MINUTE N° 25/599

Copie exécutoire à :

— M^e BEN AISSA-ELCHINGER

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 9]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01836

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQ6G

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANTS :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [J] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous représentés par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Anne-France HILDENBRANDT, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE :

Madame [A] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 3 avril 2018 prenant effet le 1er avril 2018, Mme [A] [Z] a donné en location à Mme [E] [K] et M. [H] [K] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] (67) moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 950 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 26 juin 2019, Mme [Z] a fait délivrer à M. et Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Le 28 juin 2019, Mme [Z] a fait signifier le commandement de payer à M. [J] [S], en sa qualité de caution solidaire.

Par actes d’huissier délivrés le 21 novembre 2019, Mme [G] a fait assigner Mme [K], M. [K] et M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, sollicitant en dernier lieu de les voir condamner conjointement et solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  10 900 euros au titre des arriérés de loyers,

—  638,75 euros au titre des charges,

—  2 654,50 euros au titre des réparations,

—  1 874,15 euros au titre des montants réglés à maître [C] pour le commandement de payer, la rédaction de l’assignation, les frais de l’assignation et de l’état des lieux de sortie,

—  24 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur du bien immobilier,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Mme [K] a fait valoir que les locataires avaient quitté les lieux le 1er mars 2020 en laissant sans paiement des loyers et charges. Elle a soutenu que les défendeurs avaient commis des dégradations occasionnant une perte de valeur du bien immobilier.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes de Mme [Z], à la fixation de la valeur locative du bien loué à la somme mensuelle de 500 euros et à la condamnation de la demanderesse au paiement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au bénéfice de M. et Mme [K] en réparation du préjudice de jouissance, outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 1 000 euros sur le même fondement au bénéfice de M. [S].

Les défendeurs ont fait valoir que M. [S] n’était pas l’auteur de l’acte de cautionnement revendiqué par Mme [Z]. Ils ont indiqué que les locataires reconnaissaient devoir la somme de 550 euros au titre du solde des loyers pour la période du 1er avril 2018 au 1er mars 2020, ainsi que la somme de 638,70 euros au titre des charges et la somme de 214,60 euros au titre des frais d’huissier.

Ils ont soutenu avoir constaté de nombreux dysfonctionnements dès leur entrée dans les lieux en raison de la défaillance de l’installation électrique, du chauffage et des déperditions d’énergie causées par un manque d’isolation. Les défendeurs ont également précisé que des moisissures étaient apparues à la suite d’infiltrations d’eaux pluviales. Ils ont ajouté que Mme [Z] avait vendu sa maison et qu’elle ne justifiait de la perte de valeur du bien immobilier.

Par jugement contradictoire du 25 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de « constater » et de « donner acte », ces dernières ne constituant pas des prétentions au regard de l’article 4 du code de procédure civile,

— débouté Mme [K], M. [K] et M. [S] de leur demande afférente à la régularité de l’acte de caution de M. [S],

— condamné solidairement Mme [K], M. [K] et M. [S] à payer à Mme [Z] les sommes suivantes :

' 10 900 euros au titre des arriérés de loyer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4 750 euros à compter du commandement de payer du 26 juin 2019, sur la somme de 3 300 euros à compter de l’assignation du 21 novembre 2019 et à compter du jugement sur la somme de 2 850 euros,

' 638,75 euros au titre des arriérés de charges, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 1 041,70 euros au titre des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 214,60 euros au titre des frais d’huissier de justice afférents à l’établissement de l’état des lieux de sortie, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 6 850 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté Mme [K], M. [K] et M. [S] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné solidairement Mme [K], M. [K] et M. [S] à l’intégralité des frais et dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, des assignations et de leur notification à la préfecture,

— condamné solidairement Mme [K], M. [K] et M. [S] à payer à Mme [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [K], M. [K] et M. [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— constaté l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les défendeurs n’exposaient aucun moyen de fait et de droit à l’appui de leur prétention relative à la régularité de l’acte de cautionnement.

Le juge a considéré que l’installation électrique comportait des anomalies limitées à la protection de mise à la terre mais que les défendeurs échouaient à démontrer que les dysfonctionnements électriques et de chauffage allégués étaient dus à une installation électrique hors normes ni que Mme [Z] ne leur avait pas permis de jouir de façon paisible du bien immobilier loué.

Il a relevé que les problèmes d’étanchéité thermique et d’infiltrations n’étaient pas établis et que les locataires avaient pris à bail une maison ancienne en toute connaissance de cause.

S’agissant des dégradations locatives, le juge a retenu que la dégradation du portail en bois, vraisemblablement dégradé par les griffes de chien, était imputable aux locataires et qu’il était produit un devis de rénovation d’un montant de 1 041,70 euros.

Mme [K], M. [K] et M. [S] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 22 Mars 2022.

Par ordonnance du 13 Décembre 2022, l’affaire a été radiée du rôle des affaires en cours.

Par acte du 14 Octobre 2024, les appelants ont repris l’instance et ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle des affaires en cours.

Par ordonnance du 11 Mars 2025, le magistrat chargé de la mise en état a n’y avoir lieu à réinscription de l’affaire au rôle des affaires en cours et ordonné en tant que de besoin le retrait de l’affaire du rôle.

Par acte du 09 Mai 2025, l’instance a été reprise.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 15 octobre 2025, les appelants demandent à la cour de :

— déclarer Mme [K], M. [K] et M. [S] recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

' dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de « constater » et de « donner acte », ces dernières ne constituant pas des prétentions au regard de l’article 4 du code de procédure civile,

' débouté Mme [Z] de ses demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— déclarer nul le bail signé entre les parties pour défaut de consentement,

— déclarer que le logement ne répondait pas aux conditions d’un logement décent,

En conséquence,

— fixer la valeur locative du bien loué à Mme et M. [K] à la somme de 500 euros par mois,

— fixer la dette locative de Mme et M. [K] au titre du solde des loyers dus pour la période du 1er avril 2018 au 1er mars 2020 à un montant de 550 euros,

— dire et juger que Mme et M. [K] restent redevables d’un montant de 638,70 euros au titre des charges,

— dire et juger que Mme et M. [K] restent redevables d’un montant de 214,60 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice,

— condamner Mme [Z] à verser à Mme et M. [K] une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation toutes causes confondues des préjudices subis, plus les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer la demande nouvelle formée par conclusions du 30 septembre 2025 tendant à voir condamner les appelants à une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois, irrecevable comme étant nouvelle,

Subsidiairement,

— la rejeter,

— déclarer que l’acte de caution de M. [S] est nul, sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

— débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes telles que dirigées contre M. [S],

— condamner Mme [Z] à payer à la partie appelante la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z] aux entiers frais et dépens des deux instances.

Les appelants font valoir que l’acte de cautionnement est nul car il a été rédigé par M. [K], M. [S] l’ayant seulement signé. Ils précisent que la mention manuscrite fait ressortir que M. [S] s’engage à se cautionner lui-même, ce qui n’a aucun sens. Ils indiquent que leur prétention n’est pas nouvelle car M. [S] avait conclu en première instance à ce qu’il soit constaté qu’il n’était pas l’auteur de l’acte.

Les appelants soutiennent qu’aucun des diagnostics obligatoires, destinés à informer les locataires sur les performances énergétiques du logement et sur l’état des installations électriques, n’a été annexé au contrat de bail alors que le notaire avait attiré l’attention de Mme [Z], lors de l’achat du bien, sur la nécessité de faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation électrique.

Ils précisent que le diagnostic des installations électriques leur a été adressé par courriel douze jours après le début du bail et qu’ils se sont alors rendus compte du danger encouru du fait de la dangerosité de cette installation.

Ils soutiennent que Mme [Z] a volontairement dissimulé l’état réel du bien donné en location, que leur consentement a été vicié et que s’ils avaient eu connaissance du dossier de diagnostic, ils n’auraient pas accepté de l’occuper en l’état, de sorte que le contrat de bail est nul. Ils précisent que cette prétention n’est pas nouvelle, étant implicitement contenue dans les écritures des défendeurs en première instance.

Les appelants affirment que la demande de l’intimée visant à mettre en compte une indemnité mensuelle d’occupation pour le cas où la nullité serait reconnue est une demande nouvelle qui n’a pas été formée en première instance, de sorte qu’elle est irrecevable. En tout état de cause, ils indiquent que cette indemnité d’occupation ne saurait excéder 500 euros par mois.

Les appelants indiquent que le logement ne saurait être considéré comme décent en raison de l’état déplorable de la maison et des défauts de conformité, ce qui justifie de ramener le loyer à une somme de 500 euros par mois à compter du 1er avril 2018.

Ils déclarent avoir constaté après leur entrée dans les lieux l’existence d’infiltrations d’air et d’eau, l’impossibilité de brancher deux appareils électroniques en même temps sans que le courant disjoncte, le dysfonctionnement de la chaudière, l’absence de fixation de la cabine de douche et des fuites émanant de la gazinière.

Sur les réparations locatives, les appelants font valoir que l’état du portail était qualifié « d’époque » et de « moyen » lors de l’état des lieux d’entrée et qu’il appartient à Mme [Z] d’assumer seule les frais de remise en état.

Ils soutiennent également que la perte de la valeur vénale de la maison n’est pas démontrée et qu’en tout état de cause, le lien entre cette perte alléguée et les dégradations imputées au locataire n’est pas établi.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 octobre 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

— déclarer les consorts [K] et M. [S] mal fondés en leur appel,

— le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevables car nouvelles à hauteur de cour les demandes en nullité de l’engagement de caution et en nullité du contrat de bail sur le fondement des articles 564 à 567 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter purement et simplement les consorts [K] et M. [S] de leurs fins et conclusions,

très subsidiairement en cas de nullité du bail,

— juger que la cour n’est saisie que de l’évaluation de la valeur locative c’est à dire du loyer durant le cours du bail,

— fixer la valeur locative au montant du loyer et des avances sur charges et en conséquence,

— confirmer le jugement en tant qu’il a condamné solidairement les appelants à payer à ce titre la somme de 10 900 euros avec les intérêts légaux,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner les consorts [K] et M. [S] solidairement aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à la concluante la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que la demande tendant à voir annuler l’engagement de caution est nouvelle et à ce titre irrecevable, précisant que la demande formulée en première instance de « constat par son auteur de ce que le document n’a pas été écrit de sa main » ne constitue pas une demande de prononcer la nullité du document. Mme [Z] indique, sur le fond, que les appelants ont agi de concert pour confectionner un acte frauduleux et qu’ils ne peuvent pas se prévaloir de cette irrégularité. Elle ajoute que M. [S] ne conteste pas avoir souhaité se porter caution des locataires et ni avoir connaissance des engagements pris.

Sur la demande de nullité du bail, l’intimée soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a jamais été formée en première instance, de sorte qu’elle est irrecevable. Elle indique, en tout état de cause, que l’exception de nullité ne peut jouer à l’égard d’un contrat qui a été exécuté et que le dol allégué n’est pas démontré et contesté.

Mme [Z] fait valoir que le bien immobilier était « en état d’usage » au moment de la conclusion du contrat de bail, mais parfaitement propre et entretenu comme en témoigne l’état des lieux d’entrée et les photographies produites. Elle indique qu’aucun dysfonctionnement n’a été porté à sa connaissance avant que les locataires décident de ne plus régler le loyer et que leur première revendication est intervenue 18 mois après leur entrée dans les lieux.

L’intimée affirme que les allégations de graves dysfonctionnements ou d’infiltrations d’eau dans la maison sont fantaisistes et que les appelants ne produisent aucun document les étayant ou les justifiant. Elle précise que l’état des lieux mentionne une chaudière individuelle impeccable et que l’installation électrique était aux normes, fonctionnelle et en état de marche lors de l’entrée dans les lieux. Mme [Z] relève également qu’aucune trace d’infiltration ou de moisissure n’a été mentionnée dans l’état des lieux de sortie par l’huissier de justice alors que Mme [K] prétendait que la toiture de la véranda était trouée et qu’il pleuvait à l’intérieur de la maison.

L’intimée fait valoir que les locataires ont causé de multiples dégradations, ce qui l’a poussée à revendre la maison, étant dans l’impossibilité d’assumer le remboursement du prêt et les travaux nécessaires à la remise en location du bien. Elle indique que l’arriéré locatif était de 10 900 euros à la date du 1er mars 2020 et précise avoir subi un préjudice résultant de la perte de la valeur vénale de la maison imputable aux dégradations commises par les locataires.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de nullité du contrat de bail et de la demande de nullité de l’acte de cautionnement :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est établi que sont recevables pour être opposés à l’adversaire qui en demande l’exécution la demande qualifiée d’exception de nullité du contrat ou le moyen tiré de la nullité de celui-ci (Civ 1ère, 26 avril 2000 n° 98-14.212).

En l’espèce, Mme [Z] sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [K], locataires, et de M. [S], caution, au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail conclu le 3 avril 2018, de sorte que les appelants sont recevables à invoquer pour la première fois en appel la nullité de ce contrat de bail et de l’acte de cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande subsidiaire de Mme [Z] tendant à voir condamner les appelants au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’article 566 du code de procédure civil précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Selon l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, la demande de Mme [Z] tendant à voir condamner les appelants au paiement d’une indemnité d’occupation est une demande reconventionnelle formulée en réponse à la demande de nullité du contrat de bail, par laquelle elle prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Par conséquent, cette demande sera déclarée recevable.

Sur la demande de nullité du contrat de bail :

Selon l’article 1130 du code civil, le dol est une cause de nullité des conventions lorsque sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Aux termes des dispositions des articles 1137 et 1138 du code civil, le dol est le fait pour un contractant, son représentant ou un tiers de connivence d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

En l’espèce, les appelants soutiennent que le diagnostic des installations électriques n’était pas annexé au contrat de bail, qu’il leur a été adressé par courriel du 12 avril 2018 et que la bailleresse a volontairement dissimulé l’état réel du logement donné en location.

Cependant, la cour relève que le contrat de location du 3 avril 2018 signé par les locataires mentionne en page 5 qu’un dossier de diagnostic technique, comprenant notamment un état de l’installation intérieure d’électricité, est annexé au contrat.

Par ailleurs, la cour relève que les locataires reconnaissent avoir reçu le diagnostic technique le 12 avril 2018 et que la réception de ce document n’a suscité aucune réaction immédiate de leur part puisque le premier courrier adressé au bailleur faisant état d’un dysfonctionnement de l’installation électrique est daté du 4 septembre 2019, ce qui conduit à considérer que les informations contenues dans le diagnostic n’étaient pas déterminantes de leur consentement.

Enfin, ils ne démontrent nullement que Mme [Z] leur aurait sciemment dissimulé des informations dont elle aurait su qu’elles étaient déterminantes de leur consentement à conclure le bail.

Aucune réticence dolosive n’est ainsi caractérisée à l’encontre de l’intimée, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de nullité du contrat.

Sur le caractère indécent du logement et la demande de réduction du loyer :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, applicable aux baux meublés, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, les appelants invoquent l’indécence du logement donné en location à l’appui de leur demande de réduction du loyer et font état de la défectuosité et de la dangerosité de l’installation électrique, de disjonctions à répétition, du dysfonctionnement de la chaudière, de l’absence d’eau chaude à compter du 28 août 2018, d’infiltrations d’air et d’eaux pluviales et d’une cabine de douche non fixée.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 3 avril 2018, signé par les parties, fait mention d’un appartement en bon état et en état moyen et d’une chaudière à l’état « impeccable ».

Le diagnostic de l’installation électrique réalisé le 26 avril 2017 relève deux anomalies concernant la prise de terre et l’installation de mise à la terre et la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique.

Il est constant que les locataires ont mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux de mise en conformité de l’installation électrique par courrier recommandé du 4 septembre 2019, non réceptionné par Mme [Z], et réexpédié par courrier du 28 novembre 2019 qui a également été retourné aux expéditeurs avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Cependant, la cour relève que les locataires ont occupé les lieux pendant 17 mois sans faire état du moindre dysfonctionnement auprès du bailleur, que le premier incident de paiement est intervenu au mois de décembre 2018 et que Mme [Z] les a mis en demeure de régler des arriérés de loyer d’un montant de 2 850 euros par courrier du 9 avril 2019.

Aucun élément objectif, tel qu’un constat émanant d’un commissaire de justice, d’un professionnel ou encore d’un expert, ne vient corroborer leurs allégations quant à la réalité des désordres et dysfonctionnements invoqués.

Le seul diagnostic technique est insuffisant à établir l’indécence du logement, tout comme la mise en demeure adressée au bailleur dans un contexte d’impayés anciens et persistants.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la preuve de l’indécence du logement et d’un trouble de jouissance justifiant une réduction du montant du loyer n’est pas rapportée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande tendant à voir fixer la valeur locative du logement à la somme de 500 euros par mois.

Sur la demande de nullité de l’acte de cautionnement :

Selon les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Lorsque la caution n’a pas rédigé elle-même la mention manuscrite, la Cour de cassation juge que, même si la signature de la caution n’est pas contestée, l’acte doit être annulé (Com., 4 juillet 2018, n° 16-21.787 et 16-21.743).

Cependant, l’acte n’est pas nul s’il résulte des circonstances que la caution a donné régulièrement un mandat au tiers ayant écrit la mention (Com. 20 septembre 2017, n° 12-18.364).

De la même manière, la caution qui fait rédiger la mention manuscrite par un tiers ne peut invoquer la nullité de son engagement si elle a sciemment détourné le formalisme de protection dont elle se prévaut pour tenter de faire échec à la demande en paiement (Com., 25 janvier 2023, n° 21-11.145).

En l’espèce, l’acte de cautionnement contient la mention manuscrite du montant du loyer fixé à la somme mensuelle de 950 euros, de son caractère révisable en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, et des charges mensuelles de 50 euros.

La signature de la caution est précédée de la mention « lu et approuvé ».

L’acte mentionne expressément que M. [J] [S] déclare se porter caution solidaire de Mme [K], locataire, au profit de Mme [A] [Z], propriétaire, et que le cautionnement porte sur toutes les obligations mises à la charge du locataire au titre du contrat de location signé le 3 avril 2018, dont un exemplaire a été remis à M. [S].

Au vu de ces mentions claires et dépourvues d’ambiguïté, la cour considère que l’erreur contenue dans la mention manuscrite, résultant de l’interversion des patronymes de M. [S] et Mme [K], est une simple erreur matérielle qui est sans incidence sur la validité du cautionnement.

S’agissant de l’auteur de la mention manuscrite, les appelants indiquent que la mention manuscrite a été rédigée par M. [H] [K], locataire, et non par M. [S], sans toutefois apporter le moindre élément matériel à l’appui de leurs allégations, ni explication sur les circonstances ayant conduit M. [K] à rédiger la mention manuscrite pour le compte de la caution.

A cet égard, la cour relève qu’il n’existe aucune discordance entre l’écriture de la mention « lu et approuvé » qui précède la signature de M. [S], dont il ne conteste pas être l’auteur, et celle de la mention manuscrite contestée.

En tout état de cause, il résulte des explications données par les appelants et de l’attestation de M. [F] [D] que M. [S] est l’ex-conjoint de Mme [K] et le père de M. [H] [K].

Dès lors, en faisant rédiger la mention manuscrite de l’acte de cautionnement par son fils, au lieu d’y procéder lui-même sans qu’il soit démontré ni même soutenu qu’il était dans l’impossibilité de le faire, la cour retient que M. [S] a sciemment détourné le formalisme de protection dont il se prévaut pour tenter de faire échec à la demande en paiement, de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer la nullité de son engagement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments la preuve suffisante que M. [S] s’est effectivement engagé en qualité de caution et qu’il avait connaissance de l’étendue de l’obligation qu’il contractait, de sorte que la nullité de l’acte n’a pas lieu d’être prononcée.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas du paiement des arriérés de loyer, d’un montant de 10 900 euros à la date de leur départ du 1er mars 2020.

Par ailleurs, ils reconnaissent devoir les arriérés de charges, d’un montant de 638,75 euros.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés solidairement au paiement des sommes de 10 900 euros au titre des arriérés de loyer et 638,75 euros au titre des arriérés de charges.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [Z] a chiffré les dégradations locatives à la somme de 2 654,50 euros en première instance et le premier juge a condamné les appelants au paiement d’une somme de 1 041,70 euros en retenant que la dégradation du portail en bois était imputable aux locataires.

A hauteur de cour, l’intimée demande la confirmation du jugement sur ce point.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée du 3 avril 2018 que le portail de la maison était dans un « état moyen » lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

L’état des lieux de sortie du 2 mars 2020 indique que « le portail bois est vétuste ».

Mme [Z] fait état d’une dégradation du portail par les locataires et produit une facture de la société CBPM du 17 avril 2020 d’un montant de 1 041,70 euros relative à la rénovation et au remplacement de boiseries endommagées et remise en état de lambris, traverses, avec peinture.

Cependant, l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet nullement d’établir l’existence d’une dégradation du portail imputable aux locataires.

Le commissaire de justice ayant réalisé l’état des lieux de sortie a fait mention d’un portail vétuste et non dégradé, la vétusté étant définie à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Par conséquent, la rénovation du portail ne saurait être mise à la charge des locataires au titre des dégradations locatives.

Mme [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur les frais d’état des lieux de sortie :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les appelants au paiement de la somme de 214,60 euros correspondant à la moitié des frais d’huissier de justice afférents à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur la perte de la valeur vénale du bien immobilier :

Selon l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En l’espèce, Mme [Z] fait état d’une perte de valeur vénale de son bien immobilier d’un montant de 6 850 euros imputable aux dégradations commises par les locataires, représentant la différence entre le prix d’achat de la maison au 28 septembre 2017 et le prix de revente au 16 octobre 2020.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie l’existence d’un défaut d’entretien du jardin et de dégradations locatives (auréoles et saletés sur les murs, peinture dégradée par des traces de pattes de chiens).

Cependant, il n’est pas démontré que la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien s’explique par les dégradations ou le défaut d’entretien imputables aux locataires.

A cet égard, le courrier de Mme [R] [M] du 1er juillet 2020, agent immobilier, faisant état d’une perte de valeur de la maison causée par l’état dégradé intérieur et extérieur de la maison n’est guère crédible dans la mesure où elle évoque une maison à l’état « irréprochable » acquise en 2017 alors que l’état contradictoire d’entrée dans les lieux des locataires du 3 avril 2018 fait ressortir « l’état moyen » de plusieurs pièces (sol et portes de l’entrée ; sol du salon ; sol, murs et plafond de la salle à manger ; portes, plafond et sol de la chambre 1 ; portes des chambres 2 et 3 ; cuisine ; salle de bains 2).

Par conséquent, la demande de condamnation au titre de la perte de valeur vénale du bien immobilier sera rejetée, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts « toutes causes confondues » :

M. et Mme [K] revendiquent, à ce titre, l’indemnisation d’un trouble de jouissance, faisant valoir qu’ils ont été contraints de vivre dans un logement qui ne satisfaisait pas aux exigences minimales de sécurité et de confort.

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ses obligations.

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, l’existence de désordres et dysfonctionnements imputables à un manquement du bailleur n’est pas démontrée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de M. et Mme [K].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les appelants ayant été partiellement accueillis en leurs demandes, il y a lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens d’appel et que la moitié sera mise à la charge des appelants et l’autre moitié à celle de l’intimé.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de nullité du contrat de bail et de l’acte de cautionnement formées par Mme [E] [K], M. [H] [K] et M. [J] [S],

DECLARE recevable la demande subsidiaire de Mme [A] [Z] tendant à voir condamner Mme [E] [K], M. [H] [K] et M. [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [E] [K], M. [H] [K] et M. [J] [S] à payer à Mme [A] [Z] les sommes suivantes :

' 1 041,70 euros au titre des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 6 850 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,

DEBOUTE Mme [A] [Z] de sa demande de condamnation au titre des dégradations locatives,

DEBOUTE Mme [A] [Z] de sa demande de condamnation au titre de la perte de valeur vénale du bien immobilier,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de nullité du contrat de bail,

REJETTE la demande de nullité de l’acte de cautionnement,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE in solidum Mme [E] [K], M. [H] [K] et M. [J] [S] à en payer la moitié et Mme [A] [Z] à en payer l’autre moitié,

DEBOUTE Mme [E] [K], M. [H] [K] et M. [J] [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [A] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente