XXX

MINUTE N° 17/0127 Copie exécutoire à :

— SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE

— M^e Michèle SENGELEN-CHIODETTI

— SCP PEREZ-BENSMIHAN

Le 30/01/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 30 Janvier 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/02179

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 janvier 2015 par le tribunal d’instance de STRASBOURG

APPELANTE :

Madame Y B AN

XXX

XXX

Représentée par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE, avocats à la cour

INTIMES :

1) Monsieur P D

XXX

XXX

2) Madame F Z (caducité partielle du 29/09/2015)

XXX

67200 STRASBOURG 3) Monsieur AQ Z

XXX

XXX

4) Monsieur O D en liquidation judiciaire depuis le 12/06/2013

XXX

XXX

Non représentés

XXX

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par la SCP PEREZ-BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES ET APPELANTS INCIDENTS :

1) Monsieur J C

XXX

XXX

2) Madame O C

XXX

XXX

Représentés par M^e Michèle SENGELEN-CHIODETTI, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 décembre 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET : – réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI A 26 TH est propriétaire d’un bien immobilier sis XXX

Par contrat du 1^er octobre 2011, elle a donné ce bien en location à M. AQ Z, M. J C et M^me Y B AN pour un loyer mensuel de 754,27 € et une avance sur charges de 60 €.

Le 29 août 2012, la SCI A 26 TH a signé un avenant au contrat de bail avec Monsieur D dans lequel il était convenu que Monsieur Z quittait la location et était remplacé par M. D le 1^er septembre 2012.

Par actes d’huissier des 19 et 20 décembre 2013 ainsi que des 3, 7 et 9 janvier 2014, la SCI A 26 TH a fait attraire M. P D, M. J C, M^me F Z (caution), M. AQ Z, M^me Y B AN, M. O D (caution) et M^me O C (caution) devant le tribunal d’instance de Strasbourg, aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail à compter de l’assignation et voir expulser les défendeurs sous astreinte, en raison d’un important impayé locatif.

Par jugement du 19 janvier 2015, le tribunal d’instance de Strasbourg a :

— dit que les actes de cautionnement signés par M. O D, M^me O C et M^me F Z sont nuls,

— débouté la SCI A 26 TH de ses demandes à l’encontre de M. O D, M^me O C et M^me F Z,

— dit que la demande en résiliation du contrat de bail est recevable,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1^er octobre 2011 entre la SCI A et M. AQ Z, M. J C et M^me Y B AN, relatif à l’appartement à usage d’habitation situé XXX

— ordonné à M^me Y B AN et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans les 8 jours de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M^me Y B AN d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI A 26 TH pourra faire procéder à son expulsion ainsi, qu’à celle de tous occupants de son chef, huit jours à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. AQ Z à verser à la SCI Benamram 26 TH la somme de 3511,03 €, selon décompte arrêté au 31 août 2012, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,

— condamné solidairement M. J C et M^me Y B AN à verser à la SCI A 26 TH la somme de 3820,48 € selon décompte arrêté au 27 mars 2013, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,

— condamné M^me Y B AN à verser à la SCI A la somme de 15254,70 € selon décompte arrêté au 30 novembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,

— condamné M^me B AN à verser la somme mensuelle de 830,88 € au titre des loyers dus à compter du 1^er décembre 2014 et jusqu’au jour du présent jugement prononçant la résiliation du contrat de bail soit la somme mensuelle de 830,88 € (prorata pour janvier 2015: 509,24 €) ;

— condamné M^me B AN à payer à la SCI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 20 janvier 2014 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. D, M. Z, M^me B AN et M. J C à payer à la Sci la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les mêmes aux dépens.

Par jugement du 23 février 2015, le tribunal d’instance de Strasbourg a complété le dispositif du jugement par la condamnation de M. D P à payer à la SCI la somme de 2 225,52 euros en principal, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance, entre le mois de juillet 2013 et avril 2014, déduction faite du dépôt de garantie.

M^me B AN a interjeté appel de ces décisions.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 20 janvier 2016, elle demande à la cour de :

— dire et juger que les procédures ayant abouti aux jugements du 19 janvier 2015 rendu sous le numéro 11-14-000149/1C et du 21 avril 2015 rendu sous le numéro 15-00488 par le tribunal d’instance de Strasbourg sont nulles, la reprise d’instance après radiation et les conclusions dans la première procédure, et la demande de rectification de la deuxième n’ayant jamais été signifiées ni notifiées à M^me B AN,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter la SCI A 26 TH de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M^me B AN,

— condamner la SCI A 26 TH à payer à M^me B AN la somme de 5000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner les intimés solidairement à payer M^me B AN la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner les intimés en tous les frais et dépens.

Subsidiairement quant au fond,

— dire et juger inopposables à M^me B AN les clauses du bail, celui-ci ne lui ayant pas été traduit dans une langue qu’elle comprenait,

— dire et juger inopposables à M^me B AN les clauses du bail, celui-ci ne lui ayant pas été remis,

— dire et juger nulles les clauses du bail, prévoyant la solidarité comme étant léonines, en ce qu’elles prévoient la solidarité de colocataires, alors que l’agrément des colocataires n’appartient qu’au bailleur,

— dire et juger nulle comme étant léonine la clause du bail prévoyant la solidarité des colocataires pour le paiement des loyers, après le congé donné,

Très subsidiairement,

— constater que les man’uvres dolosives entreprises par le propriétaire pour faire signer une clause de solidarité rendent cette clause nulle,

En tout état de cause,

— débouter la SCI A 26 TH de l’intégralité de ses fins et conclusions à l’encontre de M^me B AN,

— condamner les intimés, M. P D, M. J C, M. AQ Z à lui payer chacun un euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de ne l’avoir pas avisée de la procédure,

— donner acte à M^me B AN de son désistement d’appel à l’encontre de Madame Z AF, M. O D et O C.

Elle fait valoir que la procédure à son encontre est nulle, car le gérant de la Sci disposait de ses coordonnées en Espagne, où elle était retournée à la fin de son année Erasmus, après en avoir informé la bailleresse ; que la signification de l’assignation a été faite selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile à une adresse que la bailleresse savait ne plus être la bonne ; que par ailleurs, elle n’a pas été informée de la radiation de la procédure effectuée par le juge pour défaut de diligence des parties, en contradiction avec les dispositions de l’article 847-3 du code de procédure civile ; qu’il n’y a eu aucune signification ou tentative de signification de la reprise d’instance par la SCI A, ni des conclusions du mois de décembre 2014 reprises à l’audience du 8 décembre 2014 et ce alors que le jugement lui a été signifié à la bonne adresse.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle ne parlait pas le français ; qu’elle a régulièrement payé le loyer dont elle était redevable ; que le bailleur, qu’elle n’a rencontré qu’à cette occasion, a refusé sa demande de résiliation de bail à la fin de son année universitaire, en raison d’un impayé locatif de 3 000 euros dont elle serait solidaire.

Elle soutient que le bail est nul, car il n’a pas été traduit en espagnol et ne lui a pas été remis ; que la clause de solidarité ne lui a pas été expliquée ; que l’indication du représentant légal de la Sci fait défaut sur le contrat, ce qui lui fait grief ; que le bailleur aurait dû lui remettre une situation des loyers en cours, puisque M. Z et M. C étaient déjà domiciliés dans les lieux ; que le bail ne comporte pas la description des parties privatives et communes ; que le bailleur ne peut prétendre à la solidarité alors qu’il n’a jamais averti des impayés ; qu’elle n’a pas apposé les paraphes sur le contrat de bail, le document étant un faux ; qu’il lui est imputé des arriérés existant avant son entrée dans les lieux ; qu’elle n’avait aucun arriéré personnel lorsqu’elle a quitté les lieux ; que la résiliation du bail à son encontre est sans objet puisqu’elle a elle-même dénoncé le contrat 18 mois avant l’introduction de la procédure et a restitué ses clefs ; qu’elle ne peut être tenue des impayés postérieurement à son départ ni même après le mois d’août 2012, puisqu’un des locataires a changé et que cette substitution ne lui a pas été notifiée ; qu’elle subit du fait de la procédure un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2016, la SCI A 26 TH a conclu à la confirmation du jugement et demande condamnation in solidum des consorts C et de M^me B AN à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens de l’instance.

Elle fait valoir que l’appelante est partie sans laisser d’adresse et qu’elle ne connaissait pas sa précédente adresse en Espagne ; qu’elle a changé de résidence à plusieurs reprises après avoir quitté les lieux sans faire suivre son courrier et sans l’en informer ; que la reprise d’instance a été signifiée à l’appelante, de même que le jugement rendu lui a été signifié à l’adresse du bail, sa dernière adresse connue.

Elle soutient que l’appelante parlait français ; que les attestations de ses proches et sa famille ne sont pas probantes ; qu’elle n’a jamais indiqué qu’elle voulait résilier le bail et n’a pas restitué les clefs ; qu’elle a en revanche remis ses clefs à un ami qui a occupé les lieux de son fait sans en informer la bailleresse.

Elle conteste la nullité du bail, qui a été paraphé par l’intéressée qui en a reçu un exemplaire comme indiqué dans le contrat, et qui est conforme aux dispositions légales en vigueur lors de sa conclusion ; que la clause de solidarité n’est pas léonine.

Elle fait valoir qu’elle a reçu chaque mois un montant inférieur à celui dû, sans pouvoir vérifier l’identité de celui qui effectuait le versement et maintient qu’il n’existait aucun arriéré avant l’entrée dans les lieux de M^me B AN.

Elle fait valoir que l’appel incident des consorts C est mal fondé, relevant que M. C ne peut reprocher n’avoir pas agréé le changement de locataire entre M. Z et M. D, qui a eu lieu alors de l’appelant avait déjà quitté les lieux.

Par conclusions transmises par voie électronique le 14 décembre 2015, M. J C et M^me O C demandent à la cour de :

— rejetant l’appel principal,

— le déclarer mal fondé,

— débouter M^me B AN de toutes ses fins et conclusions,

— la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’un montant de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à verser à M. C J et un montant identique à M^me O C,

— recevant l’appel incident et statuant à nouveau, – infirmer la décision entreprise,

— débouter la SCI A 26 TH de toutes ses fins et conclusions prises à l’encontre de M. C J,

Subsidiairement quant au fond

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil,

— constater que le contrat de bail signé par les parties interdisait tout paiement fractionné du loyer,

— donner acte à M, J C et M^me O C de ce que la SCI A 26 TH reconnaît avoir perçu des paiements fractionnés et n’avoir établi aucun décompte mentionnant l’identité des colocataires ayant versé une quote-part du loyer,

— dire et juger que les clauses du bail prévoyant la solidarité sont nulles comme étant léonines,

— dire et juger que les clauses du bail sont inopposables à M. C J,

— dire et juger que cette violation des stipulations du bail constitue un manquement contractuel justifiant l’inexécution de la garantie due au titre de la clause de solidarité,

En conséquence,

— débouter la SCI A 26 TH de sa demande en paiement des arriérés locatifs,

Subsidiairement,

— constater que la substitution de locataire intervenue en août 2012 n’est pas régulière,

— condamner la SCI A 26 TH en tous les dépens ainsi qu’à un montant de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils n’ont jamais reçu copie du bail ; que M. C a régulièrement payé les loyers jusqu’à ce qu’il donne son congé avec effet au 1^er avril 2012 ; que M^me B AN a quitté le logement le 30 juin 2012, puis M. Z en août 2012, se faisant substituer par M. D.

Ils soutiennent qu’en n’informant pas les colocataires de la dette de l’un d’eux, la bailleresse a manqué à son obligation d’information ; que le bail est entaché de nullité faisant grief, en ce que le nom de la bailleresse ne figure pas en entier dans le contrat ; que la description des parties privatives est très sommaire et qu’elle n’existe pas pour les parties communes ; qu’aucun état des lieux n’a été effectué à l’entrée ; que la rédaction du bail engage les colocataires pour le tout, alors que l’appel de caution et le paiement des loyers se sont faits de manière fractionnée ; que les deux autres locataires ont signé le bail alors qu’ils étaient déjà dans les lieux et qu’il s’agissait donc d’une substitution de locataires ; que la modification du contrat suppose l’accord de toutes les parties, d’autant qu’il existait une clause de solidarité, et que tel n’a pas été le cas ; que la clause du bail qui subordonne la cessation de la solidarité à une substitution au bon vouloir du bailleur est abusive ; que la demande portant sur le paiement des loyers dus postérieurement à la substitution de locataires est irrecevable.

Ils font valoir que la part de M. C ayant été intégralement payée, il est fondé à demander la répartition de l’intégralité de la dette solidaire entre les autres locataires ; que cependant, la bailleresse n’a pas vérifié l’identité des payeurs, alors que la clause de solidarité ne la dispensait pas de tenir un compte de la colocation ; que la bailleresse ne pouvait d’ailleurs en fonction des clauses du bail accepter des paiements partiels ; qu’il est fondé à opposer l’exception d’inexécution.

M. P D, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été notifiées par acte d’huissier du 21 juillet 2015, délivré à personne, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 29 septembre 2015, le magistrat chargé de la mise en état a constaté la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de M^me F Z.

Il n’a pas été justifié de la signification de la déclaration et des conclusions d’appel à M. O D.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 novembre 2016 ;

Sur l’appel principal :

Il convient à titre liminaire de donner acte à l’appelante de ce qu’elle se désiste de son appel à l’encontre de M^me F Z, de M. O D et de M^me O C.

Sur la nullité des procédures :

M^me B AN argue de la violation des dispositions des articles 56 et suivants, 648, 654 et suivants et 837 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 847-3 du même code à l’occasion de la reprise d’instance à la suite de la radiation de l’affaire.

Elle soulève essentiellement le fait que l’assignation ne lui a pas été faite à son adresse en Espagne, alors que la bailleresse avait connaissance de ce domicile.

Il ressort des pièces de la procédure que M^me B AN a été citée à dernier domicile connu, qui était celui de la colocation.

L’examen du contrat de bail ne contient mention d’aucune adresse antérieure pour la locataire, seul le pays (Espagne), étant mentionné entre parenthèses avec un numéro de téléphone portable.

M^me B AN produit une lettre du 22 juin 2012 par laquelle elle donne son congé avec un préavis de trois mois pour le 30 juin 2012 au cas où elle trouverait un nouveau locataire et indique que la lettre a été signée pour accord par les colocataires, ainsi qu’une attestation M. AC AD, son compagnon, qui a attesté qu’il avait accompagné M^me B AN le 22 juin 2012 pour déposer la lettre de préavis au bureau de M. A, avenue des Vosges ; que lors de cette visite, M^me B AN a appris l’existence d’une dette importante et la signature d’un bail avec caution solidaire ; qu’ils ont demandé à voir le bail, ce qui leur a été refusé ; que M. A les a poussé vers la porte et a fermé à clé, gardant avec lui la lettre de préavis et leur disant « vous pouvez partir tranquille en Espagne, je ne viendrai pas vous chercher ».

Il sera cependant relevé que le courrier de préavis ne contient nullement la nouvelle adresse de M^me B AN, de sorte qu’il n’est pas établi que la bailleresse en avait connaissance.

L’assignation en justice ne pouvait dans ces conditions que lui être délivrée à la seule adresse connue pour elle, qui était celle de la location consentie par la Sci, de la même manière que lui a été transmis par le greffe de la juridiction de première instance l’avis de reprise d’instance après radiation.

M^me B AN n’expliquant pas en quoi les dispositions précitées auraient pour le surplus été méconnues, il convient de rejeter la demande tendant à voir annuler les procédures ayant donné lieu aux jugements du 19 janvier 2015 et du 21 avril 2015.

Sur la nullité du bail :

En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

— le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

— la date de prise d’effet et la durée ;

— la consistance et la destination de la chose louée ;

— la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;

— le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

— le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.

Le contrat porte en l’espèce sur la location d’un appartement au 3^e étage XXX à Strasbourg, F4 -cuisine, salle de bains, toilettes pour un loyer mensuel de 754,27 euros sans les charges, le bail étant consenti à M. Z, M. C et M^me B AN.

La mention du nom du bailleur qui y est portée : SCI 26 TH XXX s’est révélée suffisante pour que les appelants et intimés puissent faire valoir leurs droits à l’encontre de la bailleresse, de sorte qu’aucun grief ne résulte de l’absence de mention du représentant légal de la société et de son intitulé complet.

La description des parties privatives, bien que succincte, apparaît suffisante pour caractériser le bien et l’absence de description des parties communes n’est pas dommageable, dans la mesure où seules les parties qui pourraient être privatives, mais qui sont communes, doivent être précisées ; qu’il n’est pas exigé une énumération des parties communes qui sont nécessairement utilisées par tous les occupants de l’immeuble, telles que les escaliers, entrée de l’immeuble, voire ascenseur ; que l’absence de mention de parties communes dans le bail signifie donc que les locataires n’avaient pas usage d’un local à vélo, cave commune ou autre, sans qu’une nullité particulière résulte de cette absence de mention.

De même, le fait que les actes de caution fournis par les autres locataires n’aient pas été annexées n’entraîne pas la nullité de l’engagement de M^me B AN. M^me B AN ne conteste pas la signature apposée sur le contrat, avec la mention « lu et approuvé », mais elle affirme ne pas avoir paraphé les pages intérieures.

Il sera cependant relevé que la loi n’impose pas que chaque page du contrat soit paraphée ; qu’à supposer démontré qu’elle ne soit pas l’auteur des paraphes figurant sur le contrat, ainsi que l’indiquent les conclusions d’une expertise non contradictoire en vérification d’écriture réalisée par M^me AZ-BA le 16 octobre 2015, selon laquelle « les mentions manuscrites IVM apposées sur les trois premières pages du contrat de location à usage d’habitation du 1^er octobre 2011 ne sont en l’état pas imputable à M^me Y B AN », aucune nullité ne saurait en découler.

Par ailleurs et bien que M^me B AN soit espagnole, aucune irrégularité ne peut résulter de ce que le bail a été rédigé en français, alors qu’il a été conclu en France pour un bien situé en France ; que la loi n’impose pas qu’une traduction des clauses en soit faite pour les contractants étrangers ; qu’il appartenait à l’appelante de se faire aider lors de la signature du contrat pour en vérifier les clauses et la portée de son engagement ; qu’à cet égard, l’affirmation de l’appelante selon laquelle elle pensait avoir simplement signé le reçu du montant du dépôt de garantie qu’elle venait de verser ne peut se concevoir, dans la mesure où la page comportant la signature de M^me B AN ne se présente en aucun cas comme une quittance, où aucune somme n’est d’ailleurs mentionnée et où apparaissent différentes clauses, dont la clause de solidarité, des clauses particulières, une relative à l’établissement d’un état des lieux contradictoire et une clause résolutoire, de sorte que même une personne ne maîtrisant pas le français ne pouvait se méprendre sur la nature du document qu’elle signait.

De même, le fait que l’adresse portée pour M. Z et M. C soit celle de l’appartement objet du bail ne signifie pas qu’ils résidaient déjà dans les lieux, alors qu’un contrat unique a été signé portant la même date pour les trois locataires, avec un même point de départ de la location au 1^er octobre 2011.

Les décomptes des loyers produits commencent au 1^er octobre 2011, sans qu’aucun terme de loyer antérieur soit repris, de sorte que l’appelante ne peut reprocher à la bailleresse de ne pas lui avoir remis de situation de règlement des loyers en cours au moment où elle est entrée dans les lieux.

Le contrat mentionne par ailleurs qu’il a été établi en deux originaux, dont un remis aux preneurs.

Il sera constaté que les dispositions de l’article 1325 du code civil ont été respectées, la remise d’un seul original pour les locataires, qui avaient tous le même intérêt, étant suffisant et la preuve de sa remise aux preneurs découle de la mention portée juste au-dessus de la signature des preneurs, de sorte que les clauses du contrat leur sont opposables.

Le contrat contient une clause selon laquelle : « les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires en application du présent bail. En outre le congé délivré par le locataire ne libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers et de ses accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée d’un an à compter de la date de congé. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période ».

Il est néanmoins indiqué dans un paragraphe intitulé : conditions particulières applicables à la colocation que : « si l’un des colocataires entend quitter les lieux, il lui appartient de notifier son préavis de départ, il ne sera alors libéré de ses obligations relatives au bail qu’à la condition d’une substitution régulière dans les lieux, ce qui implique une absence totale de dettes à la date de la substitution. Dans le cas d’une substitution régulière par le locataire partant le bail se poursuivra aux conditions initiales avec le locataire substituant’ à défaut d’une substitution régulière au bail, tous les colocataires mentionnés au bail initial restent tenus à l’égard du bailleur au paiement de l’intégralité du loyer et des charges jusqu’à restitution complète des lieux et restitution des clefs du logement nonobstant le préavis notifié par l’un d’entre eux qui reste sans effet à l’égard du bailleur. Si le bailleur n’a pas agréé le futur locataire ou que ce dernier n’a pas remis un dossier complet lui permettant de se substituer au locataire actuel, le locataire partant reste tenu solidairement avec les locataires restant, de l’intégralité des loyers et charges jusqu’à la fin du bail c’est-à-dire jusqu’à complète évacuation des lieux et restitution des clefs du logement nonobstant son départ effectif des lieux ».

Il ne peut être soutenu que la solidarité entre les preneurs, signataires du même contrat, est abusive, dans la mesure où il s’agit d’une colocation et ou le paiement d’un loyer global de 754,27 euros a été stipulée, sans qu’une part seulement en soit affectée à chacun des colocataires. Ces modalités de paiement d’un loyer global ne sont pas en contradiction avec le fait que le contrat ait partagé entre les locataires le versement du dépôt de garantie, à raison de 251,42 euros, dans la mesure où la date de fin de bail, entraînant l’obligation pour la bailleresse de restituer le dépôt de garantie payé par chacun, pouvait être différente en fonction des congés donnés par chacun des locataires.

Il sera en revanche constaté, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que la clause de substitution qui a pour effet de rendre les locataires tenus au paiement des loyers avec une personne dont ils n’ont pu agréer l’entrée dans les lieux constitue une clause abusive au sens des dispositions de l’article L 132'1 du code de la consommation, applicable en l’espèce puisque la société A apparaît être un professionnel de la location, en ce qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment des locataires.

S’il peut en effet être admissible que la solidarité entre les preneurs signataire du même contrat de bail soit prévue afin d’assurer l’équilibre financier du contrat que le bailleur a accepté de conclure avec plusieurs personnes physiques, au regard de l’ensemble de leurs revenus, il ne peut être laissé au seul choix du bailleur la décision de répartir la charge financière du paiement du loyer entre les preneurs et une personne qu’elles n’ont pas agréée, étant relevé que l’accord de substitution qui a été conclu par avenant au contrat de bail le 29 août 2012 entre M. Z et M. D P n’a pas été signé par les autres parties au contrat, alors que la convention initiale se trouvait ainsi substantiellement modifiée ; qu’en l’absence d’agrément de la substitution par les locataires signataires du même contrat, la clause de solidarité avec des parties ayant conclu avec le bailleur seul des avenants au contrat ne peut être opposée aux locataires initiaux, de même que la prolongation de cette solidarité jusqu’à la fin du bail se poursuivant avec les substituants est abusive.

Il convient donc de ne considérer la clause de solidarité qu’en ce qu’elle lie M. Z, M. C et M^me B AN jusqu’à un an après la date d’effet de leur congé, ainsi qu’il ressort de la clause figurant dans les conditions générales du contrat.

Pour le surplus, les locataires étant tenus chacun envers le bailleur au paiement de l’intégralité du loyer, il ne peut être reproché à l’intimée de ne pas les avoir informés du non-paiement de la part de chacun d’eux, la bailleresse n’ayant pu à cet égard manquer à une obligation d’information qui ne pesait pas sur elle.

Sur les condamnations prononcées contre M^me B AN : Aux termes du jugement déféré, il a été constaté que la société A, qui en demande confirmation, ne sollicitait pas condamnation de M^me B AN au paiement de l’arriéré locatif de 3 511,03 euros due au 31 août 2012, mais au paiement des loyers postérieurs, d’un montant de 19 975,18 euros dû au 30 novembre 2014, ainsi que des loyers courus du 1^er décembre 2014 à raison de 830,88 euros jusqu’à la date de résiliation du bail et il a été fait droit à ces demandes.

Il sera relevé que M. Z a quitté les lieux le 31 août 2012 ; que M. C avait donné son congé par lettre du 27 mars 2012 et a quitté les lieux le 1^er avril 2012 ; que M^me B AN justifiant avoir remis à la bailleresse sa lettre de congé datée du 22 juin 2012 et la bailleresse ne pouvant se prévaloir de la clause de substitution, elle ne pouvait réclamer à l’appelante que les sommes dues à la date du départ de M. Z le 31 août 2012, ou à jusqu’à la fin du préavis de trois mois dont la locataire était redevable, soit jusqu’au 22 septembre 2012, étant précisé qu’il convenait de déduire le montant du dépôt de garantie versé par l’appelante, de sorte qu’il ne subsistait pas de dettes pour la période mise en compte à l’égard de M^me B AN par la société A.

La bailleresse se prévaut du procès-verbal de constat d’occupation et de difficulté dressé le 10 novembre 2015 par Maître Levy, huissier de justice, selon lequel il indique avoir constaté que « les intéressés » y résident encore, puisqu’il a pu rencontrer M. H E, « qui me déclare être un ami de la locataire et occuper le logement de son fait ».

Cette affirmation, que l’huissier n’a aucunement vérifiée et qui ne résulte pas de ses propres constatations, ne saurait faire la preuve de ce que M^me B AN aurait introduit un tiers dans les lieux et serait de ce fait responsable des loyers dus, alors qu’elle conteste formellement connaître M. E, qu’elle justifie par des attestations versées au dossier qu’elle a quitté les lieux en juin 2012, qu’elle a vécu en Espagne chez ses parents en juillet et août 2012, puis a logé au XXX à Strasbourg pendant un an, avant de revenir en Espagne finir sa formation ; qu’elle verse aux débats le justificatif de ce qu’elle a passé une annonce sur le site Leboncoin pour proposer à la location la chambre qu’elle avait quittée dans l’appartement de la Sci ; que de nombreux étudiants se sont déclarés intéressés par cette location ; que la Sci s’abstient de donner le moindre élément d’information sur des avenants ou nouveaux contrats qu’elle aurait pu signer avec d’autres locataires, étant relevé que compte tenu de la demande de logement en colocation, il est hautement improbable qu’elle n’ait pas remis le bien en location dès le départ de M. C et de M^me B AN.

Il en résulte qu’aucune preuve n’est rapportée de l’occupation des lieux du chef de M^me B AN postérieurement au 1^er juillet 2012.

M. Z étant resté dans les lieux postérieurement au départ de l’appelante, la bailleresse ne peut pas plus arguer de ce que les clefs de l’appartement ne lui auraient pas été restituées, ce d’autant que l’appelante est venue lui remettre en main propre sa lettre de congé.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé et la cour statuant à nouveau, il sera constaté que la demande en paiement des loyers dus postérieurement au départ du dernier des trois preneurs n’est pas justifiée et la SCI A 26 TH sera déboutée de cette demande.

Il sera enfin constaté que la demande en résiliation du bail est sans objet.

Sur les demandes de M^me B AN :

La procédure n’étant pas nulle et l’appelante ne démontrant pas de faute à ce titre à l’encontre de la bailleresse ou des intimés justifiant l’allocation de dommages et intérêts, les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l’appel formé par M. J C et M^me O C :

La Sci A ne pouvant se prévaloir de la clause de substitution de locataire envers M. C et celle-ci ne réclamant pas les sommes qui étaient dues au titre de la période de location jusqu’au départ de M. Z, il convient d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de rejeter la demande en paiement dirigée contre M. C.

Sur les frais et dépens :

La Sci A, dont les demandes sont rejetées en appel, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à M^me B AN la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à M. C J et M^me C O la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats publics,

DONNE acte à M^me Y B AN de son désistement d’appel à l’encontre de M^me F Z, de M. O D et de M^me O C,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de résiliation du bail et d’expulsion dirigée contre M^me Y B AN et M. J AT, en ce qu’il a fait droit aux demandes en paiement d’un arriéré locatif, aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et en paiement des dépens dirigées contre eux,

Statuant à nouveau sur ces points,

CONSTATE que la demande en résiliation du bail et en expulsion est sans objet,

REJETTE la demande tendant à voir déclarer nul le bail,

DIT que la clause de substitution contenue dans le bail, créant une solidarité entre les preneurs et les locataires substitués, est abusive et inopposable à M^me Y B AN et à M. J AT,

DEBOUTE la Sci A 26 TH de sa demande en paiement de l’arriéré locatif dirigée contre M^me Y B AN et M. J AT,

DEBOUTE M^me Y B AN de ses demandes en dommages et intérêts,

CONDAMNE la Sci A 26 TH à payer à M^me Y B AN la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci A 26 TH à payer à M. C J et M^me C O la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, CONDAMNE la Sci A aux dépens de l’instance d’appel et de première instance pour les demandes dirigées contre M^me Y B AN, M. J AT et M^me O C.

Le greffier La présidente de chambre