5^e Chambre

ARRÊT N°-166

N° RG 17/03202 – N° Portalis DBVL-V-B7B-N4VK

M. D X

M^me E F épouse X

C/

M. P-Q D’Z

M^me A D’Z

M. O D’Z

M^me C-L D’Z épouse Y

Infirme partiellement la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 JUILLET 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame G LE O, Présidente,

Assesseur : Madame C-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mars 2020

devant Madame G LE O, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 08 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FORNIER de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame E F épouse X

née le […] à Grenoble

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FORNIER de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur P-Q D’Z

né le […] à RENNES

[…]

[…]

Représenté par M^e Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e C COSME, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame A D’Z

née le […] à LAVAL

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e C COSME, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur O D’Z ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à personne, n’ayant pas constitué avocat

né le […] à ALGER

[…]

53940 SAINT-BERTHEVIN

Madame C-L D’Z épouse Y ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à personne, n’ayant pas constitué avocat

née le […] à ALGER

[…]

53940 SAINT-BERTHEVIN

************

Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2014, M. D X et M^me E X ont donné à bail à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z une maison à usage d’habitation située au […], moyennant un loyer révisable de 1030 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte d’huissier en date du 7 mai 2015, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de 2060 euros aux locataires, en visant la clause résolutoire. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution solidaire le 19 mai 2015.

Par actes séparés en date des 7 et 14 octobre 2015, M. et M^me X ont fait citer M. et Mme d’Z, M. O d’Z et M^me C-L d’Z devant le tribunal d’instance de Saint-Nazaire afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir notamment l’expulsion de tout occupant, la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme provisionnelle de 1426,08 euros et la condamnation des défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 1^er mars 2017, le tribunal d’instance de Saint-Nazaire a :

— dit M. D X et M^me E X recevables en leurs demandes,

— débouté M. D X et M^me E X de toutes leurs demandes,

— dit que le loyer de la maison d’habitation située […] à Guérande et donnée à bail par M. D X et M^me E X à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z depuis le 10 octobre 2014, est réputé fixé à 812,28 euros hors charges depuis la signature du contrat,

— condamné M. D X et M^me E X à verser à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z la somme de 4193 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance depuis leur entrée dans les lieux du fait de la surface réelle habitable réduite de 17,115 %,

— dit que M. P-Q d’Z et M^me A d’Z sont bien fondés à voir le montant du loyer diminué de 20 % jusqu’à la réparation des désordres suivants incombant aux bailleurs :

* la réfection du réseau des eaux usées selon devis fournis dans l’instance,

* la réfection des parquets flottants des trois chambres de la maison louée,

* la finition du conduit de cheminée pour éviter les infiltrations d’eau sur le plafond du séjour,

* la mise en conformité de l’électricité dans la cuisine au regard de la prise non protégée sous l’évier,

* la réparation des portes de garage suivant devis produit dans l’instance,

* le raccordement de l’évier du garage aux réseaux,

* les finitions de la douche présentant une paroi mal fixée et facilitant les infiltrations d’eau selon constat d’huissier versé dans l’instance,

* la réparation de la ventilation des toilettes,

— dit en conséquence que le montant de leur loyer jusqu’à cette date est fixé, hors indexation prévue au contrat et hors charges locatives, au montant de 649,82 euros par mois,

— condamné M. D X et M^me E X à payer à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z la somme de 110 euros,

— condamné M. D X et M^me E X à verser à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. D X et M^me E X aux dépens en ce compris le coût du constat d’huissier réalisé le 3 novembre 2016 à la demande de M. et Mme d’Z.

Le 26 avril 2017, M. D X et M^me E F, épouse X, ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 1^er mars 2020, ils demandent à la cour de :

— déclarer M. et M^me X recevables dans leur appel et action,

Au fond, à titre principal,

— réformer le jugement du 1^er mars 2017 en ce qu’il a :

* dit que le loyer de la maison donnée à bail est réputé fixé à 812,28 euros hors charges depuis la signature du contrat,

* condamné M. et M^me X à verser aux consorts d’Z la somme de 4 193 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance depuis leur entrée dans les lieux du fait de la surface réelle habitable réduite de 17,115 %

* dit que M. et Mme d’Z sont fondés à voir le montant du loyer diminué de 20% jusqu’à la réparation des désordres incombant aux bailleurs.

* dit en conséquence que le montant de leur loyer jusqu’à cette date est fixé, hors indexation prévue au contrat et hors charges locatives au montant de 649,82 euros par mois.

En conséquence, il est demandé à la Cour statuant de nouveau de :

Sur la résiliation du bail :

— constater la résiliation du bail du bien situé […] donné à bail à M. et M^me P-Q et A d’Z, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal,

Par conséquent,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme d’Z, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique en vertu des dispositions de l’article 61 de la Loi 91-650 du 09 Juillet 1991,

A défaut, eu égard au règlement de l’intégralité de la dette locative au 14 mars 2016,

— dire que la clause résolutoire est acquise mais en suspendre les effets,

— dire qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance :

* la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et pourra être recouvrée par tout moyen de droit.

* la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que la résiliation du bail sera acquise et les époux X autorisés d’ores et déjà à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme d’Z et de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique en vertu des dispositions de l’article 61 de la Loi 91-650 du 09 juillet 1991,

— condamner les mêmes au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil,

Sur les demandes reconventionnelles adverses,

— rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles des époux d’Z auxquelles le tribunal a fait droit comme mal fondées et injustifiées,

A défaut les minorer dans les conditions suivantes :

Sur les condamnations liées au préjudice de jouissance sur la surface habitable,

— constater que la base de calcul de la surface habitable retenue par le tribunal d’instance de Saint-Nazaire est erronée,

— constater que la perte de surface sanctionnable n’est en réalité que de 0,67 m²,

En conséquence,

— retenir un loyer minoré au titre de la perte de surface de 974,70 euros, et à défaut de seulement 855,05 euros,

Par ailleurs, quelle que soit la minoration retenue par la cour,

— constater que le préjudice de jouissance au titre de la superficie habitable erronée, au sens de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 ne justifie une indemnisation qu’à compter de la première demande des locataires, soit au 16 novembre 2016 et non à compter de la signature du bail,

— dire que ce préjudice ne rétroagira, avant jugement, que sur la seule période écoulée entre la première demande officielle et le jugement soit du 21 décembre 2016 au 1^er mars 2017 (2 mois et 7 jours) ou très subsidiairement du 16 novembre 2016 au 1^er mars 2017 (3,5 mois)

Sur la réduction du loyer pour trouble de jouissance dans l’attente de la réalisation des travaux à charge des propriétaires,

— constater que les désordres ne justifient pas un trouble de jouissance justifiant une réduction de loyer de 20 % .

— limiter cette réduction dans de plus raisonnables proportions

En conséquence,

— condamner les consorts d’Z à régler aux consorts X le solde de loyer dont ils ne se sont pas acquittés jusqu’à leur départ des lieux, le 28 août 2017.

— compenser les sommes auxquelles ils seraient éventuellement tenus avec les sommes dues par les consorts D’Z au titre des loyers et des frais de réparations des ouvertures liées à l’installation de chatières sans autorisation.

En tout état de cause,

— condamner M. et M^me P-Q et A d’Z à payer à M. et M^me X une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites en application de l’article 696 du code de procédure civile s’élevant, sauf à parfaire, à la somme de 560,42 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2018, M. P-Q d’Z et M^me A d’Z demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. D X et M^me E X,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 1^er mars 2017 par le tribunal d’instance de Saint-Nazaire dans l’ensemble de ses dispositions,

— constater que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— débouter M. D X et M^me E F épouse X de leur demande de condamnation de M. P-Q d’Z et M^me A K épouse d’Z au titre des loyers impayés faute de dette à la date de la signification du commandement de payer,

— débouter M. et M^me X de leur demande de condamnation de M. et Mme d’Z au titre des

loyers impayés, en raison de l’exception d’inexécution des obligations de M. et M^me X, bailleurs, liées au contrat de bail conclu le 9 octobre 2014,

— débouter M. et M^me X de leur demande tendant à voir ordonner la libération des lieux par les défendeurs et d’ordonner l’expulsion de M. et Mme d’Z, et de tout occupant introduit de leur chef,

— débouter M. et M^me X de leur demande de condamnation de M. et Mme d’Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— dire que le montant du loyer mensuel du contrat de bail conclu entre M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z est fixé à la somme de 812,28 euros, à compter de la conclusion du contrat de bail, le 9 octobre 2014.

