RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 Mars 2022

(n° 28 , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02697 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDC5X

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Janvier 2021 par le juge de l’expropriation de Evry RG n° 19/00154

APPELANTS

Monsieur C X es-qualité d’ayant droit de Monsieur B I X

[…]

[…]

représenté par M^e Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Madame E X es-qualité d’ayant droit de Monsieur B I X

[…]

[…]

représentée par M^e Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me L-M N en vertu d’un pouvoir général

S.A. SORGEM

[…] 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois

représentée par M^e Tanguy SALAÛN de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

L MONGIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 01 août 2017, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de la Société d’Economie Mixte du Val d’Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d’aménagement de la ZAC des Belles-Vues sur le territoire des communes d’Arpajon et Ollainville.

Par arrêté préfectoral du 07 mai 2019, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, les parcelles de terrains situées sur les communes d’Arpajon et d’Ollainville nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle située […] à Ollainville, cadastrée section […], d’une superficie de 530 m², appartenant à la succession de Monsieur B I X, représentée par Maître Y.

Par ordonnance du 09 septembre 2019, le juge de l’expropriation a déclaré expropriée au profit de la SORGEM la parcelle visée par la procédure.

En l’absence d’accord sur son offre d’indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire d’Evry par requête parvenue au greffe le 19 décembre 2019.

Par un jugement du 11 janvier 2021 après transport sur les lieux le 15 septembre 2020, le juge de l’expropriation d’Evry a':

- rejeté l’exception de nullité soulevée par les défendeurs
- fixé la date de référence au 4 octobre 2016

- fixé à la somme de 6 291 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame E X et Monsieur C X, ès-qualités d’ayants droit de Monsieur B I X, pour la dépossession de la parcelle cadastrée section […] d’une superficie de […].

- Dit que la somme de 6 291 euros se décompose de la manière suivante':

-indemnité principale : 5 253 euros ;

-indemnité de remploi : 1 038 euros ;

- Condamné la SORGEM à payer la somme de 1 500 euros à Madame E X et Monsieur C X, ès-qualités d’ayants droit de monsieur B X, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamné la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure.

Les consorts X ont interjeté appel le 10 février 2021 de toutes les dispositions sauf pour les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Adressées au greffe, par les consorts X, appelants, le 10 mai 2021 notifiées le 11 mai 2021 (AR du 17 mai 2021) et 14 octobre 2021 notifiées le 18 octobre 2021 (AR du 20 octobre 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

-Recevoir les consorts X en leur appel et les déclarer bien fondés ;

-Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle concernant l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En conséquence, statuant à nouveau,

-déclarer nulle et non avenue la procédure d’expropriation dirigée à l’encontre de la succession de Monsieur B I X qui n’existe plus et notifiée entre les mains du notaire de l’ancienne succession, M^e Y, qualifié de représentant,

-A titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 46.640 euros dont 42.400 euros d’indemnité principale et 4.240 euros pour les frais de remploi,

-Condamner la SORGEM à payer aux concluants une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-La condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel.

- Adressées au greffe, par la Société SORGEM, intimée et appelante incidente, le 21 juillet 2021 notifiées le jour même (AR du 22 juillet et du 02 août 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé la date de référence au 4 octobre 2016 et retenu une situation privilégiée du bien exproprié,

- Fixer la date de référence au 1er décembre 2010,

- Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

- Condamner Madame et Monsieur X à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 02 août 2021 notifiées le 09 août 2021 (AR du 11 août 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

- Confirmer le jugement de première instance et fixer :

- l’indemnité de dépossession à la somme de 5253 euros

- l’indemnité de remploi à la somme de 1 038 euros

Soit une indemnité totale de 6 291 euros

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les consorts X font valoir que':

-Sur l’infirmation relatif à l’exception de nullité ; un état parcellaire en date du 7 mai 2019 a indiqué que l’étude de Maître Y était la représentante de la succession de Monsieur B X, que les actes devaient lui être signifiés car ce notaire n’avait pas reçu mandat de représentation en justice, et en tout état de cause, sans vérifier si tel était toujours le cas au fil du temps'; il importe peu que cette étude ait reçu des actes de procédure les 20 août 2019, 19 décembre 2019 et 20 août 2020'; le caractère rapide de la procédure a rendu incertain le respect du principe du contradictoire qui nécessite un temps nécessaire et suffisant pour préparer une défense face un organisme spécialisé dans les affaires d’expropriation comme la SORGEM';

-Sur l’infirmation du jugement au titre de l’indemnisation accordée'; les termes de ce projet existaient déjà dans le plan local d’urbanisme de la commune de 2012 avec des modifications intervenues en 2013 et 2015, et la SORGEM a reconnu s’intéresser au projet depuis au moins 2010'; cette parcelle de 530 m² une fois qu’elle aura été viabilisée par la SORGEM sera revendue comme terrain à bâtir pour un prix de 130 000 à 150 000 euros, voire plus'; la SORGEM réaliserait ainsi une plus-value au minimum et sans aucune raison, de plus de 100 000 euros';

Dans un second jeu de conclusions';

- le terrain exproprié ne sera pas affecté à une construction mais à un espace commun qui n’est pas opposable aux consorts X'; ce terrain que la SORGEM prétend acquérir pour de 4.722 euros sera revendu au minimum lorsqu’il sera constructible et équipé, à une somme de 130 000 euros à un accédant à la propriété, et cela quelle que soit sa future affectation.

La Société SORGEM répond que :

-Concernant la nécessaire confirmation du jugement dont appel au titre du rejet des conclusions à fin de nullité'; les notifications ont été faites en conformité avec les mentions figurant sur l’état parcellaire annexé à l’ordonnance n°19/00121 du 9 septembre 2019 déclarant expropriée ladite parcelle au profit de la SORGEM (pièce n°22)'; l’ensemble des actes de la procédure ont bien été reçus par l’étude de M^e Y (Pièces 23,24,25)'; l’étude Duclos-Y-J-K a, par courriel du 7 janvier 2020, expressément accusé réception de la saisine du juge par la SORGEM (pièce n°26)'; la Cour de cassation juge que le défaut de notification à l’exploitant évincé, de l’ordonnance fixant les jour et heure du transport sur les lieux est couverte par l’intervention de l’intéressé à ce transport et la cour d’appel a souverainement retenu, sans violer la CEDH, que cette régularisation n’avait laissé subsister aucun grief (Cass. 3e civ., 2 octobre 2002 n°01-70.153,.M. F G c/ Communauté de communes 'Espace Gatine’ – pièce n°27: AJDI 2002, p. 793)';

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la date de référence et la qualification en situation privilégiée de la parcelle expropriée';

-Sur la date de référence'; en vertu de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi dite ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L.213-4 et L.213-6 du Code de l’urbanisme en vertu du principe général Specialia generalibus derogant, selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales'; comme dans un récent arrêt du 24 septembre 2020, la cour d’appel de Paris 24 Septembre 2020 – n°19/0818'; c’est donc au prix d’une erreur de droit que le premier juge a écarté l’application des dispositions précitées de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour retenir en l’espèce la qualification de terrain à bâtir';

-Sur la situation urbanistique'; la parcelle expropriée n’est pas située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU à la date de référence, qu’il s’agisse de son classement en zone NC ou en zone AU, le terrain n’est pas situé dans un secteur désigné, à la date de référence, comme constructible par le POS ou le PLU au sens de l’article L.322-3 du code de l’urbanisme'; aucune situation privilégiée ne saurait, dans ces conditions, être retenue en l’espèce';

-Concernant la nécessaire confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu une valeur de 12 euros/m² en valeur libre'; elle fonde sur 16 termes de comparaison dont la moyenne s’établit à 11 euros/m²'et qui suffisent à écarter les éléments cités par les expropriés'; de plus, la valeur d’une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future, comme en juge de longue date la cour de Cassation (Cass. Civ. 3ème 11 juillet 1977, 76-70.359 et 76-70.361)';

Le commissaire du Gouvernement observe que':

-l’application stricte de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, qui prévoit que la date de référence est celle de « l’acte rendant public et approuvant, révisant ou modifiant '' le document d’urbanisme, conduit à retenir la dernière modification du PLU, opérée le 4 octobre 2016, comme date de référence';

-Le règlement d’urbanisme de la zone AU mentionne qu'« il s’agit d’une zone destinée à être urbanisée dans le cadre d’un projet d’aménagement d’ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires. Cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU''. L’article AU1 interdit toutes les constructions';

-Dès lors que le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l’article L213-4 a du code de l’urbanisme est substituée à celle prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation, que l’acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieur ou non à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP';

- les termes cités par la SORGEM correspondent à des ventes ou à des actes d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation intervenus au sein de la ZAC des Belles Vues, ils sont à ce titre comparables à la parcelle expropriée'; l’indemnisation proposée à hauteur de 12 euros/m² correspond ainsi à la valeur plancher des termes de comparaison cités dans la ZAD de la Bonde à Massy où le zonage OAU est également inconstructible (hormis une construction liée à la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif).

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 10 février 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts X du 10 mai 2021, de la SORGEM du 21 juillet 2021 et du commissaire du gouvernement du 2 août 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai des consorts X du 14 octobre 2021 sont de pure réplique à celles de la SORGEM appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur l’exception de nullité

Les consorts X soulèvent le même moyen de nullité qu’en première instance, à savoir que le mémoire introductif d’instance et la saisine du juge expropriation ont été notifiés au notaire en charge de la succession de Monsieur B I X, M^e Y, alors que l’acte de succession été publiée le 28 août 2019 au service de la publicité foncière soit antérieurement à la signification des actes ; ce notaire, Maître Y n’avait pas reçu mandat pour agir en justice et il revenait à la SORGEM de vérifier les actes de la succession et des publications ; ils ont été prévenus in extremis à la fin du mois d’août 2020 par M^e Y d’une convocation en date du 20 août 2020 pour un transport sur les lieux 7 septembre 2020.

