MINUTE N° 24/383

Copie exécutoire à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— M^e Christine BOUDET

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Septembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04147 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IGAT

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg

APPELANT ET INTIM'' INCIDEMMENT :

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4325 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDEMMENT :

Madame [P] [M] [G] veuve [I] Représentée par son tuteur l’association route nouvelle d’Alsace – [Adresse 3] à [Localité 5] – représentée par son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

EPHAD [4] – [Adresse 2]

Représentée par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mai 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Madame [P] [G] veuve [I] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par jugement rendu le 16 février 2021, Madame [P] [G] veuve [I] a été placée sous tutelle.

Par arrêté du 17 avril 2023, le Préfet du Bas-Rhin a constaté l’existence d’un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble litigieux, et a enjoint à Madame [P] [G] veuve [I] de réaliser des travaux afin de faire cesser ce danger, ainsi que d’assurer l’hébergement temporaire des occupants situés au 1er étage dans un délai de trois jours à compter de la date de notification de l’arrêté et ce jusqu’à la réalisation des travaux relatifs à la mise en sécurité électrique.

Par procès-verbal de constat dressé le 21 avril 2023 par Maître [O] [Y], commissaire de justice, Madame [P] [G] veuve [I] a fait constater la présence de Monsieur [K] [R], et d’une femme, se présentant comme sa compagne, dans le logement situé au rez-de-chaussée situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Monsieur [R] s’est prévalu d’un contrat de bail conclu le 5 septembre 2022, produit en original au commissaire de justice, argué de faux par Madame [G] veuve [I] qui a déposé une plainte à ce titre.

Le commissaire de justice a apposé des affiches dans les parties communes de l’immeuble faisant sommation à tous les occupants de quitter les lieux.

Monsieur [R] s’étant maintenu dans le logement, Madame [P] [G] veuve [I], représentée par sa tutrice, a, par acte d’huissier daté du 17 mai 2023, fait assigner Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, aux fins de voir, à titre principal, déclarer que le bail signé le 5 janvier 2021 lui est inopposable, à titre subsidiaire, déclarer nul ledit bail, à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du

jugement à intervenir. Elle a en tout état de cause, sollicité l’expulsion immédiate et sous astreinte de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, rejet de la demande reconventionnelle et de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et a demandé condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

En défense, Monsieur [K] [R], a conclu au rejet des demandes et à titre reconventionnel a sollicité la condamnation de Madame [G] veuve [I] à lui restituer, sur le fondement de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, la somme de 8 000 euros correspondant au coût des travaux qu’il a réalisés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Il demande en outre à titre subsidiaire, que lui soient accordés les plus larges délais d’évacuation, et en tout état de cause, la condamnation de la propriétaire à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— rejeté la demande principale fondée sur le faux,

— prononcé la nullité du bail conclu le 5 septembre 2022 entre Madame [P] [G] veuve [I] et Monsieur [K] [R] portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1],

— déclaré M. [K] [R] occupant sans droit ni titre du logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1],

— ordonné en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [R] et de tous occupants de son chef, de corps et de biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement immédiat des lieux dès la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté Monsieur [K] [R] de sa demande reconventionnelle,

— condamné Monsieur [K] [R] à payer à Madame [P] [G] veuve [I] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [K] [R] aux dépens et le déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu les éléments suivants :

— sur le faux : que la signature figurant sur le bail litigieux du 5 septembre 2022 était tout à fait similaire à celle apposée sur la carte d’identité de Madame [G] et que la similarité des signatures corroborée par la véracité des informations relatives à l’identité et aux coordonnées de Madame [P] [G] veuve [I] qui étaient mentionnées sur le bail, prouvait que l’acte du 5 septembre 2022 avait été signé par la demanderesse ; que la circonstance que la tutrice de cette dernière avait déposé plainte le 24 avril 2023 pour des faits de violation de domicile et prise du nom d’un tiers et avait payé la taxe pour les logements vacants pour 2022 n’étaient pas de nature à établir la falsification de signature en date du 5 septembre 2022 ; que le fait que la demanderesse résidait déjà à l’Ehpad à la date de la signature du bail ne démontrait pas la falsification de sa signature et qu’elle avait pu signer le bail lors d’une visite de son fils ;

— sur la nullité du bail : que selon le jugement de tutelle, ainsi que du certificat médical délivré le 10 novembre 2020 par le Docteur [X] [N], il était démontré que la demanderesse présentait à l’époque de la signature du contrat un trouble mental l’empêchant d’y consentir valablement, compte tenu de l’altération qu’il impliquait de son discernement ;

— sur la demande reconventionnelle : que le défendeur ne démontrait pas qu’il avait effectué des travaux au bénéfice de la demanderesse, en contrepartie de l’occupation des lieux et d’une dispense de paiement du loyer, en vertu d’un accord passé avec son fils ; que Monsieur [I], fils de la demanderesse n’aurait pas pu représenter sa mère, alors sous tutelle, pour passer un tel accord, puisqu’il n’en était pas le tuteur ;

— sur l’expulsion : qu’eu égard à la nullité du bail du 5 septembre 2022, Monsieur [K] [R] ne saurait se prévaloir du titre d’occupation et qu’il était donc occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Madame [G] veuve [I] de sorte que son expulsion devait être ordonnée ;

— sur les délais d’évacuation : que la demanderesse ne démontrait pas la mauvaise foi de ce dernier, ni qu’il était entré dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; qu’il existait des risques d’électrisation, d’électrocution, d’incendie, et d’intoxication oxycarbonée pour les occupants de l’immeuble litigieux ; que quand bien même les travaux de rénovation de l’immeuble avaient commencé malgré

l’occupation du bâtiment, il n’était pas prouvé que les dangers pour la sécurité des occupants aient cessé ; qu’au vu du document daté du 26 avril 2023 relatif aux suites à donner à l’arrêté en question, en l’absence de départ des occupants de l’immeuble, seules des solutions temporaires, et d’une efficacité incertaine pouvaient être apportées, et que l’occupation de l’immeuble entravait donc la mise en conformité de celui-ci avec les impératifs de sécurité et de salubrité prévus par le code de la construction et de l’habitation, et par le code de la santé publique, de sorte qu’il convenait de rejeter la demande de délais et de supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Monsieur [K] [R] en a interjeté appel par déclaration enregistrée le 21 novembre 2023.

L’affaire a été fixée à bref délai par décision du 6 décembre 2023.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Monsieur [K] [R] demande à la cour de :

— déclarer l’appel bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en indemnité et délais d’évacuation,

— condamner Madame [G] veuve [I] représentée par son tuteur à payer 8 000 euros en réparation des travaux réalisés par Monsieur [R],

— accorder à Monsieur [R] les plus larges délais d’évacuation,

— débouter Madame [G] veuve [I] représentée par son tuteur de son appel incident, et de ses demandes,

— dire que chaque partie supportera ses propres dépens.

A l’appui de son appel, Monsieur [K] [R] fait essentiellement valoir qu’il n’avait pas connaissance que Madame [G] était sous tutelle ; qu’il a signé le bail de bonne foi, pensant que Monsieur [I], fils de cette dernière avait le pouvoir de la représenter ; qu’il souhaiterait rester dans les lieux avec son épouse et propose au tuteur de signer un nouveau bail ou de renoncer à la demande en nullité car les lieux sont voués à la location ; que si la demande en nullité était maintenue, l’intimée devrait l’indemniser des travaux qu’il a réalisés dans le logement ; qu’en effet, lors de la remise des clés du logement, Monsieur [I] lui a demandé de nettoyer et de participer à des travaux de mise en état de l’appartement et ce, en contrepartie du non-paiement du loyer, et c’est ainsi qu’il a effectué à ses frais des travaux de rénovation du logement tout en installant de nouveaux sanitaires, en fournissant des matériaux ainsi que la main d''uvre ; qu’il est fondé à obtenir paiement du coût des travaux réalisés sur le

fondement de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il ne saurait aujourd’hui être considéré comme un « squatteur » car avec sa compagne, ils vivent modestement avec de faibles revenus, ce qui rend difficile leur recherche de logement, de sorte qu’il convient de lui accorder des délais d’évacuation ; qu’au vu de sa situation financière, une astreinte ne ferait que l’endetter ; que l’immeuble étant considéré comme vacant, il n’a pas porté préjudice à la propriétaire.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, Madame [P] [G] veuve [I], représentée par son tuteur l’Association Route Nouvelle d’Alsace, demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer Monsieur [R] irrecevable subsidiairement mal fondé en son appel ;

— débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses fins moyens et conclusions ;

Sur l’appel incident,

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Madame [G] veuve [I] de sa demande d’astreinte ;

En conséquence,

— dire que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard rétroactivement à compter du jour de la signification du jugement et ce, jusqu’à complète évacuation ;

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [R] à verser à Madame [G] veuve [I] une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ;

— condamner Monsieur [R] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

A l’appui de son appel, elle fait valoir qu’en raison de l’altération de ses facultés mentales consécutive à la maladie d’Alzheimer dont elle est atteinte, elle séjourne en Ehpad en unité protégée depuis le 6 décembre 2021 et a été placée sous tutelle ; qu’elle n’a appris l’existence d’un occupant au 1er étage de l’immeuble dont elle est propriétaire que du fait de l’arrêté préfectoral notifié à son tuteur le 17 avril 2023, relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes occupant l’immeuble sis [Adresse 1] ; qu’un constat effectué à sa demande a révélé que les trois logements étaient occupés, sans qu’elle soit à

l’origine de ces occupations ; que l’appelant ne conclut pas à l’infirmation du jugement en tant qu’il a prononcé la nullité du bail ; que sa signature telle que figurant sur l’acte n’est pas la sienne et qu’il suffit pour se faire, de comparer la signature figurant sur l’acte à celle apposée sur sa pièce d’identité ; qu’elle n’a jamais perçu aucun loyer ; que cette occupation a été la source de désagréments considérables pour elle, compte-tenu des délais impératifs prescrits par l’arrêté préfectoral pour la réalisation des travaux de mise en sécurité et le relogement des occupants, et qu’elle les a relogés à ses propres frais alors même que ceux-ci s’étaient introduits et demeuraient frauduleusement dans les lieux sans s’acquitter de loyers ; que Monsieur [R] a bénéficié des plus larges délais dès lors qu’il se maintient encore à ce jour dans les lieux, profitant de la trêve hivernale ; que sa demande de délais apparaît totalement abusive et inopportune.

Elle fait valoir par ailleurs que Monsieur [R] ne justifie pas avoir effectué des travaux dans l’appartement ; qu’elle-même était sous tutelle au jour de la signature du bail litigieux de sorte qu’elle ne pouvait convenir d’un tel accord sauf par l’entremise de l’association Nouvelle Route d’Alsace, ce qui n’a pas été le cas.

Elle soutient qu’une astreinte doit être prononcée pour garantir l’exécution de la décision, dans la mesure où que Monsieur [R] se maintient dans les lieux.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il sera relevé à titre liminaire que conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion.

L’appelant n’a, dans le dispositif de ses écritures, conclu à l’infirmation du jugement déféré qu’en tant qu’il a rejeté sa demande en indemnité et en délais d’évacuation. L’intimée n’a sollicité l’infirmation de la décision qu’en tant qu’elle a rejeté la demande d’astreinte pour la condamnation à évacuer les lieux, de sorte que la décision est définitive en ce qu’elle a prononcé la nullité du bail et a rejeté la demande principale fondée sur le faux.

Les développements relatifs à la falsification du bail sont donc sans objet pour la solution du litige et il n’y sera pas répondu.

Sur la demande en paiement du coût de travaux :

Il est constant que Monsieur [R] n’a réglé aucune somme au titre de loyers, au motif qu’il aurait conclu avec le fils de Madame [I] un accord portant sur la réalisation de travaux de rénovation de l’appartement en contrepartie de son occupation.

Pour autant, l’appelant ne verse, pour justifier de sa demande, aucune autre pièce que diverses photographies non datées, qui ne sont pas de nature à démontrer qu’il a effectué des travaux dans les lieux.

Il ne précise d’ailleurs pas dans ses écritures le détail précis de ces travaux ni ne fournit d’éléments (factures ou autre) qui permettraient leur chiffrage.

Ainsi, quel que soit le fondement juridique de sa demande – conséquence de l’annulation du bail ou dispositions de l’article L 512-2 du code de la construction et de l’habitation, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la preuve de ce qu’il avait effectué des travaux au bénéfice de l’intimée n’était pas rapportée, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les délais d’évacuation :

Conformément aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de l’occupant d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 permettant au juge d’accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon les dispositions de l’article L412-4 dudit code tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, aucune preuve concrète n’a été fournie pour attester des efforts déployés par Monsieur [K] [R] afin de se reloger, que ce soit par la recherche de nouvelles offres de logements, la visite d’appartements ou la soumission de candidatures pour des locations. Cette absence d’initiative démontre un manque de diligence et de sérieux dans la recherche d’un logement alternatif, et ce, malgré l’écoulement d’une période de près d’un an.

Par ailleurs, l’arrêté préfectoral révèle des risques importants pour la sécurité des occupants du logement actuel. Il est clairement établi qu’il existe des dangers d’électrisation, et d’électrocution ainsi que de risques d’incendie en raison de l’état défectueux des installations électriques, et d’équipements de combustion installés non réglementaires. Enfin, cet arrêté met en lumière un danger d’intoxication oxycarbonée.

C’est donc par une exacte application des articles susvisés et une exacte analyse des pièces du dossier, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a rejeté la demande de délais d’évacuation et a supprimé le délai de deux mois en ordonnant l’expulsion des occupants dès la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur l’astreinte :

Bien que Monsieur [R] n’ait pas exécuté la décision ordonnant son expulsion, il n’apparaît pas qu’il entend se soustraire à l’exécution de la décision de première instance, dans la mesure où il sollicitait en appel l’octroi de délais d’évacuation.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte, dont il n’est en l’état pas établi qu’elle soit nécessaire pour assurer l’exécution du jugement confirmé.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions de l’ordonnance déférée s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Succombant essentiellement en appel, Monsieur [K] [R] sera condamné aux dépens de la procédure. Il sera par ailleurs condamné à verser à la partie adverse une indemnité de procédure de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendue le 20 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à Madame [P] [G] veuve [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente