IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 15 Mars 2022

N° RG 20/00202 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GNDI

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 03 Février 2020, RG 2019J00025

Appelante

SASU Y IMMOBILIER dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS CHAMBEL & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimées

M^me F-G X, demeurant […]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

SAS MEGAGENCE – MALIKA GROUPE dont le siège social est situé […]

Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 18 janvier 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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La société Y immobilier exerce l’activité d’agent immobilier à Chamonix.

M^me X est agent commercial et consultante indépendante travaillant pour le compte de la société Megagence Malika Groupe (Megagence) et réalise des opérations immobilières sur Chamonix.

M^mes Y et X sont en relation d’affaires depuis 2017 par le biais de délégations de mandats de vente réciproques établis et signés par les parties.

Le 23 avril 2018, M^me X a réalisé la vente d’un fonds de commerce de la société Proski dans le cadre d’une délégation de mandat de la société Y et a encaissé, pour le compte de la société Megagence, la moitié de la commission selon cette même délégation de mandat.

Elle a, par ailleurs, signé directement un mandat de vente le même mois avec la même société pour un deuxième fonds de commerce appartenant à la société Proski.

Le 27 août 2018, un compromis de vente a été signé par un acheteur présenté par M^me X avec une vente intervenue à la fin 2018.

M^me Y a alors demandé le règlement de 50% de la commission à la société Megagence et à M^me X, soit la somme de 15 000 euros HT, lesquelles ont opposé un refus du fait de l’absence de toute délégation de mandat.

Par acte en date du 18 janvier 2019, la société Y immobilier a fait assigner la société Megagence et M^me X devant le tribunal de commerce d’Annecy en sollicitant leur condamnation à lui payer la somme de 15 000 euros HT en principal.

Par jugement en date du 3 février 2020, le tribunal de commerce d’Annecy a :

Débouté la société Y immobilier de toutes ses demandes,•

• Dit que la société Y immobilier, en l’absence de délégation de mandat ne pouvait prétendre au versement d’aucune quote-part d’honoraires sur l’opération dont elle se prévaut,

Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,•

• Condamné la société Y immobilier à payer la somme de 2 500 euros euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à chacune des défenderesses, M^me X et la société Megagence,

Condamné la même aux dépens.•

La société Y immobilier a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 13 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Y immobilier demande à la cour de :

Vu les articles 46 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1102, 1172, 1231 et 1358 du code civil,

Vu les articles L 110-3, L1221, L721-3 et suivants du code de Commerce,

Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes demandes, fins, moyens et conclusions contraires,

' Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 3 février 2020,

Et statuant à nouveau,

' Dire et juger l’agence Y immobilier recevable et bien fondée en son action,

A titre principal,

' Dire et juger qu’il existe une convention de rétrocession d’honoraires entre la société Megagence et l’agence Y immobilier au titre de la cession du fonds de commerce (droit au bail) Proski au profit de la société Burger et Weill portant sur un partage par moitié de la rémunération,

' Dire et juger que la société Megagence est tenue d’exécuter la convention verbale de rétrocession d’honoraires au profit de l’agence Y à hauteur de 50% de la commission perçue au titre de la vente du fonds de commerce (du droit au bail) Proski au profit de la société Burger et Weill,

' Condamner la société Megagence à payer à l’agence Y immobilier la somme de 18.000 € TTC outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2018,

Subsidiairement,

' Dire et juger qu’il existe une convention de rétrocession d’honoraires entre M^me X et l’agence Y immobilier au titre de la cession du fonds de commerce (droit au bail) Proski au profit de la société Burger et Weill portant sur un partage par moitié de la rémunération,

' Dire et juger que M^me X est tenue d’exécuter la convention verbale de rétrocession d’honoraires au profit de l’agence Y à hauteur de 50% de la commission perçue au titre de la vente du fonds de commerce (du droit au bail) Proski,

' Condamner M^me X à payer à l’agence Y immobilier la somme de 18.000 € TTC outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2018,

En tout état de cause,

' Débouter la société Megagence et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

' Condamner in solidum la société Megagence et M^me X à payer à l’agence Y immobilier la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêt,

' Condamner in solidum la société Megagence et M^me X à payer à la concluante la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner in solidum la société Megagence et M^me X aux entiers dépens d’instance, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du CPC au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocat associé.

Aux termes de ses conclusions en date du 16 juin 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M^me X demande à la cour de : ' Déclarer la société Y immobilier autant irrecevable que mal fondée en son appel,

Vu les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, article 4 et 6 et du décret du 20 juillet 1972 article 9,

' Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société Y immobilier, en l’absence de mandat ou de délégation de mandat, de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

' Dire que la société Y immobilier en l’absence de mandat ou délégation de mandat, ne peut prétendre au versement d’aucune quote-part d’honoraires sur l’opération dont elle se prévaut,

' La débouter de ses demandes,

Subsidiairement, et si par impossible des condamnations étaient prononcées à l’encontre de M^me X,

' Dire que la société Megagence sera tenue de garantir M^me X de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et au profit de la société Y immobilier,

En tous les cas,

' Condamner la société Y immobilier à payer à M^me X la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' Condamner la société Y immobilier à payer à M^me X la somme de 4.625 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la Selarl B C D.

Aux termes de ses conclusions en date du 2 juillet 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Megagence demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy en date du 3 février 2020 en tout point,

Y ajoutant,

' Condamner la société Y immobilier à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société Y immobilier aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 6 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes dirigées contre la société Megagence Sur la commission

Selon l’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, cette dernière est applicable aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont constaté que cette loi s’appliquait aux professionnels de l’immobilier que sont les sociétés Y, Megagence et M^me X qui détiennent chacune des cartes professionnelles

L’article 6 de cette même loi énonce :

« I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties…. »

En droit, il est jugé que les dispositions protectrices édictées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application ne s’appliquent pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, lui-même agent immobilier, ni encore aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l’immobilier, c’est-à-dire entre le mandataire initial et un négociant.

Par ailleurs, il est constant qu’un acte civil par nature, accompli par un commerçant pour les besoins de son commerce est commercial par accessoire, de sorte que si le mandat est, en principe un contrat de nature civile, il peut être à l’égard du mandant un acte commercial s’il est un commerçant confiant un mandat pour les besoins de son commerce.

Et selon l’article L 110-3 du code de commerce, « A l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que :
- Depuis 2017 les sociétés Y immobilier et Megagence se consentaient réciproquement et régulièrement des délégations de mandats,

- M^me X, agissant pour le compte de la société Megagence, et M^me Z Y gérante de la société Y immobilier échangeaient régulièrement des courriels dont la teneur montre qu’il existait une relation de confiance.

- Une première vente de droit au bail de locaux commerciaux situés à Chamonix 178 ave Michel Croz par la société Proski représentée par M^me F-I Y est intervenue le 23 avril 2018, au profit de la société Technique Extrême et Cie, pour laquelle une délégation de mandat de vente a été consentie par la société Y immobilier à M^me X, prévoyant une commission de 50 % de la commission initiale au profit du mandataire.

- S’agissant de la vente litigieuse de droit au bail, le mandat de vente a été consenti par la société Proski à la société Megagence représentée par M^me X le 16 février 2018.

- Par courriel du 27 août M^me Z Y rappelait à M^me X l’accord verbal intervenu entre elle :

« La SARL Proski (appartenant à mon père M. E F Y), propriétaire de deux fonds de commerce à Chamonix a décidé de mettre en vente un premier magasin.

Elle m’avait confié un mandat de vente. C’est à cette occasion que nous nous sommes rencontrées et avons finalisé la vente de ce magasin à la SARL Technique Extrême.

Nous avons partagé nos honoraires par moitié.

Cette rencontre et ce dossier mené à bien ensemble nous a permis de développer des liens professionnels bien sûr, mais également des liens d’amitié et de confiance (ou du moins le croyais-je)

Lors de la mise en vente du second magasin, compte tenu des relations tendues avec mon père et sa femme (que je ne développerai pas d’avantage ici puisque vous avez été ma confidente de vive voix à ce sujet), vous m’avez demandé si vous pouviez contacter directement mon père pour obtenir le mandat et qu’ainsi NOUS ne perdions pas la vente de ce commerce, ce à quoi je vous ai répondu oui compte tenu de nos relations ci-avant évoquées.

Vous avez ainsi obtenu le mandat mais il était évident que les conditions entre nous restaient inchangées (client que je vous ai apporté et relations de confiance). »

Ces faits sont confirmés par M. A Y qui atteste que début février 2018 des tensions familiales sont apparues entre sa s’ur Z Y et l’épouse de son père, M^me F-I Y, gérante de la société Proski.

Ils sont également confirmés par M. E-F Y, père de M^me Z Y, qui atteste que lorsque M^me X lui a téléphoné pour lui parler de la vente du second magasin de la société Proski, il lui a demandé de négocier directement le mandat de vente avec son épouse gérante de la société Proski à charge pour M^me X de s’arranger avec sa fille des conditions de sa rémunération.

Il est ainsi établi qu’il existait un courant d’affaires stable, significatif et régulier entre les parties et qu’il avait été convenu pour cette deuxième vente par la société Proski d’un partage par moitié de la commission, comme il était pratiqué habituellement, en échange de l’apport du bien à la vente, au profit de la société Megagence.
Dès lors, le jugement, qui a rejeté la demande de la société Y immobilier dirigée contre la société Megagence, sera infirmé et cette dernière se verra condamnée à lui payer la somme de 15 000 euros HT correspondant à la moitié de la commission qu’elle a perçue, soit une somme TTC de 18 000 euros outre intérêts à compter du 29 septembre 2018, date de la mise en demeure.

Sur la demande indemnitaire de la société Y

La société Y sollicite le paiement de dommages et intérêts sans justifier d’un préjudice qui ne serait pas réparé par le cours des intérêts moratoires et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes dirigées contre M^me X

Il résulte des pièces produites que la société Megagence a consenti le 22 mai 2015 un mandat d’agent commercial à M^me X aux termes duquel cette dernière s’est engagée à représenter son mandant auprès de la clientèle en vue des missions suivantes :

« Recherche de biens immobiliers; commerciaux, industriels, droits au bail, meur commerciaux

Recherche de clients vendeurs de biens leur appartenant, recherche d’acquéreurs de biens, recherche de propriétaires bailleurs et de locataires.

Le mandataire représente le mandant lors de la signature des clients; il assistera l’agent immobilier jusqu’à la conclusion définitive de l’affaire mais sans toutefois être autorisé à signer lui-même un compromis, lequel sera rédigé exclusivement par le notaire (ou la personne habilitée par le mandant), et ce tant au moment de l’avant-contrat qu’à celui de la réitération définitive. Une copie de l’acte devant être adressée au mandant sous 48 heures. »

Il est également précisé que : « le mandataire ne peut en aucun cas exercer pour son propre compte, n’étant pas titulaire de la carte professionnelle. »

Le contrat prévoit par ailleurs au profit du mandataire le versement d’une commission par le mandant à la signature de l’acte définitif de vente ou de location consistant en une rétrocession sur le chiffre d’affaire HT généré par sa propre production et encaissé par le mandant, rétrocession dont le pourcentage varie en fonction du montant du chiffre d’affaire réalisé.

Dès lors, M^me X, ayant agi en qualité de mandataire de la société Megagence, n’a pu dans le cadre de cette représentation parfaite, souscrire aucune obligation personnelle, ces dernières étant souscrites par son mandant.

Ainsi, par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Y de ses demandes dirigées à l’encontre de M^me X.

Sur la demande indemnitaire de M^me X

L 'appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

La demande indemnitaire de M^me X fondée sur l’existence d’une procédure abusive de la société Y immobilier à son encontre, sera rejetée.
Sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Y immobilier.

La société Megagence qui succombe en ses prétentions est tenue aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Y immobilier de toutes ses demandes dirigées contre M^me F-G X,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne la société Megagence Makila Groupe à payer à la société Y immobilier la somme de 18 000 euros TTC outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018,

Condamne la société Megagence Makila Groupe à payer à la société Y immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Megagence Makila Groupe aux dépens de première instance et d’appel avec distraction de ceux d’appel au profit de la Selarl Lexavoué Grenoble-Chambéry et de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats.

Ainsi prononcé publiquement le 15 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.