4^e Chambre

ARRÊT N° 208

R.G : 14/09048

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 MAI 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2018

devant Madame Florence BOURDON, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mai 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e D E, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE SITUE 103, 105 ET 107 RUE DE LA PATOUILLERIE Représenté par son Syndic la SAS JM Z dont le siège social est situé […] à […]

103, 105 et […]

44700 X

Représentée par M^e Jérôme GAUTIER de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur C Y est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété située 103, 105 et […] la Patouillerie à X (44).

Lors l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 12 avril 2012, Monsieur Y s’est opposé à l’adoption de la motion n° 42 portant sur le projet d’intégrer dans le règlement de copropriété une clause de priorité concernant la revente des places de stationnement, conformément à l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi du 25 mars 2009, dite Loi BOUTIN, dont la finalité est d’imposer au copropriétaire, vendeur exclusivement d’une place de parking, l’obligation de faire connaître au syndic sa volonté de vendre, afin que celui-ci en informe chaque copropriétaire bénéficiant ainsi d’un droit de priorité.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier en date du 02 août 2012, M. Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le Tribunal de Grande Instance de NANTES, afin de voir annuler cette résolution.

Le 18 avril 2013, le Syndic de copropriété a convoqué une nouvelle assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté à la majorité de tous les copropriétaires une résolution annulant la résolution n°42 prise lors de l’AG du 12 avril 2012 au vu des différences qui existaient entre les mentions de la convocation qui faisaient référence à l’unanimité et le texte de la résolution qui indiquait un vote à l’unanimité.

Au cours de cette même assemblé générale a été mise au vote une motion n°14 portant sur le même projet de modification du règlement de copropriété que la motion n°42 précédemment annulée. Monsieur Y s’est opposé à son adoption.

Cette résolution a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier en date du 4 juillet 2013, M. Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de Grande Instance de NANTES, afin de voir annuler la motion n°14 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 avril 2013, la résolution n’ayant pas été votée à l’unanimité visée au même article 26.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement en date du 09 septembre 2014, le tribunal a:

Vu les articles 8-1, 24 et 49 de la loi du 10 juillet 1965,

— Constaté la nullité de la résolution n°42 prise lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012,

— Débouté Monsieur Y de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 18 avril 2013, qui a intégré les dispositions de l’article 8-1 issue de la loi du 25 mars 2009 au règlement de copropriété, en recueillant l’accord des copropriétaires par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la majorité de l’article 24 de ladite loi aurait suffit ,

— Débouté Monsieur Y de ses autres demandes faites au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamné Monsieur Y aux dépens de la présente instance.

Monsieur Y a interjeté appel de ce jugement le 18 novembre 2014;

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2018.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 06 janvier 2017 de Monsieur C Y qui demande à la Cour de :

Vu notamment les articles 8-1, 24, 25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Déclarer la demande de Monsieur C Y recevable et bien fondée, et en conséquence :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Constaté la nullité de la résolution n°42 prise lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012,

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur Y de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 18 avril 2013, qui a intégré les dispositions de l’article 8-1 issue de la loi du 25 mars 2009 au règlement de copropriété, en recueillant l’accord des copropriétaires par un vote à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965, alors que la majorité de l’article 24 de ladite loi aurait été suffisante ;

— Débouté Monsieur Y de ses autres demandes faites au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens ;

— Condamné Monsieur Y aux dépens de la présente instance.

En conséquence,

— Dire et juger que la motion n°14 de l’Assemblée Générale ordinaire du jeudi 18 avril 2013 est nulle faute d’avoir recueilli le vote unanime de tous les copropriétaires,

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître D E pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’argumentation de Monsieur Y est pour l’essentiel la suivante:

Sur la nullité de la motion 14 votée lors de l’AG du 18 avril 2013

— la priorité donnée aux autres copropriétaires lorsque l’un d’eux souhaite vendre une place de stationnement est une mesure qui modifie les modalités de jouissance des parties privatives du copropriétaire cédant, et à ce titre elle ne peut être adoptée par l’assemblée générale qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi de 1965,

— deux réponses ministérielles en date du 3 janvier 2012 et du 23 juillet 203 confirment l’exigence d’un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour modifier le règlement de copropriété afin d’y introduire la clause de priorité,

— l’inscription de la motion relative à l’introduction d’un droit de priorité en cas de cession d’un emplacement de stationnement avait déjà été précédemment inscrite à l’ordre du jour des AG du 15 avril 2010 et du 28 avril 2011 et le cabinet Z IMMOBILIER lui même avait alors prévu un vote à l’unanimité .

Vu les conclusions en date du 17 février 2015 du Syndicat de copropriété de l’Immeuble situé 103,105 et […] la Patouillerie à X représenté par son syndic la SAS JM Z, qui demande à la Cour :

Vu les articles 8-1, 43 et 49 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 696 et suivants et 700 du Code de procédure civile

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 9 septembre 2014,

Et, y additant :

— Débouter Monsieur Y de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Monsieur Y à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 103, 105 et […] la Patouillerie à X la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur Y aux entiers dépens d’instance

Le syndicat de copropriété fait essentiellement valoir que

- les réponses ministérielles à l’appui des dires de l’appelant ne sont pas créatrices de droit, et l’appréciation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relève du pouvoir souverain d’appréciation des juridictions saisies,

— l’intégration de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les règlements de copropriété antérieurs à la loi du 25 mars 2009 relève incontestablement de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, comme le dispose l’article 49 de cette même loi,

— le droit de préférence ne remet pas en cause les modalités de jouissance d’un lot de parking par son propriétaire, qui reste libre de l’utiliser comme bon lui semble, ou de le vendre au prix qu’il souhaite. Aucune unanimité ne peut donc être exigée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des articles, 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la résolution n° 42 prise lors de l’Assemblée Générale du 12 avril 2012

Ce point ne fait l’objet d’aucune contestation en appel.

Sur la nullité de la motion 14 votée lors de l’AG du 18 avril 2013

Les parties s’opposent sur le point de savoir de quelle majorité relève l’intégration de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les règlements de copropriétés antérieurs à la loi du 25 mars 2009 :

— Monsieur Y soutient que la clause de priorité modifie les modalités de jouissance des parties privatives du copropriétaire cédant, et qu’à ce titre elle ne peut être adoptée par l’assemblée générale qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi de 1965 ,

— le syndicat de copropriété considère que le droit de préférence ne remet pas en cause les modalités de jouissance d’un lot de parking par son propriétaire et que l’intégration dans le règlement de copropriété de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 relève de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, comme le dispose l’article 49 de cette même loi.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ' l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété'.

En l’espèce, la clause de priorité modifie bien les modalités de jouissance du lot de parking puisqu’elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l’exercice par les autres copropriétaires de leur droit de priorité (information du syndic par lettre recommandée, envoi par le syndic aux frais du vendeur des courriers recommandés à chaque copropriétaire , offre de vente valant pendant une durée de deux mois ) alors qu’une telle vente est libre en l’absence de la clause instaurant le droit de priorité.

L’intégration de ce droit de priorité dans le règlement de copropriété ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Par conséquent , la motion n°14 de l’Assemblée Générale ordinaire du jeudi 18 avril 2013 est nulle faute d’avoir recueilli le vote unanime de tous les copropriétaires .

La nullité sera prononcée par voie de réformation.

Sur les autres demandes

Succombant en ses demandes, le Syndicat de Copropriété sera condamné aux entiers dépens .

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Le Syndicat de Copropriété sera condamné à payer à Monsieur Y la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la nullité de la résolution n°42 prise lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012,

Le réforme pour le surplus,

Prononce la nullité de la motion 14 votée lors de l’AG du 18 avril 2013 ,

Condamne le Syndicat de Copropriété de l’immeuble 103, 105, […] la Patouillerie à X à payer à Monsieur Y la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Condamne le Syndicat de Copropriété de l’immeuble 103, 105, […] la Patouillerie à X aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 au profit des avocats qui le demandent.

Le Greffier, Le Président,