MINUTE N° 597/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 27 novembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03834 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H6AB

Décision déférée à la cour : 21 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTES :

La S.À.R.L. [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 6]

La S.E.L.A.S. CM [I] & N. GUYOMARD, prise en la personne de Me [U] [F] [I], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 5]

La S.E.L.À.R.L. [O] ET ASSOCIÉS ès qualités de mandataire judiciaire de la société [H] [A] PROMOTION IMMOBILIÈRE

ayant son siège social [Adresse 7]

représentées par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la cour.

INTIMÉS SUR APPELS PRINCIPAL ET INCIDENT ET APPELANTS SUR INCIDENT :

1/ Madame [R] [P]

demeurant [Adresse 3]

2/ La S.C.I. ALPHA PREMIUM, représentée par son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 3]

3/ La société ALTERNATIVE PATRIMONIALE venant aux droits de la S.A.S. COMPAGNIE FINANCIERE ALPHA, représentée par son représentant légal, ayant son siège social [Adresse 4]

4/ La S.C.I. MA, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

1 à 4/ Représentées par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

5/ Maître [V] [N], es-qualité de mandataire liquidateur de l’EURL [D] [B] Architecte.

exerçant son activité [Adresse 7]

6/ La Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

5 & 6/ Représentés par de la SELARL V² AVOCATS M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE, avocat à la cour.

7/ La S.A. KS CONSTRUCTION, prise en la personne de son représentant légal,

ayanr son siège social [Adresse 2]

7/ Représentée par M^e Loic RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour

INTIME SUR APPEL PRINCIPAL ET INCIDENT :

8/Maître [K] [T], ès qualités de mandataire-liquidateur de la S.À.R.L. ATELIER BLANC ARCHITECTURE

exerçant son activité [Adresse 8]

assigné le 3 février 2023 à domicile, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement après prorogation du 4 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 2 avril 2013, la société [H] [A] promotion immobilière (ci-après PSPI) a vendu à la SCI Alpha premium un local professionnel constituant le lot n°414 au sein de la Résidence [9].

La livraison est intervenue le 30 juin 2014. Le même jour, un bail professionnel a été conclu entre la SCI Alpha premium et la société holding financière Alpha d’une part, et entre cette dernière et la compagnie financière Alpha, d’autre part, devenue ultérieurement la société Alternative patrimoniale.

Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 10 octobre 2013, la société [H] [A] promotion immobilière a vendu à la SCI MA un local professionnel constituant le lot n°413 au sein de la même résidence.

Le 15 août 2014, un bail professionnel a été conclu entre la SCI MA et Mme [P], portant sur ces locaux dont la livraison est intervenue le 29 août 2014.

Sont intervenus à l’opération de construction :

— l’EURL [D] [B] architecture, assurée auprès de la société Allianz, en qualité de maître d’oeuvre,

— la SARL Atelier Blanc architecture, également assurée auprès de la société Allianz, maître d’oeuvre ayant succédé à la société [D] [B] architecture à compter du 1er octobre 2011,

— la société KS construction en tant qu’entreprise générale.

La réception des travaux entre la société PSPI et la société KS construction a eu lieu le 24 avril 2015.

Les sociétés MA et Alpha premium ayant dénoncé différents désordres, inachèvements, défauts de conformité, réserves non levées, auxquels le vendeur n’avait pas remédié malgré mise en demeure, l’ont, avec la compagnie financière Alpha, assigné en référé aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 6 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a désigné M. [L] en qualité d’expert. Les opérations d’expertise ont été étendues à l’EURL [D] [B] architecture, à la société Atelier Blanc architecture, à la société Allianz IARD et à la société KS construction.

Par exploits du 14 septembre 2016, la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha et Mme [P] ont assigné la société PSPI devant le tribunal de grande instance de Strasbourg.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 décembre 2017.

La société PSPI a successivement appelé en cause Maître [N], en qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL [D] [B] architecture, la société Allianz, la SA KS construction, et Maître [T], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Atelier Blanc architecture.

La société PSPI ayant été placée en redressement judiciaire par jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg du 18 mai 2020, les demanderesses ont déclaré leurs créances le 3 juin 2020, et appelé en cause la SELAS [I] et Guyomard, en sa qualité d’administrateur judiciaire de cette société, ainsi que la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

— déclare irrecevables les demandes formées par la S.A.R.L. [H] [A] Promotion Immobilière tendant à la fixation de ses créances au passif de la liquidation judiciaire de l’E.U.R.L [D] [B] architecture et de la S.A.R.L. Atelier Blanc Architecture ;

— déclare irrecevable la demande formée par la S.A. KS construction tendant à être garantie de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre par Maître [V] [N], en sa qualité de liquidateur de la société [D] [B] architecture ;

— déclare irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la S.C.I. Alpha premium au titre de l’absence de dessertes verticales et des défauts affectant Ie sol des parties communes ;

— déclare irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la S.C.l. MA au titre de 1'absence de dessertes verticales et des défauts affectant le sol des parties communes ;

— déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros présentée par la S.A. Alternative 'patrimoine’ à l’encontre de la S.A. KS Construction ;

— déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 10 000 euros présentée par Mme [R] [P] à l’encontre de la S.A. KS Construction ;

— déclare recevable la demande indemnitaire présentée par la S.C.I. Alpha premium contre la S.A. KS construction au titre des retards de livraison ;

— déclare recevable la demande indemnitaire présentée par la S.C.I. MA contre la S.A. KS construction au titre des retards de livraison ;

— fixe la créance de la S.C.I. Alpha premium au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière à la somme de 33 811,23 euros se décomposant comme suit :

—  6 560 euros au titre de la non-conformité des portes ;

—  1 466 euros au titre de1'absence de chauffe-eau individuel ;

—  10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage – rafraîchissement ;

—  14 967 euros au titre du retard de livraison ;

— condamne in solidum la S.A. KS construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD à payer a la S.C.I. Alpha premium la somme de 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS Construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 10 818,23 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. Alpha premium au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

— fixe la créance de la S.C.I. MA au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière a la somme de 38 750,82 euros se décomposant comme suit :

—  3 268,59 euros au titre des désordres relatifs à la baie de brassage ;

—  405 euros au titre de 1'impact sur le chambranle de porte des WC ;

—  100 euros au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

—  6 560 euros au titre de la non-conformité des portes ;

—  2 482 euros au titre de l’absence de chauffe-eau individuel ;

—  10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage – rafraîchissement ;

—  15 117 euros au titre du retard de livraison ;

— condamne in solidum la S.A. KS construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD à payer a la S.C.I. Alpha premium la somme de 10 818,23 euros au titre du dysfonctionnement du système de chauffage-rafraîchissement ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 10 818,23 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre du dysfonctionnement du système de chauffage – rafraîchissement ;

— condamne la S.A. KS construction à payer à la S.C.I. MA la somme de 405 euros au titre de l’impact sur le chambranle de porte des WC ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière et la S.A. KS construction sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 405 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre de l’impact sur le chambranle de porte des WC ;

— condamne la S.A. KS Construction à garantir intégralement Ia S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du montant de 405 euros mis à sa charge s’agissant de l’impact sur le chambranle de porte des WC ;

— condamne Ia S.A. KS Construction à payer à la S.C.I. MA la somme de 100 euros au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière et la S.A. KS construction sont tenues in solidum de la condamnation à hauteur de 100 euros intervenue au bénéfice de la S.C.I. MA au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

— condamne la S.A. KS Construction à garantir intégralement la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du montant mis à sa charge s’agissant de la rayure sur le montant du bureau ;

— déboute la S.C.I Alpha premium du surplus de ses demandes ;

— déboute Ia S.C.I. MA du surplus de ses demandes ;

— déboute la S.A.S. Alternative 'patrimoine’ de ses demandes ;

— déboute Madame [R] [P] de ses demandes ;

— déboute la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière du surplus de ses appels en garantie à l’encontre des défenderesses ;

— déboute la S.A. KS Construction de ses appels en garantie à l’encontre des défenderesses ;

— déboute la compagnie d’assurance Allianz IARD de ses appels en garantie à l’encontre des défenderesses ;

— fixe la créance de la S .C.I. Alpha premium au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière a la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la S.A. KS Construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD à payer à la S.C.I. Alpha premium la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixe la créance de Ia S.C.I. MA au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la S.A. KS Construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD à payer A la S.C.I. MA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la S.A. KS Construction et la compagnie d’assurance Allianz IARD sont tenues in solidum des condamnations au titre de l’article 700 intervenues au bénéfice de la S.C.I. Alpha premium et de la S.C.I. MA ;

— fixe les dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, au passif de la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière ;

— condamne in solidum la compagnie d’assurance Allianz IARD et Ia S.A. KS construction aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— dit que la S.A.R.L. [H] [A] promotion immobilière, la compagnie d’assurance Allianz IARD et la S.A. KS construction sont tenues in solidum aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La société PSPI, la SELAS [I] – Guyomard, en sa qualité d’administrateur judiciaire de cette société, et la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société ont interjeté appel de ce jugement les 12 et 19 octobre 2022, en tous ces chefs leur étant défavorables.

Les deux procédures ont été jointes le 22 août 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 novembre 2024, la société PSPI représentée par son gérant, la SELAS [I]-Guyomard, en sa qualité d’administrateur judiciaire de cette société et la SELARL [O] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société demandent, en substance, à la cour d’infirmer le jugement en tant qu’il a :

— déclaré recevable la demande de la SCI MA au titre des retards de livraison,

— fixé les créances de la SCI MA et de la SCI Alpha premium à son passif,

— dit qu’elle sera tenue in solidum avec la société KS construction à certains montants,

— déclaré irrecevables ou rejeté ses demandes en paiement et de garantie,

ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens ;

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Alpha premium et la SCI MA de leurs demandes pour le surplus, ainsi que la société Alternative patrimoniale et Mme [P] ;

Statuant à nouveau,

— les débouter de leurs demandes dirigées contre la société PSPI ;

subsidiairement,

— fixer au montant des condamnations en principal, dommages et intérêts, intérêts frais et accessoires dont elle pourra être tenue à l’égard de la SCI Alpha premium et de la SCI MA sa créance au passif de l’EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture ;

— condamner solidairement la société KS construction et la société Allianz à la relever et garantir de toute condamnation, fixation de créance en principal, dommages et intérêts, intérêts frais et accessoires dont elle pourra être tenue à l’égard de la SCI Alpha premium et de la SCI MA ;

— condamner solidairement la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie Allianz, Me [N], ès qualités, et la société KS construction aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par note du 20 mars 2025, la SELAS [I] – Guyomard a indiqué intervenir désormais en tant que commissaire à l’exécution du plan de la société [H] [A] promotion immobilière.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCI Alpha premium, la compagnie financière Alpha, la SCI MA, Mme [P], et la société Alternative patrimoniale concluent au rejet de l’appel principal, et des appels incidents, à la confirmation du jugement en tant qu’il a fixé les créances de la SCI Alpha premium et de la SCI MA au passif de la société PSPI et en ce qu’il a prononcé des condamnations en leur faveur. Formant appel incident, elles demandent l’infirmation du jugement pour le surplus et la fixation de la créance de chacune d’elles au passif de la société PSPI à différents montants, ainsi que la condamnation de la société KS construction et de la société Allianz au paiement de différents montants au titre des désordres, outre 10 000 euros à la société Alternative patrimoniale, d’une part, et à Mme [P], d’autre part, pour les préjudices subis du fait des désordres et retards, ainsi qu’une somme totale de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 3 000 euros à chacune d’elles.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2024, la société Allianz et Me [N] en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL [D] [B] architecture demandent à la cour de déclarer l’appel de la société PSPI et de ses mandataires judiciaires, et les appels incidents de la SCI Alpha premium, de la SCI MA, de la compagnie financière Alpha, et de Mme [P] irrecevables, en tous cas mal fondés, et de déclarer l’appel incident de la société KS construction mal fondé.

Ils forment appel incident pour demander l’infirmation du jugement en tant qu’il fixe les créances de la SCI Alpha premium et de la SCI MA, condamne la société Allianz à différents montants et la déboute de ses appels en garantie, et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— juger que la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha, Mme [P], la société PSPI et les mandataires judiciaires n’ont pas déclaré de créance au passif de l’EURL [D] [B] architecture,

— juger que la société PSPI et les mandataires judiciaires n’ont pas déclaré de créance au passif de la société Atelier Blanc architecture,

— déclarer inopposables à l’EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture les engagements pris par la société PSPI à l’égard des acquéreurs s’agissant des délais de livraison des lots,

— juger que la police souscrite par la société Atelier Blanc architecture, à effet au 1er octobre 2011 et résiliée le 1er octobre 2015, n’est pas mobilisable,

— débouter la SCI Alpha premium, la SCI MA, la compagnie financière Alpha, Mme [P], ainsi que la société PSPI et les organes de la procédure de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Me [N], ès qualités, d’une part et de la société Allianz d’autre part,

Subsidiairement,

— limiter l’indemnisation de la la SCI Alpha premium à la seule somme, maximale, de 20 429,75 euros, et l’indemnisation de la SCI MA à la seule somme, maximale, de 13 526,02 euros,

— rejeter les demandes au titre de la TVA,

— appliquer les limites de garanties, plafonds et franchise,

— condamner la société PSPI, prise en ses organes de la procédure, et la société KS construction, solidairement ou in solidum, et conjointement entre elles, à relever et garantir la Compagnie Allianz IARD ainsi que Me [V] [N], ès qualités, de l’intégralité des condamnations susceptibles de leur échoir en principal, frais, dépens, intérêts, accessoires et article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement ou in solidum, et conjointement entre elles, au paiement d’une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la Compagnie Allianz IARD, d’une part et de Me [N], en qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL [D] [B] architecture, d’autre part, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— rejeter l’appel en garantie de la société KS constructions.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 juin 2023, la société KS construction conclut, dans les deux dossiers, au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement. Subsidiairement, elle demande la condamnation de la société Allianz en qualité d’assureur de l’EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture à la garantir et au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle forme appel incident pour demander l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations contre elle, conclut au rejet des demandes dirigées contre elle, au rejet des demandes de la SCI Alpha premium et de la SCI MA au titre du retard de livraison, au rejet de l’appel en garantie de Me [N], ès qualités, et de la société Allianz, et demande différents montants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

*

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées à Maître [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Atelier Blanc architecture, selon exploit du 3 février 2023 remis à domicile. Les conclusions d’appel incident de la société Allianz IARD et de Maître [N], ès qualités, lui ont été signifiées le 21 mai 2024, selon les mêmes modalités.

Maître [T] n’ayant pas constitué avocat il sera statué par défaut. Conformément à l’article 954, dernier alinéa du code de procédure civile, il est réputé s’approprier les motifs du jugement.

*

A l’audience du 21 mars 2025, les parties ont été autorisées par la cour à indiquer, par note en délibéré, en quelle qualité leurs conclusions étaient dirigées contre les organes de la procédure collective de la société PSPI.

Par notes du 21 mars 2025, les sociétés Alpha premium, compagnie financière Alpha, MA, Alternative patrimoniale et Mme [P], d’une part, la société Allianz IARD et Me [N], ès qualités, d’autre part, et la société KS construction de troisième part, ont indiqué diriger leurs conclusions contre la SELAS [I] – Guyomard, en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société PSPI.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera donné acte à la société [I] et Guyomard de ce qu’elle intervient désormais en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société PSPI, et aux autres parties de ce que leurs demandes sont dirigées contre cette société, en cette qualité.

Il convient ensuite de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir 'dire et juger’ ou 'constater’ qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et sont dépourvues d’effets juridiques.

1 – Sur les fins de non-recevoir

1-1 sur la recevabilité de l’appel et des demandes de la société PSPI, de la SELAS [I] et Guyomard et de la SELARL [O] et associés, ès qualités, dirigées contre contre l’EURL [D] [B] architecture, représentée par Me [N], liquidateur judiciaire

Me [N], ès-qualités, conclut à l’irrecevabilité de l’appel arguant de la procédure collective. Les moyens qu’ils développent tenant respectivement à l’application de l’article L.622-21 du code de commerce, et à l’absence de déclaration de créance se rapportent toutefois aux demandes dont la recevabilité a été examinée par le tribunal, et non à la recevabilité de l’appel. En l’absence de cause d’irrecevabilité de l’appel susceptible d’être soulevée d’office, l’appel sera déclaré recevable.

1-2 sur la recevabilité de l’appel incident des sociétés Alpha premium, Compagnie financière Alpha, de la SCI MA et de Mme [P]

Me [N], ès qualités, et la société Allianz IARD concluent à l’irrecevabilité de l’appel incident formé par ces parties, d’une part car leurs réclamations dirigées respectivement contre l’EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture sont irrecevables pour avoir été formées postérieurement aux jugements ayant ouvert une procédure collective à l’égard de ces sociétés, d’autre part pour absence de déclaration de créance.

Comme indiqué précédemment les moyens développés, qui se rapportent aux demandes, ne sont pas susceptibles d’entraîner l’irrecevabilité de l’appel incident, qui sera déclaré recevable en l’absence de fin de non-recevoir susceptible d’être soulevée d’office.

Il sera par ailleurs constaté que si la société Allianz IARD développe des moyens relatifs à l’irrecevabilité des demandes dirigées contre elle, elle ne formule cependant, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, aucune prétention tendant à voir déclarer ces demandes irrecevables. La cour n’est donc pas saisie des fins de non-recevoir soulevées.

1-3 sur la recevabilité des demandes de la société PSPI de la SELAS [I] et Guyomard et de la SELARL [O] et associés, ès qualités, dirigées contre l’EURL [D] [B] architecture et la société Atelier Blanc architecture

Le tribunal a déclaré ces demandes irrecevables car présentées postérieurement au jugement d’ouverture concernant ces sociétés.

La société PSPI demande l’infirmation du jugement sur ce point, motif pris de ce qu’elle a déclaré sa créance au passif de ces sociétés et mis en cause les mandataires judiciaires.

Selon l’article L.622-1 I. 1° du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En l’espèce, comme l’a exactement relevé le tribunal, l’EURL [D] [B] architecture a été admise au bénéfice de la liquidation judiciaire par un jugement du 23 octobre 2016, et la SARL Atelier Blanc architecture a été placée sous sauvegarde le 10 décembre 2018, puis en liquidation judiciaire le 7 janvier 2019, or ces sociétés et leurs liquidateurs n’ont été attraits à la procédure par la société PSPI et ses mandataires judiciaires qu’en novembre et décembre 2019.

Par voie de conséquence, les appels en garantie ayant été formés contre ces sociétés, qui n’étaient pas parties à l’instance principale, après les jugements ayant ouverts les procédures collectives les concernant, sont irrecevables, la société PSPI devant se soumettre à la procédure de vérification des créances.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

1-4 sur la recevabilité des demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA dirigées contre la société KS construction au titre du retard de livraison

Le tribunal a considéré que ces demandes étaient recevables puisque le délai pour agir était de 10 ans à compter de la réception conformément à l’article 1792-4-3 du code civil, ce texte qui reprend la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, n’opérant aucune distinction entre les actions en responsabilité pour dommages à l’ouvrage et les autres.

La société KS construction oppose que les dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil qui ne concernent que les actions en indemnisation d’un préjudice résultant d’un dommage matériel causé à l’ouvrage ne sont pas applicables, l’action tendant à l’indemnisation d’un retard dans l’exécution des travaux relevant du délai de 5 ans de l’article 2224 du code civil, lequel a commencé à courir au jour de la livraison et était expiré au jour de la demande.

Sur ce :

L’article 1792-4-3 du code civil, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, dispose :

'En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.'

Ce texte, qui figure dans une section du code civil relative aux devis et marchés et qui est inséré dans un chapitre consacré aux contrats de louage d’ouvrage et d’industrie, a vocation à s’appliquer aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l’ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants, sur un fondement contractuel ou délictuel du fait de manquements commis dans le cadre de l’exécution du contrat de louage d’ouvrage, sans distinction suivant que l’action tend à obtenir l’indemnisation de préjudices matériels ou immatériels.

En l’occurrence, l’action engagée par la société Alpha premium et la SCI MA ne tend pas seulement à obtenir réparation d’un retard de livraison mais aussi à obtenir indemnisation de différents préjudices consécutifs à des désordres et défauts de conformité affectant l’ouvrage en lien avec des manquements commis par la société KS construction dans l’exécution du contrat de louage d’ouvrage. Cette action est donc soumise au délai décennal de l’article précité.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que ces demandes étaient recevables.

1-5 sur la recevabilité des demandes de dommages et intérêts de la société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, et de Mme [P] dirigées contre la société KS construction

Le tribunal, dont la société KS construction approuve les motifs, a considéré que ces demandes fondées sur la responsabilité délictuelle étaient irrecevables comme prescrites, car les faits générant les préjudices allégués étaient connus des locataires dès la conclusion des baux, respectivement le 30 juin 2014 pour la société Alternative patrimoniale et le 15 août 2014 pour Mme [P], la chaleur excessive dans les locaux ayant par ailleurs pu être constatée par la première, dès l’été 2014, et par la seconde, dès l’été 2015, alors que leur action n’a été engagée contre la société KS construction que le 6 octobre 2020, soit plus de 5 ans après la connaissance des faits.

La société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, et Mme [P] opposent qu’il a fallu attendre les conclusions du rapport d’expertise du 19 décembre 2017 pour que les désordres soient admis, et que la cause et les responsabilités soient définies, cette date constituant le point de départ du délai de prescription qui n’était pas expiré au jour de leur demande. Elles ajoutent que le préjudice qui sera subi par les locataires lors de l’exécution des travaux de reprise n’a été connu qu’au moment de l’exécution de ces travaux qui ont été réalisés en 2016, de plus le préjudice résultant de la chaleur étouffante dans les locaux est subi chaque année et demeure.

Sur ce :

La société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la compagnie financière Alpha, fait valoir qu’elle a dû retarder son entrée dans les lieux au 1er juillet 2014 du fait du retard de livraison, ce qui a induit un manque à gagner, et qu’elle a subi, depuis son installation, des nuisances liées aux désordres et non-conformités, en particulier, du fait de la chaleur dans les locaux, outre les nuisances sonores ainsi que la poussière et les contraintes esthétiques liées à l’inachèvement des parties communes, et le fait qu’elle devra subir les désagréments liés à l’exécution des travaux de reprise.

Mme [P], qui exerce la profession d’avocat, fait valoir qu’elle a dû retarder son déménagement, ce qui a nécessité une réorganisation importante, que lorsqu’elle a pris possession des locaux, ils n’étaient pas achevés, et notamment ne disposaient pas de toilettes, alors qu’elle emploie des salariés et reçoit du public. Elle invoque également les nuisances liées aux désordres et non-conformités, à la chaleur excessive dans les locaux, outre les nuisances liées à l’inachèvement des parties communes, et le fait qu’elle devra subir les désagréments liés à l’exécution des travaux de reprise.

Sur ce :

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les préjudices dont se plaignent la société Alternative patrimoniale et Mme [P] étaient connus des locataires dès leur entrée dans les lieux s’agissant du retard de livraison, de l’inachèvement des parties communes et des défauts de conformité. La chaleur excessive dans les locaux liée à un dysfonctionnement des planchers rafraîchissants et à l’absence de stores a pu être constatée dès leur premier été dans les lieux, ce qui ressort des attestations produites, ainsi que du constat d’huissier dressé le 7 juillet 2015, l’expert judiciaire ayant également relevé le fait qu’au cours de l’été 2015 il y avait eu des périodes de chaleur extrêmes.

Par voie de conséquence, tant le dommage que son fait générateur, à savoir l’existence de vices de construction susceptibles d’engager la responsabilité de la société KS construction, entreprise générale qui était en charge des travaux, étaient connus des locataires au plus tard au courant de l’été 2015. Leur demande en réparation des dommages précités ayant été formée le 6 octobre 2020, est donc prescrite, sauf s’agissant du préjudice résultant de l’exécution des travaux de reprise dont la nature à ce stade était ignorée et n’a été connue qu’à l’issue des opérations d’expertise, l’expert ayant été amené à se prononcer sur la nature des travaux de reprise à effectuer.

Le jugement ayant déclaré les demandes de la société Alternative patrimoniale et de Mme [P] irrecevables en totalité, sera donc infirmé, leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société KS construction ne seront toutefois déclarées recevables qu’au titre des nuisances causées par les travaux de reprise.

2 – Sur les demandes dirigées contre la société PSPI

Selon l’article 1642-1, alinéa 1er du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, le tribunal ayant exactement rappelé que cette garantie spécifique pouvait seule être invoquée par les acquéreurs dans leurs rapports avec leur vendeur, et excluait l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les vices de construction et défauts de conformité apparents.

Selon l’article 1646-1 du même code, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code, et ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Pour les vices cachés ne relevant pas de l’une de ces garanties, la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être recherchée que pour faute prouvée.

Les acquéreurs disposent également d’une action de nature contractuelle contre les locateurs d’ouvrage, laquelle leur a été transmise au moment de la vente en tant qu’accessoire de l’immeuble.

2-1 sur les demandes de la société Alpha premium

Le tribunal a retenu certains désordres et défauts de conformité et en a écarté d’autres.

Il convient de constater que la société Alpha premium a émis différentes réserves au moment de la livraison qui ont été constatées dans le procès-verbal de 'réception', en réalité de 'livraison’ du 30 juin 2024, et qu’elle a formulé ultérieurement d’autres griefs, notamment par courriers recommandés du 7 octobre 2024 et du 11 mai 2025.

Il est de principe que les vices apparents même dénoncés postérieurement au délai d’un mois visé par l’article 1642-1 du code civil, relèvent de la garantie des vices apparents prévue par ce texte, dès lors que l’action a été engagée dans le délai d’un an prévu par l’article 1648 du code civil, ce qui dans le cas présent, n’est pas discuté.

Il convient donc d’examiner chacun des désordres faisant l’objet de l’appel principal et de l’appel incident, suivant l’ordre retenu par le tribunal, sur la base des fondements juridiques ci-dessus explicités.

2-1-1 les malfaçons relatives aux travaux de peinture

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, approuvent le jugement qui a considéré que le préjudice prétendument subi par la société Alpha premium du fait d’imperfections, dont l’impact visuel est très limité selon l’expert, n’était pas suffisamment établi. La société PSPI fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute.

La société Alpha premium oppose que le désordre a été constaté par l’expert, quand bien même a-t-il considéré qu’il était esthétique, et qu’il en a attribué l’origine à un défaut d’exécution. Elle rappelle qu’elle a acheté un logement neuf et fait valoir qu’elle ne peut accepter une peinture endommagée. Elle soutient que la société PSPI a engagé sa responsabilité contractuelle et sollicite une somme de 1 902,62 euros selon devis.

Sur ce :

Dans son courrier du 11 mai 2015, la société Alpha premium fait état de l’extrême fragilité de la peinture mise en oeuvre et de l’apparition de tâches.

L’expert a relevé que les traces observées provenaient de l’entretien, s’agissant d’une teinte claire fixant facilement les marques en particulier les frottements, il a cependant relevé des reliefs provenant d’un défaut d’achèvement dont il indique qu’il s’agit d’un désordre à caractère esthétique ne mettant pas en cause l’intégralité de la prestation.

Il n’est pas démontré que le revêtement mis en place ne serait pas conforme à celui prévu contractuellement, ce que n’a pas constaté l’expert, la seule référence au fait qu’il s’agisse d’une résidence haut de gamme avec des prestations de standing étant insuffisante.

La société Alpha premium soutient que la société PSPI engage sa responsabilité contractuelle pour le désordre esthétique constaté. Toutefois, il résulte de ce qui précède que le désordre relève de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil, laquelle est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun. Seul ce dernier fondement étant invoqué, la demande doit être rejetée et le jugement confirmé.

2-1-2 le défaut de planéité du sol dans le couloir

L’expert a constaté qu’il provenait d’une différence de niveau entre la partie ancienne du bâtiment et la nouvelle structure, qu’il s’agissait d’une contrainte technique ne pouvant être résolue par des travaux limités, le préjudice étant extrêmement limité.

Le tribunal a rejeté la demande, faute pour la société Alpha premium de justifier de la moins-value qu’elle sollicitait.

La société Alpha premium fait valoir que la matérialité du désordre étant établie et la remise en état n’étant pas possible, une moins-value doit être appliquée et que le tribunal devait l’évaluer.

La société PSPI approuve le jugement et conteste toute faute de sa part. La société Allianz fait valoir que ce désordre n’a été signalé que le 7 octobre 2014 et n’a pas été réservé.

Sur ce :

Ce défaut de planéité ayant été signalé dans un courrier du 7 octobre 2014, doit être considéré comme apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil susvisé, et relève de la garantie des vices et défauts de conformité apparents prévue par ce texte.

Le désordre étant avéré et n’étant pas susceptible de remise en état, la société Alpha premium subi incontestablement un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros au regard de son caractère extrêmement limité comme retenu par l’expert, le jugement étant infirmé de ce chef.

2-1-3 sur les défauts du vitrage de la cloison vitrée

Le tribunal a relevé que le vitrage avait été changé au cours des opérations d’expertise, et que si des éléments étrangers s’étaient détachés et se trouvaient entre les deux vitrages, la société Alpha premium se prévalait seulement du désordre initial provenant d’un défaut de fabrication qui avait été réparé.

La société Alpha premium fait valoir que la réparation réalisée n’est pas satisfaisante et n’a pas permis de lever la réserve, et sollicite un montant de 1 000 euros pour lui permettre de faire intervenir une entreprise tierce.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan font valoir que le procès-verbal du 24 avril 2015 est venu purger ce vice.

Sur ce :

Le défaut a été dénoncé à la livraison. Il est constant qu’une intervention a eu lieu mais qu’elle n’a pas été satisfaisante puisqu’un autre défaut est apparu. La société PSPI invoque vainement le procès-verbal de réception du 24 avril 2015, intervenu dans ses rapports avec la société KS construction, qui ne produit aucun effet de purge dans ses rapports avec l’acquéreur, s’agissant d’un vice apparent dénoncé avant la réception.

La demande d’indemnisation est dès lors justifiée, et le montant de 1 000 euros sollicité sera alloué compte tenu de la nature de ce défaut, le jugement étant infirmé sur ce point.

2-1-4 sur les carreaux cassés dans les toilettes et la défectuosité des joints

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, reprochent au tribunal d’avoir retenu la responsabilité du vendeur, mais sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande, faute pour la société Alpha premium de justifier de son préjudice seul un montant forfaitaire étant demandé.

La société Alpha premium soutient que le tribunal qui retenait la matérialité du désordre devait l’indemniser et évaluer le préjudice. Elle sollicite 200 euros.

Sur ce :

La matérialité de ces désordres, qui ont été dénoncés le 7 octobre 2014 et ont été constatés par l’expert, n’est pas discutée. Il indique qu’une intervention était prévue, laquelle n’a toutefois pas été effectuée.

Le tribunal a retenu la responsabilité de la société PSPI, sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil par des motifs pertinents qui ne sont pas critiqués.

Le préjudice étant avéré, il doit être réparé. Le montant sollicité est de nature à indemniser intégralement la société Alpha premium, le préjudice étant en effet extrêmement limité. Le jugement sera infirmé sur ce point.

2-1-5 sur le défaut de conception des fenêtres rendant impossible la pose de stores

Le tribunal a considéré qu’il n’y avait aucune non-conformité contractuelle, la possibilité de mettre en place des stores californiens n’ayant pas été contractualisée, et que le désordre ne présentait pas de caractère décennal puisque des stores avaient pu être mis en place, même s’il ne s’agissait pas de stores californiens, et que seul subsistait un préjudice esthétique et en lien avec le caractère peu pratique de l’installation. Il a toutefois rejeté la demande, sans examiner les responsabilités, en retenant que le préjudice n’était pas démontré, la société Alpha premium ne produisant aucune pièce établissant la moins-value qu’elle alléguait.

La société Alpha premium se prévaut d’un défaut de conception, les fenêtres qui ne sont pas conçues pour accueillir des stores du fait d’un espace insuffisant entre le plafond et la fenêtre, ce qui génère un effet de serre et contribue à la chaleur excessive des locaux. Elle indique avoir mis en place des stores vénitiens, solution peu pérenne, dont l’expert a relevé le caractère peu esthétique au regard de la qualité attendue de l’immeuble, ainsi que le fait que leur utilisation est peu pratique en raison d’une traverse horizontale. Elle reproche au tribunal, qui avait constaté l’existence d’un préjudice, de ne pas l’avoir évalué, alors qu’il lui appartenait de le faire. Elle considère qu’il s’agit d’un désordre de nature décennale, à tout le moins d’une non-conformité contractuelle, en tous cas d’un désordre intermédiaire. Elle sollicite un montant de 5 000 euros.

La société PSPI fait valoir que l’installation de stores californiens ne relevait pas de ses engagements contractuels, que des stores ont pu être posés, et qu’en tout état de cause, il est patent qu’elle n’est pas à l’origine d’un défaut de conception des fenêtres.

Sur ce :

Ce défaut de conception a été dénoncé le 7 octobre 2014. Comme l’a relevé le tribunal, il n’est nullement démontré que la possibilité de poser des stores californiens était entrée dans le champ contractuel.

C’est également à bon droit que le tribunal a écarté la garantie décennale, dès lors que des stores ont pu être posés, comme l’a constaté l’expert qui a considéré la réserve comme étant levée, la cour relevant par ailleurs qu’il n’est pas démontré qu’un dispositif d’occultation ou de tamisage de la lumière quelconque, autre qu’un store, ne pourrait pas être mis en oeuvre, ce qui n’est pas soutenu, de sorte que le défaut de conception des fenêtres allégué n’est pas susceptible d’engager la responsabilité décennale de la société PSPI.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2-1-6 sur les caractéristiques thermiques des menuiseries extérieures

Le tribunal a relevé que la société Alpha premium ne produisait aucun élément permettant d’établir que les châssis équipant le lot lui appartenant ne seraient pas ceux prévus à la notice descriptive, pas plus qu’elle ne démontrait que les châssis pourraient atteindre des températures excessives ce que n’a pas constaté l’expert.

La société Alpha premium fait valoir que selon la notice descriptive les locaux professionnels devaient être équipés de 'châssis de fenêtre en aluminium à rupture de pont thermique, type ouvrant à la française, vitrage 4+16+14 mm peu émissif, implantation selon plans', et que tel ne semble manifestement pas le cas puisque les montants intérieurs de la façade rideau atteignent des températures excessives, ce qui aggrave le problème d’inconfort lié à la température excessive des locaux.

Elle relève que si l’expert n’a pas constaté le défaut de conformité des châssis, c’est en raison de l’absence de communication par la société PSPI de la documentation technique s’y rapportant, ce dont il doit être tiré toutes conséquences, et estime que faute de produire cette documentation technique, le défaut de conformité est avéré. Elle sollicite 2 000 euros.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, demandent la confirmation du jugement, faisant valoir que les désordres n’ont pu être constatés et que la SCI, à qui il appartient de démontrer son préjudice, inverse la charge de la preuve.

Sur ce :

Il appartient à la société Alpha premium d’établir le défaut de conformité qu’elle allègue.

L’expert qui a tenu 3 réunions d’expertise sur les lieux, respectivement en décembre 2015, mai 2016 et septembre 2017, a indiqué n’avoir pas constaté le désordre allégué consistant en une chaleur excessive des montants intérieurs de la façade rideau, ni le défaut de conformité allégué. À cet égard, il ressort du rapport d’expertise (page 20) que la société PSPI a transmis à l’expert les documents techniques en sa possession, dont le CCTP du lot menuiserie extérieure et l’avis du bureau d’études techniques. Si l’expert a vainement demandé par ailleurs la production de la facture de livraison des éléments de la façade rideau, il n’est cependant pas démontré que cette facture soit en possession de la société PSPI qui n’a pas directement commandé ces éléments.

Par voie de conséquence, en l’absence de preuve suffisante d’une part, de la matérialité du désordre qui n’a pas été constatée contradictoirement, les deux attestations produites en annexe 65 et 66 qui concernent au demeurant seulement le lot de la SCI MA étant insuffisantes à l’établir, et d’autre part, du défaut de conformité allégué, et en l’absence de démonstration d’une quelconque faute de la société PSPI, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

2-1-7 sur la pose de portes phoniques

Le tribunal a considéré que cette prestation était entrée dans le champ contractuel, comme l’a confirmé l’architecte au cours des opérations d’expertise, que la garantie de la société PSPI était due sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, et qu’il convenait d’allouer à la société Alpha premium la somme de 6 500 euros HT justifiée par un devis.

La société PSPI reproche au tribunal d’avoir retenu sa responsabilité, alors qu’il constatait l’absence de document contractuel sur ce point. Elle conteste tout défaut de conformité et toute faute de sa part. Elle relève que la demande a été faite par l’acquéreur, postérieurement à l’acte de vente, et qu’il ne peut être tiré argument de sa proposition, formulée dans un souci d’apaisement, de remplacer les portes.

La société Alpha premium demande la confirmation du jugement à l’égard de la société PSPI. Elle fait valoir qu’il était prévu que les portes mises en place assurent une isolation phonique des bureaux pour assurer la confidentialité dans les locaux professionnels, ce qui n’est pas le cas ainsi que l’a constaté l’expert, qu’elle a attiré l’attention du vendeur sur ce défaut de conformité dans un courriel du 10 février 2014, et qu’en cours d’expertise la société PSPI a proposé de mettre en place des portes phoniques, ce qui constitue un aveu de sa part. Elle estime que ce désordre engage la responsabilité décennale des constructeurs.

Sur ce :

Il n’est pas sérieusement discuté que la pose de portes phoniques n’était pas expressément prévue dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Il ressort toutefois du rapport d’expertise que la question de la confidentialité des bureaux était entrée dans le champ contractuel, l’architecte ayant précisé que 'le cloisonnement avait été réalisé en conséquence, mais que les portes en cohérence avec l’enveloppe n’avaient pas été mises en place'.

Il est également établi que dans un courriel du 10 février 2014, antérieur à la livraison, la société Alpha premium rappelait que son activité nécessitait une discrétion absolue et demandait que les portes mises en place répondent à une norme phonique élevée, et enfin qu’au cours des opérations d’expertise (pages 19 et 36 du rapport), la société PSPI s’était engagée à mettre les portes en conformité.

Il n’est pas pour autant démontré que les locaux seraient impropres à leur destination de bureaux.

Toutefois, la société PSPI qui avait connaissance du besoin de l’acquéreur de pouvoir assurer la confidentialité des échanges dans les bureaux, devait par conséquent prévoir des prestations y répondant. Elle a par ailleurs, en cours d’expertise, pris l’engagement de mettre les portes en conformité, sans pour autant démontrer qu’il s’agissait d’une proposition à caractère purement transactionnel. C’est donc à bon droit que le tribunal, par des motifs pertinents que la cour fait siens, a considéré que la société PSPI devait sa garantie. Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a alloué à la société Alpha premium la somme de 6 560 euros HT selon devis de la société Vollmer.

2-1-8 sur la pose d’un chauffe-eau individuel

Le tribunal a retenu que la non-conformité était établie au vu de la notice descriptive, point n°2.10.2.2, et que la société PSPI devait sa garantie sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Il a alloué à la société Alpha premium une somme de 1 466 euros HT sur la base d’un devis validé par l’expert.

La société Alpha premium demande la confirmation du jugement sur ce point et recherche la responsabilité des autres constructeurs.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, font valoir qu’aucun défaut de conformité n’a été constaté par l’expert.

La cour constate cependant que, contrairement à ce que soutient la société PSPI, l’expert indique en page10 de son rapport que 'la notice prévoit un chauffe-eau individuel alors qu’un système de distribution collective d’eau chaude semble avoir été mis en place', et en page 32, que la question de la non-conformité de la distribution d’eau chaude est débattue au niveau de la copropriété mais que, dans le cas particulier, la notice prévoyant 'eau chaude sanitaire par ballon individuel électrique', un tel dispositif devait être installé.

Le défaut de conformité étant ainsi avéré, et les motifs du jugement n’étant par ailleurs pas critiqués, le jugement sera confirmé.

2-1-9 sur le fonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant

Le tribunal a relevé que la notice prévoyait sous l’onglet 'rafraîchissement’ : 'la possibilité d’inversion du plancher chauffant pouvant fonctionner en plancher rafraîchissant ou la possibilité d’implantation de climatisation à condensation d’air avec télécommande’ ; que l’absence de climatisation, laquelle était optionnelle, ne constituait pas un défaut de conformité ; que la température excessive des locaux avait été constatée par l’expert, et ressortait de constats d’huissier et d’attestations ; que le dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant était avéré, quoique sa cause soit inconnue ; que ce désordre, dénoncé le 7 octobre 2014 par l’acquéreur pour le plancher chauffant, et le 11 mai 2015 pour la fonction rafraîchissement, pouvait être considéré comme caché à la réception pour le maître de l’ouvrage, et n’était en tous cas pas connu dans toute son ampleur et ses conséquences ; qu’il rendait l’immeuble impropre à sa destination puisqu’il entraînait des températures excessives ne permettant pas des conditions de travail et d’accueil du public normales, et mettant en péril la santé des salariés, l’un d’eux ayant fait un malaise. Il a estimé que le coût de l’installation du système de climatisation mis en oeuvre par la société Alpha premium, lequel permettait de remédier à la défaillance du système de rafraîchissement, devait être supporté par la société PSPI.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, soutiennent que la réalité du désordre n’est toujours pas démontrée, les constatations d’un huissier qui n’est pas un technicien et ne peut se prononcer sur l’anormalité d’une température et les attestations des salariés, qui sont empreintes de subjectivité, étant inopérantes, alors que l’expert a seulement constaté un dysfonctionnement, sans procéder à des relevés de température. Elles estiment que la société PSPI n’a pas à supporter le coût d’un système de climatisation, non prévu contractuellement, qui a été mis en place à l’initiative de l’acquéreur.

La société Alpha premium oppose que la chaleur excessive dans les locaux a été constatée par l’expert, comme par l’huissier, et ressort des attestations de salariés, et que la problématique concerne également d’autres lots. Elle estime donc que le désordre est avéré et relève de la garantie décennale due par les constructeurs, et qu’il s’agit à tout le moins d’un désordre intermédiaire.

Elle estime que la responsabilité de la société PSPI qui répond des désordres de nature décennale est ainsi engagée, et qu’elle l’est également, le cas échéant, pour un défaut de conformité contractuelle, puisqu’elle devait prévoir un système de climatisation.

La société KS construction conteste la matérialité du désordre et son caractère décennal.

Sur ce :

Si la société Alpha premium évoquait le 7 octobre 2014 un problème de chauffage, ce n’est que le 11 mai 2015 qu’elle a dénoncé au vendeur un problème de réglage et de fonctionnement du chauffage/rafraîchisseur.

Elle se prévaut d’une température excessive dans les locaux. Contrairement à ce que soutient la société PSPI, la matérialité de ce désordre a été constatée par l’expert qui lors de son accedit du 19 mai 2016 a indiqué qu’avait été constatée une chaleur excessive dans les locaux (plus de 28°), alors que la température extérieure était inférieure à 20° la journée et relativement fraîche la nuit.

De même, il ressort du constat dressé le 12 septembre 2016, par Me [X], huissier de justice, à la demande de la locataire de la société Alpha premium, que la température relevée dans les locaux, au moyen de deux thermomètres différents, alors même que le système de rafraîchissement était en route, s’élevait à 31,1° dans un des bureaux et à 32,8° dans un autre. Ces mesures ne peuvent être remises en cause ni au motif que l’huissier ne serait pas un technicien, un tel constat ne nécessitant aucune compétence technique particulière, ni au regard du fait que la température extérieure était ce jour là de 31,7°, comme le soutient la société KS construction, ce qui confirme au contraire que le système de rafraîchissement ne fonctionne pas, puisque la température dans les locaux était équivalente ou supérieure à la température extérieure.

Les attestations produites en annexes 52 à 55 émanant de salariés de la société Alternative patrimoniale, locataire des locaux, confirment l’existence d’une chaleur excessive en été, rendant les conditions de travail particulièrement pénibles, l’un des témoins relatant qu’une stagiaire avait fait un malaise causé par la chaleur.

Ces éléments sont suffisants pour établir la réalité du désordre, qui n’affecte pas seulement le lot acquis par la société Alpha premium mais aussi le lot acquis par la SCI MA et d’autres lots de l’ensemble immobilier. C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu’il rendait l’ouvrage impropre à sa destination, de sorte que la responsabilité du vendeur devait être retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

L’expert a constaté, le 19 mai 2016, que le système de chauffage était toujours en fonctionnement ce qui empêchait la mise en service de la fonction rafraîchissement, et a évoqué, à ce stade, un possible dysfonctionnement du thermostat d’ambiance, indiquant que la société KS construction procéderait à des investigations. Contrairement à ce que soutient la société KS construction, il ne résulte nullement du constat de l’expert que lors de ses opérations le mode rafraîchissement n’était pas en fonction, mais bien que le passage en mode rafraîchissement ne se faisait pas comme cela aurait dû être le cas.

Ultérieurement, l’expert a rappelé que la chaleur excessive avait été constatée lors des réunions contradictoires, et a relevé que l’entreprise n’avait pas fait connaître le résultat de ses investigations, soulignant que les éléments relatifs à d’autres procédures dont elle se prévalait ne pouvaient être pris en considération.

Si l’expert ne s’est pas prononcé de manière précise sur l’origine des désordres qu’il avait constatés, ni sur le moyen d’y remédier, il n’en demeure pas moins que le désordre existe et doit être réparé. En l’état des éléments d’appréciation dont la cour dispose, et dès lors qu’aucune autre mesure n’a été préconisée pour mettre fin au désordre, la cour approuve le tribunal qui a retenu que le coût de l’installation d’un système de climatisation qui a permis de rétablir une température supportable dans les locaux, devait être mis à la charge du vendeur.

2-1-10 sur le retard de livraison

Le tribunal a constaté que la société PSPI s’était engagée à livrer un local commercial à la société Alpha premium au plus tard le 4ème trimestre 2013, ce qui constituait une obligation de résultat ; que la livraison était intervenue le 30 juin 2014 avec 180 jours de retard ; que selon la convention des parties seule une attestation d’un architecte ou d’un bureau d’études techniques pouvait attester du nombre de jours d’intempéries et que la société PSPI ne pouvait se prévaloir d’une attestation de la société KS construction à cet égard ; que le préjudice devait être évalué au regard de la valeur locative du local.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard, commissaire à l’exécution du plan, opposent qu’aucune disposition contractuelle ne prévoit une indemnisation de l’acquéreur en cas de retard, ni aucune disposition légale ; que le contrat prévoit différentes causes de prorogation des délais et notamment, les journées d’intempéries dont la réalité a été admise par tous les intervenants ; que la société KS construction a relevé 87 jours d’intempéries, le tribunal ayant écarté à tort son attestation ; qu’il s’agit de jours ouvrés, ce qui correspond à 128 jours calendaires ; que le retard est imputable aux manquements de l’EURL [D] [B] architecture ; enfin, le montant mis en compte est excessif, au regard notamment du constat de l’expert qui retenait seulement 59 jours calendaires de retard, soit 2 mois.

La société Alpha premium objecte que la société PSPI ne peut se prévaloir des jours d’intempéries qui n’ont pas été validés par la maîtrise d’oeuvre comme le prévoit le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ; que de plus, s’agissant d’une opération de rénovation et non de construction d’un bâtiment neuf, les jours d’intempéries n’ont pas eu d’incidence puisque le bâtiment était clos et couvert au jour de la vente ; que dans tous les cas, il faut écarter les jours antérieurs à l’acte de vente, et qu’il convient de retenir les jours calendaires et non les jours ouvrés ; que le préjudice est réel puisque les locaux étaient loués et que du fait du retard de livraison, la location a dû être retardée au 1er juillet 2014, de sorte qu’elle a subi une perte de loyers.

Sur ce :

Le retard de livraison est avéré dans la mesure où l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 2 avril 2013 prévoyait une livraison au cours du quatrième trimestre 2013, soit au plus tard le 31 décembre 2013, et qu’elle n’est intervenue que le 30 juin 2014, soit avec 180 jours de retard.

Le fait que l’acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard ne prive pas l’acquéreur de la possibilité de demander indemnisation du préjudice que lui a causé le retard, le vendeur ayant ainsi manqué à ses obligations contractuelles.

L’acte vente en l’état futur d’achèvement comporte en page 26, une clause selon laquelle : 'le délai sera, le cas échéant, majoré des journées d’intempéries prises en compte au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, ces jours seront dûment constatés par une attestation de l’architecte ou du bureau d’études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard'.

La société PSPI et la société [I] et Guyomard se prévalent d’une attestation de la société KS construction qu’elles estiment suffisante.

Dans le cadre de leur appel en garantie les appelantes exposent qu’il ressort du marché d’ordonnancement-pilotage-coordination qui a été conclu entre la société PSPI, d’une part, la société Atelier Blanc architecture et la société KS constructions, conjointement, d’autre part, le 21 février 2012, que le contrôle des délais et la tenue à jour des relevés d’intempéries étaient dévolus à l’entreprise générale, mais ne l’opposent pas pour autant à la société Alpha premium, pas plus qu’elles ne répondent à son argumentation selon laquelle le relevé établi par la société KS construction, outre qu’il n’a pas été validé par l’architecte, ne peut être retenu en ce qu’il fait état de jours d’intempéries antérieurs à la vente et ne tient pas compte de l’incidence effective des jours d’intempéries sur le délai de livraison du lot qu’elle a acquis, alors qu’il n’est pas contesté que le clos et le couvert étaient assurés au jour de la vente.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a retenu 180 jours de retard, la société PSPI ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité à cet égard, en invoquant les fautes des constructeurs.

Bien qu’estimant le montant sollicité excessif, les appelantes ne discutent pas pour autant la valeur locative retenue par le tribunal pour évaluer le préjudice subi par la société Alpha premium. Le jugement sera donc également confirmé sur le montant.

2-2 sur les demandes de la SCI MA dirigées contre la société PSPI

Le procès-verbal de 'réception', en réalité 'livraison', établi le 29 août 2014 entre la SCI MA et la société PSPI comporte de très nombreuses réserves qui ont été complétées par courriers des 26 septembre et 12 novembre 2014.

La cour renvoie aux développements qui précèdent relatifs aux fondements juridiques applicables.

2-2-1 sur la localisation de la baie de brassage

Le tribunal a relevé que la baie de brassage avait été placée dans la cuisine par suite d’une erreur de conception, que postérieurement à la livraison elle avait été déplacée, mais que des éléments étaient restés en place qui ne permettaient pas une optimisation de l’espace.

La société PSPI oppose vainement que le désordre provient d’une erreur de conception qui ne lui est pas imputable, alors que s’agissant d’un vice apparent dénoncé à la livraison, elle doit sa garantie à l’acquéreur sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

La cour approuve par ailleurs le tribunal en ce qu’il a retenu le montant des devis Cuisin’elle et Heibel & Gargowitsch validés par l’expert, la société PSPI se contentant de reprendre l’appréciation de l’expert selon laquelle le premier paraissait 'assez élevé', sans dire en quoi il serait excessif, ni proposer d’autre devis. Le jugement est confirmé sur ce point.

2-2-2 sur le défaut de planéité des plafonds

La SCI MA reproche au tribunal, dont la société PSPI et la société [I] et Guyomard approuvent les motifs, d’avoir considéré que l’existence d’un désordre ou d’un défaut de conformité n’était pas établie, et soutient que 'les faux-plafonds souffrent d’un défaut de mise en oeuvre', en se prévalant du fait que l’expert a indiqué 'les armatures des plaques de plâtre constituant les faux plafond créent des reliefs apparents en éclairage rasant'.

Pour autant, comme le soulignent les appelantes, l’expert n’a relevé aucun défaut de conformité des plafonds au regard des prescriptions du DTU 25.41 relatif à l’aspect de surface et à la planéité des plafonds, lesquelles ne prennent pas en compte l’aspect visuel, qui plus est en éclairage rasant, lequel accentue d’éventuels défauts, et n’a constaté aucun défaut de mise en oeuvre.

Par voie de conséquence, le jugement sera confirmé.

2-2-3 sur l’impact sur le chambranle de la porte et la rayure du bureau côté gauche

Le tribunal a relevé l’existence d’un impact sur le chambranle de la porte des toilettes, et d’une rayure sur le montant du bureau, et a retenu la garantie de la société PSPI, celle-ci ne démontrant pas leur imputabilité à la SCI MA ou à ses locataires .

Les appelantes soutiennent vainement que le premier juge aurait inversé la charge de la preuve, et que dès lors que l’origine de l’impact et de la rayure n’a pas pu être déterminée, sa responsabilité ne pourrait être recherchée, alors qu’il s’agit, dans les deux cas, d’un défaut des éléments mis en place ayant fait l’objet d’une réserve à la livraison, ce qui exclut toute détérioration imputable à l’acquéreur ou à ses locataires. La garantie du vendeur est donc due en application de l’article 1642-1 du code civil.