— à titre principal, condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de quatre mille cent quatre-vingt-treize euros (4193 euros) soit la somme de 167,72 euros x 25 mois, en réparation du préjudice de jouissance subi du fait que la superficie habitable est inférieure à celle indiquée dans le contrat de bail ; et à titre subsidiaire, condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z, la somme de deux mille cent quatre-vingt euros et trente-six centimes (2180,36 euros) soit la somme de 167,72 euros x 13 mois, en réparation du préjudice de jouissance subi du fait que la superficie habitable est inférieure à celle indiquée dans le contrat de bail,

— ordonner une réduction du montant de leur loyer à hauteur de 20 % au regard du préjudice de jouissance subi et de fixer le montant du loyer à la somme de 649,82 euros par mois jusqu’à la réalisation de l’intégralité des travaux,

— condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de 110 euros en remboursement de la facture du 9 juin 2016 au titre du débouchage des égouts,

— condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de trois cent soixante-neuf euros et vingt centimes (369,20 euros) au titre de remboursement des frais d’huissier de Justice pour établir le procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2016,

— condamner M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de trois cent soixante-neuf euros et vingt centimes (369,20 euros) au titre de remboursement des frais d’huissier de justice pour établir le procès-verbal de constat en date du 29 août 2017,

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens d’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 3 novembre 2016, à la demande de M. et Mme d’Z et le coût du constat de procès-verbal d’huissier de justice réalisé le 29 août 2017, dont distraction au profit de Maître Maud Avril, avocat au barreau de Rennes, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter M. et M^me X de leur demande tendant à compenser les sommes auxquelles ils seraient éventuellement tenus avec les sommes dues par les consorts d’Z au titre des loyers et des frais de réparation des ouvertures liées à l’installation des chatières sans autorisation,

— dire et juger que M. et M^me X doivent restituer la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie à M. et Mme d’Z,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

La signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant a été effectuée le 1^er août 2017 à la requête de M. D X et M^me E F épouse X, à l’encontre de M. O d’Z et M^me C-L d’Z, qui n’ont pas constitué avocat, les significations ayant été faites à personne.

M. P-Q d’Z et M^me A d’Z ont également fait signifier leurs conclusions O d’Z et M^me C-L d’Z.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Devant la cour, M. P-Q d’Z et M^me A d’Z ne maintiennent pas le moyen d’irrecevabilité des demandes des époux X sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement sera en conséquence confirmé à ce titre.

Il résulte des conclusions concordantes des parties sur ce point que M. P-Q d’Z et M^me A d’Z ont quitté les lieux le 28 août 2017.

Sur la résiliation du bail pour non paiement des loyers

M. et M^me X demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers dus dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer en exposant que les locataires n’ont pas versé la totalité des sommes dues, un solde de 40 euros restant impayé postérieurement au délai de deux mois sus-visé. Ils ajoutent que l’arriéré s’est aggravé, pour les mois d’août et septembre, la somme de 310 euros étant restée impayée. Ils ajoutent que les intimés ne sauraient se prévaloir de frais de réparation pour le garage pour justifier le non paiement intégral de ces deux mois de loyer alors qu’ils n’ont nullement été informés d’un tel dysfonctionnement. Enfin, si les sommes dues ont été régularisées par la suite, ce règlement tardif ne saurait empêcher la résiliation du bail.

Les intimés rétorquent que le versement de la somme de 2020 euros a été effectué le 6 mai 2015, qu’ainsi la somme due a bien été soldée avant la délivrance du commandement de payer, qu’ils n’étaient pas de plus débiteurs de la somme de 40 euros, celle-ci ayant été versée préalablement par le biais d’un surplus de loyers, de telle sorte qu’ils n’étaient plus débiteurs d’aucune somme à la date du 7 mai 2015 et la clause résolutoire n’est pas acquise.

Aux termes du contrat de bail d’habitation en date du 9 octobre 2014, il est prévu qu’à défaut 'du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet'.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est prévu que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

En l’espèce, le 7 mai 2015, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer les loyers pour une somme de 2 060 euros aux locataires, en visant la clause résolutoire prévue au bail. Les appelants reconnaissent que les locataires ont réglé la somme de 2020 euros le 7 mai 2015 mais font état d’un reliquat de 40 euros qui serait demeuré impayé à l’expiration du délai de deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du relevé du compte courant des époux X, que les époux Z avaient procédé au règlement des loyers de février et mars 2015 par

le versement de la somme de 1 050 euros à chaque échéance, représentant dès lors un surplus de 40 euros sur deux mois.

Dès lors, il apparaît que compte tenu du versement de 2020 euros effectué le 7 mai 2015 et du trop perçu des bailleurs sur les deux mois précédents, les causes du commandement ont été honorées dans le délai de deux mois nonobstant le fait que les locataires n’ont pas contesté le montant réclamé.

Les bailleurs arguent que les locataires ont par la suite retenu la somme de 310 euros sur le fondement de l’exception d’inexécution conduisant dès lors à la résiliation du bail. Néanmoins, ainsi que cela a été retenu par le premier juge, cette retenue, postérieure au délai de deux mois, ne peut servir de fondement à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce que les époux X ont été déboutés de leur demande afférente au constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, des demandes subséquentes à celle-ci et de la demande subsidiaire de constatation de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire avec octroi de délais.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Devant le premier juge, M. P-Q d’Z et M^me A d’Z ont sollicité la suspension des loyers jusqu’à exécution des travaux. Ils ont été déboutés de cette demande et ne la soutiennent plus devant la cour. Le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur les minorations du loyer

* Sur la demande concernant la surface du logement

Les appelants contestent la demande de minoration du loyer du fait de l’écart entre la surface habitable réelle et celle visée au bail alors qu’il n’y a pas d’erreur commise dans la description et la consistance des lieux, que la surface habitable est supérieure au 107, 75 m² retenus par le tribunal et est de 122, 83m², qu’ainsi l’écart entre la surface réelle et la surface exprimée dans le bail étant légèrement au dessus d'1/20^e et représentant 0,67m², la réduction du prix du loyer est de 5,6 euros, soit un loyer d’un montant de 974,70 euros. Ils ajoutent que le point de départ de cette réduction du prix du loyer ne peut être fixé qu’au jour des débats devant le tribunal d’instance, soit le 21 décembre 2016, la procédure étant orale, et ce jusqu’au prononcé du jugement le 1^er mars 2017. Dès lors, la condamnation sera limitée à 19,60 euros correspondant à 3,5 mois.

Les intimés soutiennent que la surface habitable du logement est de 107,75m² alors que le contrat de bail faisait référence à 130m², que cet état de fait est constatable depuis la signature du bail, aussi ils étaient bien fondés à solliciter une réduction du prix du loyer, ce dernier devant s’élever à 812,28 euros et depuis le 9 octobre 2014. Selon ces derniers, la différence de superficie est de 17,115 %. Ils exposent que leur demande a été présentée dans les conclusions déposées dans leur intérêt devant le tribunal d’instance de Saint Nazaire le 20 janvier 2016 et que l’oralité des débats ne s’oppose pas à ce que soit prise en compte la date de dépôt et de notification des conclusions qui valent ainsi demande officielle auprès du bailleur.

Aux termes de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté […] Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines «embrasures» de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

En l’espèce, il est stipulé au contrat de bail que la surface habitable est de 130 m², alors qu’il résulte du plan produit par les intimés et des surfaces qui y figurent que la superficie habitable réelle est de 107,75 m².

Les bailleurs ne démontrent par aucune pièce que la bagagerie visée sur le plan serait en fait une buanderie. Au contraire, les constatations de l’huissier de justice faites à la demande des locataires le 29 août 2017 démontre que la bagagerie est une mezzanine située en hauteur dans le garage, non desservie par un escalier et dont l’huissier indique que l’on ne peut se tenir debout qu’au centre. Par ailleurs les revendications de M. et Mme d’Z concernant le raccordement d’eau froide et vidange de la buanderie sont afférentes aux installations existant dans le garage lequel n’est pas pris en compte pour le calcul de la surface habitable.

