CP/SD

MINUTE N° 499/21

Copie exécutoire à

—  M^e Laurence FRICK

— la SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR

Le 27.09.2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Septembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/01918 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HCC6

Décision déférée à la Cour : 02 Avril 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. AFEDIM

prise en la personne de son représentant légal

4 rue Frédéric-Guillaume Raiffeisen

[…]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e BAUMERT, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES – APPELANTS INCIDEMMENT :

Monsieur A X

[…]

[…]

Madame B Y épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e BOYER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, entendue en son rapport, et M. ROUBLOT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Désireux de réaliser un investissement immobilier éligible au dispositif de défiscalisation 'Demessine', M^me Y et M. X sont entrés en relation avec la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM chargée par la société C D CONSEIL aux 'ns de commercialiser des biens mis en vente par elle.

Avec ce dispositif, le contribuable devait s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme dans le cadre d’un bail commercial et si tout se passait bien, l’investisseur bénéficiait d’avantages comme la perception d’un loyer commercial, une réduction d’impôt ainsi que la possibilité de récupérer de la TVA sur le prix d’achat.

Le 21 février 2007, M^me Y et M. X ont conclu avec la société ALTI IMMO, promoteur, un contrat préliminaire à la vente en état futur d’achèvement, portant sur un appartement au sein de la résidence de tourisme 'le Belvédère'.

L’acquisition dudit appartement a été financé par deux prêts contractés par les consorts X auprès du CIC NORD OUEST à savoir, un prêt relais de 33 5216 euros et un prêt immobilier de 173 500 euros.

Par contrat du 04 février 2007, l’appartement a été donné à bail commercial à la société SODEREV TOUR, exploitant la résidence de tourisme, moyennant un loyer annuel de 7 038 euros HT.

Le 11 juillet 2007, l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement a été conclu.

Par jugement du 28 septembre 2012, le Tribunal de commerce de PARIS a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société SODEREV TOUR.

Dans le cadre de l’adoption d’un plan de sauvegarde, M^me Y et M. X ont conclu avec la société SODEREV TOUR un avenant au bail commercial, prévoyant, à compter du 1^er avril 2013, un loyer annuel fixe d’un montant de 3 734 euros HT, ainsi qu’un loyer variable calculé sur le chiffre d’affaire réalisé par la société SODEREV TOUR.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2014, M^me Y et M. X ont assigné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG aux fins d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 02 avril 2019, le Tribunal de grande instance de STRASBOURG a déclaré les demandes de M^me Y et de M. X recevables, a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à payer à M^me Y et M. X la somme de 16 185 euros au titre de la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant tenant compte des indices de révision sur la période allant du 1^er avril 2013 à fin décembre 2017, a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à payer à M^me Y et M. X, tous les trimestres, la somme HT représentant la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant tenant compte des indices de révision sur la période allant du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2028, a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à payer à M^me Y et M. X la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral, a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à payer à M^me Y et M. X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, a condamné la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM aux dépens de la présente procédure, a ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration faite au greffe le 16 avril 2019, la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration faite au greffe le 16 mai 2019, les consorts X se sont constitués intimés.

Par ses dernières conclusions du 17 novembre 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM devenue la société AFEDIM demande, de déclarer l’appel recevable, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 02 avril 2019, statuant à nouveau, de dire et juger que la société AFEDIM n’a commis aucun manquement au titre de son obligation de conseil à l’égard des consorts X, sur l’appel incident, de dire et juger que l’appel incident formé par les époux X est irrecevable et en tout cas mal fondé, les débouter de l’intégralité de leurs fins et conclusions, en tout état de cause, de les condamner à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, de les condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de ses prétentions, la société AFEDIM affirme, sur l’absence d’un manquement au devoir d’information et de conseil à l’égard de la SCI TYB, sur l’article L.111-1 du Code de la consommation, que le Tribunal a fait une application inadéquate de l’article L.111-1 du Code de la consommation, que la société AFEDIM n’agit nullement en qualité de 'vendeur de biens’ ou 'prestataire de service’ à l’égard des époux X, qu’aucune relation contractuelle ne lie la société AFEDIM aux époux X, qu’aucun mandat ne lie la société AFEDIM et la société C D, que la société AFEDIM ne disposait que d’un rôle d’entremise entre la société C D et ses éventuels futurs clients tel que le souligne la charte.

Sur l’absence d’un devoir d’information et de conseil quant au risque de non-perception des loyers, la société AFEDIM fait valoir, que la plaquette traitant de l’investissement locatif est un document non-contractuel sur laquelle ne figurait aucune proposition circonstanciée, personnalisée ni même précise, que son devoir d’information présente des limites, que cette obligation n’imposait pas à la société AFEDIM de porter à la connaissance de son client une circonstance connue de tous et donc ce dernier pouvait se convaincre par lui-même à savoir, le risque de défaillance de la société preneuse à bail dans le paiement de ses loyers durant 9 ans, que l’appelante qui n’est pas le commercialiseur du produit n’a fait, en sa qualité d’apporteuse d’affaire, que présenter des opportunités d’investissement aux intimés et n’a aucunement agi en qualité de conseil en gestion de D et encore moins en qualité de conseil en investissements financiers.

Sur l’absence de pratiques commerciales déloyales, la société AFEDIM soutient que la réglementation relative aux pratiques commerciales déloyales transposée aux articles L.121-1 du Code de la consommation en 2008 n’était pas applicable au moment de la régularisation du contrat préliminaire en 2007, que l’article L.121-6 du Code de la consommation vise les pratiques commerciales agressives ce qui n’a rien à voir avec ce qui est soutenu, qu’il ne peut être soutenu que la société AFEDIM ait été à l’origine de pratiques commerciales déloyales ou trompeuses.

Sur la garantie du groupe C négociée par la société AFEDIM au service des investisseurs, la société AFEDIM fait valoir que dans le cadre du partenariat conclu avec le groupe C elle avait pris soin de négocier au profit de l’ensemble des acquéreurs, dont les intimés, une garantie de bonne fin du paiement des loyers dans le cadre des baux commerciaux conclus, que le non-respect par le groupe C de ses engagements a ainsi conduit la société AFEDIM à assigner celui-ci devant le Tribunal de commerce de PARIS qui l’a condamné.

Sur la réparation du préjudice allégué par les époux X, la société AFEDIM soutient, qu’il n’y a pas de préjudice en lien causal avec la société AFEDIM, que la société AFEDIM est intervenue en qualité d’apporteur d’affaires, que le bien qui a été proposé leur a bien été livré, que les intimés n’allèguent même pas l’existence de difficultés financières, que la défiscalisation que les intimés ont entendu réaliser n’a pas été remise en cause par l’administration fiscale, que la diminution de loyer alléguée a été négociée et ratifiée en pleine conscience par les intimés sans que la société AFEDIM ne soit intervenue dans sa conclusion.

Sur la réparation ultra petita du préjudice des époux X par le jugement déféré, la société AFEDIM affirme que le jugement déféré rendu par le Tribunal de grande instance de STRASBOURG méconnaît les dispositions de l’article 5 du code de procédure civile statuant au-delà des demandes formulées en première instance puisque les demandeurs ne sollicitaient du Tribunal que la condamnation pour une période allant du 1^er octobre 2014 à la fin du bail commercial soit jusqu’au 20 décembre 2017.

Par leurs dernières conclusions du 04 octobre 2019, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, les consorts X demandent de dire et juger la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM mal fondée en son appel, l’en débouter, de confirmer partiellement le jugement du 02 avril 2019, statuant à nouveau, de dire et juger que l’indemnisation du préjudice des consorts X pour la période du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2028 est égale à la somme représentant la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant n°2 à effet au 20 décembre 2017 (et non du premier avenant du bail entré en vigueur au 1^er avril 2013) tenant compte des indices de révision, en conséquence, condamner la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à leur payer la somme de 5 353 euros représentant la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant n°2, condamner la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à leur payer la somme représentant la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant n°2, infirmer le jugement en ce qu’il a limité la demande d’indemnisation du préjudice moral des consorts X à la somme de 1 000 euros, en conséquence, condamner la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à payer respectivement aux consorts X la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 CPC, en tout état de cause, débouter la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, condamner la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, condamner la SAS AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts X affirment, sur les manquements commis par la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM, sur la violation de son obligation d’information et de conseil, que la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM est spécialisée dans l’immobilier de placement et est tenue à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et des choix à effectuer, que la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM n’a pas respecté ce devoir d’information et de conseil en remettant aux intimés des documents sur lesquels le loyer commercial perçu apparaît garanti pendant toute la durée du bail commercial et en s’abstenant d’alerter les intimés sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouvaient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, que l’intervention de la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM dépassait la simple 'entremise’ et était bien celle d’un professionnel de l’investissement en immobilier locatif, que la responsabilité de la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM peut être engagée.

Les consorts X font valoir, sur la violation des articles L.111-1 et L.121-1 du Code de la consommation, que l’article 5 de la directive n°2005/29/CE du 11 mai 2005 interdit les pratiques commerciales déloyales, elle proscrit notamment les pratiques commerciales trompeuses, qu’en l’espèce ces pratiques trompeuses s’illustrent par le fait d’avoir dépeint le produit 'Belvédère’ comme présentant de manière certaine des caractéristiques de sécurité et rentabilité alors que ce n’était pas le cas.

Sur les préjudices subis par les intimés, les consorts X affirment, qu’ils ont été contraints d’accepter la diminution du montant de leur loyer commercial, que ce préjudice est lié au manquement de la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM à son obligation d’information et de conseil, qu’un préjudice moral existe également car la déconfiture du preneur à bail a empêché les intimés d’envisager l’avenir sereinement, et qu’ils éprouvent une forte anxiété concernant les facultés à rembourser les échéances de leur emprunt et à se constituer un complément de revenus de retraite.

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, de la

procédure et de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2021.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 Avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Pour retenir la faute de la SAS AFEDIM et engager sa responsabilité le premier juge a retenu qu’aux termes de l’article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service, qu’il était constant que l’intermédiaire professionnel était tenu d’une obligation d’information et de conseil qui impliquait non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance et qu’il résultait des pièces versées au débat par les demandeurs, que la S.A.S. CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM leur a remis une brochure publicitaire relative à l’investissement immobilier portant la mention : 'Pourquoi investir en immobilier locatif ' Pour garantir l’équilibre, la rentabilité et la pérennité de votre D', que par l’utilisation du terme 'garanti’ dont le sens usuel s’entend de quelque chose dont la réalisation est incontestable, ce document a renforcé la croyance des demandeurs dans le caractère sans risque de l’opération, qu’au-delà des informations contenues dans cette brochure, la S.A.S. CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM ne démontrait aucunement qu’elle avait alerté les demandeurs sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés, risque inhérent à tout investissement immobilier, qu’aussi, la méconnaissance de son obligation d’information et de conseil est plus que caractérisée à l’endroit des demandeurs et que même si les informations qu’elle a communiquées quant à la rentabilité du projet n’étaient pas erronées, elle ne justi’ait pas qu’elle ait adressé aux demandeurs les avertissements élémentaires obligatoires, ce qui lui revenait pourtant de faire.

Afin de déterminer si la SAS CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE AFEDIM devenue SAS AFEDIM peut se voir reprocher une faute à l’origine du dommage invoqué par les époux X, en raison d’une diminution de leurs revenus locatifs résultant de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde judiciaire à l’encontre de leur locataire la société SODEREV TOUR, à laquelle ils ont consenti une réduction de loyer par avenant, il convient en préliminaire de déterminer le statut de la partie appelante.

Il convient de rappeler que le 21 février 2007, M^me B Y et M. A X ont conclu avec la société ALTI IMMO, promoteur, un contrat préliminaire de la vente en état futur d’achèvement, portant sur un appartement au sein de la résidence de tourisme 'le Belvédère’ et que par contrat du 4 février 2007, l’appartement a été donné à bail commercial à la société SODEREV TOUR, exploitant la résidence de tourisme, moyennant un loyer annuel de 7.038 ' HT et que le 11 juillet 2007, l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement a été conclu.

Pour l’assister dans le cadre de la commercialisation de ses produits, C D recourt régulièrement à des apporteurs d’affaires dont la mission consiste à générer des contacts commerciaux au bénéfice de C D, en qualité de facilitateur commercial.

La société AFEDIM a une activité d’agence immobilière et un partenariat a été conclu entre C D et elle-même en vue de la commercialisation de résidences de services gérées et exploitées par les filiales du groupe C dont la société

SODEREV TOUR.

Les relations des parties sont décrites par une charte qui indique : 'C D est une société spécialisée dans la commercialisation de biens et droits immobiliers de loisirs et de défiscalisation ainsi que dans la commercialisation de produits et services financiers telle qu’une aide au financement dénommé 'produit et services'.

Dans le cadre du partenariat conclu avec le groupe C, la SAS AFEDIM a négocié au profit de l’ensemble des acquéreurs, dont les intimés, une garantie de bonne fin du paiement des loyers dans le cadre des baux commerciaux conclus, que le non-respect par le groupe C de ses engagements l’a ainsi conduit à assigner celui-ci devant le Tribunal de commerce de PARIS qui l’a condamné.

Aucun contrat n’est intervenu entre les parties intimées et la société AFEDIM et il est prévu dans la charte liant la société AFEDIM à C D, que la société AFEDIM est un apporteur d’affaires qui exclut tout lien de subordination, mandat ou représentation ou d’agent commercial de C D.

C’est ainsi que les époux X qui souhaitaient réaliser un investissement immobilier défiscalisant, ont été mis en relation par leur agence bancaire, le CIC Nord-Ouest, avec un préposé de la société AFEDIM afin que ce dernier leur propose plusieurs opportunités d’investissement et c’est ainsi que les époux X ont régularisé un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement le 25 février 2007 et portant sur l’acquisition d’un appartement dans une résidence de tourisme à SAINT-MAMET.

La plaquette publicitaire qui a été alors présentée aux parties intimées et concernant un produit proposé par le GROUPE C n’a aucun caractère contractuel à l’égard des époux X.

La simulation est donnée à titre indicatif ; les mentions dont se prévalent les intimées sur le document publicitaire n’indiquent pas une 'garantie’ de perception des loyers.

Dès lors que le risque de défaillance de locataire est un aléa connu de tous, les mentions relatives à la perception de loyers, la tranquillité et la sérénité ne peuvent s’entendre que comme conditionnées à l’absence de défaillance du locataire. S’agissant de surcroît d’un document publicitaire et d’une simulation, ces documents ne pouvaient ainsi pas laisser croire à l’absence de tout risque à cet égard.

Cette acquisition a été financée par deux prêts contractés auprès du CIC Nord Ouest et afin de bénéficier d’une réduction d’impôts, les époux X ont dû souscrire un engagement de location pendant neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme à savoir la société SODEREV TOUR.

La Cour relèvera que le choix du gestionnaire a été réalisé par le promoteur de l’opération immobilière, s’agissant d’une filiale de celui-ci et que ce choix n’a pas été opéré par la SAS AFEDIM.

M^me Y et M. X soutiennent que la société AFEDIM est spécialisée dans l’immobilier de placement et par conséquent, tenue à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et des choix à effectuer et qu’elle n’a pas respecté ce devoir d’information et de conseil en remettant aux intimés des documents sur lesquels le loyer commercial perçu apparaît prétendument garanti pendant toute la durée du bail et en s’abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du

preneur à bail commercial, tant dans le cadre de son discours commercial que dans les plaquettes publicitaires qu’elle leur a remises.

M^me Y et M. X soutiennent que ces manquements à son obligation d’information et de conseil sont de nature à engager sa responsabilité et doivent donner lieu à la réparation des préjudices causés sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil (actuel article 1240 du code civil).

Or, la société AFEDIM n’est pas tenue à une obligation d’information et de conseil alors que l’opération ne présente aucun caractère spéculatif, que M^me Y et M. X ne peuvent pas être qualifiés de clients de la société appelante et que celle-ci n’était pas tenue de porter à la connaissance des investisseurs une circonstance connue de tous et dont ils pouvaient se convaincre par eux-même, telle que la possible défaillance de la société locataire à payer régulièrement les loyers pendant une durée de 9 ans.

L’action en responsabilité soutenue par M^me Y et M. X sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil (actuel article 1240 du code civil) ne sera pas accueillie par la Cour.

L’absence d’information sur une éventuelle défaillance de la société locataire ne peut pas, en conséquence, être qualifiée de trompeuse et les articles L111-1 et L 121-1 du code de la consommation et la directive 2005/29CE en date du 11 Mai 2005 relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs dans le marché intérieur ne trouvent pas application en l’espèce.

Aucune faute délictuelle n’étant rapportée à l’encontre de la SAS AFEDIM, la responsabilité de la SAS AFEDIM ne peut pas être engagée, et la Cour ne peut pas dans ces conditions indemniser le préjudice dont la partie intimée sollicite la réparation.

M^me Y et M. X seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes, y compris de celles présentées dans le cadre de leur appel incident.

La décision entreprise sera infirmée.

M^me Y et M. X seront condamnés aux dépens.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile tant au profit de M^me Y et M. X qu’au profit de la SAS AFEDIM, tant en première instance qu’à hauteur de Cour.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg le 02 Avril 2019,

Statuant à nouveau,

Déboute M^me Y et M. X de l’intégralité de leurs demandes, y compris celles présentées dans le cadre de leur appel incident,

Condamne M^me Y et M. X aux entiers dépens,

Rejette les demandes de M^me Y et M. X et de la SAS AFEDIM présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’à hauteur de Cour.

La Greffière : la Présidente :