MINUTE N° 504/23

Copie exécutoire à

— M^e Claus WIESEL

— M^e Mathilde SEILLE

Le 15.11.2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 15 Novembre 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/00049 – N° Portalis DBVW-V-B7H-H7JX

Décision déférée à la Cour : 13 Décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANT :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claus WIESEL, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A.R.L. L’AME DU SAVON D’ALEP

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mathilde SEILLE, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e BOCHKARYOVA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 5 septembre 2022, M. [H] [E] a donné à bail commercial à la société L’AME DU SAVON D’ALEP des locaux sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives, la date de prise d’effet du bail ayant été fixée au 1er septembre 2022. Le loyer a été fixé à la somme de 4.000 euros HT par mois pour les 6 premiers mois et à la somme de 4.500 euros HT par mois à compter du septième mois. Le preneur s’engageait à réaliser des travaux importants de rénovation.

Estimant que le preneur n’avait pas respecté ses engagements contractuels, M. [H] [E] lui a donné rendez-vous le 17 octobre 2022 pour lui notifier la résiliation immédiate du contrat de bail, décision confirmée par lettre recommandée du 18 octobre 2022 reçue par le locataire le 19 octobre 2022. Le propriétaire changeait les serrures des locaux.

Par ordonnance du 29 novembre 2022, la société L’AME DU SAVON D’ALEP a été autorisée à faire assigner M. [H] [E], devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3ème chambre civile, le 6 décembre 2022. Aussi par acte d’huissier du 29 novembre 2022, la société L’AME DU SAVON D’ALEP a fait attraire M. [H] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg, aux fins d’entendre juger nul d’effet la résiliation du bail, de constater le non-respect de l’obligation essentielle de délivrance des locaux, d’être autorisée à changer les serrures, de faire évacuer les locaux de tous les objets présents et de faire expulser les occupants, le tout aux frais de M. [H] [E].

Par un jugement du 13 décembre 2022, la 3ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg a :

Dit que le congé délivré par M. [H] [E] à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP les 17 et 18 octobre 2022 est nul.

Condamné la société L’AME DU SAVON D’ALEP à payer à M. [H] [E] la somme de 5.660,20 euros HT au titre des loyers dus pour la période du 5 septembre au 17 octobre 2022.

Débouté M. [H] [E] de l’intégralité de ses prétentions pour le surplus.

Débouté la société L’AME DU SAVON D’ALEP de ses prétentions concernant la prise de possession des locaux.

Condamné M. [H] [E] aux dépens de la procédure y compris ceux de la procédure de référé d’heure à heure.

Condamné M. [H] [E] à payer à la société L’AME DU SAVON D’ALEP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a estimé que le congé délivré par le propriétaire était nul, car les conditions d’application de la clause résolutoire incluse dans le bail, n’avaient pas été respectées par Monsieur [H] [E]. Aussi, la résiliation du bail en vertu de cette clause n’avait pu être valablement réalisée.

Puis, en reprenant tous les reproches formulés par Monsieur [H] [E] à l’encontre de la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP, le tribunal a considéré que la société L’AME DU SAVON D’ALEP a commis une faute en payant tardivement le dépôt de garantie, en assurant tardivement les locaux et en ne réglant pas les loyers dus. Mais, il tenait aussi compte du fait que M. [H] [E] n’a émis aucune mise en demeure et aucun commandement de payer à ce sujet et avait résilié irrégulièrement le contrat de bail. Dans ces circonstances, le juge a considéré que les fautes commises par la société L’AME DU SAVON D’ALEP n’étaient pas d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire.

Sur la prise de possession des locaux, objets du contrat de bail suite à la conclusion par M. [H] [E] d’une convention d’occupation précaire avec Mme [N] [K], exploitant sous l’enseigne 'la maison du saucisson’ du 22 novembre 2022 au 1er janvier 2023, la juridiction a estimé qu’étant donné que cette dernière n’a pas été attraite à la procédure, il ne pouvait être fait droit aux prétentions de la société L’AME DU SAVON D’ALEP, qui réclamait son expulsion et la résiliation de cette convention d’occupation.

Par une déclaration faite au greffe en date du 22 décembre 2022, M. [H] [E] a interjeté appel de cette décision ; le 29 décembre 2022, il a déposé une requête aux fins d’autorisation d’assigner en procédure à jour fixe, en justifiant d’un péril de ses droits et d’une urgence de la situation.

Par une ordonnance en date du 10 janvier 2023, Mme la Présidente de chambre près la Cour d’Appel de COLMAR a autorisé à assigner à jour fixe.

Par ses dernières conclusions en date du 25 septembre 2023 transmises par voie électronique le même jour, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, M. [H] [E] demande à la Cour de :

DONNER ACTE à M. [H] [E] de sa renonciation à se prévaloir du moyen tiré de la nullité du jugement dont appel.

CONFIRMER partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société 'L’AME

DU SAVON D’ALEP’ de ses prétentions concernant la prise de possession des locaux, et en ce qu’il a condamné la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ au paiement des loyers dus entre le 5 septembre 2022 et le 17 octobre 2022.

INFIRMER le jugement pour le surplus.

JUGER que la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ a manqué gravement à ses obligations contractuelles stipulées aux termes du bail commercial signé le 5 septembre 2022. Qu’en conséquence, les conditions d’urgence et de péril exigées sont caractérisées et établies.

JUGER que les conditions posées par l’article 1226 du Code civil sont réunies.

JUGER que la résiliation effectuée en date du 18 octobre 2022 par M. [H] [E], aux torts de la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ est bien fondée et légitime.

CONDAMNER EN CONSEQUENCE, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ à payer :

— la somme de 17.333 € au titre des loyers dus pour la période du 18 octobre 2022 au 28 février 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 32.850 € au titre des loyers dus pour la période du 1er mars 2023 au 9 octobre 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 3.000 € au titre des charges provisionnelles correspondantes pour la période du 18 octobre 2022 au 9 octobre 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 10.000 € au titre du préjudice commercial d’image.

— la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral.

DEBOUTER la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens.

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT :

JUGER que les conditions de l’article 1227 du Code Civil sont réunies au regard des manquements commis par la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP'.

PRONONCER ou CONSTATER la résolution judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP'.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ à payer :

— la somme de 17.333 € au titre des loyers dus pour la période du 18 octobre 2022 au 28 février 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 32.850 € au titre des loyers dus pour la période du 19 mars 2023 au 9 octobre 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 3.000 € au titre des charges provisionnelles correspondantes pour la période du 18 octobre 2022 au 9 octobre 2023 ou à titre d’indemnité par équivalent.

— la somme de 10.000 € au titre du préjudice commercial d’image.

— la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral.

— la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral.

DEBOUTER la société 'L’ÂME DU SAVON D’ALEP’ de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens.

DEBOUTER la société 'L’ÂME DU SAVON D’ALEP’ de sa demande tendant à juger irrecevables comme nouvelles les demandes en condamnation au paiement des provisions

sur charges ou des indemnités par équivalence ainsi que des dommages-intérêts et tendant

à constater que Monsieur [E] n’a formé aucune demande tendant à la condamnation

de la société L’AME DU SAVON D’ALEP aux sommes suivantes dans le dispositif de ses

conclusions justificatives d’appel : Demande de condamnation de la société L’AME DU SAVON D’ALEP au paiement des loyers ou indemnités équivalentes pour une période postérieure au 17 octobre 2023.

JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [E] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts.

CONDAMNER la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société 'L’AME DU SAVON D’ALEP’ aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Claus WIESEL, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [H] [E] précise renoncer à son moyen d’appel tendant à la nullité du jugement pour absence de motivation.

Puis, sur la nullité du congé, M. [H] [E] estime que l’article L-145-15 du Code de Commerce, au visa duquel le premier Juge a prononcé la nullité du congé, ne viserait que les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour objet ou effet de faire échec au droit du locataire au renouvellement triennal du bail et qu’il s’est fondé sur l’article 1226 du Code civil qui permet – dans le cas où la situation du bailleur et du local commercial est en péril du fait de manquements graves et itératifs du locataire – de résilier le bail par notification simple et sans mise en demeure préalable à partir du moment où il y a urgence à remédier à cette situation.

En l’espèce, il considère que la condition d’urgence était remplie, du fait de manquements graves du preneur au sens requis par l’article 1226 du Code civil (abandon par la société L’AME DU SAVON D’ALEP de son projet d’exploitation ; local tombant en déshérence ; refus d’assurer le local loué et de le sécuriser ; refus de débuter les démarches administratives, tel que non dépôt du permis de construire, dérogations, autorisations, etc ; refus de déposer un dépôt de garantie et de payer les loyers et les provisions sur charges tant que les travaux ne seraient pas terminés ; refus par la société L’AME DU SAVON D’ALEP de répondre, ne serait-ce qu’une seule fois aux innombrables demandes d’explications, injonctions, mises en demeure faites par son propre Agent immobilier qui en atteste dans la procédure ; effraction de nuit sur la porte d’entrée, refus de remettre au moins un double des clés afin d’empêcher le bailleur de pouvoir les remettre aux voisins et aux pompiers pour qu’ils puissent intervenir en cas de sinistres ou de départ de feu).

M. [H] [E] soutient qu’il était nécessaire de sécuriser le local, de le munir d’extincteurs et d’alarmes, d’y installer une présence humaine, pour neutraliser les nuisances et les risques encourus par le voisinage.

Subsidiairement, l’appelant – reprenant les reproches formulés précédemment – conclut à la résolution judiciaire du bail, en invoquant plus spécialement le fait que le contrat n’aurait jamais eu le moindre début d’exécution du locataire, car ce dernier n’aurait pas entamé les démarches administratives auprès de la Mairie de [Localité 4] pour obtenir le permis de construire et les autorisations diverses.

Cette absence de diligence présenterait un degré de gravité suffisant, d’autant plus que le local était déjà dans un très mauvais état pour justifier la résiliation judiciaire.

Enfin, M. [H] [E] réclame diverse sommes au titre de ses préjudices,

— Sur son préjudice d’image, M. [H] [E] considère qu’en raison du comportement déloyal de la société L’AME DU SAVON D’ALEP, il a été illégitimement privé de la faculté de louer le local dans des conditions optimales, et l’état d’abandon des lieux généré par le défaut d’exploitation dudit local par la société L’AME DU SAVON D’ALEP a provoqué une situation sanitaire 'désastreuse et scandaleuse’ ce qui a fortement terni l’image des lieux ; ce préjudice d’image subi par M. [H] [E] devrait être indemnisé à hauteur de la somme de 10.000,00 euros.

— Sur son préjudice moral, il explique avoir été très affecté sur le plan psychologique, avoir été lourdement impacté sur le plan émotionnel par les comportements déloyaux et l’acharnement procédural vexatoire de la part de la société L’AME DU SAVON D’ALEP (kyrielle de procédures diligentées par la locataire (référé, fond, en indemnisation d’un préjudice imaginaire), inscription d’une hypothèque légale générale et d’une hypothèque conservatoire sur son immeuble, etc.) ; il chiffre son préjudice à hauteur de la somme de 15.000,00 euros.

A cela, M. [H] [E] ajoute d’autres sommes :

—  17.333 euros au titre des loyers dus pour la période du 18 octobre 2022 au 28 février 2023.

—  32.850 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er mars 2023 au 9 octobre 2023.

—  3.000 euros au titre des charges provisionnelles correspondantes pour la période du 18 octobre 2022 au 9 octobre 2023.

Par ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2023 transmises par voie électronique le même jour, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP demande à la Cour de :

JUGER l’appel de Monsieur [E] irrecevable et mal fondé.

L’en DEBOUTER.

JUGER irrecevables les conclusions de Monsieur [E] datées du 25 septembre 2023.

JUGER irrecevables comme nouvelles les demandes en condamnation au paiement des provisions sur charges ou des 'indemnités par équivalence', ainsi que des dommages-intérêts.

CONSTATER que Monsieur [E] n’a formulé aucune demande tendant à la condamnation de la Société L’AME DU SAVON D’ALEP aux sommes suivantes dans le dispositif de ses conclusions justificatives d’appel :

' Demande de condamnation de la Société L’AME DU SAVON D’ALEP au paiement des loyers ou des indemnités équivalentes pour une période postérieure au 17 octobre 2023.

En conséquence, SE DECLARER non saisie des demandes précitées.

DONNER ACTE à Monsieur [E] de sa renonciation au moyen tiré de la prétendue nullité du jugement dont appel.

DONNER ACTE à Monsieur [E] de sa renonciation à toute demande relative à l’application de la clause pénale.

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG du 13 décembre 2022.

DEBOUTER Monsieur [E] de l’intégralité de ses fins et prétentions dirigées à l’encontre de la Société L’AME DU SAVON D’ALEP.

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la Société L’AME DU SAVON D’ALEP la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers frais et dépens.

Après avoir procédé à de longs développements sur le moyen tiré de la nullité du jugement (abandonné en cours de procédure par Monsieur [H] [E]), s’agissant de la question de résiliation du bail l’intimée soutient que :

— les dispositions générales de l’article 1226 du Code civil ne sont pas applicables aux baux commerciaux soumis à un statut d’ordre public spécial et comportant des modalités spécifiques de résiliation, à savoir une clause résolutoire ; les parties avaient en outre clairement convenu soumettre leur bail aux seules dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce ; compte-tenu du non-respect par M. [H] [E] du formalisme issu des dispositions du Code de commerce, il n’y aurait pas lieu de s’intéresser au critère d’urgence et de gravité des manquements reprochés au preneur.

— en tout état de cause, les critères de l’article 1226 du Code Civil ne seraient pas remplis ; la société L’AME DU SAVON D’ALEP explique que M. [H] [E] ne parvient pas à démontrer la situation d’urgence en l’espèce, lui permettant de passer outre l’obligation de mise en demeure préalable.

Sur les arriérés locatifs et charges impayées, M. [H] [E] ne démontre pas que sa situation financière serait irrémédiablement compromise en raison de non-paiement de deux échéances de loyers et de provision sur charges, ainsi que du dépôt de garantie qui a d’ailleurs été réglé,

Sur la réalisation des travaux, il n’y aurait aucune 'urgence’ dans la réalisation de ces travaux ; en outre le fait que M. [H] [E] ait mis à disposition ces locaux au profit de Mme [K] – qui a ouvert son commerce – sans pour autant devoir réaliser de lourds travaux 'urgents’ démontrerait l’ineptie de l’argument soutenu,

Quant à l’absence de démarrage immédiat de l’exploitation, le démarrage de l’activité aurait été prévu à la mi-novembre ; M. [H] [E] en résiliant le bail le 18 octobre 2022 ne peut venir alléguer de l’absence de démarrage de l’activité ; quant aux raisons de sécurité alléguées par M. [H] [E], elles seraient infondées en ce que la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP a posé une nouvelle serrure.

— la demande de résiliation judiciaire réclamée ne saurait davantage prospérer car il n’y aurait pas de manquements graves aux obligations du preneur, en ce sens que :

Sur les arriérés locatifs et charges, il y aurait eu un accord avec M. [H] [E] pour différer les paiements au commencement de l’activité ; même en considérant qu’il n’y aurait pas eu d’accord, l’arriéré locatif ne serait que de 43 jours et aurait été réglé par la compensation des créances.

En ce qui concerne les travaux, rien n’indique dans le bail que des travaux sont à la charge du preneur ; les seuls travaux mentionnés étaient à la charge du bailleur selon le point VI. Intitulé 'Travaux'.

Sur l’absence de démarrage immédiat de l’exploitation, aucune stipulation du contrat n’imposerait au preneur de démarrer rapidement son activité, dont le début avait été prévu contractuellement au 15 novembre 2022.

Quant à l’assurance, elle a bien été souscrite.

— la société L’AME DU SAVON D’ALEP se prévaut de la jurisprudence de la Cour de Cassation disposant qu’une exécution forcée du bail est possible, ce que demande le preneur.

S’agissant des demandes indemnitaires de M. [H] [E], la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP estime que s’agissant des loyers postérieurs au 17 octobre 2022, elle ne pourrait être condamnée à les lui verser car elle soutient une exception d’inexécution en ce sens que Monsieur [H] [E] l’a privée de toute possibilité d’accéder aux locaux, ayant conclu parallèlement un contrat d’occupation précaire avec un tiers et fait changer les serrures.

S’agissant de la clause pénale, elle ne pourrait être mise en 'uvre car il n’y a pas eu de mise en demeure prévue à l’article 11 du bail. L’intimée conteste aussi le calcul forfaitaire de cette indemnité.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2023.

SUR CE :

1) Sur le périmètre de l’appel :

La décision de première instance a notamment :

— rejeté la demande formulée reconventionnellement par la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP en vue d’obtenir un changement de serrure, ainsi que l’évacuation des locaux voire l’expulsion de toutes personnes présentes dans ces mêmes locaux avec le concours de la force publique,

— condamné la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 5660,20 euros au titre des loyers pour la période du 5 septembre au 17 octobre 2022.

A hauteur d’appel, ces dispositions ne sont pas remises en cause et doivent être considérées comme étant définitives.

Dans son acte d’appel Monsieur [H] [E] a conclu à la nullité du jugement avant qu’il ne renonce à s’en prévaloir. Il s’agit par conséquent de constater que la validité du jugement ne fait plus l’objet de débats.

2) Sur la résiliation du bail :

Selon contrat du 5 septembre 2022, Monsieur [H] [E] a donné à bail commercial à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP des locaux situés [Adresse 3]. Ce contrat stipulait explicitement et de manière univoque, d’une part que le bail était convenu conformément aux articles L 145-1 à L 145-60 du code du commerce (page 1, annexe 1 de l’appelant) et précisait d’autre part qu’en cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail – et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou /et d’accessoires – le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d’exécuter le commandement de payer resté infructueux (cf. la dernière page du bail sous le paragraphe intitulé '10) clause résolutoire').

La lecture du contrat ne permet pas de découvrir d’obligation particulière à la charge du locataire en lien avec l’état dégradé allégué du local (mais non prouvé), lui imposant notamment la réalisation de travaux dans un certain délai. Il y a lieu de rappeler qu’il ressort des pièces et des échanges des parties que le local n’était plus exploité depuis un certain temps et avait été victime d’un sinistre le 20 mai 2022. La seule obligation de réalisation de travaux prévue par le bail était à la charge du bailleur (et non du preneur) qui s’engageait à 'faire effectuer les travaux de réparation appropriée de manière que la façade retrouve son intégrité d’origine, à savoir notamment faire effectuer une découpe et un démontage de l’habillage en bois, nettoyer le support, mettre en place l’habillage de substitution, et reprise du crépi puis mise en peinture’ (page 2 du bail).

Comme l’a constaté le premier juge, les parties se sont engagées en se soumettant au régime prévu par les articles L 145-1 à L 145-60 du code du commerce. Le preneur s’engageait en particulier à respecter un formalisme (courrier recommandé à adresser 1 mois avant toute décision) à mettre en 'uvre s’il souhaitait résilier le contrat ; or il est constant qu’il n’a pas respecté cette condition, n’ayant adressé aucune sommation d’exécuter ou de commandements de payer préalablement à sa décision, se contentant d’informer de vive voix son locataire le 17 octobre 2022 de sa décision de résilier immédiatement le contrat de bail, décision confirmée par courrier recommandé du 18 octobre 2022.

L’appelant ne peut valablement prétendre pouvoir écarter cette clause, à laquelle il était tenu contractuellement parlant, qui fait référence notamment à l’article L 145-41 du code de commerce qui organise un mécanisme particulier de rupture de bail en prétendant de manière artificielle et erronée que cet article du code de commerce ne serait applicable qu’aux seuls cas où il conviendrait de faire échec aux droits du locataire au renouvellement triennal du bail. Ce texte précise clairement qu’il est de portée générale, s’appliquant à tous les cas où le bailleur souhaite obtenir la résiliation du contrat suite à une faute ou un manquement du preneur.

Il y a donc lieu de constater que la résiliation du bail décidé par l’appelant est contraire aux dispositions du code du commerce évoquées plus haut.

D’autre part, l’appelant affirme que sa décision de résiliation serait régulière en application des dispositions de l’article 1226 du Code civil qui prévoit que 'le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.'

Cet article ne doit pas être envisagé comme une manière, pour les bailleurs commerciaux, d’éluder leurs obligations contractées en application des articles du code de commerce, qui organisent les modalités par lesquelles les résolutions de baux commerciaux doivent avoir lieu.

En tout état de cause, pour mettre en 'uvre régulièrement l’article 1226 du Code civil, le juge du fond doit veiller scrupuleusement à vérifier que le comportement du preneur revêt une gravité suffisante entraînant une situation 'd’urgence'. Or en l’espèce, tel n’est pas le cas.

En premier lieu, la cour constate qu’au lendemain du jour où Monsieur [H] [E] a notifié à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP sa décision de résilier le bail, il a adressé à cette dernière un courrier du 18 octobre 2022 dans lequel il énumérait de manière exhaustive ses reproches. Le caractère exhaustif de cette liste se déduit du mode rédactionnel adopté. Ces reproches présentés comme étant à l’origine de la décision de résilier le bail étaient au nombre de cinq à savoir le non-versement du dépôt de garantie de 10 000 €, un retard dans le paiement des loyers et de la provision sur charges, le fait que le locataire n’ait pas remis en état provisionnel des travaux assorti d’un budget prévisionnel et enfin que ce dernier n’ait pas débarrassé à ses frais l’ensemble des meubles garnissant les locaux. Force est de constater d’une part qu’à aucun moment le bailleur n’a utilisé le terme 'urgence’ dans ce courrier long de deux pages. Il n’a pas davantage écrit, voire même évoqué l’existence, d’une situation grave ou inquiétante, de nature à entraîner un risque quant à l’intégrité du local ou des personnes passant à proximité (comme il le soutient, sans le démontrer, dans ses écritures d’appel). Il ne saurait alors prétendre que la non-réalisation des travaux par le preneur serait de nature à compromettre l’édifice ou la sécurité des passants. D’autre part, les cinq reproches présents dans la lettre du 18 octobre 2022 ne sont pas de nature à constituer des faits de nature à mettre en péril le local ou ses occupants au sens de 'l’urgence’ de l’article 1226 du Code civil. L’argumentation de Monsieur [H] [E] selon lequel le retard pris dans la délivrance de l’attestation d’assurance, de débuter des démarches administratives pour réaliser les travaux, de déposer le dépôt de garantie, de payer les loyers et provisions sur charges ou encore de répondre à ses demandes d’explication, ne sont nullement de nature à constituer un comportement grave au sens de l’article 1226 du Code civil, s’agissant là de manquements couramment constatés dans la vie des affaires.

En deuxième lieu, la présence de sans-abri devant la devanture ne saurait constituer davantage une cause d’urgence, l’abandon du site par la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP allégué par Monsieur [H] [E], le refus de sécuriser ou d’entretenir le local ne l’étant pas davantage.

Enfin, Monsieur [H] [E] évoque des faits d’effraction de nuit sur la porte d’entrée, sans pour autant établir l’existence de ces faits (aucun dépôt de plainte ou de constatation d’officiers judiciaires n’a été produit) ni démontrer que cette effraction alléguée découlerait d’une faute du preneur.

Dans ces conditions, l’appelant ne rapporte pas la preuve de l’existence de la condition de l’urgence de l’article 1226 du Code civil, de sorte qu’il n’aurait pu invoquer utilement cet article pour justifier la résiliation du contrat qu’il imposait au preneur. Le jugement de première instance statuant sur ce point sera confirmé.

3) Sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail :

L’article 1709 du Code civil définit le contrat de louage des choses, comme étant une convention par laquelle l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer. L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur, en l’espèce la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP, est tenu à deux obligations, à savoir d’une part d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention) et d’autre part de payer le prix du bail au terme convenu. Pour obtenir une résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit justifier d’un motif suffisamment grave.

Monsieur [H] [E] estime être en droit d’obtenir la résiliation judiciaire, car le preneur aurait été défaillant, n’ayant pas payé le loyer et les charges et n’ayant pas réalisé les travaux pour pouvoir user de la chose louée, suivant la destination qui lui était donnée.

Le premier juge a constaté que la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP a justifié du paiement tardif du dépôt de garantie, selon ordres de virement du 18 novembre 2022 et de la souscription – elle aussi tardive – d’une assurance multirisque à effet du 18 octobre 2022. Le dépôt et la souscription font qu’on ne saurait tirer argument de ces retards pour justifier la résolution judiciaire.

Comme indiqué plus haut, à aucun moment il n’était stipulé dans le contrat une quelconque obligation de réalisation de travaux à la charge du preneur. Cette absence d’obligation contractuelle ne peut être contrecarrée par la production d’attestations d’une personne tierce, qui comme l’a fort justement remarqué le premier juge, n’ont pas été établies dans les formes prévues par le code de procédure civile (absence de signature de l’attestant, texte dactylographié et non pas manuscrit).

Le fait que le preneur ait remis au bailleur une lettre de mission confiée à un architecte, en vue de procéder à des travaux de remise en état du local, n’est pas davantage de nature à faire peser sur le preneur une obligation contractuelle ; en effet rien ne figure dans le bail en ce sens.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [E] ne démontre pas l’existence d’une obligation du locataire de réaliser des travaux d’aménagement dans les locaux loués, de sorte qu’il ne saurait en tirer argument pour justifier une résolution judiciaire.

