MINUTE N° 23/564

Copie exécutoire à :

— M^e Céline RICHARD

— M^e Anne CROVISIER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 18 Décembre 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02553 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H34B

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Prise en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIERE NAPOLEON, [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.S. CLIM IMMO

Représenté par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseillère

M^me DESHAYES, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Faisant valoir que la Sas Clim Immo, syndic professionnel, a exercé ses fonctions pour la copropriété pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 et qu’elle est à l’origine de nombreux manquements, fautes et négligences, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Immobilière Napoléon, a assigné le 30 septembre 2020 la Sas Clim Immo devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes pour un montant total de 5 432,64 €, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 1 485 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019 au titre de la répétition de l’indu, portant sur les honoraires perçus du 1er juillet 2017 au 31 mars 2018, postérieurement à l’expiration de son mandat, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a sollicité capitalisation des intérêts.

Par jugement avant-dire droit du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné la réouverture des débats et a invité le demandeur à produire le contrat de syndic fondant son action.

Le demandeur a maintenu ses prétentions.

La Sas Clim Immo, régulièrement représentée, n’a pas déposé de conclusions.

Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la Sarl Immobilière Napoléon, de sa demande d’indemnisation formée contre la

Sas Clim Immo pour inexécution des obligations du contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Immobilière Napoléon, de sa demande en répétition de l’indu formée contre la Sas Clim Immo,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Immobilière Napoléon, aux dépens,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Immobilière Napoléon, de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que le demandeur échouait à rapporter la preuve du lien contractuel qui l’unit à la Sas Clim Immo, ainsi que l’étendue des missions qui auraient été celles de cette société, en ce que le document versé aux débats intitulé « contrat de syndic » s’analyse en une proposition de contrat de mandat sans qu’il soit possible de se convaincre qu’il s’agissait des conditions contractuelles en vigueur entre le syndicat des copropriétaires et la défenderesse pour la période litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic la Sarl Immobilière Napoléon, a interjeté appel de cette décision le 1er juillet 2022.

Par écritures notifiées le 13 mars 2023, il conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] recevable et bien fondé en son action,

— constater que la Sas Clim Immo a commis des fautes à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

— condamner la Sas Clim Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 5 432,64 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019 à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis se détaillant comme suit :

' 1 500 € de dommages et intérêts pour absence de convocation de l’assemblée générale,

' 852,64 € de dommages et intérêts pour le défaut de gestion à propos de la reprise de la comptabilité de Colombage et Compagnie,

' 1 080 € de dommages et intérêts concernant la tenue des comptes du syndicat et la détention des archives,

' 2 000 € de dommages et intérêts pour absence de budget prévisionnel et absence d’appels de provision,

— constater que la Sas Clim Immo a perçu des honoraires indus,

En conséquence,

— condamner la Sas Clim Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1 485 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019 au titre de la répétition de l’indu,

— infirmer le jugement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la Sas Clim Immo à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance,

En tout état de cause,

— débouter la Sas Clim Immo de toutes conclusions contraires notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la Sas Clim Immo à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur de cour,

— condamner la Sas Clim Immo aux entiers frais et dépens.

Il fait valoir que la Sas Clim Immo n’a jamais contesté avoir été syndic de la copropriété ; que le contrat de syndic n’est pas un formulaire type, en ce qu’il contient tous les éléments de nature à identifier les parties et précise les tarifs et modalités de rémunération ; que la Sas Clim Immo a été désignée comme nouveau syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2016 ; que la preuve du lien contractuel unissant les parties est ainsi rapportée.

Il fait valoir que le syndic a commis des fautes dans l’exercice de son mandat, en ce qu’il n’a convoqué aucune assemblée générale pendant la période concernée, bien qu’il ait été sollicité à plusieurs reprises à cette fin par les copropriétaires ; que l’absence de convocation d’une assemblée générale a eu pour conséquence d’empêcher les copropriétaires de discuter des difficultés pouvant exister au sein de la copropriété, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts.