La SCI MA sollicite toutefois l’infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de 100 euros alloué par le tribunal s’agissant de la réfection de la rayure du montant du bureau, montant qu’elle estime insuffisant, ce qu’elle ne démontre toutefois pas, ne justifiant pas du montant de 1 000 euros qu’elle sollicite.

Le jugement sera donc confirmé sur ces deux points.

2-2-4 sur l’absence de gâche électrique

Le tribunal, dont les appelantes approuvent les motifs, a rejeté la demande après avoir constaté qu’il ne s’agissait pas d’une prestation prévue dans la notice descriptive et que la SCI MA ne démontrait pas l’existence d’un engagement contractuel de la société PSPI à cet égard.

La SCI MA invoque un engagement pris par le vendeur lors de la dernière réunion d’expertise et l’existence d’une réserve à la livraison.

Il est constant que la pose d’une gâche électrique n’était pas prévue contractuellement, de sorte que la réserve formulée à la réception n’était pas justifiée en l’absence de tout défaut de conformité contractuel. Par ailleurs, comme l’a relevé le tribunal, la mention de l’expert concernant la gâche électrique, selon laquelle : 'M. [A] a effectivement indiqué qu’il la ferait mettre en conformité’ est insuffisante pour établir l’existence d’un engagement de la société PSPI, s’agissant d’une prestation qui n’était pas prévue contractuellement.

Le jugement est donc confirmé.

2-2-5 sur les caractéristiques thermiques des menuiseries extérieures

Le tribunal a rejeté la demande pour les mêmes motifs que ceux rappelés précédemment s’agissant de la demande de la société Alpha premium.

La SCI MA réitère sa demande et développe la même argumentation que cette société.

La cour, reprenant les motifs précédemment développés, retient que la matérialité du désordre qui n’a pas été constatée par l’expert, n’est pas suffisamment établie par les attestations produites, et que la preuve du défaut de conformité allégué, qui incombe à la SCI MA, n’est pas rapportée. Le jugement est confirmé sur ce point.

2-2-6 sur le défaut de conception des fenêtres

Le tribunal a rejeté la demande en considérant que le défaut de conception des fenêtres empêchant la pose des stores n’était pas démontré.

La SCI MA fait valoir qu’elle n’a pas pu poser de stores en raison d’un espace insuffisant entre le plafond et la fenêtre.

La problématique étant la même que pour le lot de la société Alpha premium, le jugement sera confirmé pour les motifs précédemment développés s’agissant de la demande de cette société.

2-2-7 sur la pose de portes phoniques

Comme pour le lot de la société Alpha premium, le tribunal a constaté que la question de la confidentialité des bureaux était entrée dans le champ contractuel, et que le cloisonnement des bureaux avait, selon l’architecte, été réalisé en considération de cet objectif, et a retenu l’existence d’un défaut de conformité au titre duquel le vendeur devait sa garantie.

La société PSPI conteste tout engagement contractuel de sa part.

Il n’est pas contesté que cette prestation ne figurait pas dans la notice descriptive. Il ressort toutefois du rapport d’expertise judiciaire, l’expert renvoyant sur ce point à ses développements concernant le lot de la société Alpha premium, que la question de la confidentialité des bureaux était entrée dans le champ contractuel, Mme [P], gérante et locataire de la SCI MA, exerçant la profession d’avocat, et que le cloisonnement des bureaux avait été adapté en conséquence. À cet égard, l’expert précise, en page 41, que le conseil du maître d’oeuvre lui a transmis un avenant pour la modification de l’épaisseur des cloisons (attestant des contraintes phoniques), tout en indiquant que, sauf erreur, il n’existait pas de pièces portant la validation de la SCI MA, et en page 36, que le promoteur avait indiqué que les portes seraient mises en conformité dès que possible.

Contrairement à ce que soutient la SCI MA qui recherche la responsabilité de la société PSPI et des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil, ce défaut de conformité ne rend pas les locaux impropres à leur destination de bureaux.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a considéré que le défaut de conformité devait être considéré comme apparent et que la société PSPI devait sa garantie à la SCI MA sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, le fait que ce défaut de conformité aux prévisions contractuelles relève de la garantie des vices apparents n’étant pas discuté.

2-2-8 sur la pose de chauffe-eau individuel

Le jugement sera également confirmé de ce chef, le défaut de conformité de l’installation aux prévisions contractuelles étant avéré dès lors que la notice prévoit une alimentation en eau chaude par chauffe-eau individuel comme l’a relevé l’expert, la société PSPI ne pouvant se prévaloir, dans ses rapports avec l’acquéreur, de l’effet de purge de la réception sans réserves.

2-2-9 sur le dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant

Le tribunal a accueilli la demande sur le fondement de la garantie décennale.

Les appelantes considèrent que la matérialité du désordre n’est pas établie, que l’expert n’a relevé qu’un simple dysfonctionnement dont il n’a pas déterminé l’origine et lequel ne saurait justifier que soit mis à la charge du vendeur le coût d’une climatisation qui n’était pas prévue contractuellement.

La cour relève que l’expert a fait les mêmes constats que dans le lot appartenant à la société Alpha premium s’agissant de la chaleur excessive des locaux, lesquels sont corroborés par les attestations produites.

Ces éléments sont suffisants pour établir la réalité du désordre dont le tribunal a retenu, à juste titre, qu’il rendait l’ouvrage impropre à sa destination, de sorte que la responsabilité du vendeur devait être retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le jugement sera donc confirmé, la cour faisant siens les motifs du jugement.

2-2-10 sur le retard de livraison

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 10 octobre 2013, la société PSPI s’était engagée à livrer un local professionnel à la SCI MA au plus tard le 31 janvier 2014, ce qui constitue une obligation de résultat comme l’a retenu le tribunal.

La livraison est intervenue le 29 août 2014, et non le 12 juillet 2014 comme l’indique la société PSPI, s’agissant à cette date d’une pré-réception, selon ses propres indications, soit avec 209 jours de retard.

Les parties développant les mêmes moyens que précédemment, la cour reprend les motifs développés ci-dessus concernant la demande de la société Alpha premium au titre du retard de livraison, auxquels il sera ajouté que les deux tiers des jours d’intempéries listés par la société KS construction sont antérieurs à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCI MA et n’ont pas pu avoir pour effet de proroger le délai de livraison qui y était stipulé.

Le jugement est confirmé de ce chef.

3 – Sur les demandes des acquéreurs dirigées contre la société KS construction

La société KS construction invoque l’effet de purge de la réception sans réserves, qui couvre l’ensemble des désordres et défauts de conformité apparents au jour de son prononcé, lequel s’étend rétroactivement à l’ensemble des désordres réservés à la réception lorsque les réserves ont été expressément levées par le maître de l’ouvrage, ce qui, selon elle, serait le cas en l’espèce, puisque la société PSPI a expressément levé les réserves à la date de livraison des différents lots.

Les acquéreurs soutiennent que les réserves figurant dans les procès-verbaux de livraison ont été reprises dans le procès-verbal de réception et qu’il appartient à la société KS construction de démontrer qu’elles ont été levées, ce qu’elle ne fait pas.

Ces parties s’opposent sur l’interprétation des termes du procès-verbal de réception, la société PSPI n’ayant quant à elle pas pris position sur ce point.

Le procès-verbal de réception du 24 avril 2015 comporte en effet une mention selon laquelle, pour les lots privatifs déjà livrés, 'les parties conviennent d’un commun accord de se référer au bordereau de livraison de chaque lot qu’elles considèrent comme valant réception et fixent la date de réception aux dates visées dans les procès-verbaux de livraison. Les parties décident à ce jour que l’effet de la levée des réserves est fixé à la date de livraison de chaque lot valant réception'. Cette mention est suivie de la liste des procès-verbaux de livraison et de leurs dates, puis comporte la référence à une annexe 98 faisant état des 'réserves levées à la date de la réception’ et mentionne un délai de 60 jours à compter de la réception du procès-verbal pour la levée des réserves. Aucune des parties ne produit l’annexe 98.

Il ressort de ce procès-verbal de réception, établi respectivement 8 et 9 mois après la livraison des lots de la SCI MA et de la société Alpha premium, que la société PSPI et la société KS construction sont convenues, pour chacun des lots livrés, de fixer la date d’effet de la levée des réserves au jour de la livraison, quelle que soit la date effective de levée des réserves, cette analyse étant confortée par le fait que, dans le cadre de son appel en garantie, la société PSPI ne se prévaut nullement d’une absence de levée des réserves, ce qu’elle avait pourtant intérêt à faire.

Par voie de conséquence, comme le soutient la société KS construction, la société PSPI a entendu, au moment de la réception, la décharger des réserves formulées dans les procès-verbaux de livraison des lots livrés, de sorte qu’il doit être considéré que la réception de ces lots est intervenue sans réserve.

3-1 sur les demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA au titre du plancher chauffant-rafraîchissant

Le tribunal a retenu la responsabilité de la société KS construction pour le dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le jugement sera confirmé sur ce point dès lors qu’il résulte de ce qui précède que le désordre est de gravité décennale et engage donc la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La société KS construction ne peut utilement se prévaloir de l’absence de réserve à la réception, dès lors qu’il n’est pas démontré que le dysfonctionnement était connu par le vendeur à cette date, la société Alpha premium n’en ayant en effet fait état que le 11 mai 2015, et la SCI MA dans son assignation en référé.

3-2 sur les demandes au titre des autres désordres et défauts de conformité

S’agissant des autres désordres dont il admettait qu’ils ouvraient droit à réparation, le tribunal n’a pas retenu la responsabilité de la société KS construction, à l’exception pour la SCI MA, de l’impact sur le chambranle de porte et de la rayure sur le montant du bureau, au motif qu’il s’agissait de désordres et de défauts de conformité apparents pour la société PSPI, qui n’avaient pas fait l’objet de réserves à la réception.

Les sociétés Alpha premium et MA réitèrent leurs demandes pour chacun des désordres et défauts de conformité, faisant valoir que la société KS construction, en tant qu’entreprise générale, est tenue d’une obligation de résultat et engage sa responsabilité contractuelle pour les désordres ne relevant pas d’une garantie légale.

La cour constate que les désordres et défauts de conformité dont la matérialité est établie et pour lesquels la garantie du vendeur a été retenue ci-dessus au bénéfice de la société Alpha premium et de la SCI MA, qui étaient apparents à la réception, n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception intervenue le 24 avril 2015 entre la société PSPI, maître de l’ouvrage, et la société KS construction, la première ayant admis, comme indiqué plus haut, que les réserves figurant dans les procès-verbaux de livraison étaient levées. La société KS construction est donc fondée à opposer aux acquéreurs l’effet de purge de la réception sans réserve, ce qui vaut également pour l’impact sur le chambranle de porte et la rayure du montant du bureau dénoncés par la SCI MA.

S’agissant de l’absence de chauffe-eau individuel, les sociétés Alpha premium et MA opposent vainement le fait que ce défaut de conformité, qui génère des surconsommations d’eau en raison du temps nécessaire pour obtenir de l’eau chaude, n’était pas connu dans toute son ampleur et ses conséquences à la date de la réception, cette circonstance ne pouvant en effet être utilement invoquée que pour des désordres ou défauts de conformité ayant fait l’objet de réserves à la réception, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a accueilli la demande de la SCI MA au titre de l’impact dans le chambranle de porte et de la rayure sur le montant du bureau, la demande étant rejetée, et confirmé en tant qu’il a rejeté les demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA au titre des autres désordres.

3-3 sur les demandes au titre du retard de livraison

S’agissant du retard de livraison, le tribunal a rejeté, à bon droit, les demandes des acquéreurs dirigées contre la société KS construction, au motif que les délais de livraison figurant dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement n’étaient pas opposables aux constructeurs et qu’aucune référence n’y était faite dans le contrat liant la société KS construction à la société PSPI conclu antérieurement.

En outre, ainsi que le soutient la société KS construction, le délai d’exécution figurant dans son propre marché qui expirait le 22 février 2014, hors intempéries, était incompatible avec les délais de livraison convenus entre la société PSPI et les acquéreurs.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté les demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA dirigées contre la société KS construction à ce titre.

4 – Sur les demandes la société Alpha premium et de la SCI MA dirigées contre la société Allianz IARD en qualité d’assureur des architectes

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur de la personne responsable, dont la mise en oeuvre ne suppose pas la présence de l’assuré.

4-1 au titre des désordres affectant le plancher chauffant-rafraîchissant

Le tribunal a retenu la responsabilité des architectes et constaté que la société Allianz IARD ne contestait pas être l’assureur de l’EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture.

La société Allianz IARD fait valoir que la problématique est liée à l’équipement lui-même et à son fonctionnement, et ne relève pas de la sphère d’intervention des architectes.

Il convient de rappeler que selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité des architectes sur ce fondement, ainsi que la garantie de leur assureur, dès lors, qu’il n’est pas démontré, ni même soutenu, que le dommage proviendrait d’une cause étrangère.

S’agissant d’une assurance obligatoire, la société Allianz IARD ne peut opposer sa franchise contractuelle au tiers lésé.

4-2 au titre des autres désordres

Le tribunal, dont les motifs sont approuvés par la société Allianz IARD, a retenu que les réclamations au titre des autres désordres et défauts de conformité, à l’exception de la localisation de la baie de brassage, étaient purgées, à l’égard des assurés, par la réception sans réserve, s’agissant de vices apparents pour la société PSPI, maître de l’ouvrage professionnel.

Pour solliciter la condamnation de la société Allianz IARD, s’agissant du défaut de conformité des portes et de l’absence de chauffe-eau individuel, la société Alpha premium et la SCI MA font valoir que la société Atelier Blanc architecture a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir conseillé au maître de l’ouvrage de formuler une réserve au moment de la réception

La cour rappelle tout d’abord que la société PSPI est un maître de l’ouvrage professionnel et qu’elle était à même de constater les désordres et défauts de conformité apparents, et constate ensuite que la société Alpha premium et la SCI MA ne caractérisent aucun préjudice en lien avec la faute qu’ils reprochent à la société Atelier Blanc architecture.

S’agissant du défaut de planéité du sol du couloir du lot de la société Alpha premium, celle-ci soutient que la société Atelier Blanc architecture était tenue de livrer un ouvrage exempt de vices. Or, non seulement une telle obligation ne pèse pas sur l’architecte, mais surtout le défaut qui était apparent, n’a pas fait l’objet d’une réserve à la réception.

S’agissant enfin de la localisation de la baie de brassage, la SCI MA invoque une erreur de conception commise par l’EURL [D] [B] architecture et reprise par la société Atelier Blanc architecture qui a réalisé 'la conception d’exécution'.

Il résulte toutefois de ce qui précède que ce point n’a pas non plus fait l’objet d’une réserve à la réception, de sorte que la demande de la SCI MA ne peut aboutir.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté les demandes de la société Alpha premium et de la SCI MA dirigées contre la société Allianz IARD.

4-3 au titre du retard de livraison

Le tribunal, dont la société Allianz IARD approuve les motifs, a rejeté la demande en retenant l’absence de lien de causalité entre les fautes reprochées à l’EURL [D] [B] architecture et le retard de livraison, et l’absence de faute de la société Atelier Blanc architecture dont le contrat ne comportait aucun délai d’exécution.

La société Alpha premium et la SCI MA fait valoir que la société PSPI justifie que les maîtres d’oeuvre ont commis des erreurs qui ont prolongé la durée des travaux, ce qui a induit un retard de livraison.

Les manquements de l’EURL [D] [B] architecture dont font état les appelantes consistent en des erreurs de plans, lesquels ont été élaborés sur la base d’un relevé partiel des existants dont il s’est avéré qu’ils étaient incompatibles avec les lieux, ce qui a nécessité des expertises, et induit des travaux supplémentaires dont la destruction d’une cage d’escalier et sa reconstruction, générant ainsi des retards.

La cour constate d’une part, qu’il n’est pas démontré que les lots de la société Alpha premium et de la SCI MA étaient concernés par la démolition d’une cage d’escalier, et d’autre part, que selon M. [E], expert judiciaire ayant été désigné dans d’autres procédures, dont le rapport est versé aux débats, les travaux se sont poursuivis et n’ont pas été suspendus. Enfin, il résulte de ce qui précède qu’indépendamment de la problématique révélée en cours de chantier, le délai de livraison fixé par la société PSPI était incompatible avec celui imparti à l’entreprise générale, de sorte que le lien de causalité entre les manquements reprochés à la société [D] [B] architecture et le préjudice lié au retard de livraison n’est pas démontré.

Aucune faute de la société Atelier Blanc architecture n’est par ailleurs caractérisée, le tribunal, dont la cour approuve les motifs, ayant exactement relevé qu’aucun délai d’exécution ne lui était imposé.

Le jugement sera donc confirmé.

5- Sur les demandes de la société Alternative patrimoniale et de Mme [P]

Le tribunal a rejeté leurs demandes en tant que dirigées contre la société PSPI et la société Allianz IARD, faute de démonstration d’un préjudice, respectivement d’une faute en lien avec ce préjudice.

La société PSPI et la société Allianz IARD demandent la confirmation du jugement.

5-1 sur la demande de la société Alternative patrimoniale venant aux droits de la société Compagnie financière Alpha

La société Alternative patrimoniale, venant aux droits de la société Compagnie financière Alpha à la suite d’une fusion absorption, fait valoir qu’elle a recueilli tous les droits et actions de cette société, et demande réparation du préjudice que celle-ci a subi du fait du retard de livraison induisant un manque à gagner, de la chaleur excessive dans les locaux, des nuisances sonores et de la poussière résultant des travaux dans les parties communes qui n’étaient pas achevés.

La société Alternative patrimoniale ajoute qu’elle devra subir les travaux de reprise (pose d’un chauffe-eau, changement des portes, réfection de peintures ou du carrelage).

Sur ce denier point, la cour relève qu’au regard de la nature et du caractère extrêmement limité des travaux de reprise nécessaires, ils ne sont pas susceptibles de causer une quelconque gêne dans l’activité de la société.

S’agissant du préjudice subi par la société Compagnie financière Alpha, il n’est nullement démontré que celle-ci envisageait de s’installer dans les lieux avant le 1er juillet 2014. Il n’est pas davantage établi qu’elle aurait subi une quelconque perte de gains alors qu’elle reconnaît avoir prorogé son ancien bail, ni qu’elle aurait supporté des frais supplémentaires pour son déménagement.

Enfin, il est indéniable qu’elle avait connaissance de l’état d’inachèvement des parties communes lorsqu’elle est entrée dans les lieux, et comme l’a retenu le tribunal, étant une personne morale, elle n’a pas eu à subir personnellement les nuisances générées par cet inachèvement, ou par la chaleur excessive.

Ainsi qu’il a été dit plus haut, la demande de la société Alternative patrimoniale n’est recevable, en tant que dirigée contre la société KS construction, que s’agissant du préjudice subi du fait des travaux de reprise, lequel est cependant inexistant.

Le jugement sera donc confirmé, après rectification du nom de la société qui est Alternative patrimoniale et non pas Alternative patrimoine comme indiqué par erreur dans le jugement, en tant qu’il a rejeté la demande de cette société.

5-2 sur la demande de Mme [P]

Mme [P] fait valoir que le retard de livraison qui l’a obligée à retarder son déménagement de six mois a nécessité une réorganisation importante, qu’elle a dû prendre possession de locaux inachevés, ne disposant pas de toilettes, et qu’elle a dû subir les nuisances liées aux désordres et défauts de conformité, notamment la chaleur excessive dans les locaux et l’impossibilité de disposer d’une kitchenette adaptée, outre une atteinte à l’image de son cabinet. Elle fait valoir également qu’elle subira la gêne occasionnée par les travaux de reprise.

Comme précédemment, la demande sera rejetée en tant qu’elle porte sur le préjudice en lien avec la réalisation des travaux de reprise, lesquels sont particulièrement restreints et ne sont pas de nature à causer une gêne dans l’activité de Mme [P].

Comme l’a retenu le tribunal, Mme [P] ne justifie pas avoir subi un préjudice du fait du retard de livraison. Il n’est par ailleurs nullement démontré que le local ne disposait pas de toilettes au jour de son emménagement, ce point visé dans le procès-verbal de pré-réception du 12 juillet 2014, ne figurant plus dans le procès-verbal de 'réception’ du 29 août 2014.

De même, si la présence d’éléments se rapportant à la baie de brassage toujours en place dans la cuisine, selon l’expert, nuit à son optimisation, il n’est pas pour autant démontré qu’elle serait totalement inutilisable, aucun élément de preuve n’étant produit à cet égard.

S’agissant du préjudice d’image ou lié à l’inachèvement des parties communes, il n’est pas précisément caractérisé.

En revanche, la chaleur excessive dans les locaux a causé un préjudice de jouissance à Mme [P].

Mme [P] qui n’a aucun lien contractuel avec le vendeur et les constructeurs ne peut rechercher leur responsabilité que sur un fondement délictuel, ce qui suppose la preuve d’une faute de leur part. Elle se contente d’indiquer que le tiers victime de l’inexécution d’un contrat est fondé à rechercher la responsabilité de l’auteur du préjudice subi, sans pour autant caractériser un quelconque manquement contractuel imputable à la société PSPI ou aux architectes, dont la responsabilité a certes été retenue à l’égard de la SCI MA, bailleur, mais sur le fondement de l’article 1792 du code civil, qui institue une responsabilité de plein droit reposant sur une présomption de responsabilité, et non une responsabilité pour faute.

En l’absence de caractérisation d’une faute commise par la société PSPI et par les architectes, la demande de Mme [P] dirigée contre cette société et contre la société Allianz IARD, assureur des architectes, ne peut dès lors qu’être rejetée, et le jugement confirmé.

6 – Sur les appels en garantie

6-1 sur les appels en garantie formés par la société PSPI et la société [I] et Guyomard contre la société KS construction et la société Allianz IARD

Ainsi que cela a été précédemment relevé, la société KS construction et la société Allianz IARD, en qualité d’assureur de l’EURL [D] [B] architecture et de la société Atelier Blanc architecture, sont fondés à opposer à la société PSPI, en sa qualité de maître de l’ouvrage, l’effet de purge de la réception sans réserves, pour l’ensemble des désordres autres que ceux concernant le dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant.

Le jugement sera donc infirmé en tant qu’il a condamné la société KS construction à garantir la société PSPI des montants mis à sa charge au bénéfice de la SCI MA au titre de l’impact sur le chambranle de porte et de la rayure sur le montant du bureau, et confirmé s’agissant des autres désordres, hors le dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant.

S’agissant de ce désordre, le tribunal a rejeté l’appel en garantie en l’absence de preuve d’une faute de l’un des co-obligés.

La cour constate que bien que demandant dans le dispositif de ses conclusions la condamnation solidaire de la société Allianz IARD et de la société KS construction à la garantir de toutes condamnations ou fixation de créance prononcées contre elle au bénéfice de la société Alpha premium et de la SCI MA, la société PSPI ne reproche aucune faute aux architectes en lien avec les montants mis à sa charge au titre de ce désordre.

En revanche, elle fait valoir que la société KS construction s’était engagée, en tant qu’entreprise générale, à la réalisation entière du projet de construction, tous corps d’état, et avait ainsi l’obligation de livrer le bien conformément à ce qui avait été prévu.

L’entreprise générale est en effet tenue d’une obligation de résultat à l’égard du maître de l’ouvrage, à laquelle elle n’a pas satisfait puisque les planchers chauffant-rafraîchissant des lots de la société Alpha premium et la société MA sont affectés d’un dysfonctionnement. Elle doit donc sa garantie à la société PSPI.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en tant qu’il a rejeté l’appel en garantie de la société PSPI dirigé contre la société KS construction, auquel il sera fait droit, uniquement en tant qu’il concerne le dysfonctionnement des planchers chauffant-rafraîchissant, et confirmé en tant qu’il a rejeté son appel en garantie dirigé contre la société Allianz IARD.

S’agissant du retard de livraison, il a été développé plus haut que le lien de causalité avec les manquements reprochés à l’EURL [D] [B] architecture n’était pas caractérisé, qu’aucune faute n’était susceptible d’être reprochée à la société Atelier Blanc architecture, fut-elle investie d’une mission de recalage des calendriers, dès lors que son contrat ne comportait aucun délai d’exécution, ni aucune référence aux délais de livraison auxquels s’était engagée la société PSPI envers les acquéreurs, et enfin qu’aucune faute ne pouvait non plus être reprochée à la société KS construction, dont le contrat prévoyait un délai d’exécution, hors intempéries, excédant lesdits délais de livraison.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté l’appel en garantie de la société PSPI au titre du retard.

6-2 sur les appels en garantie formés par la société KS construction

Il sera rappelé que les constructeurs sont fondés à exercer réciproquement des recours en garantie de nature quasi délictuelle, afin de voir statuer sur leur contribution respective à la condamnation prononcée in solidum. La responsabilité de chacun des intervenants est proportionnelle à la gravité des fautes respectives, le travail de chacun des professionnels dépendant du travail de l’autre.

Pour demander la garantie totale de la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur des architectes, la société KS construction se contente d’affirmer que le dysfonctionnement des planchers chauffant-rafraîchissant trouverait son origine dans un défaut de conception sans l’établir. Son appel en garantie ne peut donc qu’être rejeté.

6-3 sur les appels en garantie formés par la société Allianz IARD

La société Allianz IARD a été condamnée en sa qualité d’assureur des architectes pour le seul désordre décennal résultant du dysfonctionnement des planchers chauffant-rafraîchissant. En l’absence de preuve d’une quelconque faute de l’EURL [D] [B] architecture ou de la société Atelier Blanc architecture, l’origine du dommage réside exclusivement dans une exécution défectueuse des travaux incombant à l’entreprise générale qui devra donc garantir l’assureur des montants mis à sa charge au bénéfice de la société Alpha premium et de la SCI MA, le jugement étant infirmé sur ce point.

La société Allianz IARD n’est en revanche pas fondée à demander la garantie de la société PSPI, vendeur en l’état futur d’achèvement, et maître de l’ouvrage, qui n’est pas intervenue dans la réalisation des travaux.

7 – sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement entrepris qui est confirmé en l’essentiel de ses dispositions, le sera également de ces chefs.

En considération de la solution du litige en appel, les dépens d’appel afférents à l’instance principale seront supportés à concurrence des 7/8 par la SARL PSPI, de 1/8 par la SA KS construction et la SA Allianz IARD, in solidum, chacune de ces sociétés conservant la charge des dépens de ses appels en garantie.

Il sera alloué à la société Alpha premium et à la société MA, conjointement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 500 euros mise à la charge de chacune des sociétés PSPI, KS construction et Allianz IARD, au titre des frais exclus des dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel. Les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel de la société [H] [A] promotion immobilière, de la SELAS [I] – Guyomard et de la SELAS [O] et Associés recevable ;

DECLARE l’appel incident des sociétés Alpha premium, MA, Compagnie financière Alpha, aux droits de laquelle vient la société Alternative patrimoniale, et de Mme [P] recevable ;

RECTIFIE le jugement entrepris en ce que, dans ses motifs, il fait référence à la SAS 'Alternative patrimoine’ alors que la dénomination exacte de cette société est 'Alternative patrimoniale', et dans son dispositif 'déboute la société Alternative patrimoine', cette disposition étant remplacée par la suivante : DÉBOUTE la SAS Alternative patrimoniale de ses demandes ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 21 septembre 2022, en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes de dommages et intérêts formées par la société Alternative patrimoniale et Mme [P] contre la société KS construction ;

— rejeté la demande de la société Alpha premium au titre :

* du défaut de planéité du sol du couloir,

* du défaut du vitrage de la cloison vitrée,

* des carreaux cassés dans les toilettes et de la défectuosité des joints ;

— condamné la SA KS construction à payer à la SCI MA la somme de 405 euros au titre de l’impact sur le chambranle de porte des WC ainsi que la somme de 100 euros au titre de la rayure sur le montant du bureau ;

— condamné la SA KS construction à garantir la SARL [H] [A] promotion immobilière des montants mis à sa charge au bénéfice de la SCI MA au titre de l’impact sur le chambranle de porte et de la rayure sur le montant du bureau ;

— rejeté l’appel en garantie de la SARL [H] [A] promotion immobilière dirigée contre la SA KS construction en tant qu’il concerne les montants alloués à la SCI Alpha premium et la SCI MA au titre du dysfonctionnement des planchers chauffant-rafraîchissant ;

— rejeté l’appel en garantie de la SA Allianz IARD dirigé contre la SA KS construction au titre des montants alloués à la SCI Alpha premium et la SCI MA au titre du dysfonctionnement des planchers chauffant-rafraîchissant ;

CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris, tel que rectifié ci-dessus, en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,

DECLARE les demandes de dommages et intérêts formées par la SAS Alternative patrimoniale et Mme [P] contre la SA KS construction recevables en ce qui concerne le préjudice de jouissance résultant de l’exécution des travaux de reprise, et irrecevables pour le surplus ;

FIXE la créance de la SCI Alpha premium au passif de la SARL [H] [A] promotion immobilière à la somme de :

—  2 000 euros au titre du défaut de planéité du sol du couloir,

—  1 000 euros au titre du défaut du vitrage de la cloison vitrée,

—  200 euros au titre des carreaux cassés dans les toilettes et de la défectuosité des joints ;

REJETTE les demandes de la SAS Alternative patrimoniale et de Mme [P] dirigées contre la SA KS construction en ce qui concerne le préjudice de jouissance résultant de l’exécution des travaux de reprise ;

REJETTE la demande de la SCI MA dirigée contre la SA KS construction au titre de l’impact sur le chambranle de porte et de la rayure sur le montant du bureau ;

REJETTE l’appel en garantie formé par la SARL [H] [A] promotion immobilière contre la SA KS construction au titre des montants mis à sa charge au bénéfice de la SCI MA pour l’impact sur le chambranle de porte et la rayure sur le montant du bureau ;

CONDAMNE la SA KS construction à garantir la SARL [H] [A] promotion immobilière, d’une part, et la SA Allianz IARD, en qualité d’assureur de l’EURL [D] [B] architecture et de la SARL Atelier Blanc architecture, d’autre part, du montant de 10 818,23 euros hors taxes mis à leur charge au bénéfice de la SCI Alpha premium au titre du dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant ;

CONDAMNE la SA KS construction à garantir la SARL [H] [A] promotion immobilière, d’une part, et la SA Allianz IARD, en qualité d’assureur de l’EURL [D] [B] architecture et de la SARL Atelier Blanc architecture, d’autre part, du montant de 10 818,23 euros hors taxes mis à leur charge au bénéfice de la SCI MA au titre du dysfonctionnement du plancher chauffant-rafraîchissant ;

DIT que la société Allianz IARD ne peut opposer la franchise contractuelle au tiers lésé ;

DIT que les dépens d’appel afférents à l’instance principale seront supportés à concurrence de 7/8 par la SARL [H] [A] promotion immobilière ;

CONDAMNE in solidum la SA KS construction et la SA Allianz IARD, à supporter 1/8 des dépens afférents à l’instance principale ;

DIT que la SARL [H] [A] promotion immobilière, la SA KS construction et la SA Allianz IARD supporteront, chacune, les dépens afférents à leurs appels en garantie ;

FIXE la créance de la SCI Alpha premium et la SCI MA, conjointement, au passif de la SARL [H] [A] promotion immobilière à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA KS construction d’une part, la SA Allianz IARD, d’autre part, à payer, chacune, la somme de 1 500 euros, à la SCI Alpha premium et la SCI MA, conjointement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes sur ce fondement.

La greffière, La présidente