AMG/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

— M^e Joseph WETZEL

Le 14 septembre 2011

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRET DU 14 Septembre 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 B 08/05739

Décision déférée à la Cour : 14 Novembre 2008 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTE :

SAS SCHNEIDER & BOISSON REUNIS SBR, représenté par son Président M. Z Y

XXX

WITTELSHEIM

XXX

Représentée par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocats à la Cour

INTIMES :

XXX

XXX

XXX

Monsieur B X

XXX

XXX

Représentés par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Plaidant : M^e DENONNIN, avocat à STRASBOURG

Monsieur Z Y

XXX

XXX

Représenté par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocats à la Cour

Plaidant : M^e STAEDELIN, avocat à MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Juin 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LITIQUE, Président de Chambre

M. CUENOT, Conseiller

M^me MAZARIN-GEORGIN, Conseiller, entendu en son rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte intitulé 'crédit-bail immobilier’reçu par M^e MENDEL, notaire à Mulhouse, le 4 mars 1999, la SA CIAL FINANCE s’engageait à financer l’acquisition et la construction d’un ensemble immobilier sis à MULHOUSE-DORNACH et, moyennant paiement d’un loyer, le donnait à bail à la XXX pour une durée de 15 ans à compter de la réception des travaux.

Ce contrat autorisait la sous-location par la XXX et était par ailleurs assorti d’une promesse unilatérale de vente au profit de la locataire.

En outre, le crédit -preneur reconnaissait ne pouvoir se prévaloir du statut des baux commerciaux.

Par acte intitulé 'contrat de sous-location’ en date du 1^er juillet 1999, la XXX donnait en sous-location à la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS une partie des biens donnés à crédit-bail, d’une superficie d’environ 1000 m2, pour y installer des locaux de vente et de stocks de matériels et fournitures dentaires, moyennant un loyer mensuel de 31.000 F HT.

Ce contrat était conclu pour une durée de 15 ans à partir du 1^er juillet 1999.

A ce contrat de sous-location était annexé le contrat de crédit-bail conclu entre la SA CIAL FRANCE et la XXX. La SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS déclarait, dans ce contrat de sous-location, être 'informée de la législation applicable au contrat de crédit-bail, notamment du fait que ces contrats ne confèrent pas la propriété commerciale et que la XXX ne peut donc conférer à la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS une propriété commerciale ou un droit au bail qu’elle ne possède pas elle-même'.

Il était enfin précisé au contrat que la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS reconnaissait qu’il ne lui sera dû aucune indemnité d’éviction ou de propriété commerciale, 'celle-ci, n’existant pas'.

Par acte intitulé protocole d’accord en date du 29 avril 2004, M. B X, agissant en qualité d’actionnaire et de porte fort des autres associés de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS cédait à M. Z Y toutes les actions notamment de la SAS SCHNEIDER ET BOISSONS REUNIS moyennant le prix provisoire, avant audit de la société, de 2.550.000 €.

Il était précisé dans ce protocole que ce prix provisoire tient compte 'des incidences des engagements financiers ainsi que des contraintes du contrat de sous-location entre les Sociétés et la XXX’ et encore que 'le contrat de sous-location a été signé le 1^er juillet 1999 pour une durée de 15 années entières et consécutives à compter du 1^er juillet 1999".

Par avenant en date du 24 juin 2004, le prix des actions de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS était définitivement fixé à 2.605.297 €.

Le 16 octobre 2007, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS écrivait à B X :

'Un contrat de location de 15 ans a été signé entre la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et la XXX ' ;

' Peux-tu me confirmer, soit notre accord de rupture de bail, à la condition de trouver un nouveau locataire, soit l’autorisation pour la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS de sous-louer le bâtiment à une autre entreprise pour la durée du bail restant (jusqu’en 2014) '.

Par acte d’Huissier de Justice en date du 22 décembre 2007, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS donnait congé à la XXX pour le 30 juin 2008, sur le fondement des art L 145-15, L 145-4 et L 145-9 du Code de commerce.

