chamonix. Selon la commune de Chamonix, qui a donné un avis à l’expert judiciaire, il n’y a pas de pente réglementaire sur la commune, mais pour des raisons de commodité et de sécurité, les pentes au dessus de 20 % sont rarement admises. Ce chiffre n’est pas franchi en l’espèce, car inférieur à 17 %. Après un dire sur la présence de garages supplémentaires, le tracé a été revu et modifié par l’expert judiciaire en annexe 7 et 9 .

La Cour, au vu de ces différents éléments retiendra l’avis de l’expert judiciaire monsieur D et donc le désenclavement par l’accès n°4 en confirmant la décision de première instance qui l’a également retenu.

* sur le passage des canalisations :

Aucune des parties n’a formulé d’opposition à cette servitude de canalisations que l’expert n’a envisagé qu’en un lieu, en limite de propriété de la parcelle 5166, copropriété La Dy, et 3716, 3723 et 3725 propriété BD-Dewton Properties Limited.

* sur les indemnités à fixer :

L’article 682 du code civil dispose que les propriétaires des fonds servants doivent obtenir indemnisation du dommage occasionné par la servitude.

La Cour suffisamment informée, estime inutile la mise en oeuvre d’une expertise complémentaire sur l’évaluation des dommages subis. Il ne sera pas fait droit.

Comme le retient le tribunal de grande instance, le chemin de La Dy existe déjà, il est carrossable. La société Dewton Properties Limited a sollicité en appel, l’indemnisation du préjudice de canalisations qui seront enterrées, de sorte qu’une indemnité de 6000 € lui sera accordée, de même que 6 000 € à la copropriété Chalet de La Dy, tous deux concernés par le passage des réseaux. On doit admettre l’existence d’un trouble de jouissance constitué par un passage supplémentaire de véhicules pour accéder à la parcelle n°BZ, dont le montant sera fixé à une somme de 10 000 € au bénéfice de la société Dewton Properties Limited et de la copropriété les Chalets de La Dy, mais aussi de la société Les Moussoux, chacun.

Aucune emprise au sol supplémentaire n’étant nécessaire sur les parcelles de la société Dewton Properties Limited il ne sera pas fait droit à sa demande d’indemnisation pour le passage en surface, contrairement à la situation de la copropriété Les Chalets de La Dy qui subit une emprise nouvelle de 132 m² au titre de laquelle l’indemnité proposée par l’expert sera admise sur la base de 400 € du m² de l’annexe 7, et donc 52 800 €. L’expert a bien explicité dans son rapport la différence d’évaluation des terres à 400 € ou 800 € selon l’emplacement et les inconvénients subis. Il est renvoyé sur ce point aux pages 10 et 11 de ses travaux. Sur cette même base indemnitaire de 400 €, compte tenu de l’emplacement de la servitude à l’arrière du Chalet des Moussoux, une somme de 16 000 € sera allouée à la SCI Les Moussoux pour tenir compte de l’emprise certes réduite sur la parcelle 1971.

Les craintes exprimées sur un danger plus grand aux personnes et aux biens n’est pas objectivement fondée, l’aménagement de l’accès devra prendre en compte les ouvrages à installer dans le cadre d’une prévention éclairée qu’énoncera nécessairement l’autorisation administrative de construire. Il ne sera pas fait droit aux indemnités complémentaires sollicitées par la SCI Les Moussoux, non justifiées, étant rappelé que le secteur est prisé, à habitation dense et que la perte de valeur vénale n’est pas démontrée puisque le chemin de passage est à l’arrière, sans compromettre la vue depuis le chalet en raison de son orientation Sud Est.

* sur les autres demandes :

Il ne sera pas fait droit aux prétentions à dommages et intérêts, aucun des plaideurs n’ayant fait montre de mauvaise foi, d’abus de son droit d’ester ou plaider en justice et tous s’étant cantonnés à la stricte défense de ses intérêts. Il est inéquitable de laisser à la charge de madame De O, les frais irrépétibles engagés dans l’instance d’appel, dont l’initiative revient aux appelants qui succombent dès lors que la décision de première instance est confirmée. Il lui sera accordé une somme de 4 000 € répartie entre le syndicat des copropriétaires des chalets de La Dy et la SCI Les Moussoux, chacun pour moitié lesquels supporteront également les dépens d’appel. Une somme de 2000 € sera également accordée aux époux X et au syndicat des copropriétaires Le Premier de Cordée, les autres demandes de ce chef étant rejetées.

Les frais d’intervention de monsieur Z AH ont été exposés dans le seul intérêt de monsieur L, ils resteront à sa charge et ne font pas partie des dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par décision réputée contradictoire,

DÉCLARE madame De O et monsieur L recevables en leurs demandes,

CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE madame De O à payer :

* à la société Dewton Properties Limited, une indemnité de 6 000 € au titre de la servitude de canalisations et de 10 000 € au titre du trouble de jouissance,

* au syndicat des copropriétaires les chalets de La Dy, une somme de 52 800 € pour la servitude de passage et celle de 10 000 € au titre du trouble de jouissance,

DIT que les indemnités allouées seront versées dans le délai fixé par le jugement de première instance,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE solidairement la SCI Les Moussoux et le syndicat des copropriétaires les Chalets de La Dy à payer à madame De O, la somme de 4 000 €, aux époux X 2 000 €, au syndicat des copropriétaires Le Premier de Cordée 2 000 €, au titre des frais irrépétibles engagés dans l’instance d’appel,

CONDAMNE in solidum la SCI Les Moussoux et le syndicat des copropriétaires les Chalets de La Dy aux entiers dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés, avec distraction au profit des avocats de la cause.

Ainsi prononcé publiquement le 05 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame AM DURAND, Greffier.