La cour rejoint également le raisonnement du premier juge, qui a estimé qu’il n’était pas possible de retenir, comme cause de résolution, le retard de paiement des loyers dus au titre des mois de septembre et jusqu’aux 18 octobre 2022 (soit 5660,20 euros hors-taxes), car le preneur n’avait pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable telle que prévue à l’article 11 du bail.

Il convient de se référer également :

— aux développements précédents pour se rappeler qu’il n’est pas démontré qu’il y a eu un risque d’atteinte à l’intégrité des locaux,

— à la chronologie des faits, et plus particulièrement au laps de temps réduit de 43 jours qui s’est écoulé entre le début du contrat de bail et la résiliation orale, avant la date de démarrage du commerce qui avait été évoqué (le 9 novembre) et ce sans que Monsieur [H] [E] n’adresse aucune mise en demeure, courrier, voire simplement mail, préalable au preneur avant de décider de mettre fin unilatéralement et irrégulièrement au contrat de bail.

Aussi, la cour rejoint la conclusion du premier juge selon laquelle les fautes commises par le locataire sont, soit non établies, soit d’une gravité insuffisante, et en tout état de cause n’ont pas été dénoncées par une mise en demeure préalable – telle qu’imposée par le bail qui liait les parties – de sorte qu’elles ne peuvent être retenues. La décision de première instance sera dès lors confirmée sur ces points.

4) Sur les demandes d’indemnisation :

Le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP à régler à Monsieur [H] [E] la somme de 5 660,20 euros au titre des loyers dus pour la période du 5 septembre au 17 octobre 2022. Cette condamnation n’est pas remise en cause par la débitrice, ni par le créancier qui réclame à hauteur d’appel des montants supplémentaires au titre des loyers et des charges provisionnelles dus, pour la période débutant à la date du 18 octobre 2022. Le preneur s’oppose à ces demandes, invoquant une exception d’inexécution.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’honorer son obligation, ici de paiement des loyers, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [E] a fait procéder à un changement de serrures du local loué à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP, comme l’a constaté un huissier de justice le 16 novembre 2022 (annexe 10 de l’intimée), puis a mis à disposition le local au profit d’une tierce personne qui l’a exploité, avant de le remettre en location en confiant un mandat à l’agence immobilière LD IMMOBIILER (annexe 36 de l’intimée). Le preneur, privé de local, peut à juste titre soutenir l’exception d’inexécution pour échapper à son obligation de verser des loyers et charges afférents à un local qui n’est plus mis à sa disposition.

Les demandes du bailleur portant sur les loyers, ou indemnités d’occupation, et charges qui seraient dus pour la période postérieure au 18 octobre 2022, seront dès lors rejetées, tout comme doivent l’être celles formulées au titre d’un préjudice commercial d’image et d’un préjudice moral, en ce sens que Monsieur [H] [E] ne peut se plaindre d’une situation qui est survenue de son propre fait (résiliation irrégulière du bail ; expulsion dans les faits du preneur ; installation d’une tierce personne dans les locaux).

5) Sur les demandes annexes :

Les dispositions du premier jugement portant sur la question des dépens, intégrant les dépens de la procédure préliminaire de référé d’heure à heure seront confirmées ; en effet les faits à l’origine de la saisine du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé ayant donné lieu à une ordonnance rendue le 25 novembre 2022, sont les mêmes que ceux de la présente espèce. Les dispositions portant sur la question de l’article 700 du code de procédure civile seront également confirmées.

Monsieur [H] [E], succombant à hauteur d’appel, sera condamné aux dépens de la présente procédure, ainsi qu’à verser une somme de 4 000 € à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP au titre des frais irrépétibles. Corrélativement, la demande qu’il a formulée à ce titre sera écartée.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 13 décembre 2022 en toutes ses dispositions déférées,

Et y ajoutant,

REJETTE les demandes formées par Monsieur [H] [E] en vue d’obtenir les sommes au titre des loyers, indemnités, charges provisionnelles, clause pénale, correspondant à la période débutant au 18 octobre 2022, et de son préjudice commercial, d’image et moral,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens d’appel,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la SARL L’AME DU SAVON D’ALEP la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [H] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE : LE PRÉSIDENT :