COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Janvier 2022

N° RG 20/00439 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GN4W

FG/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON

LES BAINS en date du 19 Février 2020, RG 17/02359

Appelant

M. A B

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Morgane APPREDERISSE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. Z X

né le […] à […],

et

M^me C D épouse X

née le […] à […],

demeurant ensemble […]

R e p r é s e n t é s p a r l a S E L A R L F A V R E – D U B O U L O Z – C O F F Y , a v o c a t a u b a r r e a u d e

THONON-LES-BAINS

-=-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 09 novembre 2021 avec l’assistance de Madame

Delphine AVERLANT faisant fonction de Greffière,

Et lors du délibéré, par :
- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

- Monsieur Fabrice GAUVIN, Vice Président Placé qui a procédé au rapport

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 07 juillet 2017, M. Z X et M^me C D, son épouse, (ci-après les époux X) ont acquis de M. A B un appartement et un garage dans un ensemble immobilier ('Les Jardins d’Ornex') en copropriété situé à Pers-Jussy 74930

(Haute-Savoie),109 route de la Vilonge figurant au cadastre à la section G sous les numéros 213,

1348, 1353, 1368 moyennant le prix de 247 000 euros.

Après la prise de possession des lieux, les époux X disent s’être aperçus de la présence de capricornes dans la charpente et d’infiltrations dans les parties communes, autant de désordres affectant le bien acheté et qu’ils considèrent comme constituant des vices cachés dont le vendeur avait connaissance.

Par acte du 14 décembre 2017, les époux X ont assigné M. A B sur le fondement des vices cachés, en réduction du prix et en dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 19 février 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

- condamné M. A B à verser aux époux X la somme de 19 760 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier en cause,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. A B à verser aux époux X la somme de 3 000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. A B aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 17 mars 2020, M. A B a interjeté appel du jugement en demandant la réformation de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. A B demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 19 février 2020 sauf en ce qu’il a débouté les époux X du surplus de leurs demandes,

en conséquence :
au principal,

- dire et juger que le vice concernant l’infiltration des parties communes dans l’appartement de M.

G était parfaitement connu, lors de la vente, par les époux X, ce dernier ressortant parfaitement des procès-verbaux des assemblées générales qui leur avaient été transmis,

- dire et juger que l’existence en 2013-2014 d’un vice concernant la présence de capricornes dans la charpente, partie commune, était parfaitement connu, lors de la vente, par les époux X, ce dernier ressortant des procès-verbaux de 2014 et 2015,

- dire et juger que le vice concernant la présence en 2017 de capricornes dans la charpente, partie commune, au moment de la vente, constituait un vice caché qu’il ignorait,

dans ces conditions,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement,

- dire et juger que les époux X ne démontrent aucun préjudice certain,

personnel, direct et actuel,

- dire et juger que les époux X ne démontrent en aucun cas la prétendue perte de valeur de

l’appartement litigieux,

- dire et juger que les époux X ne démontrent aucunement le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu’ils allèguent,

- débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes ainsi que de celles formulées sur appel incident,

En tout état de cause,

- condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux X aux entiers dépens.

En réplique, dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 15 septembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux X demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 19 février 2020 en ce qu’il a condamné M. A B à leur verser la somme de 19 760 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier en cause outre une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
- condamner M. A B à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil,

- condamner M. A B à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. A B aux dépens distraits au profit de la Selarl Favre Dubouloz

Coffy.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour observe que :

- l’appartement litigieux est situé au sein d’une copropriété issue de la réhabilitation et de l’extension

d’une ancienne grange ayant permis la création de 12 logements, la charpente de l’ensemble étant en partie neuve et en partie ancienne ;

- si le jugement déféré reprend les termes du compromis et de l’acte de vente concernant les termites et la mérule, force est de constater qu’au cas d’espèce il n’a été détecté aucun problème concernant ces insectes xylophages ou ce champignon ; les deux vices invoqués par les acheteurs se rapportent en effet d’une part aux capricornes (également insectes xylophages) et, d’autre part, à des infiltrations

d’eau ;

- le compromis de vente comme l’acte de vente comportent une clause d’exonération de la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés sauf dans le cas où le vendeur est un professionnel ou s’il est prouvé que le vendeur connaissait les vices cachés.

Sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du même code précise qu’en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code prévoit que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que la garantie des vices cachés suppose, pour être mise en oeuvre, que l’acheteur démontre l’existence :

- d’un vice rendant la chose impropre à son usage ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou alors à moindre prix,

- d’un vice caché, c’est-à-dire dont l’acquéreur non professionnel n’a pu se convaincre lui-même par un examen normal de la chose,
- d’un vice antérieur à la vente.

Sur les infiltrations

Les époux X se plaignent de ce que le bien est affecté par des infiltrations touchant les parties communes en précisant qu’ils n’en avaient pas connaissance au moment de la vente contrairement à

M. A B.

Il convient de relever que le problème d’infiltration a été soulevé par l’un des copropriétaires, en

l’espèce Monsieur G. Ce dernier a été livré de son bien le 5 septembre 2012 et a constaté dès le mois de mars 2013 des infiltrations et une humidité anormale dans son appartement. Il a saisi le 27 février 2015 le juge des référés et obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire par ordonnance du

18 mars 2015 (pièce intimé n°8).

Il est constant au regard des éléments produits que, tant M. A B que M. Z

X et M^me C D, avaient connaissance de ces problèmes d’infiltration. La question a, en effet, été évoquée en assemblée générale des copropriétaires dont les procès-verbaux ont été communiqués aux acquéreurs :

- assemblée générale du 20 novembre 2014 (pièce intimé n°28) indiquant à la rubrique 'autres questions' : 'dommages ouvrage : l’assurance semble fonctionner et un dossier est en cours pour des problèmes de refoulement au niveau de l’appartement de M G' ;

- assemblée générale du 23 octobre 2015 (pièce intimé n°26) indiquant à la rubrique 'autres questions' que 'Monsieur G précise qu’il a entrepris une procédure judiciaire contre le promoteur, les entreprises de construction et leurs assureurs pour les dommages d’infiltrations dans son logement' ;

- assemblée générale du 10 novembre 2016 (pièce intimé n°27) indiquant à la rubrique 'autres questions' : 'Procédure : elle a été initiée par M G en raison de deux troubles ressentis

(humidité dans la salle de bains semblant mettre en cause le plombier et remontée capillaires dans une chambre à coucher mettant en cause le terrassier ou le maçon). Le syndicat a été appelé à la cause mais reste pour le moment observateur'.

En revanche, si l’existence des problèmes d’humidité dans l’appartement de Monsieur G est bien connu des parties, il n’est pas établi que ces dernières savaient que la difficulté trouvait sa source dans les parties communes. En effet, le seul élément versé au dossier indiquant que tel est le cas est le pré rapport de l’expertise judiciaire, en date du 30 juin 2017 (pièce intimé n°7), dont il n’est pas indiqué à quel moment il a été porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires et encore moins à celle de M. A B lequel n’était pas partie à la procédure en question. Or, la vente a été réitérée seulement 7 jours après la date du rapport.

Il en résulte que la preuve de ce que le vendeur avait connaissance, au moment de la vente, d’un vice affectant les parties communes se traduisant par des infiltrations dans l’appartement de Monsieur

G n’est pas rapportée par les acheteurs. Ce dernier n’est donc pas tenu à garantir ce vice par application de la clause d’exonération figurant au contrat de vente.

Sur les capricornes
Il résulte des éléments du dossier que l’un des copropriétaires a signalé au syndic qu’il entendait des bruits de capricorne et que cela a donné lieu à la mise en place d’un traitement de la charpente en

2014 (pièce intimé n°20). Il est également constant aux débats que ce même propriétaire a continué de se plaindre de bruits après le traitement de sorte que le syndicat des copropriétaires a déclaré un sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage, déclaration suivie d’une expertise confiée au cabinet

Eurisk.

Cette existence d’un traitement, et donc de la présence possible de capricornes en 2013/2014 est confirmée par le cabinet d’expertise Eurisk intervenu sur place le 21 septembre 2015 et qui, dans son rapport en date du 23 septembre 2015 (pièce intimé n°6) indique avoir contacté la société APHM qui lui a confirmé être intervenue le 25 septembre 2013 et le 16 avril 2014. La question du traitement de la charpente est connue des parties par :

- le procès verbal de l’assemblée générale du 20 novembre 2014 (pièce intimé n°28) indiquant à la rubrique 'autres questions' : 'finitions et réserves : la copropriété attend la bonne fin du tapis

d’enrobé et surtout après traitement de la charpente, la bonne tenue de celle-ci’ ;

- le procès verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2015 (pièce intimé n°26) indiquant en son point n°12 consacré au dossier dommage ouvrage façade/charpente que, 'le syndic explique avoir reçu la position de refus de garantie de l’assureur. Il rappelle que la garantie est mobilisable pendant encore quelques années (…). L’assemblée générale prend note des informations fournies par le syndic sur le dossier assurance dommages-ouvrage façade / charpente . Il est signalé la présence de rongeurs (souris ') et les propriétaires s’organiseront pour le traitement'.

En revanche, il n’est plus question d’un problème d’insectes xylophages dans le procès-verbal

d’assemblée générale de 2016.

Par ailleurs, le cabinet Eurisk conclut en septembre 2015 qu’il n’a pas constaté de bruit ni détecté aucun insecte ni dans l’appartement concerné, ni dans les combles où seuls ont été vus des trous

d’injection au niveau des pièces de l’ossature en bois et des trous de forme oblongue témoignant

d’anciennes attaques d’insectes. Ce rapport conduira l’assureur dommages ouvrage à décliner sa garantie, la matérialité du dommage allégué n’ayant pas été constatée par son expert (pièce intimé

n°6).

Enfin, il est encore constant au dossier que le même propriétaire a déposé, fin juin / début juillet

2017, les placo-plâtres et l’isolation d’une partie de son appartement le conduisant à constater la présence d’insectes et le très mauvais état de la charpente (pièce intimé n°20). Cela a conduit à une nouvelle déclaration de sinistre le 31 août 2017 et à une nouvelle visite du cabinet Eurisk lequel a, cette fois, conclu en octobre 2017 à la présence de capricornes, exclusivement localisée sur le bois ancien, tout en indiquant qu’aucune date d’apparition des insectes ne pouvait être confirmée (pièce intimé n°22). L’assureur déclinera à nouveau sa garantie dans la mesure où le dommage porte sur une partie de l’immeuble existante avant travaux (pièce intimé n°23).

Les époux X soutiennent que M. A B avait connaissance, au moment de la vente, de la présence des insectes xylophages.

' Au soutien de leur prétention, ils versent aux débats plusieurs attestations de copropriétaires.

Toutefois, celles qui constituent les pièces 17, 18 et 19 de leur dossier sont dénuées de force probante dès lors qu’elles ne sont pas suffisamment précises sur :
- la nature des 'problèmes de la copropriété’ évoqués lors des réunions de copropriétaires,

- la date des réunions durant lesquelles les problèmes de charpente et de présence d’insectes dans le bois ont été évoqués, étant entendu qu’entre 2015 et la vente, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale ne mentionne la question des capricornes,

- la présence de M. I B à ces réunions.

Par ailleurs, l’attestation constituant la pièce 21 du dossier des époux X est sans intérêt en

l’espèce dans la mesure où son auteur n’y témoigne que de la présence de capricornes dans la charpente, à la date du 23 septembre 2017, soit postérieurement à la vente.

' Les époux X s’appuient d’autre part sur le fait que le vendeur lui-même a déclaré lors de la première expertise en 2015 qu’il avait entendu des bruits de craquements en provenance de l’allège de la fenêtre en partie Nord/Est du séjour.

Il convient toutefois de rappeler qu’aux termes de ses opérations, l’expert a finalement exclu la présence d’insectes, si bien que l’appelant a pu raisonnablement considérer que les bruits entendus

n’étaient pas imputables à des capricornes dans la charpente, étant rappelé que tous les copropriétaires ont été mis au courant de l’expertise de 2015 et de ses suites.

' Enfin, les époux X mettent en avant l’attestation du copropriétaire ayant signalé le désordre en 2013 et démontré sa persistance en 2017 après de lourdes investigations dans son appartement, attestation selon laquelle M. A B serait venu constater lui-même la présence des capricornes le 4 juillet 2017, soit 3 jours avant la signature de l’acte de vente : cf pièce 20 du dossier des intimés.

Or, l’appelant conteste formellement cette dernière affirmation, en produisant une attestation de son employeur justifiant que le 4 juillet 2017 il était sur son lieu de travail (pièce appelant n°20), étant précisé qu’à ce cette date, il avait déjà déménagé et n’habitait plus dans l’immeuble sis à Pers-Jussy.

Dans ces circonstances, cette attestation ne permet pas à la cour de se convaincre de la connaissance par le vendeur, après 2015, de la présence d’insectes xylophages dans la charpente.

Par conséquent, M. Z X et M^me C D échouent à démontrer que M. A

B avait connaissance, au moment de la vente, de ce que le traitement entrepris en 2014 avait été inefficace et de ce qu’il y avait à nouveau des capricornes dans la charpente. Le vendeur n’est donc pas tenu à garantir le vice caché par application de la clause d’exclusion de garantie.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’il convient d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de débouter M. Z X et M^me C D de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. Z X et

M^me C D qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et

d’appel.

Il n’est par ailleurs pas inéquitable de leur faire supporter partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. A B. Ils seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. Z X et M^me C D de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum M. Z X et M^me C D aux dépens de première instance et

d’appel,

Condamne in solidum M. Z X et M^me C D à payer à M. A B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 20 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la

Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa

d e l ' a r t i c l e 4 5 0 d u C o d e d e P r o c é d u r e C i v i l e , e t s i g n é p a r M a d a m e V i v i a n e

CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND,

Greffière pour le prononcé.