MINUTE N° 25/512

Copie exécutoire à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— M^e Céline LAURAIN

Copi conforme à :

— greffe du JCP TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03433 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMGB

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [B] [T]

[Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4278 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 23 septembre 2021, M. [F] [H] a donné à bail à M. [V] [S] et Mme [B] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 545 euros outre 35 euros de provision sur charges, ledit contrat étant cautionné par la Sas Action Logement Services dans le cadre du dispositif Visale.

Se prévalant de loyers impayés et après que M. [H] ait sollicité la mise en 'uvre du cautionnement, la Sas Action Logement Services a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 11 et 13 mars 2024, la Sas Action Logement Services a fait assigner M. [S] et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, voir ordonner son expulsion et les voir condamner au paiement de la somme de 2 052,40 euros au titre des arriérés de loyers outre une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 1er août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— dit que la Sas Action Logement Services est subrogée dans les droits du bailleur, M. [H] ;

— déclaré la Sas Action Logement Services recevable en son action ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2021 sont réunies à la date du 1er janvier 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

— dit que M. [S] et Mme [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 1er janvier 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [S] et Mme [T] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] et Mme [T] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

— condamné M. [S] et Mme [T] à payer ladite indemnité d’occupation à M. [H] ou à son subrogé sur justicatif de quittances subrogatives ;

— condamné solidairement M. [S] et Mme [T] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 1 324,61 euros, décompte arrêté à la date du 13 mai 2024 incluant l’échéance de novembre 2023 au titre des loyers et charges ;

— dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 31 octobre 2023 ;

— condamné in solidum M. [S] et Mme [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— rejeté la demande présentée par la Sas Action Logement Services au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que la Sas Action Logement Services était recevable à agir puisque subrogée dans les droits du bailleur sur la base des quittances produites ; que les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois ouvert par ce dernier, il y avait lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 1er janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [S] et Mme [T] qui ne disposaient plus de titre pour occuper les lieux ; que Mme [T] ne contestait pas le montant de la dette locative et ne prouvait pas que les sommes demandées par la Sas Action logement Services avaient été réglées par ses soins ou par M. [S] ; qu’elle et M. [S], qui ne justifiait pas avoir délivré congé au bailleur, devaient être condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 324,61 euros telle qu’arrêtée au 13 mai 2024 ; que la situation financière fragile de Mme [T] dont le loyer et les charges représentaient presque les deux tiers de ses ressources, ne permettait pas de lui accorder une suspension de la clause résolutoire ou des délais de paiement.

Mme [T] a interjeté appel de cette décision par courrier entré au greffe le 24 septembre 2024 et par déclaration au greffe enregistrée le 21 octobre 2024, les deux procédures ayant été jointes.

Par ordonnance rendue le 18 novembre 2024, l’appelante s’est vue donner acte de son désistement d’appel à l’encontre de M. [S] qui a emporté acquiescement à la décision attaquée, avec extinction et dessaisissement de la cour à l’encontre de M. [S].

Par décision rendue le 23 juin 2025, a été ordonné le sursis à exécution du jugement rendu le 1er août 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, Mme [T] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes de la Sas Action Logement Services, subsidiairement la déclarer mal fondée en ses demandes,

en tout état de cause,

— accorder à Mme [T] des délais de paiement jusqu’à apurement complet de la dette,

— dans l’intervalle, suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à paiement complet de la dette,

— dire que la clause résolutoire ne pourra reprendre ses effets qu’en cas de non-respect des délais impartis par la cour,

— rejeter la demande subsidiaire de la Sas Action Logement Services tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires et ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— dire que chaque partie supportera ses dépens.

A l’appui de son appel, Mme [T] soulève l’irrecevabilité de la demande de la Sas Action Logement Services faute de preuve de ce qu’elle est valablement subrogée dans les droits et obligations du bailleur, notamment pour solliciter la résiliation du bail.

Sur le fond, elle expose avoir été sans emploi en même temps que son nouveau compagnon ce qui les a conduits à une période d’impayés. Elle précise que tous deux ont désormais retrouvé un emploi et qu’ils ont effectué des versements supérieurs aux loyers et charges pour apurer leur dette à raison de 112 euros par mois en sus du loyer. Elle sollicite donc l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la Sas Action Logement Services demande à la cour de la recevoir en son action, l’en déclarer bien fondée, sur le fondement de la convention quinquennale du 2 décembre 2014, du commandement de payer en date du 31 octobre 2023, des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre principal, confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [T] et M. [S],

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. [S] et Mme [T] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— à titre infiniment subsidiaire, et si la cour décidait d’accorder un échéancier de paiement au locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dire et juger que la clause résolutoire reprendra ses pleins effets dès lors que l’échéancier ne serait pas respecté, le locataire devant en outre payer scrupuleusement et régulièrement son loyer courant et ses charges,

sur le fondement des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

— confirmer également le jugement en condamnant solidairement M. [S] et Mme [T] à payer à Action Logement Services la somme de 1 324,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023, fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— confirmer également le jugement en condamnant solidairement M. [S] et Mme [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [T] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [S] et Mme [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En réplique, la Sas Action Logement Services se prévaut de l’article 2306 du code civil, des termes de l’acte de cautionnement et de la convention quinquennale passée avec l’État fondant son droit d’être subrogée dans les droits du bailleur, à savoir M. [H] au profit duquel elle a réglé plusieurs impayés de loyers et charges, pour lesquels elle a obtenu quittance subrogative.

Elle se fonde également sur le commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas abouti à un apurement de la dette et constate la tardiveté des démarches engagées par la preneuse dont la dette n’a certes pas augmenté mais n’a pas davantage baissé, s’opposant en conséquence à l’octroi de délais de paiement et concluant à la confirmation de la décision déférée. A titre subsidiaire, elle sollicite la mise en 'uvre d’une clause de déchéance en cas de non-respect de l’échéancier.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 10 novembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur la recevabilité de l’action diligentée par la société Action Logement Services

En vertu des dispositions de l’article 2309 du code civil dans sa version applicable au litige, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale, dispositif de sécurisation locative d’Action Logement visant à faciliter l’accès à l’emploi, par l’accès au logement dans le parc privé, de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger, en sa page 10, conformément aux dispositions de l’article 2306 ancien du code civil, la caution qui désintéresse le bailleur est subrogé dans tous ses droits ; la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail au lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire).

Il résulte par ailleurs de l’article 8.1 de la convention Visale signée le 23 septembre 2021 par le mandataire de M. [H], bailleur, avec la Sas Action Logement Services que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résiliation de bail et expulsion.

Il est en l’espèce justifié par la production de quittances subrogatives, que la Sas Action Logement Services a réglé à M. [H] les loyers laissés impayés par les locataires M. [S] et Mme [T] pour les mois d’avril 2023, juin à novembre 2023. Ces quittances rappellent expressément que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.

Celle-ci se trouve donc subrogée dans les droits du bailleur pour la mise en 'uvre de l’action en constatation de la résiliation du bail et sa demande est recevable, comme retenu par le premier juge.

Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Mme [T] ne conteste pas avoir été en situation d’impayé de loyers et de charges et ne pas avoir apuré sa dette dans le délai de régularisation ouvert par le commandement de payer délivré le 31 octobre 2023. Ledit jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a tiré les conséquences de la résiliation ayant résulté de l’application de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] indique, sans être contredite, avoir repris le paiement des loyers courants, aucune quittance subrogative n’étant d’ailleurs produite et Action Logement Services reconnaissant la non-augmentation de la dette.

L’appelante justifie également de paiements effectués en sus du loyer, adressés au commissaire de justice poursuivant, à raison de versements de l’ordre de 112 puis 150 euros par mois, ayant permis de faire diminuer sa dette de 2 089,04 euros (correspondant à 1 324,61 euros en principal, outre les intérêts et frais de procédure) à un restant dû, au 12 août 2025, de 741,04 euros, soit un paiement total de 1 348 euros effectué en sus des loyers et charges courants entre février et août 2025.

Elle a été embauchée en contrat à durée indéterminée depuis le 21 juillet 2025 au sein de la société dans laquelle elle travaillait depuis janvier 2025. Ses fiches de paye font ressortir un salaire de l’ordre de 1 400 euros étant précisé que Mme [T] vit en couple et que son compagnon dispose lui-même d’un emploi stable depuis février 2024.

Au vu des efforts de la locataire, de la reprise des loyers courants et de sa capacité à régler sa dette locative dans le délai légal, le jugement sera infirmé en ce qu’il a refusé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il sera fait droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision avec, conformément à sa demande, suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

La reprise des effets de la clause résolutoire résulte de l’application des dispositions précitées en cas de non-respect des délai et modalités fixés à la présente décision. Ainsi, dès le premier manquement par Mme [T] à ses obligations, la clause résolutoire reprendra vigueur et l’expulsion pourra avoir lieu ; Mme [T], devenant ainsi occupant sans droit ni titre, devra alors verser une indemnité d’occupation selon les modalités fixées dans le jugement déféré.

Sur les frais et dépens

Le premier juge ayant fait une exacte appréciation des éléments du litige tels qu’ils lui étaient soumis à cette date, il convient de confirmer les chefs de cette décision afférents aux frais et dépens.

Débitrice bénéficiant d’une mesure de faveur, Mme [T] sera condamnée aux dépens d’appel.

Eu égard à la situation économique de l’appelante, il convient de dire n’y avoir lieu à faire application, à hauteur d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, étant souligné qu’une telle demande ne pouvait en outre être dirigée que contre Mme [T], seule dans la cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

CONFIRME le jugement rendu le 1er août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

ACCORDE à Mme [B] [T] un délai de paiement sur huit mois maximum (sous réserve des paiements d’ores et déjà effectués depuis le dernier arrêté de compte) à condition qu’elle règle mensuellement et avant le 10 de chaque mois, outre les loyers et les charges courants, une somme de 115 euros à valoir sur l’arriéré locatif jusqu’à apurement complet de la dette, la première échéance de remboursement de l’arriéré devant intervenir au plus tard le 10 janvier 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais octroyés ;

DIT que si Mme [B] [T] respecte les modalités fixées supra, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT que dans le cas contraire et dès le premier manquement, elle reprendra son plein effet et que les dispositions du jugement déféré concernant la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation et celles relatives à l’expulsion reprendront leurs pleins effets ;

Y ajoutant :

DEBOUTE la Sas Action Logement Services de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère