MINUTE N° 288/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 29/05/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 MAI 2026

SUR RENVOI APRÈS CASSATION

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/01252 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IP7K

Décision déférée à la cour : 02 Février 2021 par le tribunal judiciaire de BESANCON

APPELANTE sur appel principal et INTIMÉE sur appel incident :

La S.A.S. MAISONS HAPPY, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Raphaël REINS, avocat à la cour, postulant, et M^e PILATI, avocat au barreau de Besançon, plaidant.

INTIMÉS sur appel principal et APPELANTS sur appel incident :

Monsieur [R] [H]

Madame [Q] [S]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Camille ROUSSEL, avocat à la cour, postulant, et M^e DEVEVEY, avocat au barreau de Besançon, plaidant.

INTIMÉ :

Monsieur [G] [D]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par M^e Céline RICHARD, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [R] [H] et Mme [Q] [S] (ci-après les consorts [H] – [S]) ont conclu le 22 décembre 2015 avec la SAS Maisons Happy un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, sur leur terrain sis [Adresse 4] à [Localité 3], le coût total de l’opération étant fixé à 478'745 euros (le prix convenu avec la SAS Maisons Happy pour la construction étant de 345 775 euros et le coût des travaux à la charge des maîtres de l’ouvrage de 132 970 euros). Le contrat prévoyait que le constructeur était mandaté par les maîtres de l’ouvrage pour intervenir auprès des autorités administratives en vue de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives le cas échéant nécessaires, et que le constructeur déposerait la demande de permis de construire dès sa signature par les maîtres de l’ouvrage. M. [G] [D] est intervenu en qualité d’architecte.

Le permis de construire, obtenu le 4 mai 2016, a été annulé par le tribunal administratif le 12 octobre 2017, au motif que l’implantation de la construction ne respectait pas le recul d’au moins 4 mètres par rapport à la limite séparative, exigé au PLU. Les travaux de terrassement avaient alors déjà commencé, le chantier ayant été suspendu par le constructeur selon courrier du 14 juin 2016, en raison du refus d’un voisin d’autoriser que sa parcelle soit creusée afin de pouvoir achever le terrassement.

Les consorts [H] – [S] ont fait assigner la SAS Maisons Happy devant le tribunal de grande instance de Besançon par acte signifié le 31 juillet 2019 pour notamment, faire prononcer, au visa des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, et 1103 et 1104 du code civil, la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 22 décembre 2015 aux torts de la SAS Maisons Happy et obtenir l’indemnisation de leur préjudice. La SAS Maisons Happy a appelé en la cause M. [D] par assignation signifiée le 19 août 2019 pour être garantie par lui de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre elle.

Les deux instances ont été jointes par mesure d’administration judiciaire le 17 octobre 2019.

Selon jugement contradictoire rendu le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a :

— prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans signé le 22 décembre 2015, aux torts de la SAS Maisons Happy,

— condamné la SAS Maisons Happy à payer aux consorts [H] – [S] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté M. [H] et Mme [S] de leurs autres demandes,

— débouté la SAS Maisons Happy de sa demande de garantie formée contre M. [D],

— condamné la SAS Maisons Happy à payer à M. [H] et Mme [S] la somme de 4 000 euros et à M. [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Maisons Happy de sa demande sur ce même fondement,

— condamné la SAS Maisons Happy aux dépens avec le bénéfice du recouvrement direct au profit de la SELARL Jean-Philippe Devevey, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SAS Maisons Happy a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des consorts [H] – [S] et de M. [D] par déclaration parvenue au greffe le 24 mars 2021. L’appel critique expressément toutes les dispositions du jugement, à l’exception du débouté du surplus des demandes des consorts [H] – [S].

Cette décision a été confirmée par arrêt rendu par la cour d’appel de Besançon le 4 avril 2023, à l’exception du montant des dommages et intérêts, fixé à 98 768 euros à hauteur de cour. Mais, par arrêt du 16 janvier 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Besançon le 4 avril 2023 en toutes ses dispositions, remettant l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour d’appel de Colmar.

La Cour de cassation a considéré que pour rejeter la demande du constructeur aux fins de voir prononcer la caducité du contrat de construction de maison individuelle résultant de la non-réalisation au plus tard le 22 décembre 2016 de certaines des conditions suspensives, la cour d’appel avait retenu que celui-ci, en déclarant l’ouverture du chantier dès le 8 juin précédent et en faisant commencer les travaux de terrassement, alors que les conditions suspensives n’étaient pas encore ni remplies ni défaillies et que le délai de réalisation allait courir encore plus de six mois, avait implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité qui pouvait résulter de leur éventuelle défaillance'; que la cour d’appel avait statué ainsi sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de la renonciation à se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives et avait ainsi violé l’article 16 du code de procédure civile.

La Cour de cassation a en outre relevé, au visa de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2013-131 du 10 février 2016, qu’après avoir retenu que la faute de l’architecte pouvait être considérée comme étant en partie la cause des préjudices subis par les maîtres de l’ouvrage, la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé le texte sus-visé.

Par une déclaration de saisine reçue par voie électronique le 17 mars 2025, la SAS Maisons Happy a saisi la présente cour en lui demandant d’annuler, sinon d’infirmer ou de réformer le jugement du 2 février 2021 en toutes ses dispositions qui lui sont défavorables.

Par ordonnance du 04 novembre 2025, le président de chambre, chargé de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 20 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 octobre 2025, la SAS Maisons Happy demande à la cour de :

Sur l’appel principal

— déclarer la présente procédure et son appel principal formé réguliers et bien fondés,

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées et y faire droit,

— déclarer les demandes des consorts [H]-[S], intimés, irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

— débouter les consorts [H]-[S] de l’ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions, y compris s’agissant d’appels incidents,

— constatant la non-réalisation des conditions suspensives dans les délais prévus et notamment la non-obtention de la garantie de livraison et de l’assurance dommages-ouvrage, soit la caducité du contrat,

— constatant que le dossier et les plans de permis de construire aboutissant à l’arrêté de permis de construire annulé, ont été établis par M. [D],

— constatant que les travaux Pointurier l’ont été à la demande des consorts [H]-[S] et l’abatage des arbres par M. [H],

— déclarer que la SAS Maisons Happy n’a jamais entendu renoncer aux conditions suspensives

et à soulever la caducité du contrat,

— infirmer voire réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 2 février 2021,

Et, statuant à nouveau sur ces points,

A titre principal :

— débouter les consorts [H] – [S] de la totalité de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner les consorts [H]-[S] à lui régler une somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance, d’appel, de cassation et d’appel sur renvoi,

— condamner in solidum ou solidairement les consorts [H]-[S] aux entiers dépens de première instance, d’appel, de cassation et d’appel sur renvoi qui seront recouvrés par M^e Raphaël Reins conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile,

Subsidiairement,

— débouter les consorts [H]-[S] de leur éventuel appel incident et de l’ensemble de leurs demandes,

Vu notamment les articles 1241 et suivants du code civil,

— déclarer que M. [D] a commis des fautes aboutissant à l’annulation du permis de construire et de facto à la caducité du contrat de construction de maison individuelle,

— condamner M. [D] à la garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires susceptibles d’être prononcées à son encontre,

Sur appel incident formé par les consorts [H] – [S],

— le déclarer irrecevable en tous cas mal fondé, le rejeter,

— débouter les consorts [H]-[S] de l’ensemble de leurs demandes,

— faire droit à l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. [D] à lui régler une somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, d’appel, de cassation et d’appel sur renvoi,

— condamner M. [D] aux entiers dépens de première instance, d’appel, de cassation et d’appel sur renvoi qui seront recouvrés par M^e Reins conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile.

La SAS Maisons Happy rappelle qu’aux termes de l’article 11 des conditions générales du CCMI, si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat est caduc'; que parmi les conditions suspensives devant être réalisées avant le 22 décembre 2016 figuraient la garantie de livraison, la souscription à une assurance dommages-ouvrage et l’obtention du permis de construire'; que l’assurance dommages-ouvrage nominative devant être délivrée par le CEGC selon convention 2530 n’a pas été accordée'; que par conséquent, le contrat était caduc, peu importe que le permis de construire ait été annulé'; que la garantie a été refusée compte tenu du recours à l’encontre du permis de construire.

Elle ajoute qu’en application des dispositions des articles L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la souscription d’une assurance dommages ouvrage, au même titre que la souscription d’une assurance garantie de livraison, est une condition essentielle de la régularité du CCMI'; que la garantie de livraison nominative selon convention 2530 n’a pas davantage été accordée, le CEGC ayant justifié son refus par les indicateurs de rentabilité'; que le refus de garantie a été notifié avant que le permis ne soit annulé.

Elle relève que contrairement à ce que soutiennent les consorts [H]-[S], ils étaient informés de la caducité du contrat dès le 27 février 2017, soit avant l’annulation du permis'; que du fait de cette caducité, elle a procédé au remboursement de l’acompte réglé lors de la signature, ce qui n’est pas contesté'; que les consorts [H]-[S] ont entrepris des travaux avant le terme fixé pour la réalisation des conditions suspensives (abattage des arbres chez leurs voisins, terrassement à leur charge confié à l’entreprise Pointurier)'; qu’en leur qualité de banquiers, ils savaient que l’établissement prêteur ne pouvait débloquer les fonds sans notamment la garantie de livraison ad hoc'; que dans ces conditions, aucune faute ne peut lui être reprochée au titre de la résolution du CCMI.

La SAS Maisons Happy conteste toute manifestation de volonté non équivoque de poursuivre le contrat et rappelle qu’elle n’a entrepris aucun travaux ni délivré aucun ordre de service à la société Pointurier, mandatée par les consorts [H] – [S]'; que M. [H] a effectué des travaux de défrichage et d’abattage d’arbres'; qu’elle n’a jamais renoncé à l’une ou l’autre des conditions suspensives qui a défailli et n’a ainsi pas renoncé à se prévaloir de la caducité du contrat.

Elle conteste toute faute quant à l’annulation du permis de construire et souligne que la seule raison de l’annulation de ce permis est une erreur de conception imputable exclusivement à l’architecte, M. [D], qui a été mandaté directement par les consorts [H]-[S]'; qu’elle ne pouvait établir le dossier de permis de construire et ne l’a pas déposé'; que le projet commercial qui avait été établi avec les consorts [H]-[S] n’est en lui-même pas fautif, et a été ensuite repris, modifié et validé par un architecte'; que le projet a été validé par la commune au regard des annexes de faible volumétrie entrant dans le cadre des exceptions de son PLU'; que le permis de construire a été délivré puis annulé, suite à la saisine du tribunal administratif par le voisin, en réaction à l’intervention de M. [H] sur son terrain'; que le tribunal administratif a eu une interprétation plus restrictive de l’article U7 du PLU'; que les consorts [H] – [S] n’ont pas interjeté appel de la décision rendue par le tribunal administratif'; que le contrat était caduc avant que le tribunal administratif annule le permis.

Si une condamnation était prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de M. [D] à la garantir. Elle fait valoir que M. [D] reconnaît être l’auteur du dossier de permis de construire'; que le permis a été annulé pour non-respect de l’article U7 du PLU, ce qui constitue une faute'; que la surface au plancher étant de plus de 150m², seul un architecte pouvait établir le permis de construire'; que M. [D] pouvait refuser d’établir le dossier de permis de construire et faire les modifications qui s’imposaient.

S’agissant des préjudices, la SAS Maisons Happy précise que les consorts [H] – [S] ne sont plus propriétaires du terrain, de sorte qu’ils ne peuvent plus solliciter une indemnisation au titre des frais qu’ils vont devoir engager s’agissant de la paroi de soutènement, ni de la perte de chance d’un gain mobilier. Elle fait valoir que le terrain a été acheté au prix de 60 000 euros et revendu moyennant la somme de 185 000 euros, le nouvel acquéreur l’ayant pris en l’état'; qu’aucun élément n’est produit quant à la nécessité d’une paroi de soutènement, qui n’a pas été réalisée et ne le sera pas'; que les consorts [H]-[S] ont demandé à la société Pointurier de débuter les travaux de terrassement avant que les délais de recours du permis de construire aient été purgés, et il appartenait à la société mandatée de sécuriser le chantier'; que les nouveaux propriétaires ont déposé un permis de construire pour deux maisons et les travaux sont en cours.

La SAS Maisons Happy conteste tout préjudice de jouissance qui lui soit imputable. Elle soutient en outre que les frais de raccordement, d’ouverture de compteur d’électricité, d’étude de sols et de terrassement sont sans lien de causalité directe avec l’annulation du permis de construire et la caducité du contrat, mais résultent de la volonté des maîtres de l’ouvrage de ne pas établir de nouveau projet conforme au PLU, notamment en supprimant les annexes latérales. Elle ajoute que les consorts [H]-[S] n’apportent pas la preuve du règlement de l’assurance dommages-ouvrage, ni de l’octroi d’un crédit. Enfin, la SAS Maisons Happy conteste les autres préjudices invoqués par les consorts [H]-[S] au titre du préjudice moral, de la perte de chance de gains financiers, de la perte des conditions bancaires et des honoraires d’avocat exposés.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 24 octobre 2025, les consorts [H] – [S] demandent à la cour de :

— rejeter l’appel de la SAS Maisons Happy comme étant mal fondé,

— débouter la SAS Maisons Happy de ses entiers moyens, fins et conclusions

— condamner la SAS Maisons Happy à leur payer à une somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec faculté pour M^e Camille Roussel de bénéficier des dispositions de l’article 699 du même code,

Sur les conclusions d’appel incident,

— dire et juger l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement, en ce qu’il a rejeté leurs demandes d’indemnisation au titre des frais et dépenses pour la réalisation de leur projet immobilier, et plus particulièrement relatifs aux frais de raccordement aux réseaux de fourniture en électricité et d’alimentation en eau, d’étude de sol et de travaux de terrassement entrepris sur le terrain, aux frais bancaires payés, ainsi qu’aux frais d’assurance dommages-ouvrage et aux frais et honoraires de l’architecte,

— infirmer le jugement, en ce qu’il a rejeté leurs demandes d’indemnisation relatives au préjudice moral, à la perte de chance de réaliser un gain immobilier, ainsi qu’au préjudice financier subi du fait de la perte de conditions bancaires favorables et au préjudice subi au titre des frais et honoraires exposés pour assurer leur défense, dans le cadre de la procédure administrative en annulation de leur permis de construire,

— infirmer le jugement, en ce qu’il a partiellement indemnisé leur préjudice de jouissance à hauteur de 25 000 euros,

— infirmer le jugement, en ce qu’il les a indemnisés partiellement du préjudice lié à la nécessité de réaliser les travaux de réalisation d’une paroi de soutènement du terrain, afin d’éviter tout risque de glissement, à hauteur de 30 000 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner la SAS Maisons Happy à leur payer les sommes de :

—  1 017,32 euros, au titre des frais d’ouverture du compteur d’électricité,

—  1 554,23 euros TTC, au titre des frais de branchement de l’alimentation en eau potable,

—  840 euros au titre des frais et honoraires de l’architecte qui a établi le projet architectural du dossier de permis de construire,

—  4 500 euros au titre des frais d’études de sol réalisées par la société B3G2,

—  6 405,60 euros, au titre du coût des travaux de terrassement à la charge des maîtres de l’ouvrage,

—  1 000 euros, au titre des frais bancaires exposés en vain,

—  5 171,62 euros, au titre des frais d’assurance de dommages-ouvrage,

—  75 000 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi,

—  150 000 euros, en réparation du préjudice moral subi,

—  108 464,40 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des travaux de réalisation d’une paroi de soutènement, afin de juguler le risque de glissement de terrain et de conforter leur propriété,

—  63 277,20 euros, en réparation du préjudice de perte de chance d’un gain mobilier,

—  3 288 euros, en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés dans le cadre de la procédure administrative en annulation de leur permis de construire,

— dire et juger que l’ensemble des condamnations éventuelles mises à la charge de la SAS Maisons Happy portera intérêts au taux légal à compter du jugement du 2 février 2021,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner, en tout état de cause, la SAS Maisons Happy à leur payer une somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec faculté pour M^e Roussel de bénéficier des dispositions de l’article 699 du même code.

Les consorts [H] -[S] rappellent les conditions suspensives prévues au contrat, devant être levées avant le 22 décembre 2016. Ils précisent que le terrain a été acquis le 19 janvier 2016, le permis de construire délivré le 4 mai 2016 et qu’ils ont obtenu un prêt bancaire'; qu’il appartenait à la SAS Maisons Happy de souscrire l’assurance dommages-ouvrage ainsi que la garantie de livraison, sans que ces conditions soient réalisées dans le délai'; que le CEGC a refusé d’apporter sa garantie au regard des indicateurs de rentabilité, ce dont ils n’ont pas été informés'; que la SAS Maisons Happy ne leur a jamais notifié de décision d’acceptation ou de rejet s’agissant de l’assurance dommages-ouvrages'; que les conditions suspensives relatives à la garantie de livraison et à l’assurance dommages-ouvrage n’étaient donc pas réalisées à la date du 22 décembre 2016.

Ils soutiennent que la SAS Maisons Happy n’ayant pas respecté les dispositions d’ordre public des articles L.231-2 et L 231-4 du code de la construction et de l’habitat, le contrat encourait la nullité et non la caducité. Ils prétendent qu’à compter du 22 décembre 2016, ils avaient la faculté de solliciter l’annulation du contrat de construction de maison individuelle pour cause de caducité, ce qu’ils n’ont pas fait'; que suite au démarrage des travaux par le constructeur et en dépit du recours pour excès de pouvoir contre leur permis de construire, ils ont demandé à la SAS Maisons Happy d’envisager des solutions alternatives, mais que cette dernière a décidé unilatéralement de ne pas poursuivre le projet. Ils ajoutent qu’en ordonnant le début des travaux, la SAS Maisons Happy a manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives.

Les consorts [H] – [S] soutiennent que la SAS Maisons Happy ne peut prétendre à la caducité du contrat au motif de la non-réalisation des conditions suspensives qui étaient à sa charge etqu’ils sont bien fondés à invoquer la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SAS Maisons Happy, laquelle a manqué à son obligation de résultat et à son devoir de conseil, lui imposant notamment de vérifier la situation matérielle du terrain sur lequel la construction devait être implantée et la conformité du projet aux règles de la construction et de l’urbanisme.

Ils font ainsi valoir que le CCMI doit comporter l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction et de l’urbanisme'; que la SAS Maisons Happy a failli à son obligation de résultat dès lors que le permis de construire, obtenu sur la base des plans qu’elle a réalisés, a été annulé par le tribunal administratif pour non-respect des règles de prospect, la maison étant mal implantée'; que la SAS Maisons Happy a tenté de régulariser la situation en proposant d’empiéter sur la propriété voisine, ce qui a été refusé par le voisin'; qu’à la date du dépôt du dossier de permis de construire, la SAS Maisons Happy connaissait la difficulté d’implantation de l’ouvrage par rapport aux limites de propriété'; que l’annulation du permis de construire est sans rapport avec l’abattage par erreur par M. [H] d’arbres sur la propriété voisine.

Ils ajoutent que la SAS Maisons Happy a également commis une faute en ordonnant le début des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison ou encore l’assurance dommages-ouvrage pour leur compte, contrairement à ses engagements.'; que l’assurance n’a pas refusé de garantir la construction en raison de l’annulation du permis de construire qui n’est intervenue que plusieurs mois plus tard.

Ils invoquent en outre un manquement de la SAS Maisons Happy à son devoir de conseil, relevant que la seule proposition qui leur a été faite suite aux erreurs commises quant à l’implantation de la maison n’a pas été rendue possible du fait du refus des voisins. Ils ajoutent que la SAS Maisons Happy a ordonné le commencement des travaux alors que le permis de construire obtenu n’était pas encore purgé des possibles recours des tiers, sans les alerter quant aux conséquences possibles de cette situation'; qu’elle n’a ensuite plus apporté de réponse à leurs interrogations sans rechercher de solutions respectueuse des règles d’urbanisme.

Ils reconnaissent que le projet de construction portant sur une surface de plus de 150m², le recours à un architecte était obligatoire pour établir le projet architectural, mais que le constructeur avait la charge d’élaborer le dossier de permis de construire et devait fournir contractuellement les plans parmi lesquels figurent les plans d’implantation de la maison. Ils précisent toutefois que la SAS Maisons Happy avait pris contact avec la mairie de [Localité 4] avant le dépôt du dossier de permis de construire, laquelle avait indiqué que les débords ne respectaient pas le retrait minimal par rapport aux limites de propriété voisines et qu’elle savait qu’elle ne respectait pas les règles de l’urbanisme applicables au projet. Ils soulignent enfin qu’ils n’ont jamais été informés de ce que la société GEGC n’avait pas accordé sa garantie et que les travaux ont commencé le 9 juin 2016, ce qui est également constitutif d’une faute.

S’agissant des travaux de terrassement, les consorts [H] – [S] rappellent qu’ils étaient à la charge du constructeur, lequel a procédé à la déclaration d’ouverture de chantier et ordonné à la société Pointurier de commencer les travaux sans attendre le délai de recours à l’encontre du permis de construire'; que ces travaux ont été facturés à la SAS Maisons Happy par la société Pointurier, laquelle leur a directement facturé les travaux d’évacuation des terres et de reprise des déblais de terrassement.

Sur appel incident, les consorts [H] – [S] soutiennent qu’ils ne nourrissent aucun projet immobilier sur ce terrain dont l’aménagement est difficile et coûteux et qu’il appartient à la SAS Maisons Happy de prendre en charge les frais de raccordement aux réseaux, de fourniture en électricité et d’alimentation en eau potable pour les besoins du chantier'; que les frais d’étude de sol sont indiscutablement liés au projet de construction et ne peuvent plus servir dès lors que le principe des fondations ne peut pas être le même que celui du projet d’origine'; que le terrassement doit être modifié de sorte que les travaux déjà réalisés et directement réglés à la société Pointurier ne peuvent en l’état pas leur profiter'; que les frais réglés à l’architecte pour établir le projet architectural du dossier de demande de permis de construire ainsi que la somme exposée au titre de l’assurance dommages-ouvrage, comme les autres frais détaillés, ont été exposés en pure perte'; qu’ils ont en outre contracté un emprunt d’un montant de 350 000 euros sur 20 ans pour lequel ils ont supporté une somme globale de 1 000 euros d’intérêts'; qu’ils sont fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice à ce titre.

Les consorts [H]-[S] invoquent un préjudice moral résultant de l’inertie fautive et de l’abandon imputables à la SAS Maisons Happy, des difficultés rencontrées avec leurs voisins du fait de l’erreur d’implantation imputable au constructeur et de la procédure en annulation du permis de construire devant le tribunal administratif.

Ils invoquent également un préjudice de jouissance considérable alors que le délai d’exécution des travaux était fixé à 16 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier et relèvent que le principe de ce préjudice courant à partir du 9 octobre 2017 est caractérisé.

Les consorts [H] – [S] mettent en compte une somme de 108 464,40 euros au titre des travaux de confortement du terrain, indispensables pour juguler tout risque de glissement suite aux travaux de terrassement réalisés.

Ils font également état d’un préjudice financier subi du fait de la perte de conditions bancaires favorables qu’ils avaient obtenues alors qu’ils ont été tenus de contracter à des conditions moins favorables pour leur nouveau projet.

Ils sollicitent également l’indemnisation de la perte de chance de réaliser un gain financier immobilier dans le cadre de la revente du bien et d’exploiter les chambres d’hôtes prévues dans le projet.

Enfin, ils invoquent un préjudice résultant des frais de défense engagés à l’occasion du contentieux sur la légalité du permis de construire, frais qu’ils n’auraient pas été contraints d’exposer si la SAS Maisons Happy n’avait pas commis les erreurs d’implantation qui lui sont imputables.

*

M. [D] a constitué avocat mais n’a pas conclu après cassation. En application de l’article 1037-1 alinéa 5 du code de procédure civile, il est présumé s’en tenir aux moyens et prétentions qu’il avait soumis à la cour d’appel dont l’arrêt est cassé.

Aux termes de ses conclusions déposées devant la cour d’appel de Besançon, M. [D] sollicitait :

— la confirmation du jugement en tant qu’il déboute la SAS Maisons Happy de sa demande de garantie formée à son encontre et la condamne à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— le rejet des conclusions de la SAS Maisons Happy tendant à la réformation du jugement en tant qu’il l’a déboutée de sa demande de garantie dirigée à son encontre et la condamne à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— le rejet de l’appel en garantie de la SAS Maisons Happy et de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

— la condamnation de la SAS Maisons Happy au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

M. [D] soutient qu’il est intervenu au stade de la constitution du dossier de permis de construire, établi sur la base des éléments, dont les plans élaborés par la SAS Maisons Happy, après échanges avec l’architecte des bâtiments de France et les services compétents de la commune de [Localité 4]'; que sa mission a pris fin avec le dépôt du dossier de permis de construire, lequel a donné lieu à la délivrance du permis par un arrêté du maire de [Localité 4] en date du 4 mai 2016'; qu’il n’a pas été informé de l’évolution du dossier avant l’assignation qui lui a été délivrée par la SAS Maisons Happy.

M. [D] fait valoir qu’il n’a aucun lien contractuel avec la SAS Maisons Happy, dont l’appel en garantie fondé sur la responsabilité contractuelle ne peut qu’être rejeté.

A titre subsidiaire, il allègue que la fourniture du plan de la construction à édifier, précisant notamment son implantation par rapport aux limites séparatives, incombait à la SAS Maisons Happy'; que ce plan est entré dans le champ du CCMI auquel il est étranger'; que la SAS Maisons Happy n’est pas étrangère à la conception du projet, le dossier de permis de construire étant conforme au plan joint au CCMI'; que la SAS Maisons Happy a suivi, pour le compte des maîtres d’ouvrage, la demande d’autorisation d’urbanisme, du dépôt du dossier à la délivrance du permis.

A titre infiniment subsidiaire, M. [D] soutient que les maîtres d’ouvrage recherchent la responsabilité du constructeur pour les fautes commises dans l’exécution du contrat de construction de maison individuelle, auquel il n’est pas partie'; que ces fautes ne résident pas spécifiquement dans l’annulation du permis de construire du 4 mai 2016 mais plus généralement dans la méconnaissance des obligations contractuelles du constructeur'; que les difficultés relatives à l’exécution des travaux sont apparues avant la naissance du contentieux ayant abouti à l’annulation du permis de construire'; que les préjudices dont les consorts [H] – [S] demandent réparation sont en lien avec les manquements reprochés à la SAS Maisons Happy et non avec l’annulation du permis de construire'; qu’il incombait au seul constructeur d’assurer le suivi de l’exécution des travaux'; que la condition suspensive d’obtention du permis de construire a été levée avec la délivrance du permis le 4 mai 2016'; que ce dernier a reçu un commencement d’exécution suite au début des travaux'; que comme l’a retenu le tribunal, aucun élément ne permet de considérer que l’assurance dommages-ouvrage n’a pas été obtenue'; qu’il n’est pas justifié de l’impossibilité d’obtenir une garantie de livraison'; qu’à supposer que les conditions suspensives n’aient pas été levées, le démarrage des travaux dès le mois de juin 2016 présentait un caractère fautif.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la résolution du contrat de construction de maison individuelle

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat 'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

Pour s’opposer à la résolution du contrat sollicitée par les consorts [H]-[S], la SAS Maisons Happy invoque la caducité du contrat du fait de la défaillance des conditions suspensives prévues à l’article 11 des conditions générales.

Il résulte de l’article 11 des conditions générales que 'le présent contrat est conclu sous des conditions suspensives de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives éventuellement nécessaires à la construction, du financement de la construction, de la souscription de l’assurance de dommages à l’ouvrage (dommages-ouvrage) et de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières entraînant, ipso facto, la non-réalisation des autres conditions suspensives, le contrat sera caduc et les sommes versées par le MAÎTRE D’OUVRAGE lui seront remboursées, conformément aux dispositions de l’article 9".

Aux termes des conditions particulières du contrat signé le 22 décembre 2015, les parties étaient convenues que les conditions suspensives devaient être réalisées dans un délai de 12 mois à partir de la signature du contrat et que la date limite du dépôt de demande de permis de construire était fixée au 10 janvier 2016. Le contrat était ainsi notamment soumis à la réalisation de la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation. Une attestation nominative délivrée par la compagnie CEGC devait être adressée au maître d’ouvrage par le constructeur dans le délai de réalisation des conditions suspensives.

Or, par courrier adressé le 11 janvier 2017 à la SAS Maisons Happy, la compagnie CEGC a refusé d’accorder la garantie de livraison, de sorte que cette condition n’a pas été réalisée dans le délai et que la caducité du contrat était encourue.

Il apparaît toutefois que les travaux de terrassement ont débuté au mois de juin 2016. Contrairement à ce que soutient la SAS Maisons Happy, le démarrage des travaux n’est pas imputable aux maîtres de l’ouvrage. En effet, dans son courrier du 14 juin 2016, elle indiquait aux consorts [H] – [S] : 'Suite à l’ouverture de votre chantier le 09 juin 2016, Maisons Happy a entamé les travaux de terrassement. A ce jour, ces travaux sont suspendus en raison des difficultés rencontrées en limite de propriété'. Cette reconnaissance est également corroborée par la demande en paiement de la somme de 51 866,16 euros qu’elle a adressée le 9 juin 2016 aux maîtres de l’ouvrage correspondant au 'stade 15 % Ouverture du chantier'.

Or, en application de l’article L231-6 du code de la construction, 'la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (…)'.

Ainsi, en débutant de manière effective les travaux le 9 juin 2016, alors que la garantie de livraison n’avait pas été obtenue, la SAS Maisons Happy a commis une faute d’une gravité telle qu’elle justifie la résolution du contrat à ses torts exclusifs, l’absence de production de la déclaration d’ouverture de chantier étant sans incidence. En considération de cette faute, commise avant l’expiration du délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, elle ne saurait dès lors échapper à sa responsabilité du seul fait que la caducité était encourue postérieurement.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SAS Maisons Happy.

Sur l’indemnisation du préjudice des consorts [H] – [S]

Les consorts [H] – [S] ne sont plus propriétaires du terrain, acquis le 19 janvier 2016 au prix de 60 000 euros, pour l’avoir revendu le 29 juillet 2024 au prix de 185 000 euros. Cet élément doit être pris en considération dans l’appréciation de leur préjudice.

Les frais de branchement aux réseaux

Les factures produites par les consorts [H] – [S] relatives au branchement d’eau potable et à l’installation d’un compteur électrique ne permettent pas d’établir qu’il s’agissait de branchements provisoires destinés exclusivement à la réalisation des travaux comme ils le soutiennent, et que ces travaux n’ont été par la suite d’aucune utilité, particulièrement pour les nouveaux acquéreurs du terrain, qui ont versé le prix de vente précité.

Ce prix de vente tenant compte de l’amélioration réalisée par les vendeurs, il ne sera par conséquent retenu aucun préjudice à ce titre.

Les frais et honoraires de l’architecte

La somme de 840 euros supportée par les consorts [H] – [S] au titre des honoraires de M. [D] a été exposée en pure perte, dès lors que le projet de construction n’a pas été mené à son terme. Il sera ainsi retenu un préjudice de 840 euros.

Les frais d’étude de sol

Il résulte du rapport établi par B3G2 que les travaux d’études de géologie, géophysique et géotechnique se rapportaient spécifiquement au projet de construction des consorts [H] – [S], à savoir la création d’une villa de type R+4 dont 3 niveaux semi-enterrés. Le projet de construction n’ayant pas été mené à son terme, la somme de 4 500 euros, que les maîtres d’ouvrage justifient avoir payée, a par conséquent été exposée en pure perte.

Les travaux de terrassement

Les consorts [H] – [S] justifient avoir supporté une somme de 6 405,60 euros au titre de la facture de la société Pointurier en date du 14 juin 2016, correspondant aux travaux de terrassement à leur charge selon le contrat.

Ces travaux, destinés à l’implantation de leur maison ont été exposés en pure perte dès lors le projet de construction n’a pas été mené à son terme. Il sera retenu un préjudice de 6 405,60 euros à ce titre.

Les frais bancaires exposés

Les consorts [H] – [S] ne justifient pas avoir supporté une somme de 1 000 euros pour le début de la période de remboursement de l’emprunt qu’ils affirment avoir obtenu pour le financement de leur construction, sans toutefois le produire. Il ne peut être retenu de préjudice à ce titre.

Les frais d’assurance dommages-ouvrage

Il n’est pas établi que la demande de règlement adressée par la SAS Maisons Happy aux consorts [H] – [S] le 9 juin 2016 pour un montant de 5 171,62 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage ait été effectivement suivie d’un paiement.

Il ne sera pas retenu de préjudice à ce titre.

Le préjudice de jouissance

En considération de la résolution du contrat de construction de maison individuelle, qu’ils ont demandée et obtenue, les consorts [H] – [S] ne sont pas fondés à invoquer un préjudice de jouissance résultant de l’inexécution du même contrat.

Le préjudice moral

L’échec du projet de construction des consorts [H] – [S] en raison de la faute commise par la SAS Maisons Happy leur a causé un préjudice moral, en considération de la déception d’avoir pu mener à terme ce projet dans lequel ils s’étaient investis, ainsi que de la perte de temps et des tracas en résultant, notamment s’agissant des difficultés rencontrées avec leurs voisins. Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

La paroi de soutènement

Les consorts [H] – [S] ne démontrent pas l’utilité de l’édification d’une paroi de soutènement, étant relevé qu’ils ont revendu leur terrain en l’état, sans justifier avoir exposé de frais pour une telle paroi. Il ne sera pas retenu de préjudice à ce titre.

La perte de chance de réaliser un gain financier immobilier

En considération de la résolution du contrat de construction de maison individuelle, les consorts [H] – [S], qui ne peuvent revendiquer son exécution à leur profit, ne sont pas fondés à invoquer un préjudice au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value dans le cadre de la revente de leur maison, comme de l’exploitation de chambres d’hôtes dans ce bien, projet dont il n’est au demeurant pas justifié.

Les honoraires d’avocat devant le tribunal administratif

En l’absence de commencement par la SAS Maisons Happy des travaux de construction, le contrat de construction de maison individuelle aurait été caduc, en raison du défaut d’obtention de la garantie de livraison que le constructeur devait obtenir. Ainsi, les consorts [H] – [S] n’auraient pas été tenus d’exposer des honoraires d’avocat dans le cadre de leur défense devant le tribunal administratif. Il sera par conséquent retenu un préjudice de 3 288 euros à ce titre, correspondant aux sommes effectivement supportées par les consorts [H] – [S].

La perte de conditions bancaires favorables

En l’absence de prétention dans le dispositif des conclusions des consorts [H] – [S], la cour n’est pas saisie de demande sur ce point.

*

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu’il a alloué aux consorts [H] – [S] une somme de 55 000 euros en indemnisation de leur préjudice.

A hauteur de cour, le préjudice subi par les consorts [H] – [S] sera réparé par l’allocation d’une somme totale de 20 033,60 euros, au paiement de laquelle est condamnée la SAS Maisons Happy. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur l’appel en garantie de M. [D]

La résolution du contrat de construction de maison individuelle est prononcée aux torts de la SAS Maisons Happy, laquelle n’est pas fondée à solliciter la garantie de M. [D], dont les éventuels manquements ne sont pas à l’origine de la résolution du contrat.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Maisons Happy de sa demande de garantie formée contre M. [D].

Sur les dépens et les frais de procédure

La SAS Maisons Happy, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance et sera condamnée aux dépens d’appel, sans distraction au profit de M^e Roussel, conseil devant la cour de renvoi, alors que les articles 103 à 107 du code de procédure civile local d’Alsace-Moselle instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, font obstacle au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Au titre des procédures d’appel, la SAS Maisons Happy sera condamnée à payer aux consorts [H] – [S] une somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à M. [D] une somme de 3 000 euros. La demande de la SAS Maisons Happy sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

L’INFIRME de ce chef';

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 20 033,60 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt';

CONDAMNE la SAS Maisons Happy aux dépens d’appel';

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit de M^e Roussel';

CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [G] [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

REJETTE la demande de la SAS Maisons Happy sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,