Il n’est pas contesté que le mémoire valant offre et la saisine du juge de l’expropriation ont été signifiés à M^e Y, en sa qualité de représentant de la succession de Monsieur B X et non à Madame E X et Monsieur C X.

Cependant, les notifications initiales des actes de la procédure susvisée ont été faites auprès de l’études de Maître Y en sa qualité de représentant de la succession de Monsieur B I X en conformité avec les mentions figurant sur l’état parcellaire annexé à l’arrêté n°2019/SP2/BCII T/0 81 du 7 mai 2019 par lequel le sous-préfet de Palaiseau a déclaré cessibles, en vue de l’expropriation pour cause d’utilité publique au profit de la SORGEM, des parcelles désignées dans cet état parcellaire, dont la parcelle cadastrée […] (pièce n°3), et en outre, les notifications ont été faites en conformité avec les mentions figurant sur l’état parcellaire annexé à l’ordonnance n°19/00 121 du 9 septembre 2019 déclarant expropriée ladite parcelle au profit de la SORGEM (pièce n°22).

En outre, l’étude Duclos-Y-J-K a par courrier du 7 janvier 2020, accusé réception de la saisine du juge par la SORGEM (pièce n°26) sans indiquer que la succession de Monsieur B I X avait été clôturée et que ses ayants droit étaient Madame E X et Monsieur C X ; l’acte de notoriété acquisitif invoqué par les ayants droit a été publié le 28 août 2019 au service de la publicité foncière, soit postérieurement à la notification à M^e Y du mémoire valant offres de la SORGEM, reçu le 20 août 2019 par le notaire (pièce n°23).

Il ne peut être reproché à la SORGEM de ne pas avoir connaissance de cet acte et d’avoir tenu compte des indications figurant sur l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation.

Enfin, Monsieur et Madame X ont été informés de la procédure, leur conseil s’est constitué auprès du tribunal judiciaire d’Évry le 7 septembre 2020 et a obtenu un renvoi de l’audience de transport fixée au 8 septembre 2020 à la date du 15 septembre 2020, il a participé audit transport et a versé deux fois des conclusions dont en dernier lieu des conclusions sur le fond, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté.

En tout état de cause, l’intervention du conseil des consorts X au transport sur les lieux et le dépôt de conclusions a régularisé la procédure ; en l’absence de griefs établis, il convient de confirmer le jugement qui a exactement rejeté l’exception de nullité soulevée par les consorts X.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal des consorts X concerne le montant de l’indemnité totale de dépossession et l’appel incident de la SORGEM porte sur la date de référence et la situation privilégiée.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle de terrain nu en nature de terre située au […] sur la commune d’Ollainville comprise dans le périmètre de la ZAC des Belles Vues cadastrée AP 79 de 530m² ; elle est de configuration étroite de type lanière, enclavée et proche de l’urbanisation ; elle est située à l’écart du centre de la commune, proche d’habitation et est à proximité immédiate des axes routiers, notamment le rond point de la Roche, N20.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 11 janvier 2021.

- Sur la date de référence

Comme en première instance, les parties sont en désaccord sur la fixation de la date de référence :

- les consorts X demandent comme le commissaire du gouvernement la confirmation du jugement qui a retenu la date du 4 octobre 2016

- la SORGEM a formé appel incident sur ce point en demandant de retenir la date du 1er décembre 2010, en indiquant que la date de référence est fixée, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, en application des dispositions spécifiques issues de l’article 9 de la loi ELAN du 23/11/2018 qui sont des dispositions spéciales, spécifiques aux ZAC, et qui doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme en vertu du principe que les règles spéciales dérogent aux règles générales et que ces dispositions sont d’application immédiate.

L’usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification ainsi que les possibilités de construction doivent être appréciés à la date dite de référence, cette date ne correspondant pas à celle du transport sur les lieux, ni à celle de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Cette date est destinée à préserver l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière.

Les critères pour apprécier le date de référence sont déterminés à la date de la décision de première instance, soit en l’espèce le 11 janvier 2021.

L’article L322- 2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1, ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121'8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du dossier de ce débat (mots ajoutés loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018) « ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique ».

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Suite à un amendement gouvernemental N°3041, dans le cadre de la loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, dite loi ELAN a été ajoutée à l’alinéa 2 une disposition spécifique concernant la Zac mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme (Décision n°2018'772 du Conseil constitutionnel du 4 novembre 2018 sur la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

Cet amendement gouvernemental vise à prévenir le risque que « si la déclaration d’utilité publique intervient tardivement et que la zone d’aménagement concerté a déjà fait l’objet d’une création, les valeurs foncières puissent s’envoler, compromettant la réalisation du projet d’aménagement, et conduisant à un renchérissement des prix des logements construits » ; dans cette hypothèse, pour éviter de compromettre la réalisation du projet ou de conduire à un renchérissement du coût de sa mise en 'uvre il a été décidé de faire «coïncider la date à laquelle le juge doit se placer pour fixer l’indemnité d’expropriation, avec la date à laquelle la volonté de procéder à l’aménagement des terrains est actée par la personne à l’initiative de l’opération d’aménagement ou par l’autorité compétente ».

L’article L322-2 susvisé suite à une QPC a fait l’objet d’une décision du Conseil Constitutionnel n°2021'915'916 du 11 juin 2021, qui indique que les dispositions contestées ne portent pas atteinte à l’exigence selon laquelle on ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité, et que le grief tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la déclaration de 1789 doit être écartée pour les motifs suivants :

'« en premier lieu, l’expropriation d’un bien ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à un déclaration d’utilité publique préalablement formellement constatée, sous le contrôle du juge administratif.

D’autre part, en autorisant le juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe le montant d’indemnités de l’exproprié, à tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d’un projet d’utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage desdits publics. Ce faisant, il a poursuivi un objectif d’intérêt général.

'En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celle prévue au dernier alinéa de l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. À ce titre, il peut notamment prendre en compte l’évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision ».

Cette QPC concernait les expropriations appelées « expropriation pour revendre ».

Comme l’indique la SORGEM, en application de la 9 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, la date de référence est fixée, lorsque le bien situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Cependant, en l’espèce la commune d’Ollainville a institué un droit de préemption urbain par délibération N°90 02 05 du 6 mars 1990, donnant délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008.

Par délibération du 26 mars 2013, le conseil municipal a actualisé ' le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l’ensemble des zones U dites urbanisées et AU dites d’urbanisation future du PLU de la commune’ et rapporté la délibération du 6 mars 1990 enregistrée sous le N°90 02 05.

La commune a ensuite délégué à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la ZAC par délibération N°12/90/2015 du 24/09/2015.

Or, l’article L 213-6 du code de l’urbanisme prévoit une exception à cette règle, s’agissant comme en l’espèce d’un droit de préemption, en disposant que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différée, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Ainsi, lorsque la commune est dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, les dispositions du paragraphe a) de l’article L213-4 du code de l’urbanisme prévoient que :

' la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire;

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'

La date de référence est par conséquent, compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le PLU de la commune d’Ollainville a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31'mai 2013, mis à jour au 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017, le 1er août 2017 concernant la Zac des Belles Vues et le 26 mars 2019 concernant le site CEA.

Il ressort de ces éléments que la date la plus récente délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la mise en compatibilité du PLU opéré par arrêté préfectoral du 1er août 2017 publié le 3 août suivant recueil des actes administratifs ; toutefois, comme l’indique le commissaire de gouvernement la date de mise en compatibilité d’un PLU déclaration d’utilité publique ne peut être retenue comme date de référence pour apprécier la qualification des biens expropriés, lorsque ce dernier se situe dans une zone soumise au droit de préemption urbain, selon arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, 25 janvier 2018, n°16'25 138.

En conséquence, en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, le premier juge a exactement retenu la date du 4 octobre 2016, correspondant à celle de l’acte rendant public et approuvant, révisant ou modifiant le document d’urbanisme, soit celle de la dernière modification du PLU de la commune d’Ollainville correspondant à cette date.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur la situation d’urbanisme

A la date de référence du 4 octobre 2016, la parcelle expropriée se trouve en zone AU du PLU de la commune d’Ollainville.

Le règlement d’urbanisme de la zone AU mentionne qu''il s’agit d’une zone destinée à être urbanisée dans le cadre d’un projet d’aménagement d’ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements nécessaires. Cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU'.

L’article AU 1 interdit toutes les constructions.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
- Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface de 530 m² n’est pas contestée.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’expropriant indique, ce qui n’est pas contesté par les consorts X qu’un bail rural consenti à M. H A a fait l’objet d’un protocole de renonciation au droit de préemption et de résiliation conditionnelle le 1er juin 2017.

La fixation en valeur occupée n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

3° sur la qualification de la parcelle

La SORGEM dans le cadre de son appel incident conteste la qualification de situation privilégiée retenue par le premier juge en indiquant que la seule proximité de zones bâties ne saurait suffire, alors que l’emprise expropriée n’est pas raccordée aux réseaux.

Cependant, la parcelle est à proximité immédiate de l’urbanisation, se trouve dans une zone à forte pression foncière et à proximité immédiate des axes routiers, Rond- Point N20.

Elle jouxte un lotissement : le domaine d’Ollainville et sa rue Rabelais (pièce des consorts X N°3)

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement retenu la qualification de situation privilégiée.

4° Sur la méthode

La méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

5° Sur les références des parties

Aux termes de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références des consorts X

Ils invoquent le rapport d’expertise privée de M. Z du 20 octobre 2017 (pièce N°3), recevable ayant été soumis au débat contradictoire qui énonce :
- approche par la vente directe fractionnée, au lot : partant d’un lotissement de 10 lots : revenu au cédant de 1 130 000 – 100000 = 1 030 000 euros soit in fine 317,90 euros/m².

Cette approche ne part pas d’une mutation effective et sera donc écartée

- approche par vente directe fractionnée en valeur métrale :

net vendeur de : (425 euros x 2490m²) + (200 euros x 750 m²) = 1 208 250 euros soit après déduction des débours appréciés de 100 000 euros = 1 108 250 euros.

Les exemples cités issus de la base BIEN sans références de publication ne permettent pas d’accéder à l’acte de vente et d’en connaître les caractéristiques.

Cette approche sera donc écartée.

- approche par vente en bloc par lotisseur :

1 200 000 euros – (100 000 euros + 18 000 euros) = 920 000 euros correspondant à 283, 95 euros.

Cette approche qui n’est pas basée sur des mutations effectives sera écartée.

L’expert retient au final une estimation de 920 000 euros hors droits, mais qui n’est basée sur aucune mutation effective et référencée.

Les consorts X invoquent également un jugement du 18 octobre 2018 (pièce N°2) ayant retenu une valeur de 165 euros/m², mais ils indiquent eux mêmes qu’il s’agit d’un terrain constructible ; ce terme non comparable situé dans une autre localité à Ballainvilliers, dans un zonage différent plus favorable sera donc écarté.

Ils précisent enfin que le commissaire du gouvernement cite des références à Egly et à Bruyères le Chatel allant de 24 à 40 euros/m² ; ces références seront examinées ci-après.

b) Les références de la SORGEM

Elle invoque les références suivantes :

N°du Date de vente Adresse Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme euros euros/m²

T1 16 juin 2016 13, […] à […]

[…]

Vues pièce n°5

[…]

T2 24 mars […] des valeur libre, le

Maison-Rouge à Belles surplus

Ollovainville Vues correspondant au dédommagement

AC 31 des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n°6

[…] des valeur occupée

2017 Est à […]
AB n°244 Vues bail rural

pièce n°7

T4 13 décembre la Maison-Rouge et […]

[…]

Ollainville Vues AC n°24 et AC

n°30 libres

AC N°24, AC N°30 et

AP N°102 pièce n°8

T5 […]

[…] à […]

[…]

E n°142, AP n°84 et

[…]

Lieu-dit les

Gouelles à Arpajon

AB n°23 et AB n°61

T6 20 février 2017 de La Roche à […] rural,

Ollainville l’exploitant agricole étant parti

AE n°174 pièce n°10

T7 16 novembre de la Maison-Rouge 5278 […] à

[…] à Belles l’amiable par la

[…]

AC n°28 et AP n°96 zone AU

pièce n°11

T8 jugement d'[…] à […]

Vues pièce n°12

[…]

La SORGEM invoque également 8 traités d’adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la ZAC des Belles Vues :

N°du Date de Adresse Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T9 21 octobre La Fontaine à la Vierge à 830 9130 11 Zac des valeur libre

[…]

AB n°349 et AB n°350 zone AU

T10 26 novembre 27, rue de la Maison-Rouge à 1590 17'490 11 Zac des valeur libre

[…]

[…] […]

[…]

T12 7 février n°14 La Fontaine la Vierge à 981 10'[…]

[…]

T13 29 mai 2020 83, rue de la Maison-Rouge et […] occupée

AC n°25 et AP n°83 AUI pièce n°18

T14 29 mai 2020 81[…] à 940 8375,40 8,91 ZAC des valeur

[…] Vues occupée

AP n°81 zone AU pièce n°19

T15 29 mai 2020 La Fontaine la Vierge à 2007 22'[…]

[…] Vues pièce n°20 zone AU

T16 29 mai 2020 […] à 815 8965 11 Zac des valeur

[…] Vues occupée

AC n°29 zone AU pièce n°21

Ces termes comparables en consistance, en localisation et en zonage seront retenus.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Il invoque une étude de marché au sein de la ZAC des Belles Vues sur la commune d’Ollainville correspondant à 10 termes avec les références de publication :

N°du Date de Adresse Superficie Prix Prix en Acquéreur Observations terme vente en euros/m² euros

T1 16 juin 13 Rue de 1100 13'200 12 EPFIF dont 1100 euros au titre du

2016 Limours dédommagement des

T1 aménagements effectués par

SORGEM AC 83 l’acquéreur soit 12'100 euros libres d’occupation =11 euros

parcelles enclavées : pas

d’issue suffisante sur la voie publique pour une construction

[…] bail rural verbal soumis au décembre fermage ; l’acquéreur est

2016 AP 104 subrogé au vendeur

T3 20 février de La Roche 2370 26'070 11 SORGEM jouissance à compter du même

2017 jour par la perception des

T6 AF 74 loyers, les parties déclarant que

SORGEM le bien est vendu loué à bail rural verbal au profit d’un agriculteur
T4 24 mars rue de la 3649 47'440

2017 Maison-Rouge

T2

[…]

[…]

2017 AP 48

T6 22 3 parcelles 5660 62'260 décembre

[…]

SORGEM

[…]

[…]

AP 84

[…]

AC 49

T7 24 juillet 2 parcelles 5660 62'260

[…]

Maison-Rouge à

Ollainville 3187

AC 33

les Gouelles

Arpajon

AD 51

T8T7 16 2 parcelles 5278 58'[…]

SORGEM novembre

[…]

Maison-Rouge

3313 36'433

AC 28

[…]

AP 96

[…]

2018

AC 88

[…]

2019 AC 12

[…]

[…]

11 EPFIF la parcelle n’a aucun accès à la voie publique

résiliation anticipée du bail rural verbal

protocole d’indemnisation au preneur de 21'000 euros

11 EPFIF pour les 2 parcelles résiliations anticipées du bail rural verbal

protocole d’indemnisation allouée au preneur 21'000 euros

enclavés accès par un sentier rural dénommé sentier

11 SORGEM traités d’adhésion expropriant

indemnité d’expropriation totale : 65'800 103,80 euros

indemnité d’éviction agricole :

11'000 euros 31,02 euros protocole enregistré le 24 mai

2017 au SIE Corbeil pour AC

28 et AP 1,90 euros/m² + 0,19 euros = 2,09 x 5278m² =

11'031,20 euros

[…]

12 EPFIF jugement TGI d’Évry du 10 décembre 2018 dans le cadre délégataire du du droit préemption urbain droit préemption situation privilégiée à urbain proximité immédiate de pavillon et du giratoire de La

Roche.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il apparaît dans ce comparatif par ordre chronologique que les prix ne sont pas différents en fonction de la situation d’occupation, des caractéristiques de la parcelle (configuration, accès), ou de l’éventuel nouveau zonage après mise en compatibilité du PLU pour les actes les plus récents.

Il ajoute que les cessions en date du 8 août 2016, des 20 février 2017, 22 décembre 2017, 24 juillet 2018 et 16 novembre 2018 concernent des parcelles exploitées par un agriculteur et le prix constaté de 11 euros/m², valeur identique à celle de biens ne faisant pas l’objet d’un bail rural verbal.

Par ailleurs, il s’avère que le protocole de renonciation au droit de préemption et de résiliation partielle et conditionnelle du bail signé avec l’exploitant est mentionnée dans les actes. Le montant total de l’indemnisation et de 2,09 euros pour l’exploitant et cette somme n’est pas imputée sur le prix de vente.

À titre d’exemple, des mentions inscrites dans l’acte du 20 février 2017 :

« la résiliation dudit bail a lieu moyennant l’indemnité d’éviction, supportée intégralement par l’acquéreur, au profit de Monsieur H A, s’élevant à la somme de 1,90 euros/m², et d’une indemnité accessoire à la somme de 0,19 euros/m², soit pour une surface de 1370 m, la somme de : 2370 m² x 2,09 euros = 4953,30 euros.

Ladite somme de 4953,30 euros sera payée par l’acquéreur à Monsieur H A dans le cadre de la convention amiable globale en cours de négociation entre eux. Ladite convention amiable globale devant porter en effet tant sur la parcelle objet des présentes que sur plusieurs autres parcelles sur la même commune, que la SORGEM doit prochainement acquérir, et que Monsieur A exploite. Ce dernier accepte donc de renoncer par les présentes à son droit de préemption, accepte de résilier le bail sur la parcelle objet des présentes »

Ces références situées dans la ZAC des Belles Vues sont comparables en consistance, sont homogènes et seront donc retenues.

Le commissaire du gouvernement propose également d’autres termes situés à Arpajon dans la Zac des Belles Vues dont les prix sont identiques à des parcelles sises à Ollainville :

N°du terme Date de vente Adresse Superficie Prix en euros Prix en euros/m²

T1 5 décembre 2017 Arpajon 854 8540 10

AB 244

T2 28 novembre 2019 Arpajon 3451 44'600 12,92

AB 62

T3 21 octobre 2019 Arpajon 830 9130 11

AB 349, 350

Ces références, situées à Arpajon dans la ZAC des Belles Vues sont comparables en consistance, sont également homogènes et seront donc retenues.
Le commissaire du gouvernement propose également des cessions de terrains en zone à urbaniser au sein de la commune d’Ollainville :

Vente de terrains non viabilisés, destinée à une opération d’ensemble dédié exclusivement à l’habitation avec les références de publication :

N°du Date de Cadastre Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T12 13 juillet AK 153 1970 304'455 46,43 AUR(environ 4/5) et N terrains vendus

2017 (surplus) libres par

AK 155 4493 l’EPFIF

6463 indemnité

d’éviction versée à

l’exploitant agricole

T13 13 juillet AK 154 4153 186'885 45 AUR(environ 4/5) et N terrains occupés

2017 (surplus) acquisition par

l’aménageur.

Le commissaire du gouvernement indique que les deux mutations de terrain non viabilisé AK 153 et AK 155, sont destinées à une même opération d’ensemble dédié exclusivement à l’habitation, vendues respectivement au prix de 45 euros et 46,43 euros/m².

Il ajoute une cession du 26 décembre 2019(publiée 20 20P00234) qui s’est réalisée sensiblement au même prix : parcelle d’une contenance totale de 6986 m² située en partie en zone AUR et en zone N, destinée à une opération de construction de logements avec d’autres parcelles aux prix de 47,38 euros/m² HT.

La zone AUR est une zone destinée à urbaniser pour accueillir des logements éventuellement des équipements dans le cadre d’un projet d’aménagement d’ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires.

Le règlement d’urbanisme autorise les constructions nouvelles à condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone. Ce schéma va garantir une bonne insertion en situation et des liaisons automobiles et piétonnes satisfaisantes avec le tissu environnant et avec les futures opérations susceptibles d’être réalisées en contiguïté. Il doit prévoir la réalisation des équipements nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble. Les constructions à usage artisanal ou commercial sont autorisées à condition qu’elles aient une surface de plancher inférieur à 200 m².

L’emprise au sol maximale des constructions est fixée 48 % de la surface de la parcelle.

La hauteur maximale des constructions est fixée à 9 m au point le plus haut.

Il est rappelé qu’en zone AU, toutes les constructions sont interdites.

Comme l’indique le commissaire du gouvernement, ces mutations non comparables en consistance, ne peuvent donc être retenues à titre de comparaison.

Le commissaire du gouvernement fait état également de cessions de terrains situés en Zac dans d’autres communes du département ; il a également relevé des jugements du TJ d’Évry et de la cour d’appel de Paris pour des biens situés dans le périmètre de la Zac à caractère mixte (habitat’activités équipements publiques) dans un secteur géographique proche avec les références de publication suivantes :

1° Egly-ZAC de la Mare des Bourguignons (Zac habitation)

Cette Zac d’une superficie de 30 ha a été créée le 26 mars 2009 pour la réalisation de 320 logements, dont 20 % de logements sociaux, des unités d’hébergement dédiées aux personnes âgées, les équipements sportifs et de loisirs :

N°du Date de Cadastre Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T14 cour d’appel A 774 1356 247'640 40 AU B1(n) zone AU B1 : zone à urbaniser sous réserve d’un plan

15 décembre A 770 2620 AU B1 d’aménagement d’ensemble

2016

A 757 1030 AUB1 zone AU B1(n) : concerne le secteur situé sous les lignes

[…]

le juge a pris en compte les nouveaux accords obtenus par

l’expropriante (35 euros) et la valeur donnée par le juge à la même époque ADT comparable (45 euros), soit une moyenne de 40 euros/m².

Le juge de première instance a accordé 35 euros/m²

T15 cour d’appel A 768 857 38 AUB1 la moyenne des valeurs proposées par l’expropriant et

19 janvier les implants ressortent à 38

2017 euros/m² en AUB1

la valeur de 15 euros/m² pr UL correspond à peu près à la moyenne des références proposées.

[…] le Chatel’Zac la Croix de l’Orme (habitation)

Cette Zac créée le 22 octobre 2009, s’étend sur 164'354 m², à vocation mixte avec des logements pour une surface de plancher de 35'000 m² dont 35 % de logements sociaux ainsi qu’un complexe sportif et un pôle éducation/avec les références de publication :

N°du Date de Cadastre Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T16 cour B 393 4120 164'800 40 AU prise en compte de mutation de terrains en zone

d’appel AU d’autres actes destinés à la construction de logements et équipements y afférents, mais

21 mars également des éléments de plus-value tenant à la

2019 bonne configuration de la parcelle desservie par un chemin carrossable et de sa situation
T17 cour AB 76 949 22'776 24 AU prise en compte de mutation de terrains en zone

d’appel AU d’autres actes destinés à la construction de logements équipements y afférents, mais

21 mars également des éléments de plus-value tenant au

2019 caractère privilégié de la parcelle, configuration et situation, 30 euros/m², abattement de 20% pour occupation

T18 cour B 24 15 6716 201'480 30 AU prise en compte de mutation de terrains en zone

d’appel AU d’autres Zac destiné à la construction de logements équipements y afférents, mais

16 mai également des éléments plus-value tenant au

2019 caractère privilégié de la parcelle, bonne configuration

3° Plessis- Pate-Zac Val- Vert- Croix Blanche (Zac activités)

Cette Zac créée le 30 mars 2021 est en vue de réaliser 150'000 m² de surface de plancher réservée à des activités économiques sur un périmètre de 77 ha.

N°du Date de Cadastre Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T19 24 avril A 136 3675 63'871,50 17,38 AU1c avec zone classée éléments parcelle de

2018 paysages (bâtis espaces) de terrain acquise patrimoine, point de vue à par l’EPFIF protéger

T20 24 avril A 131 3038 52'800,44 17,38 AU1c avec zone classée éléments parcelle de

2018 paysages (bâtis espaces), de terrain acquise patrimoine, point de vue à par l’EPFIF protéger

[…], Champlan, Chilly-Mazarin’ZAD de la Bonde (activité)

Cette ZAD a été créée en 2012 pour la réalisation d’un projet d’aménagement du secteur de la Bonde sur les communes de Massy, Champlan, Chilly-Mazarin avec les références de publication :

N°du Date de Cadastre Superficie Prix en Prix en Zonage Observations terme vente euros euros/m²

T21 TGI Massy 5204 67'824 13,50 OAU valeur occupée

2 mars V 86 et 87

2020

T22 TGI Massy 17'043 et 312'657,50 13,50 OAU valeur occupée

7507

2 mars S 401 et

2020 T218

T23 TGI Massy 367 4955 13,50 OAU valeur occupée

2 mars S403

2020

T24 TGI Massy 4650 4650 12 OAU valeur occupée

2 mars T214

2020
T25 TGI Massy 6157 89'276,50 14,50 OAU valeur libre

25 mai T 22 7505 141'650,50 14,50 la différence tient à la situation

2020 d’enclavement des parcelles T 30, 31,

T26,27, 28 103'569 14,50 32

T 30,31, 32

Le commissaire de gouvernement indique qu’il ressort de ces termes que les prix relevés dans la Zac à vocation d’habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros/m², qu’il s’agit de zones à urbaniser dans le cadre d’une opération d’ensemble de l’ouverture à l’urbanisation et subordonnées à la réalisation effective des équipements nécessaires (Bruyères le Chatel) ; les termes de comparaison cités dans les ZAC-ZAD à vocation d’activité (Plessis pâté et la Bonde) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m².

Le commissaire du gouvernement ajoute que compte tenu des termes de comparaison cités au sein même de la Zac des Belles Vues à Ollainville et Arpajon, et du jugement du TGI d’Évry du 10 décembre 2018 (RG 17/000 95) retenant un prix de 12 euros /m² pour une parcelle en situation privilégiée en zone AU à Ollainville, il propose une indemnisation à hauteur de 12 euros/m² en ajoutant que cette valeur paraît également cohérente avec les termes cités dans les ZAC’ZAD d’autres communes du département dans la mesure où à la date de référence, la parcelle expropriée se situe en zone AU dont le PLU précise que « cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU ».

L’indemnisation proposée à hauteur de 12 euros/m² correspond ainsi à la valeur plancher des termes de comparaison cités dans la ZAD de la Bonde à Massy où le zonage OAU est également inconstructible (hormis la construction et la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif).

Le commissaire du gouvernement propose en conséquence la valeur de 12 euros/m² en valeur libre, au cas d’espèce, la parcelle est exploitée selon l’expropriant suivant un bail rural verbal consenti à Monsieur H A, qui a fait l’objet d’un protocole de renonciation au droit de préemption et de résiliation partielle et conditionnelle le 1er juin 2017, fixant une indemnité d’éviction de 90 euros/m² à laquelle s’ajoute une indemnité accessoire de 0,19 euros/m², soit une indemnité totale de 2,09 euros/m² ; la valeur occupée la parcelle ressort ainsi à : 12 – 9,91/m²= 5252,30 euros arrondis à 5253 euros.

Il convient d’écarter les références non comparables en consistances ayant vocation d’habitation et de retenir celles comparables à vocation d’activités.

Il convient cependant de privilégier les termes de comparaison situés au sein même de la ZAC des Belles Vues à Ollainville et Arpajon et le jugement définitif du tribunal de grande instance d’Evry du 10 décembre 2018 retenant un prix de 12 euros/m² en zone AU à Ollainville.

Cette valeur est cohérente avec les termes dans les ZAC-ZAD d’autres communes du département, dans la mesure où à la date de référence, la parcelle expropriée se situe en zone AU dont le PLU précise que 'cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU'.

Le premier juge a donc exactement retenu :

- une valeur unitaire de 12 euros/m²
- une déduction de 2,09 euros/m² correspondant au montant moyen de l’indemnité d’éviction versée aux agriculteurs

soit 12 – 2,09 = 9,91 euros/m² x 530 m² = 5252, 30 euros arrondis à 5253 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% sur 253 euros : 37, 95 euros

soit un total de 1037, 95 euros arrondis à 1038 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer aux consorts X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les condamner sur ce fondement à payer la somme de 1500 euros à la SORGEM.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts X perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M^me E X et M. C X ès qualités d’ayants droit de M. B X à payer la somme de 1500 euros à la SORGEM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me E X et M. C X és qualités d’ayants droit de M. B

X aux dépens.