MINUTE N° 25/169

Copie exécutoire à :

— M^e Mathilde SEILLE

— M^e Jean-Paul STIEBERT

Copie à :

— greffe du JCP du TJ Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03213 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IL3M

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3770 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 14 février 2019 prenant effet le 13 février 2019, M. [Z] [O] a donné en location à M. [L] [T] une chambre meublée située [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 370 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par courrier du 22 novembre 2022, le bailleur a invité son locataire à lui régler les arriérés locatifs d’un montant de 1 350 euros à la date du 6 novembre 2022.

Par acte d’huissier délivré le 11 septembre 2023, M. [O] a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, sollicitant en dernier lieu de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 14 février 2019 aux torts du preneur,

— prononcer l’expulsion du défendeur,

— fixer une indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 4 926,50 euros au titre des arriérés de loyers et charges à la date du 8 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le défendeur au paiement des échéances de loyers et charges dues entre la signification de l’assignation en résiliation de bail et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Le bailleur a soutenu que la résiliation du contrat de bail se justifiait en raison du manquement du locataire à son obligation de régler les loyers et charges et du fait de son comportement violent envers le bailleur, son fils et les autres occupants du logement.

Comparant en personne, M. [T] a conclu au rejet des prétentions du bailleur, faisant valoir qu’il lui versait la somme de 120 euros en espèces chaque mois et qu’une somme de 4 900 euros avait été directement versée par la caisse d’allocations familiales entre les mains du bailleur.

En cours de délibéré, Maître Flora Kessler, avocate, a sollicité la réouverture des débats afin de se constituer dans l’intérêt de M. [T].

Par jugement contradictoire du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— dit n’y avoir lieu à réouverture des débats,

— prononcé la résiliation du contrat de bail du 14 février 2019,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [L] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets appartenant à M. [L] [T] et se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [L] [T] à verser à M. [Z] [O] la somme de 4 926,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 8 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023, date de l’assignation,

— condamné M. [L] [T] à verser à M. [Z] [O] les loyers et charges dus depuis l’arrêté de compte du 8 avril 2024 jusqu’à ce jour, date de résiliation judiciaire du bail,

— condamné M. [L] [T] à verser à M. [Z] [O] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter de ce jour, date de résiliation judiciaire du contrat de bail, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— condamné M. [L] [T] à verser à M. [Z] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [T] aux frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la résiliation judiciaire du contrat de location se justifiait par l’absence de jouissance paisible des lieux par le locataire, résultant de son comportement violent, et par son manquement à son obligation de payer le loyer.

M. [T] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 28 août 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 22 octobre 2024, M. [T] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire que Monsieur [T] est bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

Par conséquent,

— débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner M. [O] à régler à M. [T] la somme de 20 100 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. [O] à régler à M. [T] la somme 5 000 euros au titre du préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— accorder à M. [T] les plus larges délais de paiement,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

En tout état de cause,

— condamner M. [O] à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Sur l’exception d’inexécution, l’appelant fait valoir que des désordres rendant l’appartement impropre à sa destination ont été relevé par le service d’hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 2] et par la caisse d’allocations familiales qui a interrompu le versement de l’allocation logement dans la mesure où le critère de décence du logement n’était pas respecté. Il ajoute qu’il a été privé d’eau pendant plusieurs jours au mois d’octobre 2023.

M. [T] soutient qu’il a subi un préjudice de jouissance depuis février 2019 qu’il convient d’évaluer à 300 euros par mois.

Il invoque également un préjudice moral, précisant qu’il présente des pathologies cardiovasculaires graves, qu’il est en arrêt maladie et perçoit le revenu de solidarité active.

L’irrecevabilité des conclusions déposées par M. [O] le 6 décembre 2024 a été constatée par ordonnance du 9 janvier 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelant, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exception d’inexécution :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, M. [T] produit un courrier de la caisse d’allocations familiales (CAF) du 12 juillet 2024 dont il résulte qu’un constat réalisé a conclu à la non-conformité du logement loué au regard des critères de décence.

Aucune précision n’est communiquée sur la nature et l’imputabilité des désordres constatés par la CAF.

L’appelant produit également un rapport de visite établi le 25 décembre 2023 par M. [D], inspecteur de salubrité du service hygiène et santé environnementale de l’Eurométropole de [Localité 2].

Il ressort de ce rapport que les désordres suivants ont été constatés dans le logement :

— forte présence de blattes mortes et vivantes dans la chambre de M. [T].

— faible nombre de prises électriques (2 prises) par ailleurs non sécurisées (sans cache ou goulotte) ; présence d’au moins une prise électrique non reliée à la terre dans la cuisine.

— conduite d’évacuation des WC non étanche (la conduite fuirait à chaque utilisation des WC selon le locataire).

— les matériaux dégradés constituant le sol de la chambre sont susceptibles de contenir de l’amiante.

— l’étanchéité des fenêtres de la salle de bains n’est plus assurée.

— le mur de séparation de la chambre ne permet pas une bonne isolation phonique et engendre des nuisances sonores vis-à-vis des colocataires.

S’agissant de la présence de blattes dans la chambre, aucun élément du dossier ne permet d’en imputer la responsabilité au bailleur alors que M. [T] ne produit aucun état des lieux d’entrée et qu’il est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives en application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Le désordre affectant la conduite d’évacuation des WC est insuffisamment caractérisé puisqu’il résulte des seules déclarations du locataire, l’inspecteur de salubrité faisant emploi du conditionnel dans son rapport (« la conduite fuirait à chaque utilisation des WC selon le locataire »).

Il en est de même des matériaux dégradés du sol dont il n’est pas démontré qu’ils soient constitués d’amiante, l’inspecteur mentionnant seulement qu’ils sont « susceptibles de contenir de l’amiante ».

Pour le surplus, les désordres affectant les prises électriques, l’étanchéité des fenêtres de la salle de bain et le mur de séparation de la chambre sont établis mais ne permettent pas de conclure que le logement serait devenu inhabitable.

En outre, il n’est pas démontré que le locataire aurait été privé d’eau pendant plusieurs jours au mois d’octobre 2023, comme il le prétend.

M. [T] ne peut donc solliciter une exception d’inexécution pour ne pas payer son loyer.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de M. [T] et l’a condamné au versement de la somme de 4 926,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, des loyers et charges pour la période du 8 avril 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail et d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

Sur la demande de délais :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’appelant ne justifie pas de ses revenus et ne démontre pas qu’il est en capacité d’apurer la dette ou une partie substantielle de la dette dans le délai légal de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ses obligations.

En l’espèce, M. [T] sollicite une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance d’un montant de 300 euros par mois pendant une période de 67 mois à compter de février 2019, soit la somme totale de 20 100 euros.

Il résulte des développements qui précèdent que les désordres affectant les prises électriques, l’étanchéité des fenêtres de la salle de bain et le mur de séparation de la chambre sont établis.

Cependant, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et il ne démontre pas s’être plaint auprès du bailleur de ces désordres, ni avoir sollicité son intervention pour y remédier.

M. [T] n’est donc pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance à compter de son entrée dans les lieux.

En revanche, le bailleur ne justifie pas avoir remédié aux désordres constatés lors de l’enquête diligentée sur place alors qu’une mise en demeure lui a été notifiée le 30 janvier 2024 par l’Eurométropole de [Localité 2] et le 12 juillet 2024 par la caisse d’allocations familiales.

Par conséquent, il a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux pour la période du 1er février 2024 au 2 août 2024, date du jugement prononçant la résiliation du contrat de bail, et M. [T] justifie d’un préjudice résultant du défaut d’étanchéité des ouvrants qui favorise le passage d’air parasite et d’eau pluviale dans le logement.

Ce préjudice sera intégralement indemnisé par l’allocation d’une somme de 40 euros par mois au titre de cette période, soit la somme totale de 240 euros (40 euros X 6 mois).

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

M. [T] ne justifie d’aucun préjudice moral en lien avec les désordres imputables au bailleur, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation :

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la compensation des dettes et des créances réciproques des parties sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Les prétentions de l’appelant prospérant au moins partiellement en appel, il convient de condamner chacune des parties à payer la moitié des dépens d’appel et d’allouer à l’appelant la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [L] [T],

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [L] [T],

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à M. [L] [T] la somme de 240 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation des dettes et des créances réciproques des parties,

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à M. [L] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT masse des dépens d’appel,

CONDAMNE chaque partie à les payer à concurrence de la moitié.

Le Greffier La Présidente