COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 28 Mars 2019

N° RG 17/02405

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de THONON-LES-BAINS en date du 04 Juillet 2017, RG 1116000207

Appelants

M^me D I Y

née le […] à […]

M. B X

né le […] à […]

Représentés par la SELARL Z, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

SAS E F dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP A & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 13 novembre 2018 par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Yves LE BIDEAU, Président de Chambre, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier, en présence de Fabien OEUVRAY, Greffier e pré-affectation,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

—  Monsieur Yves LE BIDEAU, Président de Chambre,

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur B X et Madame D Y étaient originellement propriétaires de deux parcelles […] sur la commune de Publier et cadastrées section […] et 953.

Selon promesse unilatérale de vente du 15 janvier 2014, ils se sont engagés à céder à la SAS E F des parcelles d’une superficie de 1 000 m2, à prendre dans celles précitées.

Les parcelles cadastrées section […] et 953 ont alors été subdivisées en cinq et renommées section B n° 1122 à 1126.

Par acte notarié du 25 avril 2014, Monsieur X et Madame Y ont cédé à la SAS E F les parcelles n°1122 et 1126, les vendeurs demeurant propriétaires des autres fonds sur laquelle leur maison d’habitation est édifiée.

En initiant les travaux de terrassement sur les parcelles nouvellement acquises, la SAS E F a découvert l’existence de canalisations et d’un réseau électrique desservant la propriété des vendeurs. La société F a alors entrepris des travaux de dévoiement.

A l’issue des travaux, par acte du 8 avril 2016, la société a fait assigner les vendeurs devant le tribunal d’instance, sur le fondement des articles 688, 689, 691, 1626 et 1638 du code civil, en vue d’obtenir leur condamnation à lui verser des dommages et intérêts en réparation de l’éviction subie.

Par jugement du 4 juillet 2017, le tribunal d’instance de Thonon-les-Bains a :

— condamné in solidum Monsieur X et Madame Y à payer à la SAS E F la somme de 8 589,08 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2016,

— condamné in solidum Monsieur X et Madame Y à payer à la SAS E F la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum Monsieur X et Madame Y aux dépens.

Par acte du 2 novembre 2017, Monsieur X et Madame Y ont interjeté appel du jugement en demandant la réformation de la totalité de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2018, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré et de débouter la SAS E F de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

— ordonner à la SAS E F de remettre leur terrain dans son état d’origine avant les travaux litigieux, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt,

Très subsidiairement,

— réduire le montant de l’indemnité

En tout état de cause,

— condamner la SAS E F à leur verser 2 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2014,

— condamner la SAS E F à leur verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont ceux de première instance.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur X et Madame Y indiquent qu’ils ignoraient jusqu’alors l’existence des canalisations litigieuses. Ils relèvent en outre que l’éviction alléguée, à la supposée établie, n’est que partielle et que la SAS E F aurait, malgré tout, acquis le bien si elle avait eu connaissance de l’existence de cette servitude.

Monsieur X et Madame Y soutiennent, en outre, ne pas être des professionnels de la vente immobilière et soulignent que l’acte de vente prévoyait, en page 7, que l’acquéreur prendrait le bien vendu dans l’état où il se trouverait au jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour l’état du sol et du sous-sol, et qu’il souffrirait, sans aucun recours contre les vendeurs, des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien. Dès lors, au visa des articles 1627 et suivants du code civil, ils affirment que la clause de non-garantie doit s’appliquer dans la mesure où l’éviction alléguée n’est aucunement de leur fait. En ce sens, ils indiquent avoir acquis une parcelle déjà bâtie, que l’acte de vente les concernant ne faisait pas état de la localisation des réseaux et qu’ils n’ont réalisé aucun travaux sur ces derniers.

Par ailleurs, Monsieur X et Madame Y condamnent l’attitude de la SAS F en ce qu’elle a fait procéder, pour un montant de 8 598,08 euros, à des travaux de dévoiement sans rechercher de solution amiable, sans attendre la décision d’un tribunal et en modifiant, sans accord préalable, une parcelle qui ne lui appartenait pas.

A titre reconventionnel, Monsieur X et Madame Y pointent le non-respect du compromis de vente du 15 janvier 2014 en ce que la société F, qui s’était engagée à rembourser aux promettants des échéances de prêts à hauteur de 2 000 euros par mois, ne s’est jamais exécutée.

A titre subsidiaire, les appelants contestent le montant des travaux de dévoiement en ce que plusieurs postes s’avèrent non-explicites et ne permettent nullement de conclure au caractère impératif de leur exécution. En outre, seul le montant hors taxe des travaux pourrait être retenu.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2018, la société E F demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures, la SAS E F rappelle que l’acte de vente a expressément prévu que les vendeurs n’avaient ni créé ni laissé acquérir aucune servitude sur la parcelle vendue.

Estimant que l’article 1628 du code civil est d’ordre public et prévoit que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie d’éviction qu’il doit de son fait, la SAS E F affirme que les servitudes litigieuses ont été créées par les vendeurs lors de la division de leur terrain suivie de la vente du fonds servant. Dès lors, elle soutient que les vendeurs, qui ne se sont pas interrogés sur les conséquences de la division de leur parcelle avant de procéder à la vente, sont à l’origine, par leur fait, de la création de la servitude.

En outre, pour la société F, il est de jurisprudence constante qu’une clause se bornant à interdire tout recours contre le vendeur du chef des servitudes est inefficace et n’empêche pas l’acquéreur de bénéficier de cette garantie. En l’espèce, la société retient l’existence de servitudes discontinues et non apparentes, servant le fond du vendeur, lesquelles ont été dissimulées lors de la vente. Ainsi, au visa de l’article 1638 du code civil, elle s’estime bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité qu’elle valorise au montant des travaux de dévoiement (8 589,08 euros), et ce même si le vendeur de bonne foi ignorait effectivement la cause d’éviction au moment de la vente.

De plus, la SAS F qualifie Monsieur X et Madame Y de vendeurs professionnels et soutient qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie en application de l’article L.212-1 du code de la consommation.

Enfin, la SAS F relève que les appelants ne justifient d’aucune atteinte à leur droit de propriété ni d’aucun préjudice consécutivement à la réalisation des travaux de dévoiement. De même, elle s’oppose à la demande en paiement pour un montant de 2 000 euros en soutenant que les conditions contractuelles fixées à la promesse de vente n’étaient pas réunies et n’ont pas permis la mise en 'uvre de ladite clause. Elle demande donc à la cour de confirmer le jugement de première instance et de débouter les appelants de leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dévoiement des canalisations et les demandes subséquentes

Conformément aux articles 1625 et suivants du code civil, le vendeur doit à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue et une garantie au titre des défauts cachés ou des vices rédhibitoires. Bien qu’aucune stipulation n’ait fixé la garantie dans l’acte de vente, le vendeur est obligé de garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou dans une partie de l’objet vendu. L’éviction est totale lorsque l’acheteur est contraint de restituer ou de délaisser l’intégralité de la chose vendue. Elle est partielle lorsqu’il doit restituer une partie divise du fonds ou une fraction indivise de sa propriété.

En cas d’éviction partielle, l’acquéreur peut faire résilier la vente si l’objet de l’éviction s’est avéré déterminant de son consentement au jour de la vente. A défaut, il est recevable à solliciter l’indemnisation de son préjudice à moins qu’il n’ait connu le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté

à ses risques et périls.

De même, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait mention, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance, ce dernier peut demander la résiliation du contrat sauf s’il préfère se contenter d’une indemnité.

Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel, toute convention contraire étant réputée nulle.

En l’espèce, il est constant que Monsieur X et Madame Y ont vendu à la SAS E F les parcelles n°1122 et 1126 lesquelles provenaient de la division en cinq de leur fonds initialement cadastré section […] et 953 (pièce n°4 – M^e Z ; pièce n°1 – SCP A et associés). Il n’est pas davantage contestable que les réseaux d’eau propre et d’eaux usées des parcelles issues de cette même division et conservées par les vendeurs traversaient les fonds nouvellement acquis par la société E F alors-même qu’aucune servitude ne figure à ce titre dans l’acte notarié (pièces n°1 et 2 – SCP A et associés ; pièces n°2 et 3 – M^e Z).

Or, la servitude occulte relative au passage des canalisations, découverte lors des travaux de terrassement de la société acheteuse, trouve par nature son origine dans la division des parcelles n°178 et 953 dont l’initiative revient aux vendeurs.

Dans ces conditions, Monsieur X et Madame Y étant à l’origine, de part leur fait personnel, de la constitution des servitudes, il leur incombe d’indemniser le propriétaire du fonds servant du préjudice qu’il subit.

La SAS E F limite ses demandes à la somme de 8 589,08 euros correspondant au coût TTC des travaux de déviation des canalisations. La société justifie avoir fait réaliser les travaux par la SARL Michoud G H et produit en ce sens une facture acquittée du même montant (pièce n°5 – SCP A et associés).

Les appelants, qui contestent le coût de réalisation des travaux, n’apportent aucun élément objectif permettant de retenir que ces derniers auraient été surfacturés, et ce, alors même que le devis initialement accepté par la SAS E F fixait le coût des travaux à réaliser à la somme de 10 029,08 euros TTC (pièce n°3 – SCP A et associés). Aussi, à défaut de justifier que ces derniers auraient pu être réalisés à moindre coût, il convient de retenir le montant réellement déboursé par la société E F pour fixer le montant de l’indemnité qu’elle revendique. En ce sens, Monsieur X et Madame Y sont condamnés à lui payer la somme de 7 157,57 euros correspondant au montant des travaux hors taxe, le montant de la TVA étant récupérable pour la SAS E F.

Enfin, à titre subsidiaire, Monsieur X et Madame Y revendiquent la remise 'dans son état d’origine' de leur fonds sous astreinte en arguant de l’intervention non autorisée de la SAS E F sur leur parcelle. Bien qu’éludée dans ses conclusions, l’intervention de la société intimée sur la parcelle des appelants découle du détail de la facturation de la SARL Michoud G H et n’est pas véritablement contestée en cause d’appel.

Pour autant, pour ordonner une remise en état à l’identique et sous astreinte, la cour doit être en mesure de déterminer précisément l’état antérieur afin de fixer clairement le domaine et l’étendue de l’obligation de faire susceptible d’être prononcée. Or, en l’absence de toute photographie ou constat

fixant l’état antérieur des parcelles conservées par Monsieur X et Madame Y, et au regard du caractère sous-terrain des réseaux dévoyés, la demande formulée en ce sens ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

En l’espèce, Monsieur X et Madame Y, qui revendiquent le paiement d’une somme de 2 000 euros, se fondent sur la promesse unilatérale de vente du 15 janvier 2014 par laquelle ils s’étaient engagés à céder des parcelles à la SAS E F (pièce n° 4 – M^e Z).

S’il doit être retenu que la promesse unilatérale de vente stipule en page 13, à titre de condition particulière, que la SAS E F s’engage expressément à rembourser les échéances trimestrielles des prêts du promettant relatifs à sa maison et aux travaux y afférents (fixés forfaitairement entre les parties à 6 000 euros par trimestre), il convient également de relever que les parties ont contractuellement convenu que le défaut de paiement, 'dans les 10 jours de la présentation par le promettant au bénéficiaire des appels de fonds trimestriels', entraînera la caducité de la promesse (pièce n° 4 – M^e Z).

Or, en l’espèce, la copie d’une lettre dactylographiée (pièce n° 5 – M^e Z), sans avis d’envoi ni de réception, ne saurait justifier, à elle seule, la présentation au bénéficiaire des appels de fonds trimestriels. Au surplus, la vente a été réalisée le 25 avril 2014 sans que ladite clause n’ait été actionnée.

En conséquence, Monsieur X et Madame Y, qui s’étaient préservés la possibilité de ne pas vendre en cas de défaut de paiement, ne peuvent solliciter, postérieurement à la vente, le paiement d’une indemnité alors-même qu’ils n’ont pas mis en 'uvre la sanction contractuellement convenue dans la promesse.

Ils doivent donc être déboutés de leur demande.

Sur les demandes annexes

Monsieur X et Madame Y, qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 euros à la SAS E F au titre des frais irrépétibles d’appel.

Ils ont en outre condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf à modifier le montant de la condamnation de Monsieur B X et Madame D Y au titre des dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum Monsieur B X et Madame D Y à payer à la SAS E F la somme de 7 157,57 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2016,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur B X et Madame D Y à payer la somme de 2 000 euros à la SAS E F au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Monsieur B X et Madame D Y aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 28 mars 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.