Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pole 1 – Chambre 2

ARRET DU 04 FEVRIER 2021

(n° 59 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12540 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJ2B

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Août 2020 -Président du tribunal judiciaire de Créteil
- RG n° 20/271

APPELANTE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

INTIMEE

S.A.S. CREPE PARISIENNE Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

Assistée par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2017, la SCI Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la SAS Crêpe Parisienne un local situé à Vitry-sur-Seine, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros, avec prise d’effet au 1^er août 2017.

Des travaux devant être réalisés pour rendre le local exploitable, la société bailleresse, dans le bail, a consenti à la société Crêpe Parisienne une franchise de loyers de 3 mois.

Les travaux ayant pris du retard, la société Pardes Patrimoine a finalement consenti 12 mois de franchise à la société Crêpe Parisienne.

Le 30 janvier 2020, le bailleur a délivré à la société Crêpe Parisienne un commandement de payer la somme de 38.035,19 euros au titre des loyers et charges impayés.

Contestant ce montant, la société Crêpe Parisienne a assigné la société SCI Pardes Patrimoine au fond devant le tribunal judiciaire de Créteil le 28 février 2020 – affaire toujours pendante.

Le 27 février 2020, la société Crêpe Parisienne a assigné la société SCI Pardes Patrimoine devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

— constater l’absence d’effet du commandement de payer ;

— juger excessives les sommes reçues par la société SCI Pardes Patrimoine au titre des loyers ;

— condamner la société SCI Pardes Patrimoine à payer à la société Crêpe Parisienne la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la société SCI Pardes Patrimoine a demandé au juge de :

— rejeter les demandes de la société Crêpe Parisienne ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer une provision de 79.577,62 euros au titre des loyers impayés ;

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer une indemnité d’occupation ;

— ordonner l’expulsion de la société Crêpe Parisienne du local objet du bail ;

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 24 août 2020, le président du tribunal judiciaire de Créteil a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Le premier juge a estimé qu’il n’était pas de son pouvoir de constater l’absence d’effet du commandement de payer. Il a également jugé que la société Crêpe Parisienne avait soulevé des contestations sérieuses, empêchant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par déclaration en date du 31 août 2020, la société SCI Pardes Patrimoine a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises le 23 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Pardes Patrimoine demande à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 24 août 2020 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Pardes Patrimoine ;

en conséquence,

— dire que le commandement de payer le 30 janvier 2020 doit produire tous ses effets ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société Pardes Patrimoine et la société Crêpe Parisienne ;

— en conséquence, dire et juger que la société Crêpe Parisienne ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de lui ordonner de quitter les lieux, sans délais ;

— ordonner l’expulsion de la société Crêpe Parisienne ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à Vitry-sur-Seine (94400), […] ;

étant précisé que faute par elle de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer à la SCI Pardes Patrimoine, par provision, la somme de 85.447,37 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 4^e trimestre 2020 inclus ;

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer à la SCI Pardes Patrimoine une indemnité d’occupation, provisionnelle, égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— débouter la société Crêpe Parisienne de l’ensemble des demandes ;

à titre subsidiaire, si la cour accordait des délais de paiement à la société Crêpe Parisienne,

— suspendre les effets de la clause résolutoire à condition que la société Crêpe Parisienne se libère de sa dette locative en douze mensualités égales, payables chacune au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce en sus du loyer, charges et accessoires courants à payer aux dates prévues par le bail ;

— dire que faute pour la société Crêpe Parisienne de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des sommes prévues par l’échéancier accordé, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire produira son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Crêpe Parisienne et à celle de tous occupants de son chef des locaux sis à Vitry-sur-Seine (94400), […] ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du CPCE,

la société Crêpe Parisienne devra payer à la SCI Pardes Patrimoine une indemnité d’occupation, provisionnelle, égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

en tout état de cause,

— condamner la société Crêpe Parisienne à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Crêpe Parisienne en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement délivré en date du 30 janvier 2020.

La société SCI Pardes Patrimoine expose en substance les éléments suivants :

— le juge a justement constaté que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées dans le délai d’un mois et que la société Crêpe Parisienne ne démontrait pas que ces causes étaient manifestement excessives ;

— en décidant que la seule existence d’une instance au fond l’empêchait de se prononcer, le juge des référés a vidé de toute substance la procédure de référé ;

— les contestations soulevées par la société Crêpe Parisienne doivent être tranchées au fond, mais ne peuvent pas paralyser l’action en référé de la société SCI Pardes Patrimoine ;

— la société Crêpe Parisienne refuse de payer les causes du commandement de payer au motif que la société SCI Pardes Patrimoine n’aurait pas respecté son obligation de délivrance, mais cette question ne relève pas du juge des référés, qui doit simplement constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais du juge du fond ;

— sur le fond, la société Crêpe Parisienne prétend qu’elle n’a pas pu exploiter son local pendant un an en raison de l’absence d’électricité et d’arrivée d’eau, maisla société SCI Pardes Patrimoine a tout fait pour résoudre ce problème, contactant notamment son autre locataire, la banque BCP, pour qu’elle réalise les travaux nécessaires, accordant 12 mois de franchise de loyer à la société Crêpe Parisienne ;

— les contestations de la société Crêpe Parisienne quant à l’obligation de délivrance concernent une période qui n’est pas couverte par le commandement de payer et sont donc inopérantes ;

— c’est en prenant en compte ces franchises et les versements de la société Crêpe Parisienne que la

société SCI Pardes Patrimoine conclut à une dette locative de 38.035,19 euros au 10 janvier 2020 ;

— sa dette s’élève désormais à la somme de 85.447,37 euros ;

— la société Crêpe Parisienne prétend à tort que la société SCI Pardes Patrimoine n’aurait pu exiger des loyers qu’à partir du 1ernovembre 2018 ;

— si le local n’a pu être exploité qu’au bout d’un an, c’est parce que la société Crêpe Parisienne a tardé à demander le raccordement provisoire en électricité de son local ;

— la société Crêpe Parisienne refuse également de payer les honoraires de gestion techniques, au motif fallacieux qu’ils seraient illégaux, alors qu’ils sont expressément prévus au contrat ; elle refuse également en vain de payer la TVA sur les charges, qui est également prévue au contrat ;

— aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé alors qu’elle ne justifie en rien de sa situation financière.

Par conclusions remises le 14 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Crêpe Parisienne demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720 et 1343-5 du code civil et des articles 145 et suivants du code de commerce, de :

— dire la société SCI Pardes Patrimoine non fondée en son appel ;

— dire et juger qu’à défaut de délivrance du local, la société SCI Pardes Patrimoine ne saurait solliciter le règlement d’un loyer pour la période antérieure au 1eroctobre 2018 ;

— dire et juger que le chiffre porté dans le commandement de payer visant la clause résolutoire était notoirement et en tout cas manifestement excessif ;

— dire et juger dans ces conditions qu’il échet de faire droit à l’appel incident de la société Crêpe Parisienne, la clause résolutoire ne pouvant produire ses effets, d’autant qu’au moment de la délivrance du commandement, la société Crêpe Parisienne était encore créditrice en ce qui concerne le paiement des loyers et de la TVA ;

— dire et juger qu’en fonction de l’absence de mise à disposition puis de la franchise contractuelle de 3 mois, la société Crêpe Parisienne n’était en définitive redevable que d’une partie des charges exigibles, soit la somme de 7.530,50 euros ;

— dire et juger qu’il échet de l’autoriser à se libérer de cette somme par versements mensuels de 1.000 euros quand sa trésorerie le permettra en fonction de la réouverture de son établissement et du déblocage de ses comptes bancaires, et ce conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

— débouter la société SCI Pardes Patrimoine de toutes ses demandes pour la période postérieure au 1eravril 2020 en fonction des contestations sérieuses qui existent, liées aux deux périodes de fermeture administrative puis à l’effondrement du plafond du restaurant ;

— dire et juger qu’il échet de condamner la société SCI Pardes Patrimoine au versement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Crêpe Parisienne expose en résumé ce qui suit :

— si la société SCI Pardes Patrimoine reconnaît désormais que la société Crêpe Parisienne n’a pu exploiter son local qu’au bout de 12 mois de bail, elle lui impute en grande partie et à tort ce retard ; certes la société Crêpe Parisienne n’a écrit à la société SCI Pardes Patrimoine au sujet de ses difficultés qu’à partir de novembre 2017, mais elle l’avait contactée par téléphone bien avant ;

— la société SCI Pardes Patrimoine rejette également la faute sur son autre locataire, la banque BCP, qui se serait engagée à réaliser des travaux, mais ce supposé accord entre la société SCI Pardes Patrimoine et son locataire ne lui est pas opposable ;

— de plus, ce n’est pas de la faute de la société Crêpe Parisienne si elle n’a pu bénéficier d’un raccordement provisoire qu’en mars 2018 et d’un raccordement définitif en août ;

— il est en outre incontestable qu’aucun loyer ne peut être réclamé à la société Crêpe Parisienne avant qu’elle n’ait pu exploiter son local, soit le 1^er août 2018, ce que la société SCI Pardes Patrimoine reconnaît ; la société SCI Pardes Patrimoine oublie aussi qu’elle avait accordé à la société Crêpe Parisienne, dans le contrat de bail, une franchise de loyers de 3 mois, qui ne doit pas être intégrée dans la franchise de 12 mois accordée pour non-exploitation du local mais s’ajoute ;

— ce n’est donc qu’à partir du 1^er novembre 2018 que la société SCI Pardes Patrimoine est en droit de demander des loyers à la société Crêpe Parisienne ;

— doit également être déduite des demandes de la société SCI Pardes Patrimoine la somme de 720 euros exigée au titre d’honoraires de gestion locative, non justifiée et qui correspond à une gestion locative déguisée, interdite, la TVA sur les charges, puisqu’il ne s’agit que de provisions et non des charges définitives et régularisées ;

— la dette locative de la société Crêpe Parisienne s’élevait donc au 30 janvier 2020 à 7.530,50 euros (et non pas 38.035,19 euros) ;

— outre les causes (erronées) de son commandement de payer qui couvre la période allant jusqu’au 31 mars 2020, la société SCI Pardes Patrimoine demande maintenant paiement des loyers depuis le 1^er avril 2020 ; comme la plupart des restaurants français, la société Crêpe Parisienne n’a pas été en mesure d’exploiter normalement son local depuis le début de la crise sanitaire, subissant deux fermetures administratives :

— de plus, les comptes bancaires de la société Crêpe Parisienne sont bloqués depuis le 16 juillet 2020, date à laquelle la société SCI Pardes Patrimoine a opéré une saisie conservatoire sur ces comptes sans aucun titre exécutoire ;

— enfin, le plafond du restaurant de la société Crêpe Parisienne s’est effondré en juillet 2020, provoquant sa fermeture ; elle n’a pour l’instant reçu aucune indemnisation de son assurance et n’a pas la trésorerie nécessaire pour mener les travaux de remise en état ;

— malgré toutes ses difficultés, la société Crêpe Parisienne a fait preuve de sa bonne foi en versant 15.000 euros à la société SCI Pardes Patrimoine ; des délais de paiement doivent donc être accordés à la société Crêpe Parisienne.

SUR CE LA COUR

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard que le fait qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire soit délivré pour une somme supérieure à la dette véritable n’entraîne pas sa nullité et que celui-ci reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il faut relever :

— que, comme l’indique à juste titre l’appelante, la seule circonstance qu’une instance au fond ait été engagée ne prive pas le juge de ses référés de ses pouvoirs ;

— qu’en outre, l’instance au fond a été engagée par la société Crêpe Parisienne par assignation délivrée le 28 février 2020, postérieurement à la présente instance en référé, de sorte qu’en toute hypothèse, en l’absence de désignation d’un juge de la mise en état, ce dernier magistrat n’était pas compétent pour statuer au provisoire en application de l’article 771 du code de procédure civile, permettant donc l’intervention du juge des référés ;

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 30 janvier 2020, vise au principal une somme due de 38.035,19 euros, à la date du 10 janvier 2020, au titre des loyers et charges impayés ; que la société Crêpe Parisienne indique que la somme indiquée au commandement de payer est excessive et qu’il y a lieu de tenir compte de l’impossibilité pour elle d’exploiter son activité pendant une très longue période, la société bailleresse lui ayant accordé successivement plusieurs franchises de loyers ;

— que force est cependant de constater que la société Crêpe Parisienne ne conteste ni qu’elle était débitrice à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire – à hauteur de selon elle de 7.530,50 euros (ses écritures page 17) – ni qu’elle n’a pas réglé les sommes qu’elle reconnaît devoir, un mois après la délivrance du commandement de payer ; qu’il s’en déduit que la délivrance du commandement de payer était justifiée ;

— que, dans la mesure où le paiement n’est pas intervenu dans le délai d’un mois, le commandement de payer entraîne l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le mois suivant la signification de ce dernier. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui commande, par infirmation de la décision entreprise, de constater son acquisition, avec toutes les conséquences attachées.

S’agissant des sommes à ce jour dues, la SCI Pardes Patrimoine actualise sa créance à la somme de 85.447,37 euros, comprenant l’échéance du 4^e trimestre 2020, se fondant sur son décompte actualisé au titre des sommes impayées.

La société Crêpe Parisienne vient contester la demande provisionnelle formée par l’appelante.

Il faut préciser, à titre préalable, que la société bailleresse ne peut se limiter à indiquer que l’examen d’un manquement supposé à son obligation de délivrance relèverait des prérogatives des juges du fond ; en réalité, l’impossibilité pour la société preneuse d’exercer une quelconque activité peut venir constituer une contestation sérieuse s’agissant des sommes dues à titre provisionnel, de sorte que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, sera amenée nécessairement à vérifier l’obligation de délivrance à la charge du bailleur, pour pouvoir fixer la hauteur de la provision non contestable, tout en prenant en compte les franchises de loyer accordées.

Ces éléments étant rappelés, il convient de constater :

— que la société SCI Pardes Patrimoine fait état des franchises de loyers concernant les périodes suivantes, qu’elle indique avoir déduites du décompte :

du 1^er août 2017 au 31 octobre 2017 : 3 mois, franchise prévue dans le contrat de bail, 15.000 euros HT) ;

octobre 2018 : franchise de 3 mois apparaissant à la date du 1^er octobre 2018 sur le compte de la société preneuse, montant de 15.330,57 euros ;

mars 2019 : troisième franchise de 6 mois, d’un montant total de 37.728 euros, qui, précise l’appelante, apparaît au crédit du compte à la date du 26 mars 2019 ;

— que, selon le contrat, le bail devait prendre effet au 1^er août 2017 ; que, aux termes de la franchise de loyers, la société bailleresse a accepté que la société locataire commence le paiement à compter du 1^er août 2018 ; qu’il résulte des débats et des écritures des deux parties que la société preneuse a pu en effet commencer à bénéficier de l’eau et de l’électricité à compter du 1^er août 2018 ; qu’il s’en déduit que les manquements allégués à l’obligation de délivrance jusqu’à l’été 2018 sont sans effet sur l’obligation du paiement de la société locataire, puisque les franchises de loyers ont justement pris en compte l’impossibilité d’exploiter les locaux durant la première année du bail, sans qu’il n’y ait lieu, pour la cour, d’examiner les responsabilités respectives des deux parties dans le retard à la mise à disposition des locaux ;

— que la société Crêpe Parisienne indique en vain que le bailleur n’était en réalité en droit d’appeler les loyers qu’à compter du mois de novembre 2018 ;

— que la SCI Pardes Patrimoine peut en effet valablement objecter qu’aucune autre franchise de loyers complémentaire n’avait été envisagée d’un commun accord entre les parties, autres que celles déjà évoquées ci-avant, de sorte que les stipulations du contrat de bail trouvent à s’appliquer à défaut de meilleur accord entre les parties ;

— qu’en particulier, il ne résulte d’aucun élément de l’espèce que la franchise contractuelle de trois mois aurait dû s’ajouter à la franchise de douze mois, la société Crêpe Parisienne indiquant ainsi, à tort, que les loyers ne seraient pas dus sur une période totale de 15 mois ; que la société Crêpe Parisienne ne peut venir arguer que la franchise du contrat de trois mois lui aurait été accordée pour lui permettre de réaliser tous les aménagements nécessaires à l’exercice de son activité, alors qu’aucun élément ne permet d’établir l’accord des parties sur ce point ; que la réalisation des aménagements par la société preneuse d’un bail commercial ne peut correspondre à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

— que la somme réclamée au principal dans le commandement de payer délivré le 30 janvier 2020, soit 38.035,19 euros, apparaît reposer sur une obligation de paiement non sérieusement contestable ;

— que la société SCI Pardes Patrimoine précise aussi, sans être contestée sur ce point, que la société Crêpe Parisienne n’a effectué aucun paiement depuis la délivrance du commandement de payer, portant les sommes dues à la somme de 85.447,37 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 4^e trimestre 2020 inclus, étant observé qu’il est loisible au bailleur de venir actualiser les sommes dues en cours d’instance ;

— que la société intimée vient contester les sommes mises à sa charge au titre des honoraires de gestion technique pour un montant trimestriel de 720 euros, au motif qu’il s’agirait d’honoraires de gestion locative désormais prohibés ;

— que ne peuvent être imputés au locataire, en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

— que, cependant, les sommes réclamées par la SCI Pardes Patrimoine sur ce fondement correspondent, selon le contrat de bail en page 6, à des honoraires de gestion technique, fixés selon la stipulation à 4,8 %, que le bail exclut bien la facturation au preneur les honoraires de gestion administrative et que l’article R. 145-35 n’exclut pas la facturation au locataire de frais d’assistance technique ;

— que les sommes ainsi mises à la charge du preneur ne sont pas ainsi sérieusement contestables, résultant d’une stipulation claire et précise du contrat signé entre les parties ;

— que c’est encore à juste titre que la SCI Pardes Patrimoine vient préciser que le contrat prévoit que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges sont assujetties à la TVA ;

— que, de même, il ne résulte d’aucun accord des parties que les franchises accordées devaient aussi comprendre les charges et taxes ; qu’il résulte au contraire du contrat signé que, même dans le cadre de la franchise initiale, les charges, impôts et taxes sont dus par le preneur à compter de la prise d’effet du bail ; qu’il s’en déduit aussi que la société Crêpe Parisienne ne peut être suivie lorsqu’elle estime que la taxe foncière 2018 devrait donner lieu à une proratisation au regard des franchises accordées ;

— que, concernant les sommes dues depuis le 1^er avril 2020, la société Crêpe Parisienne fait état successivement de la crise sanitaire et de l’effondrement de son plafond qui ne lui ont pas permis d’accueillir sa clientèle ;

— que force est de constater que la pandémie du Covid-19, qui a bien évidemment eu de lourdes conséquences sur le secteur de la restauration, ne suffit pas à dispenser l’exploitant du paiement des loyers et indemnités d’occupation dus, nonobstant la discussion des parties sur la date précise d’envoi du courrier du preneur faisant état de ses difficultés au bailleur ; qu’est également indifférente à l’obligation de paiement l’existence de procédures de saisies diligentées à la demande de la SCI Pardes Patrimoine au cours de cette période ;

— que, concernant l’effondrement du plafond, la société Crêpe Parisienne produit notamment (sa pièce 29) des photographies montrant que des fuites d’eau ont entraîné un effondrement d’une partie du faux plafond, à compter du 27 juillet 2020 ;

— que le manquement allégué du bailleur à l’obligation de délivrance, seul de nature à permettre à la cour de constater le caractère contestable de la provision réclamée pour la période, n’apparaît pas établi, étant observé qu’il résulte d’un courriel du 28 juillet 2020 du gestionnaire qu’un plombier est intervenu dès cette date et que le constat amiable de dégât des eaux, du 12 août 2020, fait état d’une cause identifiée et réparée à cette date, même si la société Crêpe Parisienne reste en attente d’indemnisations de son assureur ;

— qu’enfin, si la société Crêpe Parisienne vient solliciter des délais de paiement, la SCI Pardes Patrimoine relève à juste titre que la société intimée ne produit aucun justificatif financier à l’appui de cette demande, aux fins notamment de justifier de sa situation actuelle et de ses perspectives d’évolution.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu d’infirmer la décision entreprise, de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et de condamner la société Crêpe Parisienne à verser à la SCI Pardes Patrimoine la somme indiquée au dispositif à titre provisionnel. La demande de délais sera rejetée.

Succombante, la société Crêpe Parisienne devra indemniser la SCI Pardes Patrimoine de ses frais non répétibles exposés, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2020 ;

Rejette la demande de délais formée par la société Crêpe Parisienne ;

Ordonne l’expulsion de la société Crêpe Parisienne ainsi que tout occupant de son chef, des locaux qu’elle occupe à Vitry-sur-Seine (94400), […], dans les quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, étant précisé que faute par elle de le faire spontanément, ils y seront contraints, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Ordonne le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

Condamne la société Crêpe Parisienne à payer à la SCI Pardes Patrimoine, par provision, la somme de 85.447,37 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 4^e trimestre 2020 inclus ;

Condamne la société Crêpe Parisienne à payer à la SCI Pardes Patrimoine une indemnité d’occupation, provisionnelle, égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne la société Crêpe Parisienne à verser à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Crêpe Parisienne aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré en date du 30 janvier 2020 ;

La Greffière, La Présidente,