MINUTE N° 24/578

copie exécutoire à :

— M^e Mathilde SEILLE

— M^e Valérie SPIESER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01265 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIVC

Décision déférée à la cour : ordonnance (référé) rendue le 16 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [K] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1804 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

INTIM''E ET INCIDEMMENT APPELANTE:

S.A.E.M. L. [Adresse 8] société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience en chambre du conseil, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me GALLIATH, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé en chambre du conseil par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère faisant fonction de présidente, en l’absence du président de chambre légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 23 mai 2004, la Saeml Habitation Moderne a consenti à Mme [K] [T] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 245,72 euros, outre 115,51 euros de provision sur charges.

Le 27 juillet 2023, la [Adresse 9] a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 2 494,86 euros (2 356,41 euros au titre des loyers et charges impayés et 138,45 euros au titre du coût du commandement de payer).

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2023, la Saeml Habitation Moderne a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— constater, en tout cas prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [T] et tous occupants de son chef,

— condamner Mme [T] à payer à la société [Adresse 8] à titre de provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 2 octobre 2023 la somme de 3 938,46 euros,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [T] postérieurement à la résiliation à la somme de 527,35 euros et condamner Mme [T] à son paiement,

— dire et juger que cette indemnité suivra les révision et réajustement du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 4ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé,

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges,

— condamner Mme [T] à verser à la société [Adresse 8] une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux issus du commandement de payer du 27 juillet 2023 ainsi que de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 27 juillet 2023 et du procès-verbal de constat de non abandon du logement du 29 août 2023,

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [T] n’était pas présente, ni représentée à l’audience du 15 janvier 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2004 entre la Saeml Habitation Moderne et Mme [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 septembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [T] à verser à la Saeml Habitation Moderne à titre provisionnel la somme de 5 083,52 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné Mme [T] à payer à la [Adresse 9] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [T] à verser à la Saeml Habitation Moderne une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, mais à l’exclusion des frais de mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et du procès-verbal de constat de non abandon du logement,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 septembre 2023 et que Mme [T] restait devoir la somme de 5 083,52 euros à la date du 8 janvier 2024 au titre des loyers et provisions sur charges.

Mme [T] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 25 mars 2024.

Par ordonnance du 15 avril 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 1er juillet 2024, Mme [T] demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la partie adverse de son appel incident ainsi que de l’ensemble de ses fins et prétentions,- accorder à Mme [T] les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

— condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’appelante fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés pour régler son loyer à compter de l’été 2023, ses aides au logement lui ayant été retirées au motif erroné qu’elle n’habitait plus dans les lieux.

Elle indique percevoir sa pension de retraite, d’un montant mensuel de 663 euros, depuis le 1er avril 2023 et précise qu’elle a commencé à apurer sa dette avec l’aide de sa fille et que l’intégralité de son loyer est réglée depuis le mois d’avril 2024, de sorte qu’il convient de lui accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 5 juin 2024, la [Adresse 9] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer Mme [T] irrecevable en son appel, en tout cas mal fondée,

— le rejeter,

— la débouter de toutes ses fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise,

Subsidiairement,

En tant que de besoin, si par impossible la résiliation de plein droit du bail ne devait pas être confirmée,

Sur appel incident,

— déclarer la Saeml Habitation Moderne recevable en son appel incident,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties concernant les locaux sis [Adresse 3] avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [T] et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3],

— condamner Mme [T] à payer à la société [Adresse 8] les loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation qui sera prononcée et à titre de provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2024 la somme de 9 151,91 euros,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [T] à la concluante à compter de la résiliation à la somme mensuelle de 516,46 euros et condamner Mme [T] à son paiement au profit de la concluante,

— dire et juger que cette indemnité suivra les révision ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 4ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé,

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges,

— condamner Mme [T] à verser à la société [Adresse 8] une indemnité de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelante aux entiers dépens des deux instances incluant le coût du commandement de payer, celui d’avoir à justifier de l’occupation du logement et du procès-verbal de constat de non abandon.

L’intimée fait valoir que Mme [T] ne s’est pas vue retirer les aides au logement mais qu’elle est partie vivre dans l’Ain chez sa fille et qu’elle s’est inscrite auprès de la caisse d’allocations familiales de ce département, la CAF du Bas-Rhin ayant alors informé le bailleur que la locataire ne dépendait plus de son organisme.

Le bailleur soutient que le loyer courant n’est pas réglé, qu’aucun versement aux fins d’apurement de la dette n’a été effectué et que la dette locative s’élevait à 9 151,91 euros au 7 octobre 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l’espèce, la société [Adresse 8] ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par Mme [T].

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à Mme [T] le 27 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 2 356,41 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 17 juillet 2023.

Mme [T] ne démontre pas, et ne soutient au demeurant pas, que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, c’est par de justes motifs que le premier juge a constaté que la locataire n’avait pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire était donc acquise et le bail résilié depuis le 28 septembre 2023.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’appelante ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative, de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [T] au paiement de la somme de 5 083,52 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés à la date du 8 janvier 2024.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire  :

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, Mme [T] ne démontre pas avoir repris le règlement du loyer courant, ni entrepris l’apurement de sa dette locative.

Au contraire, le bailleur produit un décompte révélant que la dette s’est aggravée pour atteindre 9 151,91 euros à la date du 7 octobre 2024.

A la lecture de ce décompte, la cour relève que Mme [T] n’a effectué que trois règlements depuis la délivrance du commandement du 27 juillet 2023 (virements bancaires de 436,99 euros le 15 octobre 2023, de 670 euros le 3 avril 2024 et de 901 euros le 4 octobre 2024).

Elle n’est donc pas fondée à soutenir qu’elle a repris le paiement de son loyer courant d’un montant de 516,46 euros (avec charges), ni qu’elle a commencé à apurer sa dette locative.

Par ailleurs, Mme [T] justifie percevoir une retraite d’un montant brut mensuel de 663 euros et ne démontre pas être en situation de régler chaque mois, outre le loyer courant, le montant des mensualités de sa dette locative.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, Mme [T] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la Saeml Habitation Moderne,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentée par Mme [K] [T],

CONDAMNE Mme [K] [T] aux dépens de l’instance d’appel.

CONDAMNE Mme [K] [T] à payer à la Saeml [Adresse 8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente