XXX

MINUTE N° 17/0451 Copie exécutoire à :

— M^e Claus WIESEL

— SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE

Le 15/05/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 15 Mai 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/04691

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 juin 2015 par le tribunal d’instance de SAVERNE

APPELANTS :

1) Madame C Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Claus WIESEL, avocat à la cour, remplacé par M^e Stéphanie ROTH, avocat à la cour

2) Monsieur B Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Claus WIESEL, avocat à la cour, remplacé par M^e Stéphanie ROTH, avocat à la cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2015/005259 du 22/09/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE : Madame E F épouse X

XXX

XXX

Représentée par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE, avocats à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mars 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 24 avril 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian Y, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant contrat daté du 21 août 2002, M^me E F a donné à bail à M. et M^me Z un appartement à usage d’habitation située XXX, et ce, moyennant le paiement d’un loyer s’élevant à la somme de 411 € par mois. Le 2 avril 2013, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 603,91 euros correspondant à un arriéré locatif échu pour la période de janvier 2013 à avril 2013 inclus et visant la clause résolutoire de plein droit prévue au bail. Les locataires ne s’étant pas exécutés dans le délai de deux mois qui leur était imparti, M^me X née F les a, par acte du 7 avril 2014, fait citer devant le tribunal d’instance de Saverne afin de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, voir ordonner leurs expulsion et obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 550 € par mois outre 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Invoquant l’indécence des lieux donnés à bail, les époux Z ont demandé reconventionnellement au tribunal de prononcer la diminution du loyer de façon rétroactive et d’en fixer le montant à la somme de 298 € par mois, de condamner la bailleresse à leur rembourser la somme de 7 680 € et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 298 € par mois. Ils ont également sollicité la condamnation de la bailleresse à leur payer un montant de 2000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi. Par jugement en date du 22 juin 2015, le tribunal d’instance de Saverne a constaté la résiliation du bail liant les parties, ordonné l’expulsion des époux Z, les a condamnés à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation comprenant la provision pour charges récupérables, égale au montant du loyer et de l’avance sur charges et ce jusqu’à complète libération des lieux outre 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Pour débouter les époux Z de leurs demandes, le tribunal a relevé que les locataires n’ont jamais signalé au bailleur des problèmes d’insalubrité ou de moisissures avant la signification du commandement visant la clause résolutoire et que la visite de l’Agence régionale pour la santé a été réalisée le 27 mars 2014 alors que le contrat de bail était déjà résilié de plein droit. Le tribunal a encore considéré qu’il ne résultait pas du rapport de l’Agence régionale pour la santé que le logement ne présentait pas les caractéristiques d’un logement indécent ou qu’il était impropre à l’usage auquel il était destiné. M^me C G épouse Z et M. B Z ont interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 25 août 2015 et par écritures notifiées et transmises par la voie électronique le 22 décembre 2015, ils concluent à l’infirmation de la décision déférée et demandent à la cour de prononcer la diminution du loyer à la somme de 298 €, de condamner la bailleresse à leur régler la somme de 7680 € en remboursement du trop-perçu, subsidiairement de dire et juger que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 298 € jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité et de condamner la bailleresse à leur payer la somme de 2000 € en réparation du trouble de jouissance. Au soutien de leur appel, les appelants font valoir que les constatations faites par l’Agence régionale de santé prouvent que le logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, notamment en raison des infiltrations, des traces d’humidité, de l’absence de système de ventilation et de la défectuosité de l’installation électrique. Ainsi, le logement mis à leur disposition n’étant pas décent au sens de la loi d’ordre public, la propriétaire ne serait pas fondée à engager une procédure en résiliation du bail et en expulsion des locataires ainsi que le prévoient les dispositions de l’article 1719 du code civil. Par écritures notifiées et transmises par la voie électronique le 22 février 2016, Madame E F épouse X fait valoir que la maison était en parfait état à l’entrée dans les lieux des locataires et que ceux-ci sont en partie responsables de la dégradation de la maison dès lors qu’ils ont refusé qu’elle fasse installer le chauffage, préférant se chauffer au bois et à l’électricité et qu’ils ont constamment refusé les travaux d’amélioration ; qu’il résulterait du rapport de l’agence régionale de santé que les locataires, qui n’ont jamais élevé aucune doléance, chauffaient de manière aléatoire la maison et ne procédaient pas à 1'aération régulière des locaux. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Z de l’ensemble de leurs demandes et demande condamnation de ces derniers à lui payer une somme de 5502 € au titre des loyers impayés et de 3637 € au titre de la consommation d’eau. Subsidiairement, elle demande que soit ordonnée la compensation entre les montants dus, ainsi que condamnation des époux Z à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par arrêt avant dire droit du 7 novembre 2016, les parties ont été invitées à faire connaître à quelle date les locataires auraient quitté les lieux et a dans ce cas invité les consorts Z à faire connaître leur nouvelle adresse. Il a par ailleurs été enjoint à la bailleresse de produire un décompte détaillé précis de sa créance de loyers, en précisant ce qui a été déclaré et effacé dans le cadre des procédures de liquidation judiciaire des débiteurs et à fournir, s’agissant des charges d’eau, l’ensemble des titres postérieurs à ceux pris en compte dans ses liquidations judiciaires. Concluant par écritures transmises par voie électronique le 21 février 2017, M^me F E demande à la cour de : – confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me Z de leurs demandes, – condamner M. et M^me Z à lui payer la somme de 6 232,61 euros au titre des loyers impayés, – condamner M. et M^me Z à payer une somme de 2 647,92 euros au titre de leur consommation d’eau, A titre subsidiaire, – ordonner la compensation entre les montants dus, – condamner M. et M^me Z aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Par note en date du 6 décembre 2016, M. et M^me Z ont indiqué être locataire d’un nouveau logement situé XXX à Keskastel depuis le 1^er décembre 2015. MOTIFS Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 janvier 2017 ; Sur la résiliation du bail : Selon commandement de payer du 2 avril 2013, M. et M^me Z étaient redevables d’un arriéré locatif de 520 euros. Cette somme n’a pas été payée dans le délai de deux mois qui leur était imparti. Il sera relevé à cet égard que M. Z a bénéficié d’une liquidation judiciaire par jugement du 14 décembre 2012, qui a emporté effacement des dettes antérieures ; que M^me Z n’a été elle-même placée en liquidation judiciaire simplifiée que par jugement du tribunal de grande instance de Saverne du 14 juin 2013 ; que le délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a couru alors qu’ils étaient tous deux tenus de régler la dette locative ; qu’en tout état de cause, il ressort des dispositions de l’article L 641-13 du code de commerce que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique ; qu’ainsi, à défaut de paiement à leurs termes des loyers et charges et de l’arriéré dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire rappelée à l’acte, à la date du 3 juin 2013. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail. Il sera constaté pour le surplus que la demande d’expulsion est devenue sans objet, les appelants ayant quitté les lieux et étant locataires d’un nouveau logement depuis le 1^er décembre 2015, selon contrat versé aux débats. Sur la dette locative et le caractère décent du logement : Selon décompte produit, M^me X réclame paiement par M. et M^me Z d’un solde de 1 760,06 euros pour l’année 2012, d’un solde de 3 048,08 euros pour l’année 2013 comprenant les loyers courus jusqu’au 3 juin 2013 et des indemnités d’occupation à partir de cette date, dont le montant a été fixé par le premier juge à celui du loyer et des charges dus au titre du bail s’il s’était poursuivi, d’un solde de 1 446,93 euros pour l’année 2014 au titre des indemnités d’occupation et de 1 737,60 euros pour l’année 2015, jusqu’au 30 novembre 2015 au même titre, soit au total 7 992,67 euros. Après effacement des dettes de l’année 2012 en suite des liquidations judiciaires, les époux Z, à qui la bailleresse peut opposer la solidarité tirée des articles 1751 et 220 du code civil, restent redevables d’une somme de 6 232,61 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation. M^me X produit de même des factures d’eau impayées depuis 2009, à hauteur d’un montant total de 2 647,92 euros, dont 1 723,67 euros sont antérieurs aux liquidations judiciaires, de sorte que les époux Z restent redevables d’une somme de 924,25 euros à ce titre. Les appelants, à qui incombe la charge de la preuve sur le fondement de l’article 1315 alinéa 2 ancien du code civil, ne démontrent pas qu’ils auraient fait des versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Les époux Z réclamant la diminution du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 298 euros, de même que le montant du loyer, il convient d’examiner la question du caractère décent du logement, avant de prononcer une condamnation en paiement sur ce point. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent et pose notamment en son article 2 que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

M. et M^me Z se prévalent d’un rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé Alsace du 6 juin 2014, faisant suite à un signalement de la mairie du 9 décembre 2013, faisant état de ce que le logement, qui comprend au rez de chaussée un salon, une cuisine, une salle de bains avec sanitaires et à l’étage trois chambres et qui est équipé d’appareils de chauffage électriques et d’un poêle à bois dans la cuisine, présente dans le salon, la cuisine, la salle de bains, des phénomènes d’humidité avec moisissures, importantes dans le salon notamment. Il est précisé dans le rapport qu’il a été constaté dans cette pièce la présence d’un poêle à pétrole fonctionnant en continu, ainsi que l’absence de ventilation conforme dans la cuisine et dans la salle de bains augmentant le phénomène d’humidité.

Il a été noté par ailleurs l’absence de disjoncteur différentiel, ainsi que la présence de prises électriques défectueuses et des fils électriques apparents.

Il convient cependant de relever que ce rapport a été établi postérieurement à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; que pendant le cours du bail, de même qu’après, les époux Z, qui occupaient les lieux depuis 2002, n’ont jamais émis la moindre doléance auprès de la bailleresse, relativement à des difficultés d’utilisation du circuit électrique ou à l’apparition de moisissures.

A cet égard, l’absence de disjoncteur différentiel n’est pas de nature à rapporter la preuve de ce que l’électricité ne fonctionnait pas normalement, aucune mention n’étant portée en ce sens sur le rapport de l’ARS. De même, il n’est nullement indiqué que les prises électriques dans leur ensemble ne fonctionnaient pas, le nombre de prises dysfonctionnelles n’étant d’ailleurs pas précisé. Il ressort surtout des propres pièces des appelants et notamment des attestations délivrées par leurs deux fils, que les problèmes d’humidité ne sont apparus qu’en 2007, à la suite du remplacement des fenêtres par la propriétaire ; que M. et M^me Z ont indiqué à l’ARS qu’ils n’ont pas chauffé les chambres cet hiver pour des raisons économiques et également face à des dysfonctionnements électriques.

Il sera cependant constaté que la preuve de dysfonctionnements qui auraient empêché l’utilisation normale des convecteurs électriques n’est pas rapportée ; qu’il convient de rappeler que la propriétaire n’en a nullement été informée et n’a ainsi pas été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier le cas échéant, alors que les désordres ne remontent pas au début du bail ; que compte tenu de l’absence de paiement du loyer dans son entier ainsi que des charges d’eau depuis 2009, seule l’allocation logement étant versée à M^me X, des raisons économiques ont poussé les époux Z à ne pas chauffer correctement l’immeuble ; qu’alors que le rapport de l’ARS ne détermine pas l’origine de l’humidité et des moisissures constatées dans le logement, leur apparition découle manifestement de l’absence de chauffage normal des lieux par les locataires ainsi que de l’absence d’aération suffisante, que l’existence d’ouvrants permettait pourtant, puisqu’aucun problème d’humidité n’avait été constaté avant 2007.

Tout au plus peut-on tenir compte de l’insuffisance de dispositif de ventilation dans les pièces de service, qui a pu accroître l’humidité générée par l’insuffisance de chauffage et d’aération par ouverture des fenêtres.

Il résulte de ces éléments que les époux Z ne sont pas fondés à réclamer une réfaction du loyer, non plus qu’une diminution de l’indemnité d’occupation, qui a été fixée à un même montant. Le jugement déféré sera en conséquent complété par la condamnation des appelants à payer à l’intimée une somme de 6 232,61 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’une somme de 924,25 euros au titre des factures d’eau, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2017, date de la demande. Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance : L’absence de dispositif de ventilation dans les pièces humides ayant contribué dans une faible mesure, à côté des autres causes premières qui sont un chauffage des lieux et une aération par ouverture des ouvrants insuffisants, à entretenir une humidité dans les locaux, il convient d’allouer aux appelants une somme de 500 euros en compensation du préjudice de jouissance, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. La compensation des créances réciproques des parties sera constatée. Sur les frais et dépens : Les dispositions de la décision déférée quant aux dépens seront confirmées. Partie perdante à hauteur d’appel, M. et M^me Z seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics, INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, Statuant à nouveau sur ce point, CONDAMNE M^me E F épouse X à payer à M^me C G épouse Z et M. B Z la somme de 500 euros (cinq cents euros) de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet, CONDAMNE solidairement M^me C G épouse Z et M. B Z à payer à M^me E F épouse X la somme de 6 232,61 euros (six mille deux cent trente-deux euros soixante et un centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation échus jusqu’à la libération des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2017, CONDAMNE solidairement M^me C G épouse Z et M. B Z à payer à M^me E F épouse X la somme de 924,25 euros (neuf cent vingt-quatre euros vingt-cinq centimes) au titre des factures d’eau, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2017, CONSTATE la compensation des créances réciproques des parties, à concurrence de la moins élevée des deux, CONDAMNE solidairement M^me C G épouse Z et M. B Z à payer à M^me E F épouse X la somme de 800 euros (huit cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M^me C G épouse Z et M. B Z aux dépens de l’instance d’appel. Le greffier La présidente de chambre