Il fait valoir par ailleurs que la Sas Clim Immo a commis des fautes de gestion, en ce qu’elle n’a pas demandé remboursement au syndic précédent, la société Colombage et Compagnie, des honoraires qu’il avait facturés pour le troisième trimestre 2016, alors que son mandat avait pris fin au 1er juillet 2016 ; que bien qu’elle ait été informée de ce que cette société avait finalement fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, la Sas Clim Immo n’a jamais déclaré la créance du syndicat des copropriétaires ; que parallèlement, d’autres copropriétés ont pu présenter leur créance au liquidateur dans les temps impartis et ont touché, à l’issue de la procédure engagée, un règlement amiable et total des sommes détournées par la gérante de la société en liquidation ; qu’il est fondé à solliciter paiement de la somme de 852,64 € à ce titre.

Il articule un préjudice lié à la carence de la Sas Clim Immo dans la tenue d’une comptabilité en bonne et due forme durant son mandat, l’intimée n’ayant de surcroît pas fait valider les comptes de la copropriété pour l’exercice 2016 ; que le syndic qui lui a succédé a été contraint d’effectuer la reprise intégrale de la comptabilité.

Il reproche à l’intimée l’absence d’établissement d’un budget prévisionnel et l’absence d’appel de provision pour charges, les appels de fonds n’ayant été faits qu’au bout de neuf mois, ce qui a entraîné une situation financière compliquée pour le syndicat et a mis en difficulté les copropriétaires.

Il soutient qu’alors que le mandat de la Sas Clim Immo avait expiré au 30 juin 2017, l’intimée a facturé des honoraires à hauteur de 1 485 € pour la période du 1er juillet 2017 au 31 mars 2018 ; que les factures relatives à l’année 2017 ont été intégralement acquittées par le syndic lui-même, y compris les honoraires pour

les troisièmes et quatrièmes trimestres 2017, de même que ceux pour le premier trimestre 2018 ; que ce paiement indu doit être restitué.

Par écritures notifiées le 23 décembre 2022, la Sas Clim Immo a conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] mal fondé en son appel sous réserve des donner acte mentionnés ci-dessous,

— l’en débouter, ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, sauf en ce qui concerne les donner acte,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’absence de convocation d’une assemblée générale, subsidiairement, ramener la somme sollicitée à de plus justes proportions,

— donner acte à la Sas Clim Immo de ce qu’elle reconnaît devoir au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 150 € au titre de la perte de chance de recouvrer la somme indûment perçue par la société Colombage et Compagnie,

— donner acte à la Sas Clim Immo de ce qu’elle reconnaît devoir au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1 485 € en remboursement des honoraires indûment perçus,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] du surplus de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] aux entiers frais et dépens et à payer à la Sas Clim Immo la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne conteste pas avoir été syndic du syndicat des copropriétaires à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 1er juillet 2017 et indique avoir effectué les actes de gestion courante nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement le montant sollicité au titre de l’absence de convocation de l’assemblée générale, de sorte que sa demande

devra être rejetée ou ramenée à de plus justes proportions.

Concernant la créance du syndicat au titre d’honoraires indus réglés à l’ancien syndic Colombage et Compagnie, elle a fait valoir qu’elle n’a pas déclaré cette créance à la liquidation judiciaire de l’ancien syndic ; que le préjudice de l’appelant ne consiste qu’en une perte de chance de pouvoir récupérer la somme de 852,34 € ; qu’il n’est pas établi que la déclaration de créance en temps utile auprès du liquidateur aurait permis de récupérer cette somme ; que le préjudice induit ne saurait excéder 150 €.

Elle soutient avoir parfaitement tenu la comptabilité du syndicat de copropriété et avoir communiqué le grand livre à son successeur, la société Immobilière Napoléon, qui n’avait dès lors pas à facturer la reprise de l’intégralité de la comptabilité à hauteur de 1 080 €.

Elle reconnaît avoir appelé les fonds des deux derniers trimestres 2016 le 15 mars 2017, mais fait valoir que ce retard est uniquement dû au fait qu’elle n’a récupéré l’intégralité de la comptabilité du syndicat de la copropriété auprès de l’ancien syndic, la société Colombage et Compagnie, qu’en toute fin d’année 2016 ; que ce retard est indépendant de sa volonté et que l’appelant ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice de ce fait.

Elle ne conteste enfin pas avoir perçu un honoraire qui ne lui était pas dû et reconnaît devoir à ce titre la somme de 1 485 €.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est établi par procès-verbal du 20 juin 2016 que l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 6] n’a pas renouvelé le mandat de son syndic la Sarl Colombage et Compagnie et que la Sas Clim Immo a été nommée en remplacement.

La Sas Clim Immo ne conteste pas avoir exercé cette fonction conformément au contrat de mandat, bien que non signé par les parties, jusqu’au 30 juin 2017.

Elle ne conteste pas plus avoir perçu des honoraires indus, pour une période postérieure à cette date, qu’elle s’est pourtant abstenue de rembourser à la copropriété.

Il sera en conséquence fait droit à la demande tendant à la voir condamner au paiement de cet indu de 1 485 €, portant intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019, date de la mise en demeure

de payer par lettre recommandée avec avis de réception.

Conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndic est notamment chargé – d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : -d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; -de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.

L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose par ailleurs que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Il est admis par l’intimée que pendant son année de mandat, elle n’a procédé à la convocation d’aucune assemblée générale, malgré sollicitation à cette fin de copropriétaires. Elle a ainsi manqué à ses obligations et cette faute contractuelle engage sa responsabilité à l’égard du syndicat de copropriété.

Le dysfonctionnement qui en est résulté pour la copropriété, dont les membres n’ont pu discuter et avoir connaissance des difficultés pouvant exister et qui ont dû agir après relances et mise en demeure pour pouvoir notamment procéder à la nomination d’un nouveau syndic, justifie l’allocation d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

De même qu’elle n’a pas procédé à la convocation d’une assemblée générale, la Sas Clim Immo n’a pas établi de budget prévisionnel et n’a pas soumis les comptes à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires pour l’exercice 2016. Le nouveau syndic, la société Immobilière Napoléon a procédé à l’établissement des factures de l’exercice 2017 et les annexes de

charges pour cette période, la balance au 31 décembre 2017, et a en conséquence dû facturer la prestation au syndicat des copropriétaires selon facture du 4 juin 2018 acquittée le 18 juillet 2018, une somme de 1 080 € au titre de 18 heures de travail au coût horaire de 60 € hors-taxe, au titre de la reprise intégrale de la comptabilité.

Selon bordereau en date du 22 mai 2018, la Sas Clim Immo a remis à cette date à la société Immobilière Napoléon un ensemble de pièces relatives à la copropriété, dont les factures de l’exercice 2016 et le relevé des dépenses, les annexes de charges 2016, la balance au 31 décembre 2016 et le grand livre des exercices 2016 et 2017 du 1er novembre 2016 au 17 mai 2018, avec état de rapprochement au 17 mai 2018. Elle a également remis un chèque de solde du compte de 5 904,31 €.

L’appelant se fonde sur un extrait du grand livre contenant une sélection des écritures du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, dont elle tire que le nouveau syndic a dû faire des recherches pour ventiler le montant d’un chèque de 3 509,59 € en cinq lignes différentes pour trois copropriétaires.

Pour autant, l’extrait produit contient bien ventilation de la somme, dont il n’apparaît pas qu’elle n’a pas été effectuée par la Sas Clim Immo, de sorte qu’au regard de l’ensemble des pièces remises par la Sas Clim Immo, l’existence d’une faute relative à un défaut de tenue des comptes et de détention des archives n’est pas rapportée.

L’appelant sera en conséquence débouté de sa demande tendant au remboursement de la facture de 1 080 €.

L’appelant met en compte un préjudice de 2 000 € pour défaut d’établissement du budget prévisionnel et absence d’appels de provision sur charges. Ce n’est que par courrier du 15 mars 2017 que la Sas Clim Immo a en effet adressé aux copropriétaires les appels de provision pour charges des troisième et quatrième trimestres 2016, ainsi que pour le premier trimestre 2017. L’intimée se retranche derrière le fait qu’elle n’a obtenu transmission des éléments de la comptabilité de la copropriété par l’ancien syndic qu’en toute fin d’année 2016.

Elle ne verse pour autant aucune pièce aux débats et ne peut ainsi justifier cette affirmation, ce d’autant que le syndicat des copropriétaires produit un courriel portant mention de la présence, sur la vitrine des anciens locaux de la société Colombage et Compagnie, d’une affiche signée par le comptable, mentionnant une cessation d’activité le 30 novembre 2016 et de ce que les locaux sont à louer, ce dont il tire que les éléments comptables ont nécessairement été transmis antérieurement à cette date ; qu’il se prévaut de même d’un courrier de la Sas Clim Immo du 29 décembre 2016 relatif à la reprise de la copropriété et dans

lequel elle ne fait effectivement état d’aucune difficulté particulière.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte cependant pas la preuve d’un préjudice qui serait résulté, pour lui et non pour chacun des copropriétaires, du retard dans les appels de fonds et de l’absence de budget prévisionnel, de sorte que la demande indemnitaire articulée de ce fait sera rejetée.

Il est enfin justifié par l’appelante de ce que des honoraires ont été facturés par l’ancien syndic la société Colombage et Compagnie, pour une période postérieure à la cessation de ses fonctions. La somme indûment perçue, qui s’élève à 852,64 €, n’a pas fait l’objet d’une demande de remboursement par la Sas Clim Immo, laquelle n’a pas déclaré la créance du syndicat des copropriétaires au redressement judiciaire prononcé le 8 mars 2017, puis à la liquidation judiciaire en date du 10 mai 2017, de l’ancien syndic. L’intimée avait parfaite connaissance de cette procédure et de la nécessité de procéder à la déclaration de créance pour la sauvegarde des intérêts de la copropriété. Elle ne discute d’ailleurs pas sa faute contractuelle, se bornant à contester le préjudice mis en compte à ce titre.

Elle est fondée à soutenir que le préjudice de la copropriété consiste en une perte de chance de récupérer sa créance.

L’appelante verse aux débats des protocoles transactionnels souscrits le 16 mai 2018 entre Madame [G] [E], ancienne gérante de la société Colombage et Compagnie et trois syndicats de copropriétaires, par lequel Madame [E], qui indique faire l’objet d’une procédure pénale pour détournement de fonds au détriment de ces copropriétés, s’est engagée à leur rembourser le montant de leur préjudice afin d’éviter leur constitution de partie civile devant le tribunal correctionnel. Il est également justifié du versement de sommes au titre de ces protocoles transactionnels.

S’il convient de relever que cette transaction ne concerne pas la procédure collective dont a fait l’objet la Sarl Colombage et Compagnie, de sorte qu’il ne peut en être déduit que la déclaration de la créance à la liquidation judiciaire de l’ancien syndic aurait permis à l’appelante de recouvrer l’intégralité de sa créance, l’inaction du syndic, qui n’a entrepris, contrairement à d’autres représentants d’autres copropriétés, strictement aucune action pour tenter de récupérer les fonds perçus indûment et a laissé se perdre la créance, justifie qu’il soit alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 682 € représentant 80 % du montant de la créance perdue.

La Sas Clim Immo sera en définitive condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 682 € à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

La capitalisation des intérêts courus pour une année entière sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

L’appelante prospérant essentiellement en ses prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de l’intimée, dont la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour défendre ses droits.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la Sas Clim Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 1 485 € au titre de la répétition de l’indu, portant intérêts au taux légal à compter du 26 août 2019,

CONDAMNE la Sas Clim Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 1 682 € à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DIT que les intérêts courus pour une année entière au moins porteront eux-mêmes intérêt au même taux,

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] pour le surplus,

CONDAMNE la Sas Clim Immo à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Sas Clim Immo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sas Clim Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente