IF/FA

MINUTE N° 21/295

Copie exécutoire à :

—  M^e Christine BOUDET

—  M^e Joseph WETZEL

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 31 Mai 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/03450 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEZP

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 juillet 2019 par le juge de l’exécution de Strasbourg

APPELANTE :

SARL VILLA CARREE (LE VICTORIA CLUB), prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

SCI IMMOCAR, représentée par son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Anne HOUSER , greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon contrat souscrit le 19 décembre 2014 en la forme authentique, la Sci Immocar a donné à bail à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club un ensemble de 58 parkings extérieurs sis à […], la location étant consentie sur une plage journalière horaire courant de vingt heures à six heures du matin et toute la journée du dimanche, sous réserve que les autres magasins du même site soient fermés ce jour-là. Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer annuel de 8400 € hors-taxes, et 10 080 € TTC, soit un loyer mensuel de 700 € hors-taxes et 840 € TTC.

Le 21 février 2018, la Sci Immocar a fait signifier à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club un commandement de payer aux fins de saisie vente, sur le fondement du bail commercial en la forme authentique, revêtu de la formule exécutoire le 10 juillet 2017 et signifié dans le même acte.

Le 21 mars 2018, la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club a assigné la Sci Immocar devant le juge de l’exécution délégué de Haguenau, aux fins de lui voir enjoindre avant dire droit de produire la copie des baux signés avec les autres sociétés pour l’utilisation commune des parkings loués, voir constater la nullité du bail commercial et son avenant signé par les parties pour dol, prononcer la nullité du commandement de payer du 21 février 2018 et voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Immocar a conclu à l’incompétence du juge de l’exécution pour connaître des demandes visant à constater ou à prononcer la nullité du bail commercial et du prétendu avenant du 19 août 2015, a demandé qu’il soit dit et jugé que la demande est nulle, subsidiairement mal fondée et a sollicité paiement d’une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 juillet 2019, le juge de l’exécution délégué de Haguenau a débouté la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la Sci Immocar la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club n’avait produit aucun justificatif à l’appui de son assignation malgré plusieurs renvois.

La Sarl Villa Carrée a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le 30 juillet 2019.

Par écritures notifiées le 31 décembre 2020, elle conclut ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel de la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club recevable et bien fondé,

— y faire droit,

Statuant à nouveau,

Au fond

— dire et juger que le contrat de bail commercial signé entre la Sci Immocar et la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club ne comporte ni d’objet à l’obligation de payer un loyer, ni de contrepartie à l’obligation de payer un loyer, les parkings loués l’étant déjà à d’autres preneurs à bail commercial,

— dire et juger en outre que la partie adverse a commis un dol en passant avec la partie concluante un contrat de bail commercial, alors qu’elle savait que les parkings loués à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club étaient déjà loués à des tiers, en l’espèce à d’autres preneurs à bail commercial et que par conséquent la Sci Immocar savait qu’elle refusait en pratique de concéder à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club la jouissance exclusive des parkings loués suivant les termes prévus au contrat de bail passé entre la Sci Immocar et la Sarl Villa Carrée
- Le Victoria Club,

Partant,

— dire et juger que la créance adverse sur laquelle repose le commandement de payer n’est ni certaine, ni liquide ni exigible,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris rendu par le juge de l’exécution délégué de Haguenau en date du 18 juillet 2019 en toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 21 février 2018, alors que la créance adverse n’est ni certaine, ni exigible, ni liquide,

— condamner la Sci Immocar à payer à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures d’appel et de première instance,

— condamner la Sci Immocar aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel comme de la procédure de première instance.

Elle fait valoir qu’un avenant au bail commercial a été signé par elle, sur demande verbale du dirigeant de la Sci Immocar le 19 août 2015, réduisant le loyer à 350 €, au motif que la société Auxebon avait la jouissance de ses parkings ; que bien que n’ayant pas retourné l’avenant au bail signé, la Sci Immocar l’a exécuté en acceptant le paiement des loyers minorés pour la période de septembre 2016 à mars 2017 ; que plusieurs autres sociétés ont signé avec la Sci Immocar un bail commercial qui leur attribuait la jouissance des mêmes parkings que ceux qu’elle a pris à bail, en découpant cette jouissance en ce qui la concerne par tranche horaire ; qu’elle a pu constater à plusieurs reprises que divers parkings restaient occupés la nuit par les sociétés locataires des immeubles avec parkings attribués ; qu’elle ne bénéficie donc pas d’une jouissance exclusive dans les tranches horaires qui lui ont été accordées, ainsi qu’il a été constaté par huissier le 21 mars 2018 ; que les pièces nécessaires au soutien de ses prétentions ont bien été transmises au premier juge.

Elle relève que les dispositions du code de procédure civile citées par l’intimée, quant à la nullité de l’assignation, ne concernent pas les assignations devant le juge de l’exécution ; qu’il ne peut lui être reproché l’absence d’une mise en demeure préalable, dans la mesure où elle ne reproche pas à la bailleresse un défaut d’exécution d’une obligation, mais l’absence d’existence d’obligations du preneur du fait de l’absence d’objet à cette obligation, la Sci

Immocar ne pouvant lui donner en location des biens qu’elle avait déjà donnés en location à d’autre preneurs, sans horaires de jouissance précis ; que ces autres baux commerciaux avaient déjà transmis le droit d’usage de la Sci Immocar sur l’ensemble des parkings et qu’elle ne pouvait plus le transmettre à d’autres sans l’accord éventuel de leurs titulaires ; qu’elle-même se trouve privée de tout recours à l’égard des autres preneurs, tiers au contrat liant les parties, pour les utilisations abusives qu’elles font des biens loués pour la tranche horaire qui lui a été donnée en jouissance et prive l’obligation de payer un loyer de tout objet ; que la Sci Immocar s’est rendue coupable d’un dol pouvant entraîner la nullité du contrat et qui lui interdit de s’en prévaloir.

Elle fait valoir que le commandement de payer repose sur une créance qui n’est ni certaine ni exigible, en raison des droits concurrents s’exerçant sur les mêmes places de parking ; que l’avenant dont elle a proposé la signature dans le but de diminuer son loyer compte tenu de la privation de jouissance, ne peut être considéré comme couvrant cette nullité, dans la mesure où elle ne faisait pas disparaître la nullité de l’obligation de payer un loyer en raison de l’absence d’objet de l’obligation.

Par écritures notifiées le 14 septembre 2020, la Sci Immocar a conclu à l’irrecevabilité et au mal fondé de l’appel et demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions et de la condamner aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que compte tenu de la configuration du site, de l’activité du preneur, qui exploite un commerce de dancing, boîte de nuit, et du fait que les parkings desservent plusieurs commerces, ce dont l’appelante était évidemment parfaitement informée, il a été prévu d’encadrer la location des parkings dans des plages horaires ; que la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club a cessé de payer le loyer à compter du mois de mars 2016, de sorte qu’elle a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie vente portant sur une somme totale de 21 303,69 €, au titre des loyers impayés de mars 2016 à septembre 2017, des intérêts et de la clause pénale.

Elle fait valoir que la demande est nulle, les pièces n’ayant pas été signifiées avec l’assignation, contrairement aux dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ; que l’appelante n’a pas procédé à une demande amiable avant de l’assigner.

Subsidiairement, elle fait valoir que la demande de la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club ne porte pas sur une difficulté d’exécution, mais tend à ce que soit constatée la nullité du contrat pour dol, ce qui n’entre pas dans des compétences du juge de l’exécution.

À titre très subsidiaire, elle fait valoir que le locataire est irrecevable à invoquer un défaut d’exécution des obligations du bailleur, en l’absence de mise en demeure préalable de se conformer aux dites obligations ; qu’en l’espèce, la demande est irrecevable, la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club ne lui ayant jamais adressé de mise en demeure de mettre fin aux perturbations alléguées.

Encore plus subsidiairement, sur le fond, elle fait valoir que l’appelante ne justifie pas avoir produit devant le premier juge les pièces nécessaires au soutien de ses prétentions ; que les pièces visées dans son bordereau ne sont en toute hypothèse pas de nature à justifier ses demandes ; que le constat d’huissier, non contradictoire et inopposable, dont elle se prévaut, ne prouve rien d’autre qu’un débord ponctuel sur quelques places de parking parmi les 58 loués, qui n’est pas de nature à entraîner la nullité du bail ; que le grief invoqué par la locataire concerne l’exécution du bail et est totalement inopérant quant à l’appréciation d’un dol, qui s’apprécie au moment de la signature du contrat ; que le dol ne se présume pas et ne peut entraîner l’annulation d’un contrat lorsque le locataire ne pouvait se méprendre sur l’étendue de ses droits et obligations ; qu’en l’espèce, la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club était parfaitement informée de la jouissance des parkings par d’autres locataires, le bail étant destiné à lui permettre de disposer des parkings desservant le commerce qu’elle exploite selon des horaires de nuit ; que le bail authentique fait clairement référence à l’existence d’autres magasins situés sur le même site et utilisant les parkings à d’autres plages horaires ; que la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club ne peut pas plus affirmer qu’il existerait des droits

concurrents sur les mêmes places de parking ; qu’en lui soumettant à signature un projet d’avenant faisant état de l’utilisation des parkings par la société Auxebon, la locataire a accepté que les parkings soient utilisés à d’autres moments par les autres occupants du site.

Elle soutient que le commandement de payer est parfaitement valable, en l’absence de cause de nullité du bail ; que l’avenant qui lui avait été soumis n’a jamais été régularisé par elle et n’a donc pas pris effet, de sorte que le loyer dû est celui convenu au terme du bail ; que l’exception d’inexécution ne peut être opposée pour le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux, qui n’est ni démontrée ni même alléguée en l’espèce ; que le paiement des loyers trouve bien sa contrepartie dans la mise à disposition des places de parking aux horaires convenus dans le contrat de bail ; qu’aucune preuve n’est rapportée de l’existence de droits concurrents sur les emplacements de stationnement ; que même en cas d’annulation du bail, le preneur qui a occupé les lots désignés dans le contrat reste redevable d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au loyer convenu dans le contrat.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation :

L’intimée soulève la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, en ce que les pièces n’ont pas été signifiées dans cet acte.

L’assignation devant le juge de l’exécution est régie par les articles R 121-5 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que par les articles contenus dans le livre premier du code de procédure civile, relatif aux dispositions communes à toutes les juridictions.

Il n’est pas démontré que l’acte délivré le 21 mars 2018 à la Sci Immocar ne remplit pas les conditions posées par ces dispositions.

L’assignation délivrée à la Sci Immocar n’encourt de ce fait aucune annulation.

Sur l’absence de mise en demeure préalable :

La demande formée par la Sci Immocar tend à remettre en cause la validité du titre exécutoire sur lequel repose le commandement de payer et l’appelante n’invoque pas un défaut d’exécution de ses obligations par la bailleresse, de sorte que cette dernière n’est pas fondée à exciper de l’absence d’une mise en demeure préalable.

Par ailleurs, compte tenu de l’urgence et de la particularité de la procédure d’exécution mobilière mise en 'uvre, il ne peut être fait grief à la demanderesse de n’avoir pas entrepris avant l’assignation de diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Au fond :

En vertu des dispositions de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Conformément à ces dispositions, il appartient au juge de l’exécution d’apprécier la validité et la régularité du titre exécutoire, constitué par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, sur le fondement duquel repose la mesure d’exécution contestée.

Ainsi, s’il n’entre pas dans la compétence du juge de l’exécution de prononcer la nullité d’un contrat pour dol, ce juge peut néanmoins examiner la régularité de la convention, afin de vérifier si le créancier dispose d’une créance au sens de l’article L 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, lui permettant de mettre en 'uvre une procédure de saisie

vente.

L’article 1116 ancien du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Aux termes de l’acte authentique souscrit entre les parties, la Sci Immocar a donné à bail à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club 58 parkings extérieurs pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1^er janvier 2015.

Il est stipulé dans le contrat que la location consentie est limitée à une plage horaire journalière courant de vingt heures à six heures du matin ; que toutefois, les parkings pourront être utilisés à partir de dix-sept heures à condition que les autres magasins du même site soient fermés à ladite heure ; que concernant le dimanche uniquement, les parkings pourront être utilisés toute la journée, sous réserve que les autres magasins du même site soient fermés ledit jours de la semaine, à défaut les dispositions précédentes s’appliquent.

Il résulte des termes mêmes de l’acte que la Sci Immocar était parfaitement informée de ce que les emplacements de parking qu’elle a pris à bail, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 840 € TTC, étaient donné donnés en location à des sociétés tierces, exploitant des magasins sur le même site constituant une zone d’activité commerciale, pour des plages horaires correspondant aux horaires d’ouverture de leur commerce,distinctes de celles qui lui ont été consenties, étant précisé que la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club n’avait l’usage du parking que la nuit, en raison de la nature du commerce de boîte de nuit qu’elle exploite.

Le procès-verbal de constat dressé le 21 mars 2018 à 20 h 05 par Maître Westermann, huissier de justice à Haguenau, disant avoir constaté la présence, à 20 h 10, d’une camionnette à l’enseigne Auxebon, occupant des emplacements numérotés 51, 50 et 49, la présence d’un véhicule Peugeot Expert, occupant la place 48 qui appartiendrait également à la société Auxebon, la présence d’une petite maisonnette style mobile home stationnée sur les emplacements 6 et 7 et la présence, à 20 h 20, de sept véhicules stationnés à différents endroits du parking, dont trois quittent les lieux à 20 h 22, n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un dol commis par la bailleresse lors de la conclusion du contrat, l’appelante n’ayant pu ignorer l’utilisation partagée des emplacements de stationnement, dont elle n’avait pas la jouissance exclusive pendant toute la journée, à l’exception du dimanche et sous certaines conditions.

De même, le fait que la Sci Immocar ait souscrit le 21 novembre 2008 avec la société Super Bio un contrat de bail commercial portant sur un local sis rue du Ried à Schweighouse sur Moder, ainsi que sur 60 parkings environ à l’extérieur, à partager avec les différents locataires, est sans incidence sur la validité de la convention liant la Sci Immocar et la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club, la jouissance des parkings n’étant pas exclusive, mais partagée et concernant, compte tenu du commerce exploité par la société Super Bio, une occupation des stationnements pendant la journée, sans empiètement sur la jouissance nocturne octroyée à la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club.

L’appelante ne rapporte ainsi aucune preuve de man’uvres constitutives d’un dol, susceptibles d’entacher la validité du contrat.

Elle n’est par ailleurs pas fondée à arguer de l’absence de contrepartie au paiement d’un loyer, puisqu’elle s’est vu concéder la jouissance des 58 emplacements de parking pendant les horaires et selon les conditions spécifiées au bail.

Elle est tout au plus en doit d’agir, le cas échéant, contre la bailleresse pour obtenir que celle-ci s’acquitte de son obligation de lui conférer une jouissance paisible des biens donnés en location, dans le cadre de relations contractuelles valablement constituées, dans le cas où des tiers viendraient à empiéter sur ses droits.

Il convient en conséquence de constater que la Sci Immocar est en droit de se prévaloir d’une créance liquide, certaine et exigible au titre des loyers prévus dans l’acte authentique revêtu

de la clause exécutoire.

Il sera relevé à cet égard que le montant du loyer est celui stipulé dans le contrat et non celui résultant de l’avenant rédigé et signé le 19 août 2015 par la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club, dans la mesure où cet acte sous seing privé n’a pas été signé par la Sci Immocar et qu’elle n’en a pas accepté l’application tacitement, puisqu’elle facture le plein montant du loyer de 840 euros resté impayé à compter du mois de mars 2016 et que l’appelante ne rapporte aucune preuve qu’elle n’a réglé, à compter du 1 er septembre 2015, qu’une somme mensuelle de 350 euros HT qui aurait été acceptée par la Sci Immocar, qui aurait ainsi renoncé au loyer fixé dans le bail.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club de ses demandes, la nullité du commandement de payer aux fins de saisie-vente n’étant pas encourue.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera en revanche fait droit à la demande formée par l’intimée, au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

DÉCLARE recevables les demandes de la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club à payer à la Sci Immocar la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sarl Villa Carrée – Le Victoria Club aux dépens de l’instance d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,