Par courrier de son Conseil en date du 10 juin 2008, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS informait la XXX qu’elle libérera les locaux le 30 juin 2008 et invitait le Conseil de la locataire principale à assister à l’état des lieux prévu à cette date.

Le Conseil de la XXX répondait que la XXX n’assistera à l’état des lieux que 'sous réserve expresse de la validité de la dénonciation du bail'.

L’état des lieux était dressé par M^e WEIBEL, Huissier de Justice, le 30 juin 2008.

Par acte en date du 5 août 2008, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a fait assigner la XXX devant le Tribunal de Grande Instance de MULHOUSE, en demandant à la juridiction, au visa des art. L 145-1 et suivants du Code de Commerce et de l’art. 788 du Code de procédure civile, de :

— dire que le statut des baux commerciaux, contenu aux art. L 145-1 et suivants du Code de commerce, est applicable au contrat de sous-location conclu entre la XXX et la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS le 1^er juillet 1999 ;

— confirmer l’absence de renonciation expresse à la faculté de résiliation triennale ouverte au preneur dans le contrat de sous-location du 1^er juillet 1999 et dans le protocole d’accord portant sur la cession des actions de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS du 29 avril 2004 ;

— confirmer la validité de la dénonciation du contrat de sous-location signifiée le 22 décembre 2007 ;

En conséquence :

— ordonner, sous astreinte de 1.000 € par jour, à la XXX de procéder à l’annulation de la facture n°50, ainsi que de toutes factures postérieures émises par la XXX ou, à titre subsidiaire l’établissement d’une ou plusieurs factures d’avoirs du montant correspondant ;

— ordonner la restitution par la XXX du dépôt de garantie versé par la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS selon les termes du contrat de sous-location.

A l’appui de sa demande, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a fait valoir que :

— le contrat de sous-location est un contrat distinct du contrat de crédit bail et obéit à des règles propres ;

— elle bénéficie du statut des baux commerciaux, lequel s’applique de plein droit conformément à l’art. L 145-1 du Code de Commerce, lequel est d’ordre public ;

— la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS remplit les conditions du texte ci-dessus dès lors qu’elle :

— bénéficie d’un bail ;

— exploite un fonds de commerce ;

— est immatriculée au Registre de Commerce ;

— l’art. L 145-15 du Code de Commerce frappe de nullité les clauses qui ont pour effet de faire échec au statut des baux commerciaux ;

— il en résulte que la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS disposait d’une faculté de résiliation unilatérale à l’échéance triennale du 30 juin 2008 ;

— la SAS SCHNEIDER n’a pas renoncé à l’exercice de cette faculté.

******

***

M. B X, cédant des parts de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS aux termes du protocole d’accord sus-visé, est intervenu volontairement à l’instance aux côtés de la XXX ;

XXX et M. B X, cédant, ont demandé à la juridiction de:

— donner acte à M. B X de son intervention volontaire à la procédure et de ce qu’il délivre parallèlement une assignation à l’encontre de M. Z Y, cessionnaire des parts de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS;

Avant dire droit :

— ordonner la jonction des procédures dont s’agit ;

Sur la demande principale

— dire que le contrat de sous-location est résilié du fait de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS ;

En conséquence :

— condamner la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à payer à la XXX la somme de 707.306 € au titre du préjudice causé, avec les intérêts légaux à compter de la demande reconventionnelle ;

Subsidiairement, après jonction de l’assignation délivrée à l’encontre de

M. Z Y, cessionnaire

— dire que M. Z Y, cessionnaire n’a pas respecté les obligations contractuelles résultant du protocole d’accord du 29 avril 2004 ;

— dire que la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a commis une faute délictuelle à l’égard de M. B X, cédant ;

En conséquence :

— condamner M. Z Y, cessionnaire, et la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS solidairement à payer à M. B X :

* la somme de 707.306 € correspondant au préjudice subi, avec les intérêts légaux à compter de la demande reconventionnelle ;

* la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A l’appui de leurs conclusions la XXX et M. B X ont fait valoir que :

Sur l’action diligentée par la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à l’encontre de la XXX

— le contrat de crédit-bail était annexé au contrat de sous-location et en fait partie intégrante ;

— tant le contrat de crédit-bail que le contrat de sous-location excluent l’application du statut des baux commerciaux et aucune faculté de résiliation triennale n’y est prévue;

— le contrat fait la loi des parties ;

— la durée de 15 ans du contrat de sous-location est calquée sur celle du contrat de crédit-bail ;

— en tout état de cause – et à supposer que le statut des baux puisse s’appliquer – la faculté de résiliation triennale n’a pas de caractère d’ordre public et est devenue une disposition supplétive ;

— le protocole d’accord entre M. B X et M. Z Y précise que le contrat de sous-location a été signé 'le 1ER JUILLET 1999 pour une durée de 15 années entières et consécutive à compter du 1^er juillet 1999 ' ;

— le contrat contient une renonciation non équivoque à la faculté de renonciation triennale ;

— la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a reconnu, dans son courrier du 16 octobre 2007, être liée pour une durée de 15 ans ;

— à aucun moment la XXX n’a accepté la dénonciation du bail et elle n’a eu recours à un agent immobilier pour rechercher un éventuel locataire qu’à titre de précaution ;

— la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS n’a pas réglé les loyers postérieurement au 30 juin 2008, de sorte qu’il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de condamner la sous-locataire à payer les loyers dus jusqu’à l’issue de la convention ;

Sur l’action diligentée par la XXX et M. B X à l’encontre de M. Z Y

— le contrat de crédit-bail, le contrat de sous-location et le protocole d’accord forment un tout indivisible ;

— il y a lieu de prononcer la jonction avec le dossier par lequel M. B X assigne M. Z Y ;

— M. Z Y n’a pas respecté les dispositions du protocole d’accord signé avec M. B X qui prévoyait expressément la continuation du contrat de sous-location jusqu’à son terme ;

— la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS, sous l’égide de M. Z Y, est responsable à l’encontre de M. B X sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— le prix de cession des actions a été déterminé eu égard aux contraintes résultant de la durée du contrat de sous-location ;

— la résiliation du contrat de sous-location à l’initiative de M. Z Y, respectivement de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS, constitue une infraction au protocole d’accord ;

— en résiliant le contrat de sous-location en méconnaissance des termes du protocole d’accord qu’elle connaissait, la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS s’est rendue complice des agissements de ses dirigeants ;

Sur les demandes accessoires

— il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie dès lors que la XXX détient une créance à l’encontre de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et qu’en tout état de cause les lieux n’ont pas été restitués en bon état ;

— l’émission de facture n’a pas fait grief à la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS, de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation.

Par jugement en date du 14 novembre 2008 le Tribunal de Grande Instance de MULHOUSE a :

Ordonné la jonction du dossier n°08/913 au dossier n°08/749, l’affaire étant maintenue sous ce numéro ;

Sur la demande principale

Dit que la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS ne peut exercer la faculté de résiliation triennale ;

Débouté la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS des fins de sa demande, à l’exclusion du chef de ses conclusions tenant au dépôt de garantie ;

Dit que le coût de réparation des pertes et dégradation s’élève à 7.000 € ;

En conséquence :

Condamné la XXX à restituer à la SA SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS, au titre du dépôt de garantie, la somme de 15.867 € (coût de réparation des dégradations et pertes déduit), avec les intérêts légaux à compter de la demande soit du 5 août 2008 ;

Sur la demande reconventionnelle diligentée par la XXX à l’encontre de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS

Prononcé la résolution judiciaire aux torts de la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS du contrat du 1^er juillet 1999 par lequel la XXX a sous-loué à la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS des locaux sis à MULHOUSE, 42 rue Jean-Monnet;

En conséquence

Condamné la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à payer à la XXX, à titre de dommages et intérêts, la somme de 80.000 €, avec les intérêts légaux à compter de ce jour ;

Fait masse des frais et dépens de la demande principale et de la demande reconventionnelle ;

Condamné au paiement des dépens dont il est ainsi fait masse : la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS pour 85 % et la XXX pour 15 %.

Ordonné la compensation judiciaire des créances respectives des parties ;

Sur l’intervention volontaire de M. B X et son action subsidiaire à l’encontre de M. Z Y

Donné acte à M. B X de son intervention volontaire ;

Dit que l’action de M. B X est sans objet

Condamné M. B X aux frais et dépens de son intervention et de son action subsidiaire à l’encontre de M. Z Y ;

Condamné la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à payer à la XXX, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.000 € ;

Débouté toutes les autres parties des fins de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

****

***

Le 21 février 2008 la SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a interjeté appel de ce jugement ;

Par dernières conclusions reçues le 31 janvier 2011 ;

La SAS SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et M. Z Y, intimé sur appel provoqué, demandent à la Cour de :

' Avant dire droit :

— INFIRMER la jonction des instances n° 08/913 et n°08/749 ;

— DEBOUTER M. B X de son intervention volontaire ;

Sur la faculté de résiliation unilatérale du contrat de sous-location à échéance’ triennale :

— DIRE que le statut des baux commerciaux prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, est applicable au contrat de sous-location conclu entre la société

SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et la XXX en date du 1^er juillet 1999;

— DIRE, au regard de la jurisprudence constante en la matière, que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS n’a pas pu renoncer au statut des baux commerciaux dans le contrat de sous-location lui-même ;

— DIRE au regard des conditions posées par la jurisprudence en la matière, que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS n’a ni renoncé ni confirmé une éventuelle renonciation au statut des baux commerciaux dans un acte postérieur au contrat de sous-location ;

— DIRE qu’il n’existe aucun élément de nature à justifier l’existence d’une renonciation même tacite mais non équivoque au statut des baux commerciaux ;

— DIRE que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et la XXX n’ont pas dérogé contractuellement à la faculté de résiliation triennale ouverte au preneur ;

EN CONSEQUENCE,

— JUGER que la dénonciation du contrat de sous-location signifiée le 22 décembre 2007 est valable ;

— DEBOUTER la XXX de son appel incident ;

— ORDONNER la restitution par la XXX à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS de la somme de 80.000 € payée en exécution du jugement de 1^re instance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour confirmait la résolution judiciaire du contrat de sous-location,

— CANTONNER l’indemnisation à de justes proportions compte tenu de la re location des lieux, de la mauvaise foi de M. B X et de l’impact que pourrait avoir une condamnation sur la viabilité de la société SBR et la pérennité de ses 32 emplois ;

Sur la restitution du dépôt de garantie :

— ORDONNER à la XXX la production de toute facture émise pour la résiliation d’éventuels travaux de remise en état ;

— FIXER le montant du dépôt de garantie à restituer à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS sur la base des factures qui seront présentées par la XXX;

— A DEFAUT, ORDONNER la restitution par la XXX du solde du dépôt de garantie à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS soit la somme de 7.000 € ;

Si par extraordinaire, la Cour devait confirmer la jonction des deux instances n° 08/913 et n° 08/749 :

Sur l’intervention volontaire de M. B X et son action subsidiaire à l’encontre de M. Z Y :

— CONSTATER que M. Z Y n’a pris aucun engagement aux termes du Protocole de cession d’actions relatif à la durée du bail ;

— DEBOUTER M. B X de son action subsidiaire à l’encontre de M. Z Y ;

Sur les frais et dépens :

— CONDAMNER la XXX au paiement de la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la XXX aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d’appel au profit de CAHN et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la XXX au remboursement de l’ensemble des frais supportés par la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS liés à la pratique de mesures d’exécution intempestives par la XXX '.

Elle fait valoir que :

— la décision de jonction des procédures est contestable, les deux instances ne concernant pas les même parties et n’ayant pas le même objet.

— le statut des baux commerciaux ne peut être exclu par une clause contractuelle.

— la Cour de Cassation a confirmé l’application du statut des baux commerciaux entre le crédit-preneur et le sous-locataire, en écartant l’application du principe 'nemo plus juris’ selon lequel nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même.

— la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS n’a pas renoncé au statut des baux commerciaux.

— selon la jurisprudence la renonciation du locataire au bénéfice du statut des baux commerciaux n’est valable que si cette renonciation intervient en pleine connaissance de cause, de manière non équivoque, après l’acquisition du droit. La renonciation ne peut résulter du contrat de bail lui-même.

— le Tribunal a considéré à tort que les circonstances particulières autorisaient une renonciation exprimée dans le bail lui-même.

— il n’existe aucune indivisibilité entre le contrat de sous-location et le protocole de cession d’actions ; aucun de ses contrats ne stipule expressément l’intention des parties de faire de ces deux contrats un ensemble contractuel indivisible. Le jugement a dénaturé le terme du protocole.

— il n’existe pas plus de commune intention des parties implicite en ce sens.

— il n’existe par conséquent aucune circonstance particulière permettant d’admettre la renonciation dans le bail lui-même.

— la renonciation postérieure doit être non équivoque.

— le courrier de la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS du 16 octobre 2007 ne contient aucun terme pouvant constituer une renonciation non équivoque puisqu’elle indique sa volonté de se désengager du bail.

— les parties n’ont pas écarté la faculté de résiliation triennale par le locataire dans le contrat de bail.

— la XXX a immédiatement remis les locaux en location dès le 9 janvier 2008 : c’est donc bien qu’elle a reconnu la validité de la dénonciation du bail.

— la Cour ne pourra que reconnaître que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS disposait de la faculté de résiliation à l’échéance triennale (L.145-4 du Code de commerce).

— il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail aux torts de la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS

— le préjudice de la XXX est inexistant. M. B X a manqué de diligences pour relouer les locaux, puis les a reloués de manière occulte.

— les lieux ont été estimés en bon état de réparation locative comme en atteste l’état des lieux de sortie établi par huissier le 30 juin 2008.

— les quelques traces d’usure et de trous sur les murs relèvent de l’usure normale ou de la vétusté.

— le premier juge a fixé arbitrairement à 7.000 € les réparations locatives sans même se fonder sur un quelconque devis. En l’absence de production de factures de travaux de remise en état le dépôt de garantie doit être restitué dans son intégralité.

Sur l’action de M. X à l’encontre de M. Y

M. Y n’a pris aucun engagement contractuel dans le protocole d’accord de cession des actions quant à la durée du contrat de sous-location. Il ne justifie pas plus de son préjudice évalué au montant des loyers qui auraient dû être versés jusqu’en 2014 en cas de continuation de la sous-location, ni d’un lien de causalité.

*****

***

Par dernières conclusions reçues le 1^er octobre 2010 la XXX et M. X demandent à la Cour :

de rejeter l’appel principal

— sur appel incident.

D’infirmer le jugement en tant qu’il a limité la condamnation de la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à lui payer 80.000 € de dommages et intérêts,

de la condamner à lui payer la somme de 707.306 €.

subsidiairement de condamner M. Y et la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS 'solidairement et conjointement ' à payer cette somme à M. X.

de condamner les mêmes aux entiers dépens et au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il font valoir pour leur part que :

— le statut des baux commerciaux est inapplicable au contrat de sous-location, le protocole d’accord de cession et les contrats de crédit-bail et de sous-location sont liés et forment un tout indivisible.

— le contrat de crédit bail est annexé au contrat de sous-location pour en faire partie intégrale. Le contrat de sous-location prévoit expressément qu’il est exclu du champ d’application du décret du 30 septembre 1953. Il est conclu pour une durée de 15 ans calculée sur celle du crédit bail et ne comporte aucune possibilité de résiliation triennale.

— les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux.

— la faculté de résiliation triennale est devenue une disposition supplétive qui n’a plus aucun caractère d’ordre public depuis la loi du 30 décembre 1985.

— il existe des circonstances particulières résultant du contrat de crédit bail justifiant la renonciation à la faculté de résiliation triennale.

— la renonciation est expresse dans le contrat ; elle résulte également du courrier de

la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS du 16 octobre 2007.

— la XXX n’a pas accepté la résiliation unilatérale du bail. Son conseil a émis les plus expresses réserves.

— le préjudice correspond aux loyers à échoir jusqu’à l’issue de la convention en 2014 soit 707.306 €.

— si la Cour considérait le statut des baux commerciaux applicable et la résiliation triennale possible, il conviendra de considérer M. Y responsable de ne pas avoir respecté le protocole d’accord de cession des actions ; ce dernier prévoyait expressément la continuation du contrat de sous-location jusqu’à son terme de 15 ans avec un ajustement du prix de vente en conséquence. Le prix de cession a été négocié en tenant compte de cette situation.

— la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a participé au préjudice de M. X en se rendant complice des agissements de son dirigeant en résiliant le contrat de sous-location en contradiction avec le protocole d’accord.

*****

***

SUR QUOI

Sur la décision de jonction des procédures

Attendu qu’en vertu de l’article 368 du Code de procédure civile les décisions de jonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire ;

Que l’article 537 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours ;

Que l’appel est par conséquent irrecevable de ce chef.

Sur l’application du statut des baux commerciaux à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS.

Attendu que selon la jurisprudence constante le contrat de crédit-bail immobilier

qui constitue une opération juridique particulière tendant essentiellement à permettre l’acquisition de la propriété des murs par le crédit-preneur moyennant des versements échelonnés n’est pas assujetti aux dispositions du statut des baux commerciaux ;

Que cependant le crédit-preneur qui consent à un tiers un droit de jouissance sur les locaux conclut en réalité une sous-location qui est quant à elle soumise au statut des baux commerciaux ;

Que le contrat conclu entre le crédit-preneur et le preneur étant une convention distincte du contrat de crédit bail et obéissant à des règles propre relève du statut des baux commerciaux dès lors que le locataire bénéficie d’un contrat de bail et qu’il exploite dans les lieux loués un fonds de commerce ; (Cass. 3° civ. 10 décembre 2002).

Attendu que cet arrêt a écarté le moyen tiré du principe 'nemo plus juris', nul ne peut transférer à autrui plus de droit qu’il n’en a lui-même ;

Attendu qu’il n’est pas contesté en l’espèce que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS remplit les conditions visées par l’article L. 145-1 du Code de Commerce ;

Attendu qu’en vertu de l’article L.145-15 du Code de Commerce les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont nulles et de nul effet ;

Attendu que s’agissant d’un ordre public de protection, les parties peuvent renoncer à son bénéfice si cette renonciation intervient en pleine connaissance de cause, de manière non équivoque, après l’acquisition du droit ;

Qu’il en résulte que le preneur ne peut renoncer au bénéfice du statut dans le contrat de bail ;

Que les clauses du contrat de sous-location conclu entre la XXX et

la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS excluant l’application du statut des baux commerciaux sont par conséquent sans effet ;

Attendu qu’il n’existe en l’espèce aucune circonstance particulière permettant la renonciation au bénéfice du statut dans le contrat de bail, aucune indivisibilité ne pouvant exister entre d’une part le contrat de sous-location datée du 1^er juillet 1999 et le protocole d’accord de cession d’actions conclu entre M. X et M. Y le 29 avril 2004, contrairement à ce qu’à cru devoir estimer le premier juge ;

Attendu que par conséquent le contrat de sous-location est soumis au statut des baux commerciaux ;

Attendu que selon l’article L. 145-4 du Code de commerce ' à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9 ' ;

Attendu que la clause écartant la faculté de résiliation triennale doit être claire et dénuée d’ambiguïté pour recevoir application ;

Attendu qu’en l’espèce le contrat de sous-location conclu entre la XXX et la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS ne contient aucune clause de cet ordre; qu’il est seulement indiqué qu’il est conclu pour une durée de 15 ans, sans autre précision, qu’il ne contient aucune mention selon laquelle les parties ont entendu conférer au contrat une durée de 15 années ferme et définitive c’est à dire non susceptible de résiliation anticipée à l’échéance triennale ;

Qu’aucun avenant ni courrier ne vient préciser que la durée du bail est de 15 ans ferme et définitive, pas plus que le protocole d’accord de cession d’actions ;

Que le courrier adressé par la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à la

XXX le 16 octobre 2007 par lequel elle lui demande de confirmer son accord pour la rupture du bail, soit l’autorisation de sous-louer le bâtiment à une autre entreprise pour le durée du bail restant à courir, ne constitue pas une renonciation à se prévaloir de la résiliation anticipée à l’échéance triennale mais révèle seulement la volonté de la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS de se délier du bail ;

Que contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS n’a pas renoncé à la faculté de résiliation triennale, et qu’elle a valablement délivré le congé du 22 décembre 2007 ;

Qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement qui a prononcé la résolution judiciaire du contrat de sous-location aux torts de la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS et l’a condamnée à payer à la XXX la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Attendu qu’en cas d’infirmation les restitutions s’opèrent de plein droit de par la loi;

Qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution par la XXX à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS de la somme de 80.000 € payée en exécution du jugement de première instance ;

Sur la restitution du dépôt de garantie par la XXX

Attendu qu’aux termes de l’article 4.14 du contrat de sous-location la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a versé à la XXX un dépôt de garantie

égal à 150.000 F (22.867,30 €) ;

Attendu que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a quitté les lieux et restitué les clés à la XXX le 30 juin 2008, date à laquelle un constat d’état des lieux de sortie a été établi par M^e WEIBEL, huissier de justice ;

Qu’il résulte de ce constat que les locaux ont été restitués en bon état à l’exception de quelques traces d’usure et taches sur certains sols, dans les bureaux, quelques trous chevillés non rebouchés, des dommages légers sur une porte sectionnelle implantée du côté droit de l’accès au hall de stockage ;

Attendu que la Cour constate que ces dégradations sont minimes et sont dues en partie à l’usage normale des lieux pendant l’occupation qui a duré 9 ans ;

Attendu que la XXX, qui ne conteste pas avoir reloué les locaux, ne produit aucune facture de réparations, ni même aucun devis, de sorte que son préjudice n’est pas justifié ;

Que c’est à tort que le premier juge a opéré d’office une retenue forfaitaire de 7.000 € sur le dépôt de garantie, en l’absence de tout justificatif ;

Qu’en conséquence il y a lieu d’ordonner à la XXX de restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 22.867,30 €.

Sur l’appel incident

Attendu que la XXX étant déboutée de l’intégralité de ses demandes, il n’y a pas lieu de statuer sur son appel incident ;

Sur l’action de M. B X

Attendu que le congé donné par la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS à la XXX a été reconnu valable ; qu’aucune résiliation fautive du contrat de sous-location ne peut être reprochée au preneur qui a exercé la faculté qui lui est offerte par l’article L.145-4 du Code de commerce ;

Attendu d’autre part que le protocole d’accord de cession d’actions ne contient aucun engagement personnel de M. Y de poursuivre jusqu’à son terme le contrat de sous-location conclu entre la XXX et la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS, qui a une personnalité juridique distincte de son dirigeant, fût-il associé majoritaire ;

Qu’il convient en conséquence de débouter M. X des fins de sa demande ;

Sur les frais et dépens

Attendu que la XXX qui succombe est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 5.000 € à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Qu’il n’y a pas lieu en revanche de la condamner au remboursement de l’ensemble des frais que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS prétend avoir supportés du fait des mesures d’exécutions intempestives pratiquées par la XXX qui disposait d’un jugement assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

INFIRME le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau ;

DIT que la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS a valablement délivré congé le 22 décembre 2007 ;

En conséquence

DEBOUTE la XXX de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la XXX à restituer à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS l’intégralité du dépôt de garantie soit la somme de 22.867,30 € (vingt deux mille huit cent soixante sept euros trente ) ;

DEBOUTE M. B X de ses demandes ;

CONDAMNE la XXX aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 5.000 € (cinq mille euros) à la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE la société SCHNEIDER ET BOISSON REUNIS du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT