02/04/2025

ARRÊT N° 156/25

N° RG 21/04839

N° Portalis DBVI-V-B7F-OQEH

MD – SC

Décision déférée du 23 Novembre 2021

TJ de MONTAUBAN – 19/00520

M. REDON

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 02/04/2025

à

M^e Olivier MASSOL

M^e Pierre-André PEDAILLE

M^e Nicolas LARRAT

M^e Thierry EGEA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [P] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (postulant)

Représentée par M^e Hélène OLIER, avocat au barreau de LIBOURNE (plaidant)

INTIMES

Monsieur [F] [W]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Madame [H] [W]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentés par M^e Pierre-André PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Maître [T] [A]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentés par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. CBSL

[Adresse 13]'

[Localité 9]

S.A.S.U. [14]

[Adresse 5]

[Localité 12]

S.E.L.A.R.L. ENJALBERT & ASSOCIES

ès qualité de mandataire judiciaire de la SASU [14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentées par M^e Thierry EGEA de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [P] [B] était propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12] (82) ayant fait l’objet de travaux d’alimentation en eau et d’évacuations des eaux vannes avec un raccordement par des tuyaux passant sur le fond voisin sis [Adresse 5], propriété de la Société civile immobilière (Sci) Estelle, dont Mme [B] assurait la gérance.

Le 17 août 2015, M. [F] [W] et Mme [H] [E] épouse [W] ont acquis de Mme [P] [B] l’immeuble sis [Adresse 6].

Le 27 janvier 2017, la Sci Cbsl a acquis de la Sci Estelle l’immeuble sis [Adresse 5].

Le 28 juin 2017, la Sci Cbsl a mis en demeure M. et Mme [W] de dévier les canalisations installées sur son fond au motif qu’elles seraient susceptibles d’entraver l’exploitation des lieux destinés à une résidence seniors, par la Société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu) [14].

— :-:-:-

Par actes d’huissier des 12 juin et 17 juin 2019, M. [F] [W] et Mme [H] [W] ont fait assigner Mme [P] [B], la Sci Cbsl et la Sasu [14] devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins de condamnation de Mme [B] à supporter l’ensemble des frais de suppression du passage des réseaux dans l’immeuble voisin, sur le fondement principal du vice caché et, subsidiairement, sur celui de la garantie d’éviction et de la responsabilité contractuelle.

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le juge chargé de la mise en état a confié une mission de consultation à M. [S]. Ce dernier a déposé son rapport le 28 décembre 2020.

Par acte du 30 mars 2021, Mme [B] a fait appeler en la cause Maître [T] [N] et Maître [T] [A], notaires rédacteurs des actes de vente.

Par ordonnance du 15 avril 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces instances.

Par jugement du 27 juin 2023 rendu par le tribunal de commerce de Montauban, la Sasu [14] a été placée en redressement judiciaire. La Selarl Enjalbert & associés a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

— :-:-:-

Par un jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— condamné Mme [P] [B] à payer aux époux M. [F] [W] et Mme [H] [W] née [E] la somme de 33.882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné Mme [P] [B] à payer aux époux M. [F] [W] et Mme [H] [W] née [E] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté les époux [W] de leurs autres demandes indemnitaires,

— débouté la Sci Cbsl et la société [14] de leurs demandes,

— débouté Mme [P] [B] de ses recours en garantie contre Maître [T] [N] et Maître [T] [A],

— débouté Maître [N] et 'Mme" [A] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamné Mme [P] [B] à payer aux époux M. [F] [W] et Mme [H] [W] née [E] la somme de 3 000 euros en application de l’article '700, 1°' du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [B] à payer à Maître [T] [N] et Maître [T] [A], à eux ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article '700, 1°' du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [B] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

— :-:-:-

I – Par déclaration du 7 décembre 2021, Mme [P] [B] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 33 882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté Mme [P] [B] de ses recours en garantie contre Maître [T] [N] et Maître [T] [A],

— condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [B] à payer à Maître [T] [N] et Maître [T] [A], à eux ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [B] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

Et au surplus, demander la confirmation du jugement en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [W] de leurs autres demandes indemnitaires,

— débouté la Sci Cbsl et la société [14] de leurs demandes,

— débouté Maître [N] et Maître [A] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

II – Par déclaration du 27 janvier 2022, Mme [P] [B] a relevé appel de ce même jugement aux fins de régularisation du précédent appel.

Par ordonnance du 14 février 2022, le conseiller chargé de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a ordonné la jonction des ces procédures, et dit que ces instances seraient désormais appelées sous le seul numéro 21/4839.

Le 10 octobre 2023 le conseiller de la mise en état a signifié aux parties par soit transmis que, par jugement du 27 juin 2023, la Sasu [14], partie intimée, a été placée sous le régime du redressement judiciaire. L’instance a donc été interrompue conformément aux dispositions de l’article 369 dans l’attente de la mise en cause du mandataire judiciaire. Mme [B] a délivré mise en cause par acte du 9 janvier 2024 à la Selarl Enjalbert & associés.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2024, Mme [P] [B], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1116 et suivants, 1231 et suivants, 1240, 1241, 1603 et suivants, 1626 et suivants et 1641 et suivants du code civil, et des articles 564, 905-2 et 909 du code de procédure civile, de :

'In limine litis',

— déclarer la Sci Cbsl, la Sasu [14] irrecevables en leurs demandes incidentes,

— constater la forclusion de la Selarl 'Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14],

En conséquence,

— rejeter les demandes de la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judicaire de la Sasu [14],

— déclarer Mme [B] recevable et bien fondée en son appel,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

' débouté M. et Mme [W] de leurs demandes indemnitaires au titre de la garantie légale des vices cachés, au titre de l’obligation de délivrance conforme, au titre de la garantie d’éviction, au titre du préjudice moral et des frais d’expert privé,

' débouté la Sci Cbsl et la société [14] de leurs demandes indemnitaires au titre de la garantie légale des vices cachés, au titre de l’obligation de délivrance conforme et au titre de la garantie d’éviction,

' débouté Maître [N] et Maître [A] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts au titre de la procédure abusive,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

' condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 33.882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel,

' condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

' débouté Mme [P] [B] de ses recours en garantie contre Maître [T] [N] et Maître [T] [A],

' condamné Mme [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

' condamné Mme [P] [B] à payer à Maître [T] [N] et Maître [T] [A], à eux ensemble, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [P] [B] aux dépens,

' ordonné l’exécution provisoire,

Statuer de nouveau,

À titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associes, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], d’intérêt à agir à l’encontre de Mme [B],

— déclarer irrecevables les nouvelles demandes formulées par la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

— dire que Mme [B] n’a commis aucune faute au préjudice de la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14],

— dire que Mme [B] n’a commis aucune faute au préjudice de M. et Mme [W],

— En conséquence, débouter M. et Mme [W] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 33.882,90 euros en réparation du prétendu préjudice matériel,

— En conséquence, débouter M. et Mme [W] de leur demande d’indemnisation en réparation du prétendu préjudice de jouissance,

— condamner M. et Mme [W] au paiement de la somme de 5.000 euros à Mme [P] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], de leur demande de règlement de la somme de 1.271,84 euros par Mme [B] au titre de travaux de remédiation,

— condamner la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], au paiement de la somme de 5.000 euros à Mme [P] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [W], la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalabert & Associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], aux entiers dépens,

À titre subsidiaire, si la responsabilité de Mme [B] était engagée envers M. Et Mme [W] et la Sci Cbsl, la Sasu [14], et la Selarl Enjalbert & associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14] :

— déclarer Mme [P] [B] recevable et bien fondée en son recours en garantie contre Maître [T] [N],

— dire que Maître [N] a commis une faute au préjudice de Mme [B] en manquant à son devoir d’information et de conseil,

— engager la responsabilité délictuelle de Maître [N],

— En conséquence, dire que Maître [N] relèvera indemne Mme [B] de toutes les condamnations dont elle fera l’objet,

— condamner Maître [N] à verser à Mme [P] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [T] [N] aux entiers dépens,

À titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de Mme [B] était engagée envers M. et Mme [W],

— déclarer Mme [P] [B] et Maître [N] responsables du préjudice matériel subi par M. et Mme [W],

— condamner in solidum Mme [P] [B] et Maître [N] à payer à M. et Mme [W] la somme de 33.882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel,

— dire que, dans les rapports entre elles, le partage de responsabilité entre Mme [B] et Maître [N] doit s’effectuer de la manière suivante :

' 50% Mme [B],

' 50% Maître [N],

— condamner Maître [N] à verser à Mme [P] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [T] [N] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 avril 2024, la Sci Cbsl, la Sasu [14] et la Selarl Enjalbert & associés ès qualités de mandataire judiciaire de la Sasu [14], intimées et formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— recevoir, la Sci Cbsl et la Sasu [14] en leur appel incident,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a débouté la Sci Cbsl et la Sasu [14] de l’ensemble de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— juger parfaitement recevable les demandes de la Selarl Enjalbert & associés, la Sci Cbsl et à la Sasu [14],

— condamner Mme [B] à verser à la Sci Cbsl la somme de 1 271,84 euros au titre des travaux de remédiation,

— condamner Mme [B] à verser à la Selarl Enjalbert & associés, la Sci Cbsl et à la Sasu [14] la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner tout succombant à verser à la Selarl Enjalbert & associes, la Sci Cbsl et à la Sasu [14] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mai 2022, M. [F] [W] et Mme [H] [W], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 116, 1626, 1641 et 1382 (dans sa rédaction applicable à l’époque du litige), et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions par adoption des mêmes motifs,

Y ajoutant,

— condamner Mme [B] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel,

— débouter Mme [P] [B] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement, si la cour ne confirmait pas le jugement par adoption des mêmes motifs,

— réformer le jugement en ce qu’il a écarté l’application de la garantie d’éviction à laquelle est tenue Mme [B],

— le confirmer, par voie de conséquence de la garantie d’éviction, sur les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [B] à savoir : au paiement à M. et Mme [W] de la somme de 33.882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel, de la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner Mme [B] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel,

— débouter Mme [P] [B] de l’intégralité de ses demandes,

Plus subsidiairement, si la cour ne confirmait pas le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [B] au titre de sa réticence fautive et ne retenait pas non plus que Mme [B] doit sa garantie d’éviction,

— réformer le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité de Mme [B] au titre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, et dire que Mme [B] est tenue à cette garantie,

— le confirmer, en conséquence, sur les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [B] à savoir : au paiement à M. et Mme [W] de la somme de 33.882,90 euros en réparation de leur préjudice matériel, de la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner Mme [B] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel,

— débouter Mme [P] [B] de l’intégralité de ses demandes.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 avril 2022, Maître [T] [N] et Maître [T] [A], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1382 (ancien) et 1240 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer le jugement déféré, en tout cas en ce qu’il a débouté Mme [P] [B] de ses recours en garantie contre Maître [T] [N] et Maître [T] [A],

— le confirmer également en ce qu’il l’a condamnée à payer à Maître [T] [N] et à Maître [T] [A], ensemble, le somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

— condamner Mme [P] [B] à payer à Maître [T] [N] et à Maître [T] [A], en cause d’appel et à chacun, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 7 janvier 2025 à 14h00.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité des demandes de la Sci Cbsl et de la Selarl Enjalabert & Associés, il est d’abord soulevé par Mme [B], l’irrecevabilité prévue par les dispositions de l’article 909 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige qui précise que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. Le juge de la mise en état est, sur le fondement de l’article 914 du même code, seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, des demandes tendant à voir déclarer les conclusions irrecevables en application de l’article 909. Le conseiller de la mise en état n’est saisi des demandes relevant de sa compétence que par des conclusions qui lui sont spécialement adressées (2e civ., 12 mai 2016, n° 14-25.054).

1.1 En l’espèce, Mme [B] a communiqué au greffe des conclusions du 7 juin 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour d’appel de Toulouse de voir déclarer la Sci Cbsl et la Sasu [14] irrecevables en leurs demandes incidentes. Ses demandes ont été formulées au visa des articles, 905-2 et 909 du code de procédure civile. Par soit transmis du 11 juin 2024 le conseiller chargé de la mise en état a enjoint le conseil de Mme [B] de préciser s’il entendait saisir la cour, comme indiqué dans ses conclusions d’incidents. Par message RPVA du 19 septembre 2024 Maître Massol, postulant de Maître Olier indiquait « M^e Olier, qui intervient pour le compte de Mme [B], n’a pas d’observations complémentaires. Ses dernières observations étaient les suivantes : 'c’est au regard de l’article 909 du CPC que je demande l’irrecevabilité des conclusions de notre conferère EGEA, puisque le dossier au fond est devant le CME’ ».

1.2 Il ressort de ces éléments et notamment de l’entête des conclusions transmises au greffe le 7 juin 2024 indiquant « PLAISE A LA COUR D’APPEL DE TOULOUSE » que Mme [B] n’a pas spécialement adressé ses conclusions au conseiller de la mise en état et que, si son conseil a précisé par message RPVA du 19 septembre 2024 le fondement de ses prétentions, il n’a pas expressément indiqué à qui elles étaient destinées et n’a en tout état de cause pas régularisé sa demande par de nouvelles écritures devant le conseiller de la mise en état. Il s’en infère que Mme [B] n’a pas saisi ce dernier par des conclusions lui étant spécialement adressées aux fins de voir déclarer irrecevables les conclusions de la Sci Cbsl et la Sasu [14] alors que celui-ci est exclusivement compétent pour connaître des demandes formulées par les parties à cette fin. Aussi l’appelante n’est plus recevable à soulever la tardiveté des demandes incidentes devant la cour sur le fondement de l’article 909 du code de procédure civile.

1.3 L’appelante fait ensuite valoir que la Sci Cbsl et la Selarl Enjalabert & Associes n’ayant aucune relation contractuelle avec Mme [B], ces dernières sont irrecevables dans leur action, faute pour celles-ci de disposer d’intérêt à agir. Elle soutient par ailleurs que leurs conclusions présentent des prétentions nouvelles, leur action étant désormais fondée sur la responsabilité délictuelle et non plus sur la responsabilité contractuelle.

1.4 La cour entend rappeler qu’au titre de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Dès lors qu’en l’espèce, les intimés formulent en appel des demandes tendant aux mêmes fins que celles de première instance à savoir la réparation des préjudices consécutifs aux travaux des canalisations, le moyen tiré de ce que le fondement juridique des intimés serait différent de celui présenté aux premiers juges est inopérant. Par ailleurs la responsabilité de Mme [B] étant désormais recherchée sur le fondement délictuel, le défaut de lien contractuel ne saurait entraîner une irrecevabilité des intimés au titre du défaut d’intérêt à agir. Mme [B] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes d’irrecevabilité.

2. Sur le bien-fondé de l’action entreprise par M. et Mme [W] à l’encontre de Mme [B], le premier juge a estimé qu’ayant créé la situation en litige sans l’avoir déclarée au jour de la vente en ayant affirmé qu’elle n’avait créé aucune servitude, Mme [B] est tenue d’indemniser les acquéreurs des conséquences préjudiciables causées par sa 'réticence fautive'. Mme [B] fait valoir, d’une part que les acquéreurs étaient parfaitement informés de la situation, les canalisations étant apparentes et, d’autre part que les conséquences d’une éventuelle réticence dolosive consistent uniquement en l’annulation du contrat, ce que les intimés ne sollicitent pas.

2.1 La cour relève qu’il résulte des énonciations du rapport d’expertise judiciaire qu’il est constant que la Sci dont Mme [B] était la gérante avait acquis un immeuble à usage commercial d’hôtel-restaurant, sis à [Adresse 5] exploité jusqu’en 2015 et qu’au cours de l’année 2002, Mme [B] avait, avec son époux, acquis un bâtiment à usage d’habitation sis [Adresse 6], jouxtant immédiatement le fonds de commerce, et dans lequel, ils avaient fixé la résidence familiale et procédé en 2003 aux travaux d’alimentation en eau et les évacuations des eaux vannes avec un raccordement par des tuyaux apparents passant sur le fonds de la Sci Estelle. Ce bien étant devenu la propriété exclusive de Mme [B] à la suite de la liquidation du régime matrimonial opérée après le divorce, Mme [B] a revendu l’immeuble sis [Adresse 6] aux époux [W] le 17 août 2015, la Sci Estelle ayant pour sa part vendu l’immeuble du [Adresse 5] le 27 janvier 2017 à la Sci Cbsl à la suite d’une période de location à cette dernière durant les six mois précédents.

2.2 L’expert judiciaire a expressément précisé que le passage des tuyaux d’alimentation et d’évacuation était 'parfaitement apparent’ ces derniers traversant le mur séparant les deux fonds étant toutefois relevé que cette affirmation porte sur le fonds sis [Adresse 5] acquis par la Sci Cbsl et au sujet duquel il est annexé au rapport des photographies concernant ce seul immeuble.

2.3 Dans l’acte authentique de vente conclu entre Mme [B] et les époux [W], il est stipulé en page 7 que « LE VENDEUR déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi. LE VENDEUR supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur LE BIEN vendu et qu’il n’aurait pas indiquées aux présentes ». Au sujet des travaux litigieux, Mme [B] indique dans ses conclusions « que ces travaux ne posaient aucune difficulté dès lors que Madame [B], gérante de la SCI ESTELLE, avait obtenu l’accord de cette dernière ». Mme [B] a ainsi créé en parfaite connaissance de cause une servitude grevant le fond voisin de celui vendu aux époux [W].

2.4. Les parties ont principalement conclu sur le terrain de la responsabilité contractuelle, Mme [B] soutenant qu’elle n’a commis aucune faute, les réseaux litigieux étant apparents.

2.5. Au titre de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi. L’article 1147 du même code dans cette même version ajoute que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

2.6. En l’espèce, Mme [B] a déclaré qu’elle 'n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi.' Cette affirmation qui doit s’entendre de toutes les servitudes actives ou passives est contraire à la réalité, les réseaux d’alimentation et d’évacuation des eaux du lot vendu passant par le lot voisin dont le propriétaire a mis en demeure les acquéreurs d’y mettre fin. Cette servitude n’a pas été mentionnée dans l’acte authentique du 17 août 2015 et si l’acquéreur profite selon cette même clause de 'celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le vendeur', ce n’est qu’à la condition que ce dernier ait de bonne foi renseigné l’acquéreur sur la réalité de la situation de l’immeuble au regard des conduites d’alimentation et d’évacuation dont le caractère apparent n’a pas été démontré à l’égard de M. et Mme [W] qui ne sauraient être exposés à devoir agir contre le propriétaire du fonds voisin pour défendre une servitude qu’ils ont découverte après la vente. Spécialement, les stipulations précitées prévoient que le vendeur est tenu de supporter les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur le bien vendu et qu’il n’aurait pas indiquées, cette stipulation devant s’entendre de toutes les servitudes actives ou passives connues du vendeur de sorte que la responsabilité contractuelle de Mme [B] est bien engagée à l’égard des acquéreurs de son fonds.

2.7. Sur le montant du préjudice matériel, Mme [B] fait valoir que certains travaux retenus par l’expert judiciaire sont des travaux d’embellissement et ne doivent pas être pris en compte. En l’espèce l’expert judiciaire indique en page 12 de son rapport qu’il a « constaté contradictoirement après lecture que tous les devis adressés correspondent aux travaux nécessaires pour les réseaux d’alimentation et d’évacuation des EU, EP, EV ». Il ajoute que « Les devis descriptifs adressés sont conformes aux règles de l’art, à la réglementation applicable et les prix conformes au tarif en vigueur dans la région ». Dès lors que l’ensemble de ces travaux ont été rendus nécessaires par la contestation d’une servitude que Mme [B] a omis de mentionner à l’acte et qui n’a pas été révélée à l’acquéreur du fonds servant, cette dernière est tenue d’indemniser les acquéreurs des conséquences dommageables des modifications auxquelles ils seront tenus de procéder et dont ils ne contestent pas le principe ni les modalités.

2.8 Il convient donc de faire droit à la demande des consorts [W] et de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a condamné Mme [B] à payer aux consorts [W] la somme de 33 882,90 euros au titre de leur préjudice matériel.

2.9 Le premier juge a retenu que, les travaux nécessitant une intervention dans la salle de bains, ceux-ci sont susceptibles de causer un préjudice de jouissance qui doit être fixé à 800 euros. Ce préjudice étant la conséquence directe de la faute de Mme [B] et en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a accordée aux consorts [W] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

3. Sur le bien-fondé des demandes de la société Selarl Enjalbert & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sas [14] et de la Sci Cbsl à l’encontre de Mme [B], le premier juge a estimé qu’en l’absence de lien contractuel avec Mme [B] la Sci Cbsl devait être déboutée de ses demande fondées sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil. En instance d’appel, la Sci Cbsl fait valoir que Mme [B] engage à son égard sa responsabilité au titre de l’article 1240 du code civil pour avoir omis, dans les deux actes de ventes litigieux, d’indiquer l’existence d’une servitude.

3.1 L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 13 janvier 2020, n° 17-19.963). Il résulte toutefois de l’article 1850 du même code que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions (3e civ., 17 mars 1999, n° 97-19.293).

3.2 En l’espèce, le contrat de vente d’immeuble conclu, le 27 janvier 2017 entre la Sci Cbsl et la Sci Estelle, dont Mme [B] assure la gérance indique p. 11 que :

« Le VENDEUR déclare :

— n’avoir créé ni laissé créer de servitude,

— qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées ci-après, ou résultant de la situation naturelle des lieux, la loi, de l’urbanisme »

À la lecture du contrat, il n’est fait aucune mention de ce que l’immeuble vendu est grevé d’une servitude au profit du fond voisin appartenant aux consorts [W]. Si une telle omission est susceptible de causer aux sociétés intimées un préjudice, la responsabilité personnelle de Mme [B] ne saurait être engagée à ce titre dès lors qu’il n’est pas démontré, ni soutenu, que cette faute serait détachable de ses fonctions de gérance.

3.3 Sur la responsabilité de Mme [B] pour l’omission commise en son nom propre dans l’acte authentique du 17 août 2015 conclu avec les consorts [W], la Sci Cbsl ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute contractuelle et le préjudice dont elle sollicite la réparation. En effet, il n’est tout d’abord pas établi que si Mme [B] avait dument informé les consorts [W] de l’existence de la servitude dans l’acte de 2015, ces derniers en auraient informé la Sci Cbsl au moment de la conclusion de la vente en 2017. Elle ne démontre par ailleurs pas en quoi le fait de ne pas disposer d’une telle information serait la cause d’un dommage résultant de travaux qui auraient en tout état de cause dû être réalisés. Si la Sci Cbsl indique dans ses conclusions qu’elle aurait conclu la vente à un prix différent si elle avait eu connaissance de l’implantation des canalisations, elle ne sollicite pas dans ses prétentions d’être indemnisée de son préjudice de perte de chance de conclure la vente à un prix plus avantageux. En l’absence de lien de causalité entre la faute reprochée à Mme [B] et le préjudice subi, le jugement du tribunal judiciaire de Montauban sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Cbsl et la société [14] de leurs demandes.

4. Sur les demandes de Mme [B] à l’encontre de Maître [N], le premier juge a retenu que l’appelante n’ayant pas indiqué à ce notaire qui avait rédigé l’acte authentique passé avec M. et Mme [W] qu’elle avait procédé à l’établissement d’une servitude, la responsabilité du notaire ne saurait être recherchée pour ne pas avoir mentionné son existence dans l’acte de vente. Mme [B] fait valoir que le notaire instrumentaire n’a pas procédé aux diligences nécessaires concernant les canalisations, notamment au regard des dispositions du code de la santé publique et a, par ce fait, manqué à son obligation de conseil et doit donc être condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

4.1 L’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à l’acte de vente d’août 2015 prévoit certaines obligations dans le cadre d’une vente d’un immeuble non raccordé au réseau public. Il dispose que « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation ».

4.2 En l’espèce Maître [N] est intervenu en qualité de notaire instrumentaire de l’acte authentique du 17 août 2015 conclu entre Mme [B] et les consorts [W]. L’acte de vente indique en gras p. 10 que « LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau ». Dès lors que Mme [B] a déclaré auprès de Maître [N] que le bien était desservi par un réseau collectif, il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas avoir joint à l’acte authentique un document qui n’est requis que dans le cadre d’une vente d’immeuble desservi par un réseau non-collectif. L’absence de production du document prévu à l’article L. 1331-11 du code de la santé publique trouve exclusivement sa cause dans les déclarations erronées de l’appelante sur la disposition du réseau d’assainissement, ce qui fait obstacle à l’engagement de la responsabilité du notaire sur ce point. Pour les mêmes raisons sa responsabilité ne saurait être engagée pour ne pas avoir mentionné à l’acte la servitude litigeuse alors que, comme exposé supra, Mme [B] a déclaré n’en avoir établi aucune. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [B] tendant à voir condamner Maître [N] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

5. Sur les demandes de Mme [B] à l’encontre de Maître [A], la cour entend rappeler que l’article 954 du code de procédure civile dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. À ce titre, l’appelant qui se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation d’un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, ne saisit pas la cour de prétention relative à ces demandes.

5.1 En l’espèce si Mme [B] sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses recours en garantie contre Maître [T] [N] et Maître [T] [A], elle ne formule aucune prétention tendant à voir condamner Maître [T] [A] de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.

6. Mme [B], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

7. Elle se trouve redevable d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

8. Mme [B], étant condamnée aux entiers dépens, n’est pas fondée à solliciter une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes de la Sci Cbsl et de la Selarl Enjalabert & Associés ès qualités de mandataire judiciaire de la société [14].

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [B] aux dépens d’appel.

Condamne Madame [P] [B] à payer à M. [F] [W] et Mme [H] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [P] [B] à payer à Maître [T] [N] et Maître [T] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

.