Ainsi, comme l’a justement relevé le premier juge, un vingtième de 130 m² correspond à 6,5 m², tandis que la surface réelle habitable est inférieure à 22,25 m² à la surface stipulée dans le bail. Dès lors la perte de surface est établie à 17,115 %.

Il résulte de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la diminution de loyer est automatiquement proportionnelle à l’écart de surface habitable constaté.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a accordé aux locataires une diminution du loyer proportionnelle à l’écart, les locataires étant redevables d’un loyer de 980 euros dont il convient de déduire 17,115 % de sorte que le loyer dû est de 812,28 euros.

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, la diminution du loyer prend effet, soit au jour de prise d’effet du bail si la demande de diminution intervient dans les six mois de celle-ci, soit au jour de la demande de diminution si celle-ci intervient plus de six mois après la date d’effet du bail.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu comme point de départ de la minoration du loyer, la date de la signature du bail alors que la demande en diminution du loyer a été faite postérieurement au délai de six mois à compter de la prise d’effet du bail.

Bien que la demande ait été présentée dans le cadre d’une procédure orale, il résulte des dispositions de l’article 446-4 du code de procédure civile que la date des prétentions d’une partie régulièrement présentées par écrit est celle de leur communication entre parties.

M. et M^me X ont répondu à la demande des époux d’Z dans leurs conclusions déposées à l’audience du 27 avril 2016, ce qui démontre qu’ils ont bien été destinataires des conclusions déposées par ceux-ci lors de l’audience du 20 janvier 2016 de sorte que la demande de minoration de loyer peut être fixée à cette date ainsi que le soutiennent les intimés.

Le total de la somme due à la date jugement du 1^er mars 2017 sera en conséquence réduit à la somme de 167,72 X13 mois = 2180,36 euros.

* Sur la demande concernant le préjudice de jouissance lié aux travaux incombant aux propriétaires

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu une réduction du montant du loyer de 20 % jusqu’à la réalisation par les bailleurs de divers travaux en exposant que les travaux retenus par le tribunal ne relève pas de leurs obligations.

Les intimés rétorquent que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, qu’aucun état des lieux ni d’entrée ni de sortie n’a été établi contradictoirement ce qui aurait permis de prévoir les travaux à effectuer, que les travaux effectués l’ont été après de nombreuses sollicitations des locataires et n’ont pas été intégralement réalisés notamment en ce qui concerne le revêtement des sols.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sus-visée, le bailleur se doit de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des pièces produites qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été effectué avec les bailleurs lors de l’entrée dans les lieux des locataires, qu’un état des lieux a été fait entre les locataires sortants et M. et Mme d’Z, M. et M^me X ne contestant pas ne pas avoir accepté de se déplacer, ni n’avoir pas voulu mandater un tiers pour participer à la réunion. Ils ne peuvent pas en conséquence se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Dans cet état des lieux du 8 septembre 2014, il est fait état des odeurs dans les toilettes, que les peintures extérieures des fenêtres et portes de séjour sont dans un état moyen, que le parquet de la chambre 3 est à régler, que les parquets sont en bon état dans les chambres. Dans les observations, il est précisé que la pelouse est à refaire, que le système d’ouverture du garage est à revoir qu’il y a un problème d’étiquetage et que le sous évier de la cuisine est à terminer.

Dans un courrier électronique du 12 janvier 2015 adressé à M. X, M. d’Z rappelle que des travaux doivent être réalisés au vu de l’état des lieux d’entrée. Il précise que les portes du garage doivent être remplacées alors qu’elles ne peuvent plus être utilisées et sont dangereuses, qu’une mise en conformité des ventilations de chute des WC est nécessaire face à la persistance d’une odeur de remontée d’égouts, que l’évier dans la 'buanderie’ doit être raccordé, que l’étiquetage du tableau électrique doit être réalisé, qu’une protection et une mise en conformité des prises électriques installées sous l’évier est nécessaire, que le joint d’étanchéité entre le plan de cuisine et l’évier laisse passer de l’eau, qu’une mise en état de la pelouse est requise, que la haie doit être taillée, que le nettoyage des

gouttières doit être réalisé, que doit être posée l’occultation de la tête de souche de cheminée afin de stopper l’infiltration d’eau, qu’enfin les bailleurs doivent procéder au nettoyage des enduits extérieurs.

Par message du 13 janvier 2015, M. X a répondu qu’il prendra ses décisions en temps et en heure.

Le 9 décembre 2014, M. et M^me Z établissent un constat amiable de dégâts des eaux suite à une fuite. Ils indiquent qu’il y a urgence du fait de l’humidité sur le parquet flottant et le tapis.

Les assureurs de M. et M^me X et de M. et Mme d’Z font intervenir chacun un expert le 15 janvier 2015. Les experts constatent une fuite causée par la rupture du flexible armé du robinet du lavabo, propriété de M. X et ont évalué le dommage du locataire, étant précisé qu’il résulte de la pièce 35 produite par les intimés à savoir la lettre de l’agent général de l’assureur du locataire que le sinistre a été mis à la charge de M. X et de son assureur.

Le 21 janvier 2015, M. d’Z a envoyé un message électronique aux bailleurs pour leur rappeler que le devis de réfection des sols abîmés et le devis de réfection de la salle de bain ont été acceptés par les assureurs et pour leur demander l’acompte leur permettant d’exécuter les travaux. M.

et Mme d’Z ont adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 3 février 2015 indiquant qu’ils ne les ont jamais rencontrés mais que la situation se dégrade à la suite du dégât des eaux et qu’il faut intervenir rapidement. Le 19 février 2015, un conciliateur de justice écrit aux bailleurs pour leur demander des explications.

Fin février et mars 2015, M. X a fait l’acquisition de divers matériaux et a fait appel à un maçon pour effectuer les travaux dans les salles de bains

Concernant les portes du garage, il est établi qu’il a réalisé la motorisation des portes de garage dont le dispositif de fermeture est à nouveau tombé en panne dès le mois de mai 2015.

Le premier juge a retenu que devaient être réalisés par les bailleurs les travaux suivants :

— la réfection du réseau des eaux usées ;

— la réfection des parquets flottants des trois chambres de la maison louée ;

— la finition du conduit de cheminée pour éviter les infiltrations d’eau sur le plafond du séjour ;

— la mise en conformité de l’électricité dans la cuisine au regard de la prise non protégée sous l’évier ;

— la réparation des portes de garage suivant devis produit à l’instance ;

— le raccordement de l’évier du garage aux réseaux ;

— les infiltrations d’eau découlant de la paroi mal fixée de la douche;

— la ventilation des WC.

S’agissant du réseau des eaux usées, il résulte de l’attestation du gérant de la SARL Q en date du 6 décembre 2016 que les réseaux d’eaux usées du logement sont bouchés et déformés par les racines d’un sapin près des canalisations et que la situation nécessite une remise en conformité du réseau extérieur. Cette pièce démontre que le réseau présente une anomalie structurelle dont la réparation incombe au propriétaire.

Concernant la réfection des parquets flottants des trois chambres, il apparaît que le locataire a normalement déclaré le dégât des eaux dès qu’il est survenu et que les experts des assurances ont convenu que le sinistre devait être pris en charge par l’assurance du bailleur ce qui est parfaitement compréhensible compte tenu de la date et de la localisation du sinistre et le bailleur ne peut invoquer le décret n° 87-712 du 26août 1987 pour s’opposer à la prise en charge des conséquences d’un sinistre qui relève de sa responsabilité. Le fait que le rapport d’expertise destiné à constater les dommages du locataire ne fasse pas état du parquet des chambres est insuffisant pour contester la réalité des dommages qui résultent des constats et photographies produites aux débats, de sorte que les travaux destinés à remédier aux désordres qui ne sont pas qu’esthétique puisqu’ils nuisent à la planéité du sol devaient être entrepris par les bailleurs.

S’agissant du conduit de cheminée, la réparation des désordres l’affectant relève du bailleur à qui il incombait de faire venir un professionnel pour rechercher la cause de l’infiltration constatée par l’huissier de justice et dont M. D’Z avait fait état dès le 12 janvier 2015, sans que le bailleur ne puisse reprocher au locataire un mauvais entretien du conduit de cheminée alors que l’immeuble n’est pas pourvu d’une cheminée.

S’agissant de la mise en conformité de l’électricité, elle incombe au bailleur dans la mesure où elle ne relève pas d’une panne survenue pendant le temps d’occupation de l’habitation mais n’a jamais été

faite.

Concernant les portes de garages, une réparation a été faite par le bailleur en mars 2015 et les locataires ont averti le bailleur dès que les portes n’ont plus fonctionné en mai 2015 et le bailleur n’est pas fondé à prétendre que ce problème de porte de garage n’est pas susceptible de justifier une réduction de loyer dès lors qu’il n’est pas démontré que les locataires sont étrangers à ce dysfonctionnement alors qu’il n’a fait faire aucune constatation à ce titre et qu’au contraire les intimés produisent un courrier du gérant de la société Atlantic Déco qui constate les désordres et fait état d’une mauvaise mise en oeuvre, ce qui signifie une mauvaise installation et non une mauvaise utilisation.

S’agissant du raccordement de l’évier, M. d’Z a effectivement indiqué dans le courrier adressé au propriétaire qu’il n’avait pas vu lors de l’état des lieux avec le précédant locataire que l’évier n’était pas raccordé au réseau d’eaux usées ni alimenté.

S’agissant de la paroi de douche fixée lors de la réfection des salles de bains par M. X, l’huissier de justice a constaté qu’elle était mal fixée et il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une réparation locative dès lors qu’il s’agit d’une mauvaise exécution des travaux réalisés par le bailleur.

En conséquence, l’analyse du premier juge sera confirmée et il convient afin de compenser le préjudice de jouissance subi d’ordonner une réduction du montant du loyer à hauteur de 20% par mois jusqu’à l’exécution des travaux incombant aux bailleurs selon la liste retenue par la premier juge, le jugement étant confirmé à ce titre.

Sur les autres demandes

-Sur les frais de débouchage d’une canalisation

Alors que le débouchage des canalisations a pour origine un défaut du réseau d’eaux usées, la décision doit être confirmée en ce qu’elle a condamné les bailleurs à prendre en charge la somme de 110 euros.

-Sur la prise en charge des frais d’huissier

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de remboursement concernant le constat des lieux du 3 novembre 2016 et il sera fait droit à la demande en paiement du coût du constat d’huissier du 29 août 2017 pour un montant de 369,20 euros qui ont été nécessaires aux époux d’Z pour établir les faits invoqués.

— Sur le compte entre les parties

Il n’est pas contesté que les locataires devront payer les loyers jusqu’à leur départ, sans que la cour ne les y condamne expressément faute d’être saisi d’une demande chiffrée à ce titre.

Les bailleurs devront restituer le dépôt de garantie de 980 euros versé par les locataires.

Il n’y a pas lieu non plus d’ordonner la compensation des sommes dues avec celles dues par les consorts d’Z au titre des loyers et des frais de réparations des ouvertures liées à l’installation de chatières alors que la cour n’est saisie d’aucune demande chiffrée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

M. et M^me X succombant principalement en cause d’appel doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel et seront condamnés à payer à M. et M^me D’Z la somme de 2 000 sur

le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement dont appel sauf en ce qui concerne la minoration de loyer du fait de la surface réelle de la maison,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Dit que le loyer de la maison d’habitation située […] à Guérande et donnée à bail par M. D X et M^me E X à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z depuis le 10 octobre 2014, est réputé fixé à 812,28 euros hors charges depuis le 20 janvier 2016,

Condamne M. D X et M^me E X à verser à M. P-Q d’Z et M^me A d’Z la somme de 2180,36 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance du 20 janvier 2016 au 1^er mars 2017 du fait de la surface réelle habitable réduite de 17,115 %,

Condamne M. et M^me X à verser à M. et Mme d’Z la somme de 369,20 euros au titre du constat d’huissier du 29 août 2017,

Dit que M. et M^me X devront restituer la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie,

Condamne M. et M^me X à verser à M. et M^me D’Z la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette toutes autres demandes

Condamne M. et M^me X aux dépens de la procédure d’